1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析,主 要 內(nèi) 容,房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 投 資 分 析 流 程 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 與 項(xiàng) 目 策 劃 2002 年 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 概 覽,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程,外部環(huán)境: 價(jià) 值 、 風(fēng) 險(xiǎn) 評(píng) 估,內(nèi)部環(huán)境:資 源 、能 力 評(píng) 估,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程,根 據(jù) 企 業(yè) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略，將 主 觀 判 斷 和 客 觀 評(píng) 價(jià) 相 結(jié) 合， 從 大 量 的 投 資 機(jī) 會(huì) 中 篩 選 出 企 業(yè) 感 興 趣 的 項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 選 擇 的 標(biāo) 準(zhǔn) 主 觀 判 斷 宏 觀 環(huán) 境 投 資 規(guī) 模 客 觀 評(píng) 價(jià) 創(chuàng) 新 性 、 獨(dú)

2、特 性 前 景 預(yù) 測(cè) 深 入 會(huì) 談 與 多 方 面 溝 通,項(xiàng) 目 背 景 地 理 區(qū) 位,成 熟 性 資 源 優(yōu) 勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù) ),初 步 篩 選,可 行 性 研 究,專業(yè) 評(píng)估,綜 合 評(píng) 價(jià),自行或委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究 主要依據(jù) ：項(xiàng)目基本定位、規(guī)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研、 市政配套條件 用途： 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的系統(tǒng)思考與研究 政府審批-可行性研究報(bào)告 招商引資-商業(yè)計(jì)劃書 項(xiàng)目融資-項(xiàng)目融資申請(qǐng)報(bào)告 項(xiàng)目策劃-項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷建議報(bào)告,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù) ),初 步 篩 選,可 行 性 研 究,專 業(yè) 評(píng) 估,綜 合 評(píng) 價(jià),例 ：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)

3、目的可行性研究報(bào)告提綱,第一章 前言 第二章 項(xiàng)目概況 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第四章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第五章 項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 第七章 項(xiàng)目外部配套條件 第八章 環(huán)保、消防等措施 第九章 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃 第十章 投資估算與資金來(lái)源 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第十二章 結(jié)論,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù) ),初 步 篩 選,可 行 性 研 究,專 業(yè) 評(píng) 估,綜 合 評(píng) 價(jià),例 ：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)分析框架,1、銷售收入、利潤(rùn)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的測(cè)算 2、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與分析 3、銀行

4、貸款利用與償還分析 4、盈虧平衡分析、敏感性分析等不確定因素的分析,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù) ),初 步 篩 選,可 行 性 研 究,專 業(yè) 評(píng) 估,綜 合 評(píng) 價(jià),進(jìn) 一 步 評(píng) 價(jià) 項(xiàng) 目 的 可 實(shí) 現(xiàn) 性 自 行 或 委 托 專 業(yè) 中 介 機(jī) 構(gòu) 展 開 專 業(yè) 評(píng) 估 市 場(chǎng) 可 行 性 研 究 經(jīng) 濟(jì) 可 行 性 研 究 敏 感 性 分 析 風(fēng) 險(xiǎn) 評(píng) 價(jià) 發(fā) 現(xiàn) 可 能 導(dǎo) 致 未 來(lái) 投 資 失 敗 的 潛 在 因 素， 比 如 ： 市 場(chǎng) 禁 入 政 策 未 來(lái) 營(yíng) 運(yùn) 環(huán) 境 不 可 轉(zhuǎn) 移 的 責(zé) 任 (市政條件、環(huán)保政策等變數(shù)),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù)

5、),初 步 篩 選,專 業(yè) 評(píng) 估,綜 合 評(píng) 價(jià),例 ： 一 個(gè) 房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的 風(fēng) 險(xiǎn) 評(píng) 價(jià) 框 架,1、項(xiàng)目規(guī)劃 2、土地獲取 3、資金籌措 4、物業(yè)銷售 5、合作/合資控制 6、工程質(zhì)量 7、市政配套條件 8、開發(fā)周期 9、材料設(shè)備采購(gòu) 10、管理人員道德,專 業(yè) 評(píng) 估,可 行 性 研 究,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析流程(續(xù) ),初 步 篩 選,可 行 性 研 究,專 業(yè) 評(píng) 估,綜 合 評(píng) 價(jià),符合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略 科學(xué)、系統(tǒng)、 全面地評(píng)估項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn) 客觀分析，避免長(zhǎng)官意志 (借助專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助決策) 綜合評(píng)估投資所需資源和企業(yè)供給能力,房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 與

