1、房地產全程策劃方案的撰寫現(xiàn)在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場， 結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的 運作方法，提出房地產全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科 學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規(guī)劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷；第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)， 反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程， 這個過 程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作

2、能力的重要環(huán)節(jié)， 這個過程操作好了， 就意味著項目成功 了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析， 并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略 提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項目用地周邊環(huán)境分析：項目土地性質調查、地理位置 、質地貌狀況。土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質 .七通一平現(xiàn)狀 2、項目用地周邊環(huán)境調查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4

3、、周邊市政配套設施調查 .購物場所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務 .郵政服務 。.娛樂、餐飲、運動 .生活服務 .娛樂休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1、宏觀經(jīng)濟運行狀況 .國內生產總值： 第一產業(yè)數(shù)量 第二產業(yè)數(shù)量 第三產業(yè)數(shù)量 房地產所占比例及數(shù)量 .房地產開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 .固定資產投資總額： 全國及項目所在地 。其中房地產開發(fā)比重 .社會消費品零售總額： 居民消費價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 2、項目所在地房地產市場概況及政府相關

4、的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 3、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀 4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購買行為分析 三 土地 SWOT（深層次）分析 1、項目地塊的優(yōu)勢 2、項目地塊的劣勢 。3、項目地塊的機會點 4、項目地塊的威脅及困難點 四 項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 .類比競爭樓盤基

5、本資料 .項目戶型結構詳析 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 .綜合評判 2、項目定位 .市場定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建筑風格定位 五 項目價值分析 1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 .商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法） ： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重 。分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 .類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差

6、異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 A 建筑風格和立面的設計、材質 B 單體戶型設計 C 建筑空間布局和環(huán)藝設計 D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實力 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素 A 經(jīng)濟因素 。B 政策因素 2、項目可實現(xiàn)價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 項目類比價值計算 六 項目定價模擬 1、均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 A 分析有效市場價格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均

7、價 2、項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系 數(shù)） .各種差異性價格系數(shù)的確定： 確定基礎均價 。確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價模擬 七 項目投入產出分析 1、項目經(jīng)濟技術指標模擬 .項目總體經(jīng)濟技術指標 .首期經(jīng)濟技術指標 2、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 3、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 。 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 1、項目風險性評價 .

8、價值提升及其實現(xiàn)的風險性： 項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周 邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2、資金運作風險性 .減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的 時間內實現(xiàn)資金回籠 3、經(jīng)濟政策風險 .國際國內宏觀經(jīng)過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設。 九 開發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 。.市場供求因素 .上市時間要求 2、項目

9、開發(fā)節(jié)奏及結果預測 .項目開發(fā)步驟 .項目投入產出評估 .結論 第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析， 發(fā)展商有了明確的市場定位， 從而進入了產品設計 階段。房地產經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī) 劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為 本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷 是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。 項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點， 對項目地塊進行總體規(guī)劃布局， 確定建筑風格和色彩計劃， 緊緊圍繞目

10、標客戶選定主力戶型， 引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。 一 總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 .項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 2、項目地塊情況分析 .發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想 。.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素 .土地 SWOT 分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 .項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù) 3、建筑空間布局 .項目總體平面規(guī)劃及其說明 .項目功能分區(qū)示意及其說明 4、道路系統(tǒng)布局 .地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng) 項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況 .項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要干道設置 項目車輛分流情況說明 項目

11、停車場布置 5、綠化系統(tǒng)布局 .地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 。.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明： 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 項目主要公共場所的環(huán)藝設計 6、公建與配套系統(tǒng) .項目所在地周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設計提示： 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示 .公共建筑平面設計提示： 公共建筑風格設計的特別提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 7、分期開發(fā) .分期開發(fā)思路 .首期開發(fā)思路 8、分組團開發(fā)強度 二 建筑風

12、格定位 。1、項目總體建筑風格及色彩計劃 .項目總體建筑風格的構思 .建筑色彩計劃 2、建筑單體外立面設計提示 .商品住宅房外立面設計提示： 多層、小高層、高層外立面設計提示 不同戶型的別墅外立面設計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示 三 主力戶型選擇 1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3、主力戶型設計提示 .一般住宅套房戶型設計提示 .躍式、復式、躍復式戶型設計提示 .別墅戶型設計提示 4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示 .商業(yè)群樓平面設計提示 。.商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 室內空間布局

13、裝修概念提示 1、室內空間布局提示 2、公共空間主題選擇 3、庭院景觀提示 五 環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示 1、項目周邊環(huán)境調查和分析 2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想 .地塊已有的自然環(huán)境利用 .項目人文環(huán)境的營造 3、項目各組團環(huán)境概念設計 .組團內綠化及園藝設計 .組團內共享空間設計 .組團內雕塑小品設計提示 .組團內椅凳造型設計提示 .組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示 4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計 .項目主入口環(huán)境概念設計 。.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計 .項目會所外部環(huán)境概念設計 .項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計 .針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計 六 公共家具概念設計提示 1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設 .營銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項目公共家具概念設計提示 七 公共裝飾材料選擇指導 1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思 3、項目營銷示范單位裝修概念設計 .客廳裝修概念設計 .廚房裝修概念設計 .主人房裝修概念設計 .兒童房裝修概念設計 .客房裝修概念設計 .室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示 。