1、開 發(fā) 流 程,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。,三、開發(fā)流程,證件解釋,建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。,建筑工

2、程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。,三、開發(fā)流程,開發(fā)商 選址、立項,三、開發(fā)流程,證件解釋,商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。,三、開發(fā)流程,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,

3、三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 建設(shè)項目規(guī)劃審批表 市政府征地批復(fù) 用地釘樁成果 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 審定設(shè)計方案通知書,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 立項批復(fù) 辦理土地出讓手續(xù)申請 審定設(shè)計方案通知書 土地評估報告原件 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單 建筑面積與用途說明書 加蓋工商部門備

4、案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有 土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬 來源證明文件（原件） 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表 審定設(shè)計方案 建筑工程施工設(shè)計圖紙 工程檔案登記證明 按審定設(shè)計方案要求取得的 協(xié)議通知書,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理國有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 建筑工程施工許

5、可申請表一式兩份 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 施工圖紙設(shè)計文件審查通知書 經(jīng)過備案的施工合同 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 項目建設(shè)資金落實(shí)證明 年度施工計劃 人防工程備案通知書 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件 四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證 質(zhì)量監(jiān)督通知書 安全監(jiān)督通知書 建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證 統(tǒng)計局登記通知,三、開發(fā)流程,立 項,開工建設(shè),規(guī)劃設(shè)計,取得土地,選 址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 年度施工計劃 施工合同 地名辦批復(fù) 物業(yè)管理公約批復(fù) 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 銷售（預(yù)售）房

6、價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá)35%以上的證明材料 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖 市政府征地的批復(fù) 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等,三、開發(fā)流程,總 結(jié),1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有: 計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等,2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證,3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有: 項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設(shè)計方案送審書、施工圖等以及各相關(guān)部門的批文,第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目

7、選擇 和土地使用權(quán)獲取方式,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序 一、項目選擇的概念 項目選擇一般可分六個步驟 廣泛尋找投資項目； 精心篩選投資項目； 對重點(diǎn)項目進(jìn)行初步可行性研究； 項目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策。,二、項目選擇的程序,（一）投資項目尋找 稱為“看地”或“選址”。項目數(shù)量10：1 （二）投資項目精選 （三）初步可行性研究 （四）項目談判 （五）詳細(xì)的可行性研究 公司總體決策,一個房地產(chǎn)項目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針。,第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項目選址,一、項目選址管理 城市規(guī)劃法規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必

8、須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?二、住宅項目選址原則,一城九鎮(zhèn)（現(xiàn)為三城（松江大學(xué)城、南匯臨江新城、嘉定安亭汽車城）若干鎮(zhèn)）,三、住宅區(qū)位及住宅生態(tài)環(huán)境,（一）住宅區(qū)位 是指住宅的地理位置及社會經(jīng)濟(jì)位置的綜合。 （二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。,四、申領(lǐng)建筑項目選址意見書,（一）住宅開發(fā)單位必須填寫建筑項目選址意見申請表 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)住宅建設(shè)項目選址意見書,第三節(jié) 住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理,一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容 （

9、一）概念 建設(shè)用地規(guī)劃管理是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對建設(shè)單位或個人申請的建設(shè)項目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。,（一）主要內(nèi)容 1、核定土地使用性質(zhì) 2、核定土地開發(fā)強(qiáng)度 （1）容積率 （2）建筑密度,（3）擬定土地使用的其他規(guī)劃管理的要求： a、,b、AL（W+S）（投影角為56.3度） 或 A1.5L（W+S）（投影角為45度）。 c、建筑退讓 d、建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。,二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證操作程序,凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地

10、批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。,第四節(jié) 住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理,一、建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念 建設(shè)工程規(guī)劃管理，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,二、住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容,（一）按土地來源不同對工程規(guī)劃進(jìn)行管理 2、在土地使用權(quán)有償出讓基地上建設(shè) 在土地使用權(quán)有償出讓

