1、1,第十一章 建設(shè)項目合同的策劃管理,2,11. 1 建設(shè)項目合同策劃概述,本章主要從合同管理的總體策劃方面來介紹工程全過程合同管理的內(nèi)容。 主要包含工程項目交付模式的介紹、合同計價方式的選擇、合同談判和簽約應(yīng)注意的問題合同履行階段的實施控制、項目合同檔案管理、合同的風(fēng)險分析以及政府對建設(shè)工程合同的監(jiān)督管理。,3,11. 2 工程項目交付模式與合同體系,工程項目運作方式的核心部分環(huán)節(jié)：設(shè)計、施工和采購。 EPC模式 設(shè)計、施工、采購分別發(fā)包就是平行發(fā)包模式；設(shè)計與施工發(fā)包給同一個承包商就是設(shè)計施工總承包模式；該承包人若同時承擔(dān)材料、設(shè)備的采購。三個環(huán)節(jié)每一個還可以具體分解：設(shè)計包括勘察和設(shè)計；

2、施工包括總承包和分包，分包又包括專業(yè)分包和勞務(wù)分包等；,4,11.2.1早期萌芽階段的項目交付模式,全球范圍內(nèi)的工程項目交付模式，可以追溯到產(chǎn)業(yè)革命以前的16世紀(jì)，16世紀(jì)以前，歐洲的建筑師受雇于業(yè)主，負(fù)責(zé)設(shè)計、購買材料、雇傭工匠，并組織施工。 16世紀(jì)以后，隨著社會對房屋建造技術(shù)要求的提高，建筑師隊伍出現(xiàn)了專業(yè)分工，設(shè)計和施工逐漸分離。,5,11.2.2 發(fā)展階段的現(xiàn)代項目交付模式,18世紀(jì)60年代，英國工業(yè)革命推動了歐洲大陸城市化和工業(yè)化的進(jìn)程，社會大興土木帶來了建筑業(yè)的空前繁榮。 19世紀(jì)初，建設(shè)領(lǐng)域的商品經(jīng)濟關(guān)系日趨復(fù)雜。出現(xiàn)了現(xiàn)代意義上最常見的工程交付模式：設(shè)計招標(biāo)建造模式（DBB）

3、。,6,業(yè)主,咨詢工程師,業(yè)主代表,設(shè)計商,承包商2,供應(yīng)商,承包商1,圖11-1 DDB模式,7,11.2.3 二十世紀(jì)后項目交付模式的繁榮 發(fā)展,DB模式 EPC模式 CM模式 特許經(jīng)營權(quán)模式。,8,1.設(shè)計施工一體化（DB模式）,業(yè)主,咨詢公司,設(shè)計-施工承包人,業(yè)主代表,分包人1,勘察設(shè)計單位,分包人2,供應(yīng)商1,供應(yīng)商2,圖11-2 DB模式,9,2.EPC模式,業(yè)主,技術(shù)管理咨詢顧問,EPC/交鑰匙總承包人,勘察設(shè)計單位,供應(yīng)商1,供應(yīng)商2,分包人2,分包人1,-,圖11-3 EPC模式,10,3.CM模式,業(yè)主,CM經(jīng)理,承包商1,供應(yīng)商1,咨詢工程師,供應(yīng)商1,項目承包商,圖1

4、1-4 CM模式,11,4.特許經(jīng)營權(quán)下的承包模式,政府,保險公司,公共項目,咨詢公司,設(shè)計單位,施工單位,銀行貸款,民間資本,獲得特許經(jīng)營權(quán)的項目公司,公眾,收費,資金流,服務(wù)流,圖11-5 特許經(jīng)營權(quán)模式,12,特許經(jīng)營權(quán)的建設(shè)模式下具體的承包方式 (1).BOT（建造經(jīng)營移交）模式 (2).BT（建造移交）模式 (3).BOOT（建造擁有經(jīng)營移交）模式 (4).BLT（建造租賃移交）模式,13,11.3 項目環(huán)境分析與合同適用選擇11.3.1 項目環(huán)境分析,1 項目主觀環(huán)境 2 項目第三方環(huán)境 3 項目客觀環(huán)境,14,11.3.2 合同計價類型的選擇,1.工程規(guī)模和復(fù)雜程度 2.設(shè)計圖紙

