1、 武漢市商品房投資分析0081785 羅麗君（市場需求、ppt制作 ） 0081769 羅佳丹（區(qū)位環(huán)境）0081766 王詩桐（產品價格空間與投放機會） 0081770 劉麗萍（宏觀經濟分析、綜合評價、匯總）武漢市宏觀經濟分析一、gdp水平（單位：億）2006年2007年2008年2009年武漢2590308039604500鄭州2002235030023300長沙1791220030013744南昌1185140916601880合肥1074130016652100太原1014125514681545在2006年至2009年在中部六省省會中武漢市的gdp水平總量列居第一。2006年至200

2、9年gdp增幅分別為15.72%、18.91%、28.57%、21.95%，全國城市排名分別為16、15、12、13，四年的gdp增幅都保持在15%以上，全國城市排名保持在前20名。2010年武漢市生產總值一季度經初步核算達888.18億元，比去年同期增長9.5%。其中第一產業(yè)增長2.3%;第二產業(yè)增長9.4%;第三產業(yè)增長10.0%。房地產業(yè)是第三產業(yè)的領頭，第三產業(yè)的增幅，映射了房地產的發(fā)展勢頭較好。2010年18月武漢市固定資產投資保持平穩(wěn)較快增長，完成全社會固定資產投資2224.43億元，比上年同期增長27.3%，其中城鎮(zhèn)項目完成投資2159.4億元，增長27.6%。其中房地產開發(fā)投資

3、增幅繼續(xù)回落。18月全市房地產開發(fā)投資566.29億元，增長32.1%，增幅比上半年回落19.5個百分點。18月，全市在建商品房屋施工面積3811.26萬平方米，比上年同期下降0.4%，竣工房屋面積350.42萬平米，下降32.3%。商品房銷售面積679.89萬平方米，增長6.4%，比17月回落10.4個百分點；實現(xiàn)商品房銷售額376.45億元，增長13.8%，比17月回落13.5個百分點。二、居民可支配收入2010上半年，武漢市cpi總體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢，同比上漲2.4%，漲幅高出上年同期3.6個百分點。其中，消費品價格上漲2.8%，服務項目價格上漲1.0%;食品價格上漲3.2%，非食品價格

4、上漲1.9%。上半年，武漢市cpi總體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢，同比上漲2.4%，漲幅高出上年同期3.6個百分點。其中，消費品價格上漲2.8%，服務項目價格上漲1.0%;食品價格上漲3.2%，非食品價格上漲1.9%。1、2010年上半年武漢市居民收入情況 上半年武漢市城市居民可支配收入在去年增長的基礎上，繼續(xù)保持較快增長。從收入構成看，工資性收入、經營凈收入、財產性收入和轉移性收入均比去年同期有較大幅度的增長。 1）、工資性收入增長明顯。上半年武漢市城市居民人均工資性收入7627.63元，同比增長12.4%，拉動可支配收入增長8.7個百分點，對可支配收入貢獻率為58.4%。增長原因一是今年武漢市國有企

5、業(yè)效益開局良好，在一季度大幅增長的基礎上，上半年效益又明顯得到提高，也為職工工資性收入增長奠定了基礎。據統(tǒng)計數(shù)據表明：今年16月，全市工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入同比增長46.1%，利潤總額增長130.2%；二是從今年1月份開始，全市事業(yè)單位全面實行績效工資，將職工工資與其工作的績效掛溝，極大提高了職工工作積極性，職工人均工資月凈增1000元以上；三是行政機關增發(fā)津補貼；四是調高最低工資標準，從今年5月1日起武漢市最低工資標準由700元/月調高到900元/月，調幅度達到28.6%。 2）、經營收入平穩(wěn)增長。上半年武漢市城市居民人均經營凈收入為914.52元，同比增長9.2%。今年武漢市繼續(xù)加大全民創(chuàng)業(yè)

