1、方圓國際項(xiàng)目LOFT公寓精裝修 可行性建議 *房地產(chǎn)咨詢有限公司 2014年9月15日,目 錄,前言,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平越來越高，消費(fèi)觀念的逐步提高，人們對于居住的舒適性有了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。精裝房產(chǎn)品應(yīng)勢而生。 在政策的指引下，全國精裝房產(chǎn)品在近幾年得到廣泛的發(fā)展，已經(jīng)成為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要方向。 在一線城市，精裝房住宅得到了快速發(fā)展，部分隱性問題也逐漸顯露出來，無論是成功還是失敗方面，都為其他城市提供了良好的借鑒作用。 在*，精裝住宅的開發(fā)尚處于起步階段，與發(fā)達(dá)城市有相當(dāng)?shù)木嚯x，但是隨著成熟開發(fā)商的進(jìn)駐，消費(fèi)市場接受度的提高，*的精裝房市場將會得到快速發(fā)展，越發(fā)精彩。,精裝房的發(fā)

2、展總體分析,精裝房的發(fā)展總體分析,從無到有，從試探到過渡，再到目前的市場發(fā)展接受，精裝房走過了市場的空白期。從客戶的完全不認(rèn)可到逐漸接受，到逐漸成為市場的發(fā)展方向，未來無疑將成為市場的一種重要選擇。,精裝房的發(fā)展總體分析,精裝房市場發(fā)展過程,簡裝（毛坯）房一統(tǒng)天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡易設(shè)備，如坐便器、水槽、水龍頭等，此時(shí)的裝修房看似面面俱到，但其實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較差，人工水平不高。,菜單式裝修房嶄露頭角 1997年以來，建設(shè)部開始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于

3、開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)市場雙方皆對全裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。,買房送裝修成為市場熱點(diǎn) 2001年開始，國家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺，裝修住宅質(zhì)量得到保障，消費(fèi)者對裝修住宅的抗性逐步下降，裝修房比重有顯著提升。 在開發(fā)企業(yè)對裝修方式的選擇上。從成本角度考慮，菜單式裝修方式逐步退出開發(fā)企業(yè)的視野，開發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對低廉、操作相對簡潔的全裝修住宅。同時(shí)又從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度，引入“買房送裝修”的概念，并受到眾多開發(fā)企業(yè)的模仿,裝修、毛坯住宅平分市場 經(jīng)過多年的運(yùn)作，開發(fā)企業(yè)對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修隊(duì)住宅的溢價(jià)能力也在逐步加強(qiáng)。再加以政策的引導(dǎo)，

4、以全裝修未代表行使的裝修住宅數(shù)量迅速上升。按上海市2007年計(jì)劃推出10萬套裝修住宅的目標(biāo)，即意味著每2套住宅中便有1套式裝修房。,裝修住宅成為市場主流產(chǎn)品 以近年裝修住宅比重增長幅度、以及國外較先進(jìn)的房地產(chǎn)市場狀況，毛坯房被淘汰的趨勢已然顯見，裝修住宅將成為市場主流產(chǎn)品。,90年代初,1997年,2000年,2005年,2008年至今,精裝房的發(fā)展總體分析,精裝房的工程流程分析,裝修住宅施工過程,1、收集基礎(chǔ)信息 需要收集的信息主要有：房型圖紙（一般是設(shè)計(jì)單位房型平面的擴(kuò)初圖紙）、測繪單位的面積房型（暫測）、小區(qū)平面圖、周邊競爭個(gè)案資料等相關(guān)資料,2、確定裝修房定位 對房型進(jìn)行分析，針對產(chǎn)品