11、基地，在受讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并進(jìn)行土地使用權(quán)初試登記取得土地使用權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證）后，方可向規(guī)劃部門送審建筑設(shè)計方案，申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,第五節(jié)城市開發(fā)用地獲取,2.2.1 我國現(xiàn)行土地制度 2.2 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 2.2.4 在建項目收購與項目公司入股 2.2.5 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 2.2.6 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價的測算,2.2.1現(xiàn)行的土地制度,1土地的基本概念 土地是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂及島嶼。它是一個自然、經(jīng)濟(jì)的綜合體。 澄清三個概念： 1、土地與土壤的區(qū)別 土地的含義比土壤

12、廣泛。 2、土地與國土的區(qū)別 3、土地與土地資源的區(qū)別,3土地的職能和特點(diǎn),4土地相關(guān)權(quán)利,所有權(quán),使用權(quán),抵押權(quán),典 權(quán),租賃權(quán),(1)土地所有權(quán) 土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,中國,(2)土地使用權(quán),（1）土地使用權(quán)定義,（2）取得方式,行政劃撥（有限定）,出讓,轉(zhuǎn)讓,（3）使用年限,協(xié)議 掛牌,招標(biāo),拍賣,買賣,贈與,交換,土地一級市場,土地二級市場,70年,居住用地,50年,工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地,40年,商業(yè)、旅游、娛樂用地,土地使用權(quán)出讓 指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使

13、用權(quán)是建立在有償有期限的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。 土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地50年。,土地一級市場 是指土地使用權(quán)的出讓市場。是國家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。包括

14、土地征購市場（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。,土地二級市場 就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場。,(3)土地抵押權(quán),抵押權(quán) 是指債務(wù)人或第三人提供一定的財產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。,土地抵押權(quán) 是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權(quán)抵押。,(4)土地典權(quán),典權(quán) 是指一方支付典價占有他人所有的

15、不動產(chǎn)并占有、使用、收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，支付典價者為典權(quán)人，收取他人典價并將自己財產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動產(chǎn)為典物。典權(quán)人交付于出典人的價金稱為典價。 期滿后，出典人退還典價，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。典期期滿逾期10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營30年未贖回的，原則上視為絕贖。,(5)土地租賃權(quán),是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。,土地管理基本制度 土地管理法中明確規(guī)定了我國土地管理的六項制度，即社會主義土地公有制度，國有土地有償使

16、用制度，土地用途管制制度，占用耕地補(bǔ)償制度，基本農(nóng)田保護(hù)制度，土地登記制度。社會主義公有制是土地所有制的一種。 國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓； 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。 在本節(jié)中，重點(diǎn)介紹土地所有制和國有土地使用制度。,4土地管理制度及其演變,（1）土地所有制,我國的土地所有制分為以下兩種：,全民所有制,土地管理法實(shí)施條例第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于

17、其成員集 體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。,集體所有制,勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。 農(nóng)民集體的范圍包括：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。 土地管理法第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村

18、集體組織經(jīng)營、管理。”,（2）國有土地使用制度,這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的前提下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補(bǔ)交地價。 土地管理法：國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出

19、讓金的行為?！?土地使用權(quán)可分為兩類： 一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán)，稱為所有權(quán)能的使用權(quán)，又稱為所有人的使用權(quán)； 另一類是非土地所有權(quán)人對土地享有的權(quán)利，稱為與所有權(quán)相分離的使用權(quán)，或叫非所有人的使用權(quán)。 土地使用權(quán)指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。同樣具有占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。,（3）土地使用權(quán)類型與權(quán)能,2 土地使用權(quán)獲取方式的歷史演變,我國土地使用權(quán)獲取方式的演變經(jīng)歷了四個階段：,第一階段（1949年1954年） 1954年以前，國家從制度上承認(rèn)城市土地的商品屬性，對城市國有土地實(shí)行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地

20、，都必須向國家繳納租金和有關(guān)稅費(fèi)。這種有償使用制度實(shí)質(zhì)上是具有市場配置含義的。 第二階段（1955年1987年） 1954年以后，我國建立了高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制，土地管理制度也由市場配置轉(zhuǎn)變?yōu)橛媱澟渲?，城市土地取消了有償使用，確立了行政劃撥土地制度。國有土地的行政劃撥制度具有劃撥手段的行政性、使用期限的無限制性、土地獲取和使用的無償性、土地物權(quán)的無流動性四個特征。,第三階段（1988年2000年) 1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。 1988年，憲法修正案規(guī)定,土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 1990年，國務(wù)院出臺城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，確立了國家實(shí)行城鎮(zhèn)國有土