6、力度，采取政策引導、項目帶動、搭建平臺和加大培訓力度等舉措，深度挖掘創(chuàng)業(yè)空間，極大推動了能人投資創(chuàng)業(yè)、打工者轉化創(chuàng)業(yè)，民營、私營企業(yè)得到較快發(fā)展。今年上半年，武漢市新增企業(yè)數(shù)14002個，其中新增私營企業(yè)13060個，私營企業(yè)新增雇工人數(shù)29079人，新創(chuàng)辦個體工商戶27943個。創(chuàng)業(yè)主體繼續(xù)穩(wěn)步增長，成為武漢市居民收入提高的一個重要途徑。 3）、財產性收入增幅最高。投資渠道的拓寬和居民投資意識的加強，確保居民財產性收入得到較大幅度增加。上半年武漢市城市居民人均財產性收入為258.32元，同比增長75.8%。其中，人均出租房屋收入為118.22元，同比增長36.6%，人均其他投資收入79.25

7、元，增長2.1倍。 4）、轉移性收入較快增長。上半年武漢市城市居民人均轉移性收入3486.75元，同比增長17.1%，拉動可支配收入增長4.6個百分點。其中，人均養(yǎng)老離退休金2893.70元，同比增長18.2%。從今年元月1日起，武漢市普遍調高離退休人員基本養(yǎng)老金標準。行政機關單位退休人員人均增加退休金535元，離休人員人均增加1300元；企事業(yè)單位離退休人員人均增加130元?；菁拔錆h市離退休人員達84萬人，成為武漢市近幾年提高退休標準最高的一年。從5月1日起，全市提高最低生活保障標準，中心城區(qū)最低生活保障標準由每月300元提高至360元，增幅達到20.0%。 2、2010年上半年城市居民支出

8、情況 城市居民收入的增加帶動了居民消費的增長，上半年武漢市城市居民人均消費支出7150.14元，比上年同期增長16.6%。從八大類消費支出看，呈現(xiàn)全面增長態(tài)勢。其中食品增長7.4%，衣著增長23.0%，居住增長37.5%，家庭設備用品及服務增長19.5%，教育文化娛樂服務增長23.0%，交通和通訊增長16.0%，醫(yī)療保健支出增長3.3%，其他商品和服務增長68.3%。 1）、食品支出穩(wěn)步增長。上半年武漢市城市居民人均食品支出2814.70元，同比增長7.4%。受價格上漲因素影響，居民的食品消費量有所減少。食品消費占消費支出比重（恩格爾系數(shù)）為39.4%，比上年同期降低3.3個百分點。 2）、衣

9、著支出增長較大。隨著居民生活水平的提高，能夠展示個性，追求時尚的衣著越來越受到人們的追捧。上半年武漢市城市居民人均衣著支出915.55元，同比增長23.0%。其中，成衣和鞋類消費分別增長28.2%和11.3%。 3）、住房裝飾、裝修支出大幅增長。由于居住條件改善，人們對居室裝修、裝飾的要求不斷提高。上半年武漢市城市居民人均居住支出726.87元，同比增長37.5%。其中，人均住房裝潢支出211.98元，增長292.4%。 4）、家庭設備及用品支出全面增長。上半年武漢市城市居民人均家庭設備用品及服務支出626.06元，同比增長19.5%。其中，耐用消費品支出280.96元，同比增長8.7%，室內

10、裝飾品支出6.92元，增長57.3%，床上用品支出34.02元，增長7.6%，家庭日用雜品支出246.69元，增長26.6%，家具材料支出36.98元，增長1.5倍，家庭服務支出20.48元，增長6.1%。 5）、交通通訊支出增幅較大。上半年武漢市城市居民人均交通和通信支出751.21元，同比增長16.0%。其中，交通支出422.84元，增長28.4%；通訊支出328.38元，增長3.1%。隨著武漢市城市規(guī)劃進程的加快，城市交通迅速發(fā)展，通訊網絡的擴充和升級換代，通訊服務遍布千家萬戶，截止到6月末，城市居民每百戶擁有家用汽車7.4輛，每百戶擁有移動電話176.4部，每百戶接入互聯(lián)網的計算機59