5、所達(dá)到的深度 3.雙方的管理水平與風(fēng)險承擔(dān) 4.項目準(zhǔn)備時間及工期的緊迫程度 5.合同條件的完備程度 6.項目的外部環(huán)境因素,15,圖11-6 項目環(huán)境分析結(jié)構(gòu)圖,16,11. 4 建設(shè)項目合同的談判簽訂,從一般意義上的合同訂立過程來看，招標(biāo)屬于要約邀請，而投標(biāo)屬于要約，二者滿足合同法規(guī)定的相關(guān)特性。 由于建設(shè)工程招投標(biāo)有其特殊性，因此，招標(biāo)文件和投標(biāo)文件對合同的當(dāng)事人雙方都有一定的約束力。,17,11.4.2 合同談判的準(zhǔn)備工作,1.明確談判的目的 談判是為了簽訂一個雙方都能接受的合同，雙方在談判前對于“能夠接受”的程度須有一個明確的界定，即明確談判的目的。 2.組織準(zhǔn)備 著手組織一個精明強

6、干、經(jīng)驗豐富的談判班子。,18,3.資料準(zhǔn)備 準(zhǔn)備資料是收集整理各種基礎(chǔ)資料和背景材料等可能在談判中用到的證據(jù)的過程。 4.談判參與方研究 己方的條件。在準(zhǔn)備進(jìn)行合同談判之前，首先要對自己的情況進(jìn)行全面的掌握和重點分析。,19,5.談判方案準(zhǔn)備 在確立己方的談判目標(biāo)及認(rèn)真分析己方和對手情況的基礎(chǔ)上擬定談判提綱。 6.談判會議的具體安排 包括三方面內(nèi)容：選擇談判的時機、談判的地點以及談判議程的安排。,20,11.4.1 合同談判的主要內(nèi)容,合同談判的過程是當(dāng)事人雙方對于項目利益的博弈過程，招標(biāo)人的目標(biāo)是說服中標(biāo)人讓出更多的利益，中標(biāo)人無疑希望獲得更多的利益。 然而需要強調(diào)的是，合同談判不能違背招

7、標(biāo)文件和投標(biāo)文件的基本原則和框架，否則就失去了招投標(biāo)過程原有的意義。,21,1.合同“標(biāo)的”的量化確認(rèn) 建設(shè)工程合同“標(biāo)的”的量化就是確定工程項目承包的范圍和內(nèi)容。 2.合同標(biāo)準(zhǔn)的談判 建設(shè)領(lǐng)域的合同標(biāo)準(zhǔn)主要指技術(shù)要求、技術(shù)規(guī)范和施工方案。,22,3.合同價款 合同的價格永遠(yuǎn)是招投標(biāo)雙方爭奪的核心。 4.價格變化的影響因素 建設(shè)工程的周期長，影響因素多，類似貨幣貶值或通貨膨脹的情況，可能會給承包商造成較大損失。,23,5.支付方式 獲得已完工程的工程款是承包人收回承包賺取利潤的核心工作。 6.合同期限 合同期限在建設(shè)工程中體現(xiàn)為開工日期、工期、竣工日期和質(zhì)量保修期。 7.合同文件的完善 施工合

8、同文件是一個完整的體系，但是在招投標(biāo)階段大多都并未齊備，隨著招標(biāo)的進(jìn)行，陸續(xù)會有相關(guān)文件出臺。,24,11. 5 建設(shè)項目合同的實施控制,1.完善基礎(chǔ)工作 進(jìn)行項目合同體系規(guī)劃，制定項目管理程序，并貫徹實施；規(guī)范文檔管理責(zé)任和流程；重視項目早期文檔管理；設(shè)置專人管理文檔，并持之以恒。,25,案例 某施工項目的合同體系 (1)建設(shè)工程施工合同 (2)勞務(wù)分包合同（主體、砌體、裝修、其他） (3)專業(yè)分包合同（土方、樁基、門窗、防水、保溫等） (4)材料供應(yīng)合同（鋼筋、模板、混凝土、磚、水泥、砂、石子、安裝用 的管材、鋼材、電線、電纜等） (5)材料租賃合同（鋼管、扣件、鋼模板、爬架等） (6)設(shè)

9、備供應(yīng)合同（塔吊、施工電梯、布料機等） ()其他合同（材料檢測、工程實體檢測、保衛(wèi)服務(wù)、后勤服務(wù)等）,26,2.合同管理規(guī)劃 由合同談判人員與公司的合同管理人員對該項目所涉及的所有合同進(jìn)行總體規(guī)劃，對合同風(fēng)險制定針對性的措施，規(guī)避風(fēng)險責(zé)任，最終形成“合同管理規(guī)劃方案”。 3.合同交底 工程項目的合同體系比較復(fù)雜，所涉及的合同比較多，項目管理人員在進(jìn)行合同管理的時候不可能對每一個合同都非常了解，因此在開展管理工作之前應(yīng)進(jìn)行合同交底。,27,4.合同責(zé)任劃分 進(jìn)行合同交底之后，正式進(jìn)入項目合同管理實施階段，這時項目部應(yīng)該制定的具體的控制分解措施，并最終將責(zé)任落實到人。 案例 某工程項目合同實施規(guī)劃