21、地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。 1995年，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。 1998年，土地管理法規(guī)定，國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。 自此，國有土地有償使用制度正式確立。,但是，這一階段的土地出讓以協(xié)議出讓為主，市場配置與計劃配置同時存在，并不能完全體現(xiàn)土地的市場價值，甚至造成了大量土地的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益。由于出讓市場的不規(guī)范，造成土地二級市場發(fā)展緩慢，市場需求多是通過一級市場解決。,第四階段（2001年至今） 2001年國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知明確提出，為體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)原則，確

22、保土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。同年，國土資源部發(fā)布了劃撥用地目錄，不符合目錄的建設(shè)用地，不得劃撥供地，必須有償供應(yīng)。 2002年、2003年，國土資源部陸續(xù)發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定。 在這三年間，國有土地劃撥供應(yīng)的范圍進(jìn)一步明確，招拍掛出讓和協(xié)議出讓有了具體細(xì)化的范圍與操作程序，國有土地市場配置的制度框架初步確立。 現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其它商品房開發(fā)項目獲取土地使用權(quán)的主要方式有三種，分別是：土地使用權(quán)出讓、在建項目收購和項目公司入股。,2.

23、2.2 城市開發(fā)用地的選擇,1開發(fā)用地的必備條件 國有用地 根據(jù)中華人民共和國土地法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國有土地才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)； 城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。,開發(fā)用地的使用權(quán) 根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法的規(guī)定： 對開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度； 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個有償、有限期的使用權(quán)。,2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇,（1） 地段影響因素分析 市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚(yáng)，好的地塊。 自然條件：

24、與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。 社會條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度,增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件,地段的影響因素：,（2）地段選擇的原則,選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資 未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 開發(fā)中的土地（已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城

25、鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價格適中、投資后的增值潛力大 已開發(fā)土地（指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達(dá)國家：土地價格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會太大。 國內(nèi)：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內(nèi)，是比較好的投資地段。,總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個組成部分，因此，必須從城市的整個布局、整個城市規(guī)劃的全局角度來考察地塊的投資利弊。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮

26、問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。,2.地段選擇的原則,積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險 風(fēng)險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險， 只不過風(fēng)險有大有小而已。世界上不存在只有收益沒有風(fēng)險的投資地段。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。,2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得,方式 按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有： 土地劃撥 土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓,1土地劃撥,土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地

27、交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。特點(diǎn)：無償無限期 劃撥土地范圍 （1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地 （3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地 （4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,合作建設(shè)和補(bǔ)地價,合作建設(shè) 又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā),“以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。,補(bǔ)地價,第一，出讓體系中。如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補(bǔ)地價。 第二，屬行政劃拔無償取得，補(bǔ)交出讓

28、金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價。,2土地使用權(quán)出讓,（1）土地使用權(quán)出讓的概念,土地使用權(quán)出讓（以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。,構(gòu)成： 一定年限內(nèi)地租； 土地使用權(quán)出讓前國家對土地的開發(fā)成本； 征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。,（2）土地出讓的內(nèi)涵,土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)

29、、其他組織和個人。 土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。 土地出讓的內(nèi)容。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。,土地使用權(quán)出讓合同一般都采用書面標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能接受，必要時可以提出自己意見，作原合同的補(bǔ)充。,（3）土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn),出讓方的唯一性。 出讓權(quán)利的局限性。 土地出讓客體的單一性。 出讓主體的平等性。,（4）出讓土地使用權(quán)年限,城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定的出讓最高年限如下： 居住用地70年 工業(yè)用

30、地50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年,（5）土地使用權(quán)出讓的方式,物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 國土資源部出臺的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。 綜上所述，目前國有土地使用權(quán)出讓主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓等四種出讓方式。,土地出讓方式,一、取得國有土地使用權(quán),辦理土地登記,核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