11、臺。 6）、文化娛樂、旅游成為消費新亮點。隨著居民消費結構由生存型向發(fā)展型、享受型轉變，人們在得到物質滿足的同時，更注重精神方面的享受，消費觀念正向高層次、休閑、健康方面發(fā)展。上半年武漢市城市居民人均教育文化娛樂服務支出627.66元，同比增長23.0%。其中，參觀游覽支出61.66元，增長1.2倍，團體旅游支出146.92元，增長38.0%，健身活動支出17.99元，增長1.5倍。3、據500戶抽樣調查資料顯示，2010年上半年武漢市城市居民人均可支配收入11143.75元，比上年同期增長14.9%，人均消費支出7150.14元，同比增長16.6%。三、城市規(guī)劃目前實施的武漢市城市總體規(guī)劃（

12、1996-2020年）是建國以來我市第六輪城市總體規(guī)劃，于1995年編制完成。規(guī)劃立足于改革開放后城市人口、經濟、規(guī)模等要素加速發(fā)展的形勢，提出了跨世紀并前瞻21世紀中葉的發(fā)展藍圖。1999年2月5日，國務院正式批復。 規(guī)劃編制的基本思路1、以區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢研究和武漢市土地資源、環(huán)境容量評價為基礎，科學預測城市發(fā)展規(guī)模，合理分布城市人口。2、以武漢市市域生態(tài)、交通和用地適應性分析為基礎，調整城市地區(qū)的功能結構，優(yōu)化主城漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)的空間布局，促進三鎮(zhèn)均衡協(xié)調發(fā)展。3、在對國內外同等城市比較研究的基礎上，突出超前性和適應性要求，合理確定現(xiàn)代化城市用地和各項建設標準，作為制定各專項規(guī)劃

13、的依據。城市性質定位 武漢是湖北省省會， 我國中部重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地和交通、通訊樞紐。城市發(fā)展目標 規(guī)劃確定城市發(fā)展的總目標是：把武漢市建設成為經濟實力雄厚、科學教育發(fā)達、服務體系完備、城市布局合理、基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明并具有濱江濱湖城市特色的現(xiàn)代城市。主城用地規(guī)劃圖 城市地區(qū)總體規(guī)劃圖 城市規(guī)劃范圍界定圖 主城歷史文化名城保護規(guī)劃圖 區(qū)位環(huán)境考量商業(yè)地產作為一種投資性很強的產品，既可以出租、亦可以經營的靈活方式滿足了人們直接參與投資管理的心愿，并且可以根據市場的需求調節(jié)經營內容、出租方式和租金等，具有經營靈活的特點，有很強的市場適應性。武漢作為中國中部特大

14、城市,有著明顯的地理經濟優(yōu)勢，建國之初,獨攬國家重點投資項目的四分之一,一大批“武”字企業(yè)應運而生,至80年代初,武漢工業(yè)總產值在全國同等城市中位居第四,名副其實地發(fā)展為中國工業(yè)重鎮(zhèn)。武漢作為老工業(yè)基地的城市背景給予了特色商業(yè)地產足夠的發(fā)展空間，但到目前為止武漢特色商業(yè)地產發(fā)展才處于剛剛起步的階段。既集合了寫字樓的辦公功能又融合了商業(yè)物業(yè)特性的主題創(chuàng)意產業(yè)商業(yè)街、創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)已經成為眼下商業(yè)地產市場最受歡迎的投資類別，而國內一線城市商業(yè)地產投資開發(fā)商已經看到了這一塊的巨大市場，紛紛爭相追逐接手老廠房、老廠區(qū)。相比之下，武漢雖然有著眾多老街區(qū)、老廠房等得天獨厚的潛力資源，但創(chuàng)意產業(yè)商業(yè)地產市場并

