1、土地開發(fā)融資體系建立及融資渠道分析,融資,目錄,一、土地一級開發(fā)綜述,7,土地一級開發(fā)是指政府在出讓土地前，對土地進(jìn)行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。 其目的是“生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。 由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開發(fā)鏈條較長、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開發(fā)風(fēng)險也很大。 而由于對資金需求量大，土地一級開發(fā)融資問題已經(jīng)成為土地開發(fā)的瓶頸。,1.定義,落實(shí)擔(dān)保,落實(shí)擔(dān)保,申請,2.成本,北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法京國土市2005540號文件對土地儲備開發(fā)成本的構(gòu)成明確規(guī)定如下：,征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)； 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有

2、關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用； 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； 貸款利息； 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程 監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。,征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。 近年來，征地拆遷安置費(fèi)用快速上升，已成為土地一級開發(fā)的主要成本，部分項(xiàng)目達(dá)到了70%以上，使得項(xiàng)目在資金運(yùn)作上的騰挪空間迅速降低。 征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級開發(fā)的前期，且需要一次性支付；同時開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險。,2.成本,3.特點(diǎn),1.資

3、金密集，資金需求量大。 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時間長，流動性差，使用集中，致使土地一級開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。 土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開發(fā)一二級聯(lián)動的“小步走，快速跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。 2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。 其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。,3.特點(diǎn),土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。 其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)

4、行業(yè)的工具。 其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國內(nèi)許多開發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。,二、土地開發(fā)融資渠道分析,從市場現(xiàn)狀來看，土地一級開發(fā)的資金來源可分為三部分：金融機(jī)構(gòu)貸款、財(cái)政資金和其他資金。 其中，財(cái)政投入和銀行貸款仍然是土地一級開發(fā)的主要資金來源。 隨著金融市場的發(fā)展，企業(yè)債券、中期票據(jù)等直接融資工具，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及股權(quán)融資方式在土地一級開發(fā)中發(fā)揮的作用逐漸增大。,1.金融機(jī)構(gòu)貸款,金融機(jī)構(gòu)貸款是目前土地一級開發(fā)資金的最主要來源。 銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建

5、設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。,金融機(jī)構(gòu)貸款方式： 綜合授信貸款：以企業(yè)為主體的土地一級開發(fā)方式，可以依靠企業(yè)的綜合實(shí)力和信用，獲得授信額度貸款。 綜合授信業(yè)務(wù)是銀行根據(jù)符合對外授信條件的法人客戶的書面申請，綜合評價法人客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度，并與之簽訂授信合同。 抵押擔(dān)保貸款：通過抵押或其他擔(dān)保方式獲得銀行貸款。例如將土地未來收益作為抵押物給銀行，取得銀行貸款。,項(xiàng)目融資：即項(xiàng)目的發(fā)起人（即股東）為經(jīng)營項(xiàng)目

6、成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和全部收益作為還款來源，并以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。 該融資方式一般應(yīng)用于發(fā)電設(shè)施、高等級公路、橋梁、隧道、鐵路、機(jī)場、城市供水以及污水處理廠等大型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入的建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目融資貸款一般期限較長，大都為中期（一年以上，五年以下）或長期（五年以上）。,2.財(cái)政資金支持,土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，政策性較強(qiáng)，尤其涉及拆遷安置補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)，需要強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。 政府給予土地開發(fā)主體一定的財(cái)政補(bǔ)貼，以保證土地一級開發(fā)的順利進(jìn)行。 方式： 財(cái)政資金作為資本金注入土

7、地開發(fā)主體 土地一級開發(fā)企業(yè)的最低自有資金比例要求為30%-35%，政府可將財(cái)政資金以注冊資本金的方式注入企業(yè)，以滿足相關(guān)要求，并為后續(xù)銀行貸款等融資方式提供保障。,貸款貼息 一級開發(fā)主體通過銀行貸款等方式融得資金，同時承擔(dān)了巨額財(cái)務(wù)成本，加大了土地一級開發(fā)的壓力。政府可以通過貸款貼息的方式減輕主體壓力，保證土地開發(fā)順利進(jìn)行。 保底承諾或收益分成 土地一級開發(fā)主體資金壓力大，且收益無法保障，尤其是在土地招拍掛出讓后，阻隔了一二級聯(lián)動的開發(fā)方式?？梢酝ㄟ^合同約定的方式，保障開發(fā)主體的最低收益。,案例： 云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定： “本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過招標(biāo)

8、、拍賣、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價款在扣除全部土地一級開發(fā)總成本及按國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級開發(fā)總成本的5%時，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價款，以確保公司的收益不低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級開發(fā)總成本的5%”。,3.其他融資方式,委托貸款 委托貸款：系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。 貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。 委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用