5、所在區(qū)域結(jié)合營銷提出設(shè)計(jì)原則和風(fēng)格，最后確定裝修數(shù)量、位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格及材料配置、制作工藝等。,精裝房的發(fā)展總體分析,3、列出材料配置清單 在裝修房定位確定之后，需要到市場上需找價(jià)格和材料的支撐，這2個(gè)因素直接決定裝修價(jià)格，找到市場依據(jù)后才能保證材料配置清單的準(zhǔn)確性，此清單將作為合同附件列入裝修公司與開發(fā)商的正式裝修合同中。,4、樣板房裝修 樣板房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及總價(jià)確定后，裝修公司與開發(fā)商簽訂正式裝修樣板間合同，開始進(jìn)行樣板房裝修。作為裝修標(biāo)準(zhǔn)的唯一依據(jù)，樣板房在今后的銷售中非常重要，它的裝修風(fēng)格、用料、效果、施工質(zhì)量將直接影響購房者心態(tài)，因此在其設(shè)計(jì)時(shí)就要不斷推敲，直至最佳方案出臺才可施工，以免

6、為今后帶來麻煩。,精裝房的發(fā)展總體分析,5、全裝修階段 在整個(gè)工程土建竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商得到商品房入住許可證，與物業(yè)公司交接完畢，業(yè)主購房按揭到位，與物業(yè)公司辦妥所有入戶手續(xù)之后，裝修公司方可進(jìn)場進(jìn)行裝修施工。在此之前業(yè)主與裝修公司簽訂了裝修合同，業(yè)主對裝修圖紙進(jìn)行了確認(rèn)，若有不同于樣板間的地方需要改動也要在合同中反應(yīng)出來。如果更改時(shí)在樣板房基礎(chǔ)上作“減法”則總價(jià)不變，如增加插座等則總價(jià)增加。,6、交房與售后服務(wù) 裝修房的售后服務(wù)也由裝修公司負(fù)責(zé)，在實(shí)踐當(dāng)中裝修公司總結(jié)出一套較為專業(yè)的服務(wù)工作流程，參照下圖，通常由客服部經(jīng)理直接向項(xiàng)目總協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)。,房屋驗(yàn)收單復(fù)印留底,確認(rèn)裝修事宜,確認(rèn)后兩天

7、內(nèi)客戶提供材料送裝修方倉庫,隱蔽工程驗(yàn)收簽字,客戶附加服務(wù),精裝房的營銷方式分析,買房送裝修,由開發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開發(fā)商的要求和成本控制對裝修房進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做出樣板房，此類裝修房裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計(jì)方案，或同種方案中有種顏色可以選擇。雖然“買房送裝修”實(shí)際此類裝修房的裝修成本已計(jì)入房價(jià)之中，但其總價(jià)并未與周邊市場超出很多，從而體現(xiàn)其“送”的優(yōu)勢，為控制成本，開發(fā)商要求裝修公司在保證一定的質(zhì)量要求的前提下盡量壓縮費(fèi)用，裝修公司在操作時(shí)也將通過批量采購等手段來滿足開發(fā)商的要求。 在銷售中，開發(fā)商報(bào)給客戶中的房價(jià)中已包含了裝修的價(jià)格，由于使用“買房送裝修”的營銷手段

8、，開發(fā)商通常拒絕向客戶提供裝修部分的價(jià)格，客戶通過參加樣板房對裝修的價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。 在簽訂合同時(shí)，客戶通常需要與開發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開發(fā)商簽訂的是毛坯房購房合同，其中對裝修部分不作規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問題直接由裝修公司負(fù)責(zé)。,操作方式,精裝房的發(fā)展總體分析,優(yōu)勢分析, 模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤 由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對其成本的估計(jì)大大高于其實(shí)際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢，加快了銷售速度，因此比較“全裝修、菜單裝修”，

9、“買房送裝修”不僅為樓盤創(chuàng)造了一個(gè)賣點(diǎn)，更可為開發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤。 規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 在銷售中，開發(fā)商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時(shí)都去處了裝修部分的價(jià)值，因此大大降低了開發(fā)商未來的賠償風(fēng)險(xiǎn)。若裝修問題部分出現(xiàn)質(zhì)量問題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟(jì)利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽(yù)。,精裝房的發(fā)展總體分析,菜單式裝修,操作方式,菜單式裝修通常由開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)及分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供住戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對

