1、*置業(yè)產(chǎn)品研發(fā)部職責(zé)架構(gòu)（草案）為提高集團產(chǎn)品品質(zhì)、適應(yīng)集團化發(fā)展需求；落實*置業(yè)關(guān)于構(gòu)建產(chǎn)品研發(fā)部的指示精神；結(jié)合控股公司項目特點和寧波公司實際，設(shè)立*置業(yè)產(chǎn)品研發(fā)部?，F(xiàn)明確部門職責(zé)及相關(guān)架構(gòu)如下：一、 部門宗旨在綜合平衡長期效益和短期盈利的基礎(chǔ)上，保證項目品質(zhì)，提升公司競爭力，實現(xiàn)項目利潤最大化。二、 部門職責(zé)1 前期研究 加強交流學(xué)習(xí)，吸收優(yōu)秀資訊，引進房產(chǎn)技術(shù)成果 針對當?shù)靥卣?，加大?chuàng)新力度，開展住宅產(chǎn)品研發(fā) 深入市場一線，了解市場需求，提供拿地決策依據(jù)2 項目管理 結(jié)合市場，挖掘土地價值，解決產(chǎn)品定位 建立項目建筑師制度，控制項目方案設(shè)計 協(xié)助控制工程品質(zhì)，保障產(chǎn)品效果3 集團整合

2、規(guī)范子公司操作流程 規(guī)避子公司項目操作風(fēng)險 建立完善控股公司設(shè)計審批制度 建立控股公司各子公司經(jīng)驗交流共享的平臺三、 管理架構(gòu)部門負責(zé)人， 項目建筑師及項目助理建筑師前期研究項目管理集團整合說明：部門建制暫定4人，由項目建筑師、助理項目建筑師組成產(chǎn)品研發(fā)部由總經(jīng)理室分管領(lǐng)導(dǎo)主管，控股公司副總建筑師對建筑設(shè)計管理進行控制四、 項目建筑師制度1 根據(jù)上述架構(gòu)及產(chǎn)品研發(fā)部現(xiàn)狀人員配置情況，項目管理將實行項目建筑師制度。部門將指定建筑師對寧波公司具體項目進行負責(zé)。實現(xiàn)從拿地前的決策分析，到立項后的產(chǎn)品定位、設(shè)計發(fā)包、方案完成的全程把控。對項目實施全過程及品質(zhì)實施效果進行全程協(xié)控。在實現(xiàn)項目效益最大化的

3、前提下，保證產(chǎn)品品質(zhì)。2 項目建筑師將通過內(nèi)部選拔和外部招聘產(chǎn)生。以技術(shù)部和產(chǎn)品研發(fā)部主要技術(shù)力量為骨干。需要具有一定的項目從業(yè)經(jīng)驗，能有效的把控建筑品質(zhì)。助理項目建筑師通過一定培養(yǎng)鍛煉，可以升任項目建筑師。3 項目建筑師除完成指定項目的工作職責(zé)外，還需對部門安排的其他一系列工作包括前期研究，集團整合等積極負責(zé)，按時完成。五、 部門工作1：前期研究1 配合項目發(fā)展部對目標市場進行產(chǎn)品調(diào)研2 調(diào)查國內(nèi)優(yōu)秀房產(chǎn)項目，提交分析報告3 完成目標土地測算分析報告4 針對不同的市場政策，規(guī)劃要求，吸收國內(nèi)優(yōu)秀產(chǎn)品經(jīng)驗，整合提煉研發(fā)優(yōu)秀產(chǎn)品，成熟后加以推廣，形成*的產(chǎn)品線2：項目管理1 參與項目發(fā)展部產(chǎn)品建

4、議書的編制和確認2 完成概念設(shè)計方案及分析3 制定完成項目設(shè)計工作總體計劃；保證設(shè)計工作按計劃完成4 完成項目設(shè)計指導(dǎo)書及設(shè)計合同的擬定 5 完成設(shè)計單位的招標、考察、設(shè)計方案的評審等組織協(xié)調(diào)工作6 設(shè)計方案全過程資料的存檔、收發(fā)記錄；設(shè)計工作完成后的總結(jié)7 配合項目銷售的資料準備8 整體設(shè)計效果的跟蹤，配合技術(shù)部對過程圖紙進行審核校對，對 實施過程中不理想之處迅速提出改進意見； 配合技術(shù)部完成對甲供料等其他建材與建筑細部做法的選擇9 建筑設(shè)計變更的協(xié)助管理與執(zhí)行；10 其他相關(guān)工作職責(zé)。3：集團整合計劃落實1 審核審批兩地公司各項目設(shè)計年計劃及各時間段工作節(jié)點；2 檢查落實兩地公司設(shè)計月計劃