10、的具體方案,28,29,30,5.合同風(fēng)險識別與風(fēng)險合理分擔(dān) 合同管理的令一項重要工作就是風(fēng)險管理。項目管理人員應(yīng)該對施工合同存在的風(fēng)險進(jìn)行識別、分類。 6.依照合同支付 支付是合同履行中最重要的內(nèi)容，是承包商收回成本獲取利潤的唯一手段，因此在合同管理中應(yīng)特別重視。,31,7.爭議及時解決 注意合作伙伴之間良好的商業(yè)關(guān)系的建設(shè)，從而能夠使項目并不僅僅只是單一的一次賺取利潤的買賣行為，而帶有了建立長期合作關(guān)系的戰(zhàn)略營銷意義。 8.各方充分溝通 營造各方關(guān)系的融洽氛圍，是屬于所謂的項目軟環(huán)境建造，也是前面我們說到的各種控制手段的潤滑劑，應(yīng)該是項目管理人員的重點工作之一。,32,11. 6 建設(shè)項目

11、合同的檔案管理,合同的檔案管理就是對合同文件的系統(tǒng)化管理。 合同文件應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 項目經(jīng)理部是合同履行過程中的合同文件的直接責(zé)任者，負(fù)責(zé)收集、歸檔、管理履行過程中的合同文件。,33,某項目的項目經(jīng)理部合同文件管理的范圍,(1)工程招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)文件；(2)施工圖預(yù)算、結(jié)算、設(shè)計概預(yù)算資料以及工程洽商、設(shè)計變更等；(3)工程索賠、反索賠資料；(4)施工進(jìn)度管理資料；(5)行政、公函類往來文件、會議紀(jì)要；(6)項目經(jīng)理部施工組織設(shè)計、施工方案、技術(shù)（安全）交底、施工日志、施工實驗及驗收記錄、施工檢驗紀(jì)錄、材料計劃及進(jìn)出場紀(jì)錄等；(7)項目經(jīng)理部分包方的資質(zhì)管理文件；,34,（8)公司與相關(guān)

12、分包方，項目經(jīng)理部在授權(quán)范圍內(nèi)與相關(guān)分包方簽訂的所有合同文件；(9)成本核算、經(jīng)濟技術(shù)分析資料；(10)合同統(tǒng)計資料；(11)項目經(jīng)理部制定的有關(guān)合同履行的規(guī)章制度；(12)在勞動工資、勞動競賽活動中形成的重要材料；(13)其他。,35,11. 7 建設(shè)項目合同的風(fēng)險管理,建設(shè)工程項目周期長，不確定因素多，人為影響大，因此可能出現(xiàn)的風(fēng)險非常的龐雜，管理人員由于個人經(jīng)驗和素質(zhì)的有限對于風(fēng)險的可能性很難考慮得十分全面。因此，建立詳細(xì)的風(fēng)險清單，歸納總結(jié)盡可能多的風(fēng)險情況，就成為風(fēng)險管理的有效手段。,36,11.7.1招投標(biāo)階段,1、投標(biāo)決策風(fēng)險 承包商對工程項目是否投標(biāo)及采取何種投標(biāo)策略。 2、編

13、制投標(biāo)文件的風(fēng)險 常見的投標(biāo)失誤主要有以下幾點： （1）對招標(biāo)內(nèi)容的非實質(zhì)性響應(yīng) （2）工程項目組織構(gòu)成不合理 （3）施工組織設(shè)計不合理 （4）投標(biāo)報價風(fēng)險,37,3、合同風(fēng)險 工程承包合同中一般都有風(fēng)險條款和一些明顯的或隱含的對承包商不利的條款，這是進(jìn)行合同風(fēng)險分析的重點。 承包合同的風(fēng)險主要有： （1）合同中明確規(guī)定的承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。 （2）合同條文不全面、不完整、不清楚，合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系不清楚所帶來的風(fēng)險。 （3）業(yè)主為轉(zhuǎn)移風(fēng)險單方面提出的過于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡的合同條款。,38,11.7.2合同簽訂階段,1、合同主體不合格 合同的主體應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合