10、方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項(xiàng)的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開發(fā)商或物業(yè)公司，代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質(zhì)量。菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。,精裝房的發(fā)展總體分析,優(yōu)勢分析, 客戶選擇余地大，市場接受程度高 客戶可參與設(shè)計(jì)，選擇裝修材料和設(shè)計(jì)方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時(shí)客戶認(rèn)同度較高。,精裝房的發(fā)展總體分析,劣勢分析, 增加裝修成本 對于開發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會提高采購成本，同時(shí)給施工帶來較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。,全裝修,操作方式,由開發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝

11、工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對開發(fā)商負(fù)責(zé)。通過裝修公司只提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。購房者所負(fù)擔(dān)的房價(jià)是成品房的房價(jià)，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房價(jià)之中。,精裝房的發(fā)展總體分析,優(yōu)勢分析, 裝修責(zé)任明確 開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無后顧之憂，在銷售時(shí)無需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立客戶的購買信心。 模糊總價(jià) 與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房價(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開發(fā)商更加

12、有理由不公開裝修部分的價(jià)格，從而起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場上大多開發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。,精裝房的發(fā)展總體分析,全國精裝房市場發(fā)展研究及預(yù)測,精裝房的發(fā)展總體分析,經(jīng)過房地產(chǎn)自身的發(fā)展和國家政策性的引導(dǎo)，精裝房的發(fā)展在全國已經(jīng)展開，一線城市已經(jīng)進(jìn)入了相對成熟發(fā)展的階段，其他城市也進(jìn)入了起步階段。 同時(shí)，隨著消費(fèi)者的生活理念和消費(fèi)理念的發(fā)展，對精裝房的理解和認(rèn)識逐步加深，對其接受度也快速提高。 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年上海80以上的新建高檔樓盤都是精裝修，廣州約為60，北京也達(dá)到50以上，而且精裝房在這些城市的樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年10的

13、幅度遞增。 數(shù)據(jù)說明，精裝房在這些房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟的城市，已經(jīng)顯示出其優(yōu)越型和廣泛的市場接受度。,精裝房的發(fā)展總體分析,發(fā)達(dá)城市成品房發(fā)展研究分析,北京：精裝房邁入快速發(fā)展通道,北京是較早出現(xiàn)精裝房的城市之一。 2001年1月北京市首先提出要逐步取消毛坯房新建商品房，將實(shí)行裝修一次到位。 2003年，北京精裝房很少，并僅限于小戶型；到2006年，這一現(xiàn)象發(fā)生根本變化，50%以上的高檔樓盤在實(shí)行全裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推全裝修。 比如北京CBD周邊扎堆的建外SOHO、富力城、蘋果社區(qū)、樂成國際等項(xiàng)目，都是整盤推出精裝修作為重要賣點(diǎn)之一。朝陽板塊的棕櫚泉

14、國際花園、陽光上東、星河灣等豪宅價(jià)位的公寓，高價(jià)位支撐下的高檔次精裝修對物業(yè)品質(zhì)的提升增色不少。每平方米數(shù)千元標(biāo)準(zhǔn)的豪華裝修，個(gè)性化。 海爾家居北京公司啟動僅兩年多時(shí)間，就參與并見證了北京奧林匹克花園、蘇荷雅居、金海國際、加州小鎮(zhèn)、山水奧園等項(xiàng)目的精裝修實(shí)踐。 可以看出，經(jīng)過近6年的發(fā)展，北京精裝房開發(fā)已經(jīng)正走在從小戶型向其他類型產(chǎn)品過渡的快速通道上。 盡管當(dāng)前北京精裝房尚未成為主流，但增速明顯加快，越來越多的樓盤選擇了精裝房開發(fā)模式。隨著北京地產(chǎn)化水平的拔高，政策的完善、城市國際化程度的加深和國際客戶對成品房的高度認(rèn)可，北京市毛坯房將逐漸淘汰，精裝房必然成為市場主流產(chǎn)品。,精裝房的發(fā)展總體分

