1、1,第五章 房屋調(diào)查,2,第一節(jié) 房屋調(diào)查,房產(chǎn)調(diào)查的對(duì)象： 獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息。 構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等， 建筑物主要指房屋。,3,一、與房屋有關(guān)的名詞解析,1. 假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。 2. 氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。 3. 夾層和暗樓。建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。,4,4. 過街樓和吊樓。橫跨

2、里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。 5. 陽臺(tái)和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺(tái)或眺臺(tái)。陽臺(tái)分為：外(凸)陽臺(tái)、內(nèi)(凹)陽臺(tái)、凸凹陽臺(tái)，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線。 6. 天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。,5,二、房屋調(diào)查的內(nèi)容,按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀 。 1. 房屋的權(quán)屬 包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、

3、所在層次。 3. 房屋的質(zhì)量 房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。,6,5. 房屋的數(shù)量 房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。 (1) 建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。 (2) 建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑

4、。,7,(3)使用面積。指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營、生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所、壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺(tái)、地下室、夾層、2.2m以上暗樓等面積。 (4)共有面積。指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括：2.2m以上單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機(jī)房、水箱等。 (5)房屋產(chǎn)權(quán)面積。指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。,8,(6)總建筑面積。等于計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑

5、面積之和。計(jì)算容積率的建筑面積包括：使用面積、分?jǐn)偣灿忻娣e、未分?jǐn)偣灿忻娣e。面積測量計(jì)算資料中應(yīng)明確區(qū)分計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑面積。 (7)成套房屋建筑面積。由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。(多層為一套) 套內(nèi)房屋使用面積：套內(nèi)房屋使用空間的水平投影面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面的裝飾厚度也應(yīng)計(jì)入使用面積。 套內(nèi)墻體面積：即墻體所占面積。若是共有墻，只計(jì)算一半墻體面積。 套內(nèi)陽臺(tái)面積：按陽臺(tái)外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計(jì)算。封閉陽臺(tái)計(jì)算全部面積，未封閉陽臺(tái)計(jì)算一半面積。,9,1、房產(chǎn)編號(hào) 全長17位，字符型。 前13位為房

6、產(chǎn)所屬的宗地編號(hào)；（P21） 第14位為特征碼（二值型），0代表房產(chǎn)，1代表戶地。 15、16、17位為房產(chǎn)/戶地序號(hào)。 2、房屋及構(gòu)筑物要素編號(hào) 全長9位，字符型。 第1、2位為產(chǎn)別，表示到二級(jí)分類；第3位為房屋結(jié)構(gòu)；第4、5位為房屋層數(shù)（表示方法）；第6、7位為建成年限（表示方法）；第8、9位為房屋用途，表示到二級(jí)分類。（P74）,三、房產(chǎn)要素編號(hào),10,第二節(jié) 共有面積的分?jǐn)?一、共有面積的含義,共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。 二、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t 1. 按文件或協(xié)議分?jǐn)?2. 按比例分?jǐn)?3. 按功能分?jǐn)?

7、三、共有面積分?jǐn)偟念愋?1.整棟樓分?jǐn)?2.功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?3.功能區(qū)間分?jǐn)?4.樓層間分?jǐn)?5.本樓層內(nèi)分?jǐn)?11,四、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的特點(diǎn) (1) 產(chǎn)權(quán)是共有的。 (2) 應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的相對(duì)性。 (3) 各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無界的。 (4) 從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。,第三節(jié)建筑面積計(jì)算,主要弄清楚計(jì)算全部建筑面積和計(jì)算一半建筑面積的范圍。（P76-78）,12,第四節(jié)房產(chǎn)面積計(jì)算的技術(shù)要求,建筑面積調(diào)查采用鋼卷尺實(shí)地量算法。 丈量用的鋼卷尺需進(jìn)行檢校，檢核合格后方能使用。 遇到房屋現(xiàn)狀變化應(yīng)先繪草圖將房屋的平面圖形和邊長尺寸等記載在草圖上。 丈量邊長讀數(shù)取至厘米。 邊長要進(jìn)行兩次丈量，兩次丈量結(jié)果較差應(yīng)符合下式規(guī)定： D的單位為m。,13,房屋面積