15、沒有得到應有的密切關注，所以進軍武漢商業(yè)地產是很有發(fā)展前途的。武漢三鎮(zhèn)由長江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢態(tài)，漢口是武漢市和中部地區(qū)的商業(yè)中心、金融中心、交通運輸中心，代表武漢商業(yè)地產最高水準的地方。所以在漢口邁開武漢商業(yè)地產發(fā)展的第一步是最合適的。空間環(huán)境漢口地處長江西北、漢水以北的地域，隔長江與其東南側的武昌相望，并漢江與其南側的漢陽相望。漢口有500余年歷史，始于明代成化年間的漢水改道。 漢口自鴉片戰(zhàn)爭后開埠通商，在武漢市漢口沿江大道中段，江漢路以北、麻陽街太古下碼頭以南、中山大道東南的濱江地段，有一塊約2.2平方公里的土地，這里哥特式、洛可可式、巴羅可式等歐式建筑一應俱全。這便是1

16、9世紀60年代至20世紀上半葉漢口租界的遺存，按地理方位從西南向東北排列，分別為英、俄、法、德、日5國租界。漢口租界的數(shù)量僅次于天津，居全國第二位，面積僅次于上海、天津，居全國第三位，其影響力位列內地各外國租界之首。外國列強根據不平等條約，在租界實行獨立于中國政府的行政系統(tǒng)和法律制度之外的另一套制度，成為國中之國，但在客觀上也推動了武漢的近代化進程，在城市規(guī)劃、城市基礎設施建設以及城市交通、公共衛(wèi)生管理等方面，給我們留下了許多可資借鑒的經驗。漢口后來迅速成為一座新興商埠，名聲和發(fā)展速度遠遠超過了武昌和漢陽，明末清初，漢口已與河南朱仙鎮(zhèn)、廣東佛山鎮(zhèn)、江西景德鎮(zhèn)并列為全國四大名鎮(zhèn)，海外譽為“東方芝

17、加哥”。漢口的港口貿易運輸業(yè)頗為發(fā)達，成為我國內河最大的港口，有“十里帆檣依市立，萬家燈火徹夜明”狀其景，“居民填溢商賈輻樓，為楚中第一繁盛處”。頗能反映其繁盛。清乾隆年間，漢口更盛于世，僅“鹽務一事，亦足甲于天下”。大氣、精致、寧靜、開敞、簡潔”的江灘，形成“一軸、兩帶、四區(qū)”格局，即江灘景觀軸；堤防景觀帶、濱江親水帶；休閑活動區(qū)、中心廣場區(qū)、體育運動區(qū)和園藝景觀區(qū)。音樂噴泉、水上樂園、戲水梯臺等處處體現(xiàn)了親水的主題，讓人們既感受到長江恢宏的氣勢，又能體味到江南小橋流水的韻味。徜徉在江灘上，人們充分感受到水的魅力。配套設施漢口是武漢最繁華的地區(qū)之一，擁有便利的交通，漢口火車站、客運站和貫穿的

18、公交車保證了漢口對外和對內交通，并且中國民航總局指定的華中地區(qū)唯一的綜合樞紐機場和最大的飛機檢修基地的武漢天河國際機場位于漢口附近，更加保證對外交通的便捷。漢口擁有良好的文化底蘊，武漢中國地質大學漢口校區(qū)，武漢華中科技大學同濟醫(yī)學院分部等大學都位于漢口，除此之外，在漢口附近的還有全國知名的武漢大學。漢口有完善的醫(yī)療設施，分布了很多知名的醫(yī)院，如漢口鐵路醫(yī)院、武漢市漢口醫(yī)院、漢口人民醫(yī)院和漢口空軍醫(yī)院等。漢江最繁華的江漢路上榜中國著名十大商業(yè)街，足以證明了漢口商業(yè)街的影響力，繁華的商業(yè)街，聚集的咖啡廳、健身房，隨處可見的銀行和餐廳、星級賓館構成了完善的生活設施，集繁華與舒適于一身。規(guī)劃利好自2006年起，一批美術、攝影愛好者自發(fā)來到龜山腳下的龜北路創(chuàng)業(yè)，目前已經有近三十家企業(yè)在此落戶，文化產業(yè)園區(qū)的雛形竟然是以群居的方式形成，沒有一家武漢本土房企注意到這個極具潛力的市場。在今年7月，漢陽區(qū)才引進上海致勝集團，將原824工廠4.2萬平方