15、析,上海：進(jìn)入“全裝時(shí)代”,2002年，上海市全裝修房3.2萬套，在在售住宅中，比例為20。 2003年，上海十五規(guī)劃中明確要求全裝修房在2003年發(fā)展到10萬套。 2005年，上海市全裝修住宅實(shí)際達(dá)2200萬平方米，銷售量占新增建設(shè)量的100%，全裝修試點(diǎn)項(xiàng)目入住率、業(yè)主總體滿意率都在90%以上。 2006年，上海市新建住宅中，全裝修房比例達(dá)到50。在徐家匯等地帶，全裝修住宅比例高達(dá)80%，中心城區(qū)的全裝修住宅比例也基本超過40%，市中心的公寓與高檔物業(yè)基本上都實(shí)現(xiàn)全裝修。 從上述數(shù)據(jù)中，我們可以看出，上海市全裝修房發(fā)展起步較早，在2002年，市政府將全裝修房的發(fā)展納入了城市規(guī)劃，大力發(fā)展精

16、裝房。精裝房市場在政府的引領(lǐng)下，大力發(fā)展。在2005年，進(jìn)入了高速發(fā)展階段。在2006年，已經(jīng)進(jìn)入了全裝時(shí)代，成為當(dāng)前精裝房發(fā)展最為發(fā)達(dá)普遍的城市 。 進(jìn)入2007年，上海市精裝房體量逐步放大，成為區(qū)域價(jià)格的晴雨表。精裝房從中心區(qū)域向外擴(kuò)散，充分體現(xiàn)出了從一個(gè)中心向多個(gè)中心，再發(fā)展為多元“泛中心”的成熟城市發(fā)展規(guī)律。,精裝房的發(fā)展總體分析,深圳、廣州：全裝修呈現(xiàn)專業(yè)化競爭趨勢,早在九年前，廣州就出現(xiàn)許多全裝修住宅。 2002年，深圳市專門成立了由主管副市長任組長，各相關(guān)職能單位為成員的市住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)導(dǎo)小組，并成立了深圳市住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會，作為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的決策層和推進(jìn)層，提出了深圳市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代

17、化促進(jìn)方案，同時(shí)還在一些地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了住宅菜單式裝修試點(diǎn)，起到了良好的市場引導(dǎo)作用。 截至2002年年底，深圳精裝房開發(fā)量還不到商品房開發(fā)總量的三成。 2004年，素以毛坯房為主導(dǎo)的深圳地產(chǎn)市場今年出現(xiàn)新格局，一次性裝修到位的精裝房持續(xù)熱銷，市場需求呈上升態(tài)勢。精裝房邊緣利潤凸顯，樓市以精裝房出售的風(fēng)潮漸起。精裝房提升樓市均價(jià)約10，并促進(jìn)樓盤形象提升和銷售。率先在深圳推出1300余套純高檔豪華精裝修房的紅樹西岸大有斬獲，以每平方米2.5萬元的均價(jià)勁銷100多套單位，創(chuàng)下了深圳高層住宅房價(jià)最高紀(jì)錄，共有6億元的銷售進(jìn)賬。,精裝房的發(fā)展總體分析,杭州：全裝修住宅日趨平民化,杭州的全裝修住宅擁有短

18、暫而簡單的歷史。 2001年，南都房產(chǎn)在城西推出的銀座公寓標(biāo)志著真正意義上的全裝修起步，當(dāng)時(shí)正值高層建筑起步階段，該樓盤以全裝修的獨(dú)特賣點(diǎn)在樓盤競爭中一舉獲勝。 2006年，浙江大量全裝修樓盤如雨后春筍一樣涌現(xiàn)，以綠城翡翠城及天陽金水岸等擁有“親民價(jià)格”的全裝修樓盤為代表的大型開發(fā)商，在杭州樓市掀起一股平民化浪潮。 目前，全裝修成品房已成為杭州房地產(chǎn)開發(fā)的一種發(fā)展趨勢。 預(yù)計(jì)到2009年新建商品住宅項(xiàng)目全裝修率將達(dá)到60%以上。,精裝房的發(fā)展總體分析,在各自的裝修風(fēng)格方面，價(jià)高樓盤的裝修風(fēng)格一般都偏向于歐式風(fēng)格，力求表現(xiàn)出歐洲宮廷式的古典傳統(tǒng)豪華感覺，在裝修及用料上以高檔木材、石材為主，其建筑