9、： 手續(xù)費(fèi)：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 合同印花稅：每筆委托貸款要按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。 委托貸款中所涉及的利息費(fèi)用。,各單位拆遷補(bǔ)償資金中集體部分可以通過委托貸款的方式借予項(xiàng)目建設(shè)方； 項(xiàng)目建設(shè)方將資金投資于項(xiàng)目，解決項(xiàng)目資金暫時性短缺問題； 建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)后，可以通過項(xiàng)目貸款的方式融得資金； 項(xiàng)目建成后收回成本并獲得收益； 部分所得收益用于歸還中委托貸款的本金和利息，以及中銀行貸款的本金和利息。 通過委托貸款的方式，保障了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，并帶動了銀行間接融資，及時解決了項(xiàng)目建設(shè)所需的資金，起到有

10、效的資金放大作用。,案例,企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。 目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。,所籌資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃； 凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬元以上）； 經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個會計(jì)年度連續(xù)盈利； 最近三個會計(jì)年度平均可分配利潤（或凈利潤）足以支付債券一年的利息； 現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集； 已發(fā)行的企業(yè)債

11、券沒有延遲支付本息的情形； 發(fā)行債券余額不超過凈資產(chǎn)的40。,短期融資券和中期票據(jù) 短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。 中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的一般性債務(wù)，無需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。 短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。,必備條件： 依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)； 具有穩(wěn)定的償付資金來源； 可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露； 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過公司凈資產(chǎn)的40% （用新會計(jì)準(zhǔn)則報表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。 目標(biāo)

12、條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定收益證券沒有延遲支付本息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。,短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素,與企業(yè)債發(fā)行條件的比較,共同點(diǎn)： 發(fā)行規(guī)模不超過凈資產(chǎn)的40% 不同點(diǎn)： 1.凈利潤的要求 企業(yè)債券：三年平均凈利潤足以支付一年的利息 短融、中票：無明確要求 2.募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，具體用途未限制 3.審批制度 企業(yè)債券：審批制國家發(fā)改委審批 短融、中票：注冊制銀行間市場交易商協(xié)會注冊

13、（會費(fèi)10萬元/年） 4.發(fā)行定價 企業(yè)債券：通過推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報批人民銀行，市場化程度較低 短融、中票：市場化發(fā)行，公開招標(biāo)，簿記建檔,三種債券融資方式的比較,信托融資 發(fā)行信托計(jì)劃是目前除了銀行信貸以外，介入土地一級開發(fā)領(lǐng)域最多的一種融資途徑。 信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。 信托產(chǎn)品在做土地一級開發(fā)貸款的時候有更多的創(chuàng)新，如土地證抵押模式、政府擔(dān)保模式、優(yōu)先收益權(quán)模式，以及先募集專項(xiàng)基金再貸款和股權(quán)投資等模式。,信托融資案例： 北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項(xiàng)

14、目資金信托計(jì)劃 信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心提供專項(xiàng)資金貸款，用于商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣59594萬元 信托計(jì)劃期限為五年，于2002年10月16日信托計(jì)劃成立之日起開始，于2007年10月16日信托計(jì)劃終止。,基金 政府的土地儲備基金（專項(xiàng)資金） 土地儲備基金不同于一般的基金，它既是投融資體系建立的基礎(chǔ)，同時也是順利進(jìn)行城市建設(shè)和土地一級開發(fā)所需資金的基本保證?？梢酝ㄟ^土地二級市場回款成立土地儲備基金，為一級土地開發(fā)提供銀行貸款擔(dān)保，或者直接參與資金短缺的項(xiàng)目。 土地儲備基金應(yīng)是?？顚Ｓ玫囊环N基金，其來源和使用都應(yīng)有明確的規(guī)定

15、。 主要來源：土地收益（包括土地出讓金和土地增值部分）；財(cái)政撥款；法律法規(guī)允許范圍內(nèi)的公共基金的有償使用；政策性銀行對土地開發(fā)所需資金的有償支持等。 土地儲備基金的建立應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用，強(qiáng)化財(cái)政政策的支持。,社會投資的土地基金 土地基金是指由政府設(shè)立土地基金及其管理機(jī)構(gòu)，通過發(fā)行以土地未來收益為擔(dān)保的土地收益權(quán)證，向社會大眾募集基金。所募集資金交由土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行城市土地的經(jīng)營，而儲備土地的出讓、出租等相應(yīng)收益則進(jìn)入土地基金，并由投資者根據(jù)土地收益權(quán)證進(jìn)行收益分配。 政府主導(dǎo)的土地儲備基金可以以引導(dǎo)基金的形式，撬動更多社會資金，用于土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。 由政府投入部分啟動資金，吸納