31、交付土地,發(fā)布出讓公告,編制出讓文件,地價評估 確定出讓底價,編制、確定 出讓方案,公布出讓計劃 確定供地方式,簽訂出讓合同 公布結(jié)果,招 標(biāo),拍 賣,掛 牌,協(xié) 議,招拍掛實(shí)施,土地出讓方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、國有土地使用權(quán)出讓流程,1）招標(biāo)出讓,招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目。 招標(biāo)出讓的程序一般包括以下幾個步驟

32、：,前期準(zhǔn)備工作。 招標(biāo)出讓文件編制。 發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)申請與資格審查。 投標(biāo)。 開標(biāo)。 評標(biāo)。 定標(biāo)。 中標(biāo)及后續(xù)工作。,2）拍賣出讓,拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓的程序一般包括以下幾個步驟：,前期準(zhǔn)備工作。 拍賣出讓文件編制。 發(fā)布拍賣公告 競拍申請與資格審查。 拍賣會舉辦 成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作。 主要適用于競爭性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。,土地出讓方式,拍 賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最

33、高者（競買人 ）。,拍賣流程,（一）主持人點(diǎn)算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。,3）掛牌出讓,掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截

34、止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。,掛牌出讓國有土地使用權(quán)的程序一般包括以下幾個步驟： 前期準(zhǔn)備工作 掛牌出讓文件編制 發(fā)布掛牌公告 競拍申請與資格審查 公布掛牌信息 報價 掛牌截至 現(xiàn)場競價 成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作,土地出讓方式,掛 牌,掛牌方式概念,出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否

35、成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。,4）協(xié)議出讓,協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方和受讓方通過協(xié)商的

36、方式有償出讓土地使用權(quán)。,協(xié)議出讓適用范圍：主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。 協(xié)議出讓程序 需用地單位提出用地申請。 編制協(xié)議出讓方案 底價確認(rèn) 報批 協(xié)商，簽訂意向書 公示 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并公布出讓結(jié)果。 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地。 辦理土地登記。,出讓方式的適用范圍,土地出讓方式,招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同,3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件 必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,

37、（1）出售轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) （2）交換轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) （3）贈與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則,轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)合同和登記文件中所載的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。,4 土地使用權(quán)收回與終止,（1）土地使用權(quán)收回,國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。主要包括：,土地使用權(quán)屆滿。 建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 因

38、土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。 司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。,（2）土地使用權(quán)終止,土地使用權(quán)因土地滅失而終止 土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際上不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。 土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止 由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。,土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：,2.2.4 在建項目收購與項目公司入股,1 在建項目收購,在建項目收購是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時繼續(xù)承擔(dān)項目

39、所負(fù)的各項義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。,（1）在建項目收購的程序,在建項目收購在實(shí)際操作中一般需要遵循以下幾個程序：,在建項目初步調(diào)查。 專業(yè)調(diào)查。 專業(yè)意見發(fā)表。 項目談判。 轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。 項目過戶手續(xù)辦理并公告。,（2）在建項目收購注意事項,在建項目收購需要注意以下事項：,權(quán)屬合法與完整性 法律文書的完善性 合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況 工程進(jìn)度與投資進(jìn)度 工程質(zhì)量 財務(wù)狀況,2 項目公司入股,項目公司入股是指投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括參股、控股和全資收購三種方式。 如果項目公司的所有股東對該項目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行

40、投資，會選擇整體出售項目公司，由收購方（投資方）進(jìn)行全資收購。 如果項目公司的部分股東對該項目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，一般會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者項目公司從引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的角度考慮也會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購方（投資方）對項目公司進(jìn)行參股或控股。,（1）項目公司入股的程序,項目入股的程序一般包括：,盡職調(diào)查。 專業(yè)問題協(xié)商與解決。 股權(quán)價值評估。 入股談判。 入股協(xié)議簽署。 入股后續(xù)事項（包括公告）。,為了順利實(shí)現(xiàn)項目公司入股，一些不具有經(jīng)驗的收購方會選擇財務(wù)顧問或投資顧問做項目公司入股全程策劃、咨詢。,（2）項目公司入股的優(yōu)勢,手續(xù)簡單。 費(fèi)用節(jié)省。 開發(fā)快捷。,（3）項