19、材料、設(shè)備都力求全進(jìn)口，采用的品牌一般為歐洲知名品牌，在配備樓盤技防方面可謂面面俱到，多重設(shè)防，安全性的考慮更為嚴(yán)重。 而處于中等價(jià)位的樓盤只有部分會做成歐式風(fēng)格，相比較于高價(jià)樓盤要低了一個(gè)檔次，但在上海房地產(chǎn)上來說，仍屬于豪宅之列，其建筑材料、設(shè)備都力求高檔，雖然未必都是全進(jìn)口的產(chǎn)品，但大都為中外合資的知名品牌，而在裝修方面，并非一味求奢靡的感覺，而是呈現(xiàn)出豪華、高雅的居家氛圍。 其他一些樓盤會做成現(xiàn)代簡約風(fēng)格等其他類型風(fēng)格，在裝修材料上亦會使用一些玻璃制品和不銹鋼材料。,精裝房的發(fā)展總體分析,精裝房市場發(fā)展存在的屬性和依據(jù)分析,從全國樓市的發(fā)展來看，精裝房房產(chǎn)已經(jīng)成為樓市今后發(fā)展的主力，已

20、經(jīng)引起供應(yīng)市場和消費(fèi)市場的關(guān)注，其開發(fā)品質(zhì)和市場接受度均有所提升。 通過對各城市成品房的發(fā)展歷程的研究，我們可以總結(jié)出成品房發(fā)展市場均經(jīng)歷了毛坯房簡裝修精裝修全裝修的發(fā)展歷程。同時(shí)，通過對成品房精裝修發(fā)展水平和存在問題的研究，我們可以看出成品房精裝修發(fā)展依靠以下幾點(diǎn)因素：,精裝房的發(fā)展總體分析,1）政策上的大力支持 國家建委在1998年，開始推行裝修一次到位。并于2002年頒布了相關(guān)正式文件后，正式推行成品房。北京、上海、深圳等典型城市相應(yīng)國家政策大力推行成品房開發(fā)相關(guān)政策，并將其納入了城市發(fā)展規(guī)劃，使得這幾個(gè)城市成品房發(fā)展取得加速度發(fā)展。 2）建筑和裝修一體化的理念先行 精裝成品住宅從規(guī)劃到

21、交房都是一個(gè)過程，是“1”的概念，人們以前接觸到的集中裝修或菜單式裝修，實(shí)際上是把精裝房的開發(fā)分成了“毛坯房+裝修”兩個(gè)部分，仍舊是“1+1”的概念，不是真正的精裝成品住宅。成品住宅在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就會統(tǒng)籌考慮和室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)匹配的問題，在建筑施工過程中會統(tǒng)籌考慮裝修施工和裝飾施工的銜接問題。這樣做出來的住宅產(chǎn)品，才能真正使各個(gè)功能空間都符合居住要求，更有利于住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化。 這一理念是成品住宅發(fā)展的根本立足點(diǎn)，也是區(qū)別于毛坯房精裝修房的根本，對這一理念的認(rèn)識和理解程度是成功進(jìn)行成品房開發(fā)的關(guān)鍵。 3）抽油煙機(jī)等固定部件的設(shè)計(jì)能力 當(dāng)前設(shè)計(jì)院的很多設(shè)計(jì)在深度、精細(xì)化程度上明顯不能滿足高品質(zhì)

22、成品房的開發(fā)需求。水電設(shè)計(jì)較粗糙，沒有考慮將來裝修的位置。在功能空間的設(shè)計(jì)上，沒有仔細(xì)考慮預(yù)留的位置，常常出現(xiàn)買來的冰箱裝不下、買來的餐桌放下后顯得很窄等問題。 成品房的發(fā)展對設(shè)計(jì)院的綜合設(shè)計(jì)能力有了更大的要求。對各部件的功能使用和設(shè)計(jì)能力決定了成品房住宅的舒適度和使用性，也是體現(xiàn)成品房價(jià)值的關(guān)鍵。,精裝房的發(fā)展總體分析,4）標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化的管理能力 精裝成品住宅有一個(gè)非常重要的特點(diǎn)，就是它必須在整個(gè)裝修過程中強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化。開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段就要進(jìn)行各部件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的考慮，要綜合考慮到各功能空間裝修的實(shí)施。這對開發(fā)商提出了更高的要求，不對對建筑開發(fā)擁有較高的管理能力，也對裝修部品的尺寸、