5、；3 每周跟蹤月計劃的落實情況；4 重要節(jié)點提醒質(zhì)量控制1 直接參與投資分析、前期可研、規(guī)劃概念設(shè)計、規(guī)劃及單體方案階段、并進行審批審核。2 對關(guān)鍵節(jié)點控制，歸納整理項目關(guān)鍵節(jié)點報審文件內(nèi)容及格式3 對備案相關(guān)資料進行復(fù)核4 定期現(xiàn)場檢查，保證產(chǎn)品施工質(zhì)量交流共享1 組織三地公司進行專業(yè)考察2 組織三地公司內(nèi)部經(jīng)驗交流3 整合控股公司設(shè)計資源4 共同參與方案論證及評審會議5 設(shè)計問題總結(jié)，剖析現(xiàn)有項目得失，總結(jié)提煉標準化的設(shè)計做法6 建立設(shè)計領(lǐng)域圖書及樓盤信息資料庫7 組織建筑學(xué)方面的技術(shù)培訓(xùn)及交流說明：1 目前*置業(yè)控股產(chǎn)品研發(fā)部兼具集團控制與寧波事業(yè)部前期設(shè)計管理功能，本部門架構(gòu)中并未嚴格

6、區(qū)分，部門未來管理框架根據(jù)集團發(fā)展情況調(diào)整2 集團整合部分工作，根據(jù)集團發(fā)展情況按集團領(lǐng)導(dǎo)要求逐步展開3 部門主要人員于2010年4月前到位開發(fā)項目產(chǎn)品解決流程（草案）3天土地取得項目開發(fā)準備會議用地及產(chǎn)品盈利能力分析項目定位報告概念設(shè)計及測算研發(fā)部10天發(fā)展部10天項目分析決策會3天設(shè)計單位甄選及發(fā)包產(chǎn)品原型選擇總建筑師10天研發(fā)部10天規(guī)劃部門溝通深化概念設(shè)計及測算產(chǎn)品建議書20天設(shè)計院設(shè)計第一輪方案評審決策設(shè)計院調(diào)整設(shè)計20天設(shè)計院調(diào)整出圖第二輪設(shè)計評審15天提交方案文本，技術(shù)部簽收說明：整體工作流程周期80-90天（從拿地到報批方案完成），具體流程可根據(jù)項目情況相應(yīng)調(diào)整，如項目較小或規(guī)

7、劃產(chǎn)品形態(tài)較明確，可適當壓縮時間。1 項目開發(fā)準備會議相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項目對接人、營銷部經(jīng)理及項目總監(jiān)，開發(fā)部項目負責(zé)人工作接口：前置工作為土地取得，工作周期：三天工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部統(tǒng)籌，由項目建筑師進行前期會議議程準備并將相關(guān)資料及會議通知發(fā)至oa與會人員處，會議中討論土地屬性分析、客群定位、面積段分布、總價區(qū)間、產(chǎn)品形式、設(shè)計進度安排等方面內(nèi)容，并形成初步意見。工作成果：會議紀要，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。相關(guān)附件：（暫缺）2 項目定位報告相關(guān)部門：項目發(fā)展部、銷售部工作接口：項目開發(fā)準備會后工作周期: 十天內(nèi)工作程序：項目發(fā)展部通

8、過對地塊的深入調(diào)研，當前及過往市場的解讀，區(qū)域客戶的需求調(diào)研，提出定位方向，并結(jié)合銷售部意見提出產(chǎn)品類型及比例的建議工作成果：項目定位報告，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：此成果作為項目規(guī)劃設(shè)計重要前提依據(jù)，如因市場及規(guī)劃條件原因仍需調(diào)整，應(yīng)再次提請董事長審定相關(guān)附件：（暫缺）3 用地及產(chǎn)品盈利能力分析相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項目開發(fā)準備會后工作周期: 四天內(nèi)工作程序：產(chǎn)品研發(fā)部通過對地塊市政條件及規(guī)劃設(shè)計條件的深入分析，提出用地價值、體塊布置、交通組織、功能排布、銷售流線等的概念草圖及相關(guān)說明，并提交單一產(chǎn)品規(guī)劃成本測算。在此基礎(chǔ)上，提出明確的產(chǎn)品選擇。工作成果：用地分析報告，總建