41、目公司入股注意事項,房地產(chǎn)項目公司入股方式盡管有上述優(yōu)勢，但也存在不利之處，即債務(wù)風(fēng)險難以控制，如是否對外提供過保證擔(dān)保的風(fēng)險以及是否對外簽有已構(gòu)成違約合同的風(fēng)險等等。 因此，收購者務(wù)必要對所收購公司在收購之前的債權(quán)債務(wù)有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。,2.2.5 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用,1 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用?！毙薷臑椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償?！?這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利

42、益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。,農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國防、國家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。,土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,集體土地 所有者,征用土地所有權(quán),政府,補(bǔ)償,轉(zhuǎn)移土地所有權(quán),開發(fā)企業(yè),支付補(bǔ)償,2 集體土地征用原則：,（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時，必須堅持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。一切征用和使用土地的單

43、位和個人，必須堅持精打細(xì)算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地堅決反對征而不用，多征少用，浪費(fèi)土地的錯誤做法。 （2）保證國家建設(shè)用地原則：在征用土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 （3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則：既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏健?（4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 （5）依法征地的原則：

44、建設(shè)單位征用土地，必須根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，并按照征用土地的程序和法定的審批權(quán)限，依法辦理了征用手續(xù)后，才能合法用地。,3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償,（1）土地補(bǔ)償費(fèi)。 國家征用集體所有的土地時直接對土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對土地收益的補(bǔ)償。 1.征用土地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。 2.征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。,（2）安置補(bǔ)助費(fèi)。 安置補(bǔ)助費(fèi)是指國家征用農(nóng)地時，為了妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活所支付安置補(bǔ)助費(fèi)用，包括勞動力安置費(fèi)和生活補(bǔ)助費(fèi)。 安置補(bǔ)助

45、費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。,開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償,（3）土地附著物。 土地附著物是指經(jīng)集體組織或農(nóng)民個人投入形成的地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施如房屋、樹木、水井等。 （4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。 青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農(nóng)作物。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。,開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償,（5）臨時建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。 在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時歸還。

46、（6）稅費(fèi)。 耕地占用稅 新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 征地管理費(fèi),2.2.6城市房屋拆遷管理制度與政策,1城市房屋拆遷管理概述 （1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動。,拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以特別的保護(hù)。,(2)房屋拆遷的一般規(guī)定,1)拆遷的一般規(guī)定 2）補(bǔ)償方式 “拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換” 3）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 以房地產(chǎn)市場評估價格確定,(3)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置,“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，

47、或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償?！薄氨徊疬w人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”。,2城市房屋拆遷管理,（三）拆遷協(xié)議 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。,（4）拆遷的實(shí)施,作為大多數(shù)拆遷人，委托拆遷會是經(jīng)常出現(xiàn)的形式。房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。,三、上海市進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置的方法介紹,上海市拆遷補(bǔ)償安置方式有三種，可由被拆遷當(dāng)事人選擇確定。

48、一是實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置； 二是實(shí)行貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換）； 三是實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換）。但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補(bǔ)償。,（一）貨幣補(bǔ)償金額和價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的價值的計算,拆遷未出租的私有居住房屋或拆遷由租賃雙方協(xié)議確定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，或拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持的均適用被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價和價格補(bǔ)貼，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為： （

49、被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價+價格補(bǔ)貼）被拆除房屋的建筑面積,拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止的，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆除房屋的建筑面積20%,而其承租人如選擇貨幣補(bǔ)償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為： （被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價80%+價格補(bǔ)貼）被拆遷房屋的建筑面積,拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額計算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價被拆除房屋的建筑面積100%。,拆遷非居住用房，按房地產(chǎn)市場價格實(shí)施貨幣補(bǔ)償或?qū)嵭袃r值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房結(jié)算差價。如非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實(shí)施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護(hù)原租賃關(guān)系，即按市場價的20%補(bǔ)償給被拆遷人，80%補(bǔ)償給原承租人。,低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。 值得注意的是，拆遷補(bǔ)償和安置應(yīng)不讓被拆遷人“吃虧”為原則。,（二）面積標(biāo)