23、功能要求有深入的理解，并對因此而需求的管理能力有更高的要求。只有這樣才能一方面保證各部品的質(zhì)量和使用方便，減少后期的維護(hù)成品和市場投訴，另一方面才能最大限度的減少開發(fā)成品。 5）明確開發(fā)商是第一責(zé)任人的責(zé)任意識 在成品房的開發(fā)過程中，開發(fā)商的綜合實(shí)力必須達(dá)到相當(dāng)水平，在整個(gè)流程中處于主導(dǎo)地位，要對上游的建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)，然后到施工行業(yè)，到監(jiān)理、驗(yàn)收等整個(gè)環(huán)節(jié)，以及關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源配置和整合。同時(shí)，精裝成品住宅不但對資金實(shí)力要求很高，還對企業(yè)內(nèi)部組織管理也提出非常高的要求。 從成品房的開發(fā)需求上來看，開發(fā)商在整個(gè)過程中，要樹立第一責(zé)任人的責(zé)任意識。不同于以往開發(fā)，成品房開發(fā)商還要對房間的裝修

24、設(shè)計(jì)、部品質(zhì)量、售后服務(wù)等方面要承擔(dān)起主力責(zé)任。 只有這樣，才能保證產(chǎn)品質(zhì)量，取得消費(fèi)市場的認(rèn)可，促進(jìn)成品房市場的健康發(fā)展。,精裝房的發(fā)展總體分析,精裝房市場在全國的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，范圍在逐步擴(kuò)大，程度也在加深，其必將成為未來幾年的樓市發(fā)展主力和改善當(dāng)前樓市低迷狀態(tài)的一劑良藥。,小結(jié),精裝房的發(fā)展總體分析,方圓國際項(xiàng)目公寓精裝修實(shí)施條件,方圓國際項(xiàng)目公寓精裝修實(shí)施條件,方圓國際LOFT公寓： 層高為5.1米，市場定位是滿足年輕、時(shí)尚人士投資或者居住的公寓類產(chǎn)品。按照目前的承諾，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由開發(fā)公司主導(dǎo)完成室內(nèi)夾層二次結(jié)構(gòu)施工。 房屋格局緊湊，做完夾層之后，首層層高

25、大約只能滿足2.55米，二層不足2.4米，已無做復(fù)雜個(gè)性化定制裝修的空間，因此實(shí)施精裝修的難度系數(shù)有所降低。 此外，從市場面考慮，公寓產(chǎn)品以B座為例，平層多達(dá)24戶。試想一個(gè)時(shí)尚的產(chǎn)品交房入住后一直有人在裝修，裝修垃圾到處拋撒，還能時(shí)尚的起來嗎？若做為投資客的話買完房本想往外出租，但還要再投入幾萬元?jiǎng)谛馁M(fèi)神來裝修，算一下可能就不實(shí)施了。如果能夠統(tǒng)一裝修，交房后干凈衛(wèi)生又無噪音污染，投資客可以交房后就見效益，自住者省了時(shí)間與成本，住著舒心。,方圓國際項(xiàng)目公寓精裝修實(shí)施條件,精裝修優(yōu)劣勢 開發(fā)公司 優(yōu)勢： 提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值； 進(jìn)一步凸現(xiàn)項(xiàng)目及產(chǎn)品的稀缺性； 稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品