6、項(xiàng) 目 策 劃,市場(chǎng)調(diào)查的原則：實(shí)用性、真實(shí)性、指導(dǎo)性 市場(chǎng)調(diào)查的范圍：與自身項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目,第一部分：周邊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一、基本情況調(diào)查（已建/在建項(xiàng)目） 項(xiàng)目名稱/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目特色/發(fā)展商/入住時(shí)間/開發(fā)規(guī)模/配套設(shè)施/物業(yè)管理/近年公寓開發(fā)總量等。 二、租售情況調(diào)查（已建/在建項(xiàng)目） 1、一般項(xiàng)目：可售面積/已售面積/報(bào)價(jià)/成交價(jià)/入住率/可租面積/已 租面積/平均租金/出租率。2、重點(diǎn)項(xiàng)目：內(nèi)容包括銷售時(shí)間、銷售率、成交價(jià)格、價(jià)格走勢(shì)等。3、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查：封頂前/封頂后/入住后/目前價(jià)格走勢(shì)/價(jià)格策略 /總體分析4、大客戶成交調(diào)查：5、總體評(píng)價(jià)分析：對(duì)每個(gè)樓盤的

7、總體評(píng)價(jià)，尤其是成功和失敗樓盤的重點(diǎn)分析與評(píng)價(jià)。,房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 調(diào) 查 與 項(xiàng) 目 策 劃(續(xù)),二、擬建項(xiàng)目 1、發(fā)展商背景/項(xiàng)目位置/項(xiàng)目檔次/項(xiàng)目特色/規(guī)劃面 積/規(guī)劃特點(diǎn)/開竣工時(shí)間； 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目/相關(guān)項(xiàng)目分析； 3、未來(lái)三年整體市場(chǎng)擬建項(xiàng)目潛在供應(yīng)量分析； 4、未來(lái)三年整體市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)； 5、總體分析與評(píng)價(jià),市 場(chǎng) 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例,第二部分：目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、目標(biāo)客戶類型角度 1、本地居民自住 2、投資 3、外地居民 4、集團(tuán)消費(fèi) 5、其它類型三、客戶性格角度 1、客戶心理類型 2、客戶決策過(guò)程 3、客戶購(gòu)買偏好 4、客戶游動(dòng)特點(diǎn) 5、客戶潛在需求,市 場(chǎng) 調(diào) 查

8、 內(nèi) 容 示 例,第三部分 項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷建議報(bào)告 一、市場(chǎng)分析：市場(chǎng)概況二、產(chǎn)品分析：產(chǎn)品差異性機(jī)會(huì)分析三、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目功能、檔次建議四、規(guī)劃建議：功能、配比建議/總面積與標(biāo)準(zhǔn)層面積建議五、客戶分析：客戶規(guī)模、類型、需求、性格、特點(diǎn)六、客戶定位：開發(fā)建設(shè)、入住各時(shí)期客戶定位七、潛在客戶：潛在客戶分析與開發(fā)商的機(jī)會(huì)八、價(jià)格策略：價(jià)格預(yù)期與價(jià)格走勢(shì)九、銷售策略：唯一性、排他性、實(shí)戰(zhàn)性的營(yíng)銷策略建議十、問題機(jī)會(huì)：開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要重視的問題和把握的機(jī)會(huì),項(xiàng)目策劃,市 場(chǎng) 調(diào) 查 內(nèi) 容 示 例,第四部分：相關(guān)安排 1、資料來(lái)源 - 公開的市場(chǎng)資料 - 假扮買家調(diào)查 - 預(yù)售登記資料 - 政府、銀

9、行等相關(guān)機(jī)構(gòu)信息 - 面向購(gòu)房者的調(diào)研 2、調(diào)研周期與人員配置 - 周期：三十天 - 人員：4-6人 - 策劃與統(tǒng)籌：1人 - 一般調(diào)研：4-5人,市場(chǎng)研究 是 房地產(chǎn)開發(fā)公司 的一項(xiàng) 日常性工作!,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2002年上半年北京市： 1、完成房地產(chǎn)投資339億元，比去年同期增長(zhǎng)32.9。 2、房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重高達(dá)55.2，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為77.3。 3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的帶動(dòng)下，全市商品房開復(fù)工面積達(dá)5086.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)36.5；新開1106.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.1；竣工279.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.8。 4、全市商品

10、房銷售面積大于同期竣工面積，累計(jì)銷售各類商品房283.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6，實(shí)現(xiàn)銷售額135.8億元，增長(zhǎng)8.5；銷售商品住宅271.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15，實(shí)現(xiàn)銷售額125.6億元，增長(zhǎng)11.5。,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,與去年同期相比，新盤數(shù)量雖減少了51個(gè)，但新盤開發(fā)總面積卻增長(zhǎng)817萬(wàn)平方米。,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,2000：8272/平方米 2001：7577/平方米 2002：7286/平方米,379萬(wàn),572萬(wàn),469萬(wàn),政府公布：2002年北京：4517/平方米 上海：3837/平方米 全國(guó)：2227/平方米 +6%,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,2002年北京