14、同當(dāng)事人。 2、合同條款不平等 工程承包本應(yīng)以合同為約束依據(jù)，而合同的重要原則之一就是平等性。 3、合同文字不嚴(yán)謹(jǐn) 不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易產(chǎn)生歧義和誤解，進(jìn)而導(dǎo)致合同難以履行或引發(fā)爭議。,39,4、合同內(nèi)容不完備 由于國情不同、語言文字不同，加上翻譯問題，使得這些合同文本存在不少疑問，致使在合同履約過程中，我們常常找不到合法依據(jù)來保護(hù)自己的利益。 5、合同管理不到位 部分合同管理人員風(fēng)險意識不強，致使在合同履約過程中遭受到一些本可避免的損失。,40,11.7.3合同履行階段,1、施工組織設(shè)計 在施工前，有時我們沒有認(rèn)真考慮現(xiàn)場的施工條件，導(dǎo)致施工組織計劃和工程進(jìn)度計劃與實際進(jìn)度不符，這時我們就

15、要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 2、工期問題 在建設(shè)工程中往往有很多拖期的現(xiàn)象存在。這可能是由于前期準(zhǔn)備不足，比如工地交付的現(xiàn)狀不好；勘察不翔實，導(dǎo)致挖開后地基處理復(fù)雜；設(shè)計不充分，施工中變更設(shè)計頻繁；還有業(yè)主資金短缺等。,41,3、質(zhì)量問題 施工作業(yè)本身的問題經(jīng)常發(fā)生在有隱蔽工程時。我們應(yīng)在業(yè)主、監(jiān)理對隱蔽工程質(zhì)檢無誤后再進(jìn)行下道工序，避免返工。 4、安全問題 建筑業(yè)是職業(yè)安全事故率較高的行業(yè)之一，安全問題又一直是政府關(guān)注的焦點。,42,11.7.4材料設(shè)備供應(yīng),1.雙方?jīng)]有明確約定材料設(shè)備的品種、規(guī)格、型號、質(zhì)量等級。 2.采購的材料設(shè)備質(zhì)量不合格。,43,11.7.5施工索賠,1、做好收集、整理

16、簽證工作 在施工全過程中及時做好索賠資料的收集、整理、簽證工作。 2、正確處理好與業(yè)主、監(jiān)理之間的關(guān)系 索賠必須取得監(jiān)理的認(rèn)可，索賠的成功與否，監(jiān)理起著關(guān)鍵性作用。,44,11.7.6竣工驗收階段,1、工程修復(fù)后經(jīng)竣工驗收依舊不合格 承包人請求支付工程價款的，不予支持。 2、竣工日期 （1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期； （2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期； （3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用 的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工；,45,11.7.7工程竣工結(jié)算階段,1、結(jié)算價格 在實踐中，有時發(fā)包人在法定期限

17、內(nèi)對竣工結(jié)算報告予以答復(fù)，但不認(rèn)可我們提出的結(jié)算價格，從而以此為由長期拖欠工程款。 2、關(guān)于拖延支付工程款 發(fā)包人為達(dá)到拖延支付工程款的目的，往往在工程竣工后以種種理由對承包人提交的結(jié)算遲遲不予審核，致使工程造價長時間得不到確認(rèn)。,46,11.7.8其他,1.擔(dān)保 （1）公司的分支機構(gòu)未經(jīng)公司授權(quán)而為別人提供擔(dān)保。 （2）當(dāng)提供擔(dān)保時，我們在主合同上簽字、蓋章。 2.墊資 （1）為墊資施工向銀行貸款所帶來的風(fēng)險。 （2）因墊資過多而無力繼續(xù)施工所帶來的違約風(fēng)險。,47,11.8 建設(shè)項目合同的行政監(jiān)督11.8.1工程合同的行政監(jiān)管主體與客體,由于我國市場經(jīng)濟秩序尚未成熟，相應(yīng)法律還不健全，故許多當(dāng)事人還未樹立法律意識，嚴(yán)重威脅到市場交易秩序的穩(wěn)定和安全。 對合同進(jìn)行行政監(jiān)管的主體應(yīng)是工商行政管理部門和其他行政主管部門。 工程合同行政監(jiān)管的客體主要是工程合同的雙方當(dāng)事人（包括建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位以及施工單位等）和合同行為。,48,11.8.2工程合同行政監(jiān)管的內(nèi)容,1、完善建設(shè)工程合同示范文本 采用合同示范文本是建設(shè)工程承發(fā)包市場通行的習(xí)慣做法。 2、建設(shè)有形建設(shè)市場，防止建設(shè)工程腐敗 有形建筑市場是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，為建設(shè)工程交易活動提供服務(wù)的場所。,