16、各類可以利用的資本，實(shí)行專業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營資金內(nèi)部循環(huán)機(jī)制。 案例： 天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團(tuán)與其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額200億元，是我國第一支國務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個新的融資渠道。,REITS及其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,土地出讓收益證券化，就是將歸屬土地一級開發(fā)商的土地出讓收益部分設(shè)計(jì)成證券在資本市場出售，將未來的土地出讓收益現(xiàn)值用于今天的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)。 一旦土地出讓收益證券化能夠?qū)嵤?，則土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)就可以使用更多融資方式：財(cái)政撥款、銀行貸款、土地信托、土地基金、土地債券、利用住房公積金、社會保險基金、保險資金、離退休基金、養(yǎng)老基

17、金、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資、國外融資等。 REITS及土地收益證券化產(chǎn)品在我國還無法突破政策及操作上的瓶頸限制，逐漸在我國土地一級開發(fā)中引入這些產(chǎn)品，必將是未來土地開發(fā)融資的方向。,三、土地開發(fā)模式分析,北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法京國土市2005540號文件中規(guī)定：,土地儲備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的原則，可以由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。 土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管

18、理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。 通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。,根據(jù)國家政策規(guī)定及目前土地開發(fā)情況，可以將土地開發(fā)模式分為政府主導(dǎo)型和市場化運(yùn)作型兩種基本模式。 1.政府主導(dǎo)型 政府主導(dǎo)型開發(fā)模式是指由土地儲備中心完全負(fù)責(zé)或由政府指定特定的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)。 主要包括兩種情形： 成立土地儲備中心，由其完成全部土地開發(fā)工作，資金可以由政府通過財(cái)政撥款來獲得或銀行融資等其他方式獲得。 政府領(lǐng)導(dǎo)下的市場運(yùn)作：由政府授權(quán)直屬的

19、大型企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)，土地開發(fā)機(jī)構(gòu)隸屬于政府，代表土地儲備中心行使土地儲備職能。,2.市場化運(yùn)作 政府負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的招投標(biāo)工作，所有有資質(zhì)的企業(yè)均可參加招投標(biāo)，由中標(biāo)企業(yè)完成土地開發(fā)，政府實(shí)施監(jiān)督。 這種模式通過市場化的運(yùn)作，能充分利用社會力量實(shí)施土地開發(fā)。 開發(fā)企業(yè)自行組織融資，全部風(fēng)險和責(zé)任都由其自行承擔(dān)，這就會大大增加開發(fā)企業(yè)的融資難度。 所有融資的責(zé)任全部由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，不僅使得開發(fā)企業(yè)無法按合同規(guī)定及時、順利地完成土地一級開發(fā)的任務(wù)，而且還會危及企業(yè)自身的生存。 相對于融資問題以及各種風(fēng)險，8%的利潤率對開發(fā)企業(yè)的吸引力并不大。,土地一級開發(fā)的市場化模式曾

20、經(jīng)一度被推崇，但由于資金問題、可控性問題、公平競爭問題和政企職責(zé)不分問題，北京市土地一級開發(fā)的政府主導(dǎo)型和市場化相結(jié)合的模式逐漸被政府主導(dǎo)型所取代。 北京市土地一級開發(fā)不同主體占比分析表,因此，在市場化運(yùn)作過程中，政府也要發(fā)揮其主導(dǎo)作用。 一方面政府要加強(qiáng)對成本的審核、控制和全過程監(jiān)管； 另一方面，要建立收益合理分配制度。 對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。 不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn)，選擇

21、哪種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力。 隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有效。,1.以政府為損益主體的開發(fā)模式 蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團(tuán)公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財(cái)政收入彌補(bǔ)。蘇新集團(tuán)公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。 重慶做法：建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的土地出讓金作為質(zhì)押，向銀行借款，由中心征地，并委托有關(guān)公司進(jìn)行配套，中心代表政府出讓、拍賣土地。,不同融資模式案例,2.以企業(yè)為損益主體的開發(fā)

22、模式 西安做法：西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級開發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開發(fā)土地，以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動開發(fā)。 大連做法：大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件園開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)的。該園區(qū)的良性運(yùn)營取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)，投入了許多資源。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。,企業(yè)融資開發(fā),企業(yè)出讓土地,成本費(fèi)用,土地收益,政府財(cái)政支出,四、各開發(fā)區(qū)土地