9、筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示： 單一產(chǎn)品規(guī)劃成本測算指的是在地塊中進行低層、多層、小高層、中高層、高層不同梯度的產(chǎn)品盈利能力測算，靜態(tài)理解產(chǎn)品角色，以便對應(yīng)市場機會做產(chǎn)品選擇。單一產(chǎn)品的銷售價格由發(fā)展部根據(jù)目前項目地二手房結(jié)合市場發(fā)展提供建議。相關(guān)附件：（暫缺）4 概念設(shè)計及測算相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部及項目發(fā)展部工作接口：用地分析報告后工作周期: 六天內(nèi)工作程序：在產(chǎn)品選型確定后，依據(jù)用地分析，產(chǎn)品研發(fā)部提交概念設(shè)計，項目發(fā)展部根據(jù)概念設(shè)計定稿進行經(jīng)濟指標測算。工作成果：概念設(shè)計測算報告，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：有條件的重大項目，產(chǎn)品研發(fā)部應(yīng)組織多方案測算比較研討。通過多種產(chǎn)品

10、組合分析，動態(tài)觀察不同產(chǎn)品組合的盈利能力；尋求滿足公司戰(zhàn)略的最佳組合方案；進一步審視開發(fā)思路和開發(fā)節(jié)奏的組合關(guān)系。概念設(shè)計定稿應(yīng)包含經(jīng)濟指標，總圖規(guī)劃，產(chǎn)品選型，體塊模型。測算完成后，提交財務(wù)部審核認可。相關(guān)附件：（暫缺）5 項目分析決策會相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項目對接人、營銷部經(jīng)理及項目總監(jiān)，開發(fā)部項目負責(zé)人工作接口：項目定位報告及概念設(shè)計測算完成后工作周期: 三天內(nèi)工作程序： 產(chǎn)品研發(fā)部統(tǒng)籌，及時將項目定位報告及概念設(shè)計測算oa提交至各與會人員，并安排會議時間。會議中重點討論客群定位，產(chǎn)品比例、產(chǎn)品組合選型、競爭產(chǎn)品創(chuàng)新借鑒、規(guī)劃形態(tài)等方面

11、內(nèi)容，并形成結(jié)論意見。工作成果：會議記錄，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：本會議作為公司理清項目思路的重要節(jié)點，有著提綱挈領(lǐng)的作用，研發(fā)部應(yīng)著重提請各與會人員應(yīng)做好前期準備，會議中深化議題，總結(jié)成果，為產(chǎn)品建議書的形成打下扎實基礎(chǔ)。針對會議中產(chǎn)品定位的結(jié)論意見，項目發(fā)展部應(yīng)修改定位報告并重新提交報告定稿。相關(guān)附件：（暫缺）6 深化概念設(shè)計及測算相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項目分析決策會后工作周期: 六天內(nèi)工作程序： 產(chǎn)品研發(fā)部項目建筑師針對會議紀要中的意見，對項目概念設(shè)計進行深化調(diào)整，并對概念設(shè)計中未含的內(nèi)容（重點關(guān)注密度綠地率等指標落實、會所、車位、地下室、人防等具體技術(shù)要求的滿足方式

12、）進行完善。保證概念設(shè)計的切實可行性。并調(diào)整經(jīng)濟測算。工作成果：設(shè)計深化文本及經(jīng)濟測算，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示： 如項目較小，且產(chǎn)品形態(tài)明確，此階段可邀請直委設(shè)計單位參與設(shè)計。相關(guān)附件：（暫缺）7 規(guī)劃部門溝通相關(guān)部門：主管領(lǐng)導(dǎo)工作接口：深化概念設(shè)計后工作周期: 六天內(nèi)工作程序： 如規(guī)劃大方向確定，應(yīng)及時與規(guī)劃部門主管領(lǐng)導(dǎo)溝通，取得認可，并將相關(guān)意見及時反饋進行調(diào)整。工作成果：應(yīng)oa提交規(guī)劃部門方向性意見工作提示：由于不同規(guī)劃管理部門的管理方式，人員配置不同，此工作節(jié)點可適當靈活掌握，也可適當前置。盡量在設(shè)計發(fā)包之前將規(guī)劃部門的思路了解透徹，避免走彎路。相關(guān)附件：（暫缺）8 產(chǎn)品