11、房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,市場(chǎng)集中度明顯提高，品牌經(jīng)營(yíng)漸入佳境 土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降 差異性特征日趨明顯，市場(chǎng)細(xì)分更加深化 低密度、高配套住宅成為需求主流 高性價(jià)比成為賣點(diǎn) 小戶型熱賣，成為新新人類的新寵 高尚住宅增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)適用房方興未艾,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,市場(chǎng)集中度逐步提高，品牌經(jīng)營(yíng)漸入佳境 1、大型品牌開發(fā)商和樓盤具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先大型開發(fā)商基本到齊，西方外資開始進(jìn)入 3、幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平米大盤紛紛登場(chǎng)； 4、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，營(yíng)銷成本逐步增大 5、宣傳推廣模式從追求“轟動(dòng)效應(yīng)”的爆炸式發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)?系統(tǒng)地進(jìn)行品牌宣

12、傳與項(xiàng)目推廣,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,土地成本日益升高，其它成本穩(wěn)中有降 1、北京市房管局新近頒布了新的基準(zhǔn)地價(jià)，平均價(jià)格比1999年上升了約30% 2、拆遷成本持續(xù)上升 3、五環(huán)路以內(nèi)已基本沒有一手土地資源 4、建材、市政配套等成本逐步下降,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,差異性特征日趨明顯，市場(chǎng)細(xì)分更加深入,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,低密度、高配套住宅 成為需求主流,文化品位,身份地位,改善居住條件,基本住房需要,社區(qū)功能,目前市場(chǎng)主流,房地產(chǎn)需求五層次模型,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,高性價(jià)比成為賣點(diǎn),2000：R

13、MB8272/平方米 2001：RMB7577/平方米 2002：RMB7286/平方米,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,小戶型熱賣，成為新新人類的新寵 繼綠景苑SOLO精舍、榮豐2008非常男女掀起“迷你戶型”風(fēng)暴后，2002年又有富頓中心、戀日國(guó)際、夏都盈座等多個(gè)項(xiàng)目推出了精巧一居，均取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。 目前正在運(yùn)作和即將上市的小戶型項(xiàng)目據(jù)調(diào)查還將有近500萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，其龐大的潛在供給量備受市場(chǎng)矚目。,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,2002年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽,高尚住宅增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)適用房方興未艾,焦 點(diǎn) 關(guān) 注,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析,問題與討論,5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)

14、大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。 6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。 7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。 8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。 9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。 10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。 11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來(lái)取決于你當(dāng)下正在做的事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去做完的事。 12、女人，要么有美貌，要么有

15、智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。 13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無(wú)所獲。 14、一個(gè)人的知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就必須通過(guò)磨練。若是自己沒有盡力，就沒有資格批評(píng)別人不用心。開口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。 15、如果沒有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無(wú)人能及的精彩。 5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全

16、部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。 6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。 7、每個(gè)人的心里，都藏著一個(gè)了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達(dá)，堅(jiān)持著善良，只要在路上，就沒有到達(dá)不了的遠(yuǎn)方！ 8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會(huì)因?yàn)槟愕谋г共粷M而為你改變，你能做到的只有改變你自己！ 9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換

17、來(lái)的。 10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會(huì)覺得解脫。但舌頭總會(huì)不由自主地往那個(gè)空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無(wú)視，留下的那個(gè)空缺永遠(yuǎn)都在，偶爾甚至?xí)惓炷?。適應(yīng)是需要時(shí)間的，但牙總是要拔，因?yàn)樘?，所以終歸還是要放手，隨它去。 11、這個(gè)世界其實(shí)很公平，你想要比別人強(qiáng)，你就必須去做別人不想做的事，你想要過(guò)更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。 12、逆境給人寶貴的磨煉機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。自古以來(lái)的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過(guò)來(lái)的。 13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運(yùn)，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。 14、給自己一份堅(jiān)強(qiáng)，擦干眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽(yáng)光，我來(lái)到這世上；為了與陽(yáng)光同行，我笑對(duì)憂傷。 15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長(zhǎng)大，最漆黑的那段路終要自己走完。 5、從來(lái)不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起來(lái)，才是最大的榮耀。 6、這個(gè)世界到處充滿著不公平，我們能做的不僅僅是接受，還要試著做一些反抗。 7、一個(gè)最困苦、最卑賤、最