23、開發(fā)及投融資體制案例,天津泰達(dá)投資控股有限公司是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資開發(fā)主體。 公司基本情況 2001年天津開發(fā)區(qū)改制開發(fā)區(qū)總公司，重組泰達(dá)集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)成立泰達(dá)控股。 截止到2010年三季度，總資產(chǎn)為1587.55億元，凈資產(chǎn)為272.21億元。 擁有泰達(dá)集團(tuán)、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)等15家全資子公司； 泰達(dá)股份、津?yàn)I發(fā)展、濱海能源等5家上市公司； 濱海快速、天津鋼管集團(tuán)等30余家控股公司； 渤海銀行、渤海財(cái)產(chǎn)保險、恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽等40余家主要參控股子公司。 發(fā)展路徑 公司遵循的是“做大做強(qiáng)做實(shí)”的發(fā)展道路。 成立后的成效 在成立后的5年內(nèi)泰達(dá)控股融通了超過800億以上的資金，在開發(fā)區(qū)擴(kuò)張發(fā)展期極大

24、地促進(jìn)了區(qū)域建設(shè)和區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展。,天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),泰達(dá)控股,公用 事業(yè),專營 領(lǐng)域,200億元 水電氣熱 軌道交通 道路橋梁,垃圾發(fā)電、污水處理、海水淡化,城市開 發(fā)運(yùn)營,實(shí)業(yè) 投資,金融 產(chǎn)業(yè),服務(wù)業(yè),460億元 開發(fā)配套，泰達(dá)集團(tuán)等,390億元 天津鋼管、航母游樂場等,40億元 渤海銀行、證券信托等,酒店、會館、足球場等,區(qū)域 開發(fā),圍海造地、收購海岸線、灘涂進(jìn)行臨海新城、旅游區(qū)開發(fā),天津開發(fā)區(qū)投融資平臺三階段,資金大循環(huán)： 財(cái)政資金、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設(shè)和還本付息,資源大循環(huán)： 1、以上市公司為平臺進(jìn)行資源重組，通過注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、資產(chǎn)置換等方式推

25、動上市，發(fā)揮資本放大效應(yīng) 2、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開發(fā)建設(shè)進(jìn)行培育 3、培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再裝入上市公司獲取新一輪的發(fā)展資金，以此實(shí)現(xiàn)資源循環(huán),資本大循環(huán) ： 1、組合政府、企業(yè)、社會資源壯大融資平臺 2、拓寬融資渠道，擴(kuò)大直接融資，撬動間接融資，實(shí)現(xiàn)資本循環(huán),1,2,3,（1）園區(qū)開發(fā)的“雙主體模式”：政府組織推動+主力銀行金融支持 政府出函指定(特許)地塊的土地開發(fā)權(quán)、土地出讓收益權(quán)授予開發(fā)公司； 開發(fā)公司將獲得的土地出讓收益權(quán)質(zhì)押，獲取貸款。 園區(qū)承諾給予開行對園區(qū)未來5年內(nèi)政府計(jì)劃或規(guī)劃的項(xiàng)目優(yōu)先提供貸款的權(quán)利，以及對后續(xù)融資服務(wù)（債券承銷、財(cái)務(wù)顧問）享有優(yōu)先權(quán)。,蘇州

26、工業(yè)園區(qū),蘇州工業(yè)園以中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司為主導(dǎo)進(jìn)行園區(qū)開發(fā)和招商引資，管委會負(fù)責(zé)政府行政和社會管理職能。,（2）園區(qū)引導(dǎo)基金 2006年3月22日，國內(nèi)第一只創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金“蘇州工業(yè)園區(qū)創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金”在蘇州工業(yè)園區(qū)成立。 （3）債權(quán)融資方式 2003年11月蘇州工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司發(fā)行10億元的企業(yè)債券。 2008年4月蘇州工業(yè)園國有資產(chǎn)控股有限公司發(fā)行10億元的短期融資券。 2009年蘇州工業(yè)園創(chuàng)業(yè)投資有限公司發(fā)行5億元公司債券。 （4）中小企業(yè)“統(tǒng)貸平臺” 園區(qū)財(cái)政撥付2000萬元委托定向投資成立“融風(fēng)管理”，以“統(tǒng)貸平臺”的形式向國開行申請了首期3000萬元的5年期貸款。 政府提供一定的貼息和風(fēng)險補(bǔ)償政策，融創(chuàng)擔(dān)保公司負(fù)責(zé)“融風(fēng)管理”的日常經(jīng)營。 資金通過融創(chuàng)擔(dān)保專業(yè)的評審及管理手段，以委托貸款的方式，用于對集成電路設(shè)計(jì)、通信、生物醫(yī)藥、光電、軟件、動漫等高新技術(shù)企業(yè)在啟動階段的的投入。 已有多家企業(yè)在“統(tǒng)貸平臺”的資金支持下取得長足進(jìn)步，并獲得了VC的資金投入。,蘇州工業(yè)園區(qū),蘇州工業(yè)園區(qū),老撾萬象特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，首次把開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)“打包”輸送海外，國家開發(fā)銀