13、建議書相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：深化概念設(shè)計后工作周期: 四天內(nèi)工作程序： 產(chǎn)品研發(fā)部項目建筑師整合項目定位報告定稿、概念深化設(shè)計定稿，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合設(shè)計過程中的主要問題，針對場地分析、指標分析、概念思路、規(guī)劃關(guān)鍵、產(chǎn)品要求、立面風(fēng)格等方面提出設(shè)計重點，形成產(chǎn)品建議書。工作成果：產(chǎn)品建議書，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：產(chǎn)品建議書是規(guī)劃設(shè)計的前期指引，把規(guī)劃中可能存在的問題盡量提出很關(guān)鍵，能讓規(guī)劃設(shè)計單位少走彎路，目的明確。但同時，不應(yīng)抹殺設(shè)計單位的創(chuàng)新思路的可能性，應(yīng)明確提出規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新的方向。相關(guān)附件：（暫缺）9 設(shè)計資源甄選及發(fā)包相關(guān)部門：總建筑師工作接口：項目深度分析會

14、后工作周期: 十天內(nèi)工作程序：接觸意向設(shè)計單位，確定選擇范圍，同時完成詢價、設(shè)計資質(zhì)、能力等基本合作條件的調(diào)查整理。交流設(shè)計要求及設(shè)計內(nèi)容，考察設(shè)計能力及人員進度安排，并最終確定設(shè)計發(fā)包方式（招標或直委）。若需進行設(shè)計招投標，則應(yīng)進入招投標流程。工作成果：設(shè)計單位意向思路，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：設(shè)計單位的選擇，除對其公司實力進行考察外，還應(yīng)對其作品進行研究，判斷是否滿足項目整體風(fēng)格的設(shè)計需要。此次選擇的設(shè)計單位將會承擔(dān)方案深化以及擴初的設(shè)計工作，故不僅需考察其方案設(shè)計能力，還需考察設(shè)計單位技術(shù)能力、團隊工作能力、工作態(tài)度，注意其綜合實力是否能滿足項目設(shè)計工作的需要。在目前的設(shè)計市

15、場形勢下，考慮到我司未來設(shè)計規(guī)模的不斷擴大，需要的設(shè)計資源較多，且優(yōu)質(zhì)資源對設(shè)計招投標抗性較大，建議容積率面積20萬平米左右以下規(guī)模直接委托，30萬平米左右以上規(guī)模招投標。具體項目有總建筑師提議，董事長審定。考慮到設(shè)計單位的設(shè)計檔期問題，本項工作可以適當前置，讓設(shè)計單位提早做好準備。相關(guān)附件：（暫缺）10 產(chǎn)品原型選擇相關(guān)部門：產(chǎn)品研發(fā)部工作接口：項目深度分析會后工作周期: 十天內(nèi)工作程序： 根據(jù)項目深度分析會議結(jié)論，由總建筑師牽頭，選擇產(chǎn)品庫中的產(chǎn)品原型，并根據(jù)項目情況進行修改調(diào)整，結(jié)合當前規(guī)范，調(diào)整出適合本項目情況的產(chǎn)品原型，附在產(chǎn)品建議書中提交設(shè)計單位。并要求其進一步創(chuàng)新。工作成果：產(chǎn)品

16、原型定稿，主管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長審定。工作提示：產(chǎn)品原型是在項目操作流程內(nèi)的最有效選擇，不是終極目標，其主要目的是找準項目方向，啟發(fā)設(shè)計單位思路。產(chǎn)品原型的形成建筑在資料庫的研發(fā)積累之上。平時應(yīng)多進行此方面的研發(fā)。相關(guān)附件：（暫缺）11 第一輪方案評審決策相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項目對接人、營銷部經(jīng)理及項目總監(jiān)工作接口：設(shè)計發(fā)包后工作周期: 二十天內(nèi)工作程序：對設(shè)計單位的規(guī)劃平面，面積指標，戶型深化、單體建筑立面進行審核討論，并形成結(jié)論性意見工作成果：評審意見，總建筑師審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審定。工作提示：本次設(shè)計評審主要是對于大方向的控制，需要設(shè)計單位對規(guī)劃的深化，戶型的創(chuàng)新，單體立面的方向多下功夫，對圖面效果不做過多要求。要求設(shè)計單位在十五到十八天內(nèi)提交成果，各評審人員預(yù)留兩天自評，并各自提交書面意見。相關(guān)附件：（暫缺）12 第二輪設(shè)計評審相關(guān)部門：董事長、總經(jīng)理室相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、總建筑師、發(fā)展部及研發(fā)部全體，技術(shù)部項目對接人、營銷部經(jīng)理及項目總監(jiān)工作接口：第一輪評審后