26、質(zhì)客戶，進(jìn)一步提升客戶價(jià)值； 提升項(xiàng)目價(jià)值，產(chǎn)生新的利潤點(diǎn)； 提升開發(fā)公司品牌的影響度； 可以弱化戶型上的缺點(diǎn)。 劣勢： 交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時(shí)間會相應(yīng)延長3個(gè)月左右； 合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，約定繁雜。,國際項(xiàng)目公寓精裝修實(shí)施條件,精裝修優(yōu)劣勢 購房者 優(yōu)勢： 省心，省力。購房后不用再進(jìn)行裝修就直接可以入?。?省錢。有利于裝修速度及造價(jià)的控制； 方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益； 保值。一次性成型裝修，入住者可安心居住，不用擔(dān)心鄰居裝修給自己帶來的噪音污染，不擔(dān)心鄰居搬運(yùn)建材物料破壞公共環(huán)境，影響居住心情； 保障結(jié)構(gòu)安全。各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入和質(zhì)量把控，室內(nèi)污染質(zhì)量保

27、障系數(shù)能得到提高，確保二次結(jié)構(gòu)施工不會留下安全隱患。 劣勢： 裝修風(fēng)格問題，千人一面，硬裝方面缺少個(gè)性化定制可能。 對外報(bào)價(jià)房屋總價(jià)會比較高，同時(shí)存在對裝修標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可的潛在因素。,小結(jié)： 本案具備實(shí)施精裝修的實(shí)施條件。 推動精裝房面市，即順應(yīng)市場趨勢，也從多個(gè)層面上更加有利于業(yè)主需求。,方圓國際項(xiàng)目公寓精裝修實(shí)施條件,方圓國際項(xiàng)目精裝修工作實(shí)施建議,裝修風(fēng)格,產(chǎn)品定位：青年公寓 裝修風(fēng)格：現(xiàn)代簡約,方圓國際項(xiàng)目精裝修工作實(shí)施建議,裝修標(biāo)準(zhǔn),對于*這種三類城市來說精裝修才剛剛起步，目前有恒大、萬達(dá)、碧桂園、森泰御城等地產(chǎn)公司牽頭，開始進(jìn)入成品房時(shí)代。其中萬達(dá)公寓、森泰御城壹世界、紅星美凱龍SOH

28、O都是公寓類精裝產(chǎn)品。 萬達(dá)公寓屬于簡單裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/； 壹世界屬于拎包入住類產(chǎn)品，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1200元/； 紅星SOHO精裝標(biāo)準(zhǔn)為1000元/； 名都住宅，精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/。 目前房地產(chǎn)市場的裝修是指對房間的墻、頂、地和廚衛(wèi)的裝修，一般不包括家電安裝。而裝修房又有全裝修、精裝修和豪華裝修幾個(gè)不同檔次，主要區(qū)別在價(jià)格和材料上。根據(jù)目前的現(xiàn)狀每套公寓的總價(jià)不宜太高，所以方圓國際項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)盡量控制在每平米1000-1300元以內(nèi)，以保證其價(jià)格和吸引力。 裝修用材上，在幾個(gè)主要部位采用品牌材料，如墻地磚、木地板、衛(wèi)浴、廚房、開關(guān)、插座，用品牌的影響力吸引客戶認(rèn)可。,方圓國際項(xiàng)目精裝修工作實(shí)施建議,營銷方式,送裝修和全裝修的有機(jī)結(jié)合 對外宣傳上采用全裝修的宣傳口徑：達(dá)到客戶對產(chǎn)品的信服度 實(shí)際簽約時(shí)候按照送裝修的操作方案：分別簽署購房合同和裝修合同,優(yōu)勢分析, 模糊總價(jià)、創(chuàng)造利潤 由于裝修公司在進(jìn)行批量裝修時(shí)通過各種手段控制了成本，同時(shí)保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對其成本的估計(jì)大大高于其實(shí)際成本，從而認(rèn)為其該住宅產(chǎn)品本身的價(jià)值高于周邊樓盤，同時(shí)又具備省時(shí)省力等優(yōu)勢，加快了銷售速度。 規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 在銷售中，開發(fā)商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時(shí)都去處了裝修部分的價(jià)值，因此大大降低了開發(fā)商未來的賠償風(fēng)險(xiǎn)。