1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托（reits）發(fā)展障礙分析摘要：reits（real estate investment trusts），即房地產(chǎn)投資信托基金，是一種房地產(chǎn)融資的新途徑。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道一直比較單一，所以發(fā)展新的融資渠道reits，已是大勢(shì)所趨。然而由于現(xiàn)實(shí)問題和環(huán)境影響，在我國(guó)發(fā)展reits遇到很多障礙。本文從法律、信息披露程度及人才等方面分析了我國(guó)發(fā)展reits的現(xiàn)實(shí)障礙，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。關(guān)鍵詞：reits；障礙；對(duì)策0 引言reits即房地產(chǎn)信托基金，最早起源于美國(guó)，至今已有50多年的歷史，市場(chǎng)發(fā)展最成熟，規(guī)模也最大，相

2、關(guān)專項(xiàng)法規(guī)比較健全。歐洲及亞洲的一些國(guó)家繼美國(guó)之后也相繼發(fā)展reits，但是大多都是對(duì)美國(guó)的模仿。而我國(guó)reits的發(fā)展較晚，沒有完善的法律法規(guī)，監(jiān)管體系存在漏洞，規(guī)模小、流通性差，發(fā)展道路緩慢，障礙較多。reits作為一種新的融資模式，具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。首先，它可以解決房地產(chǎn)融資渠道單一的弊端，豐富融資渠道，完善金融市場(chǎng)；其次，reits具有很高的流動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)較低，能夠吸引眾多的投資者，可以把大量的資金聚集起來，提高資金周轉(zhuǎn)率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第三，reits能夠抑制通貨膨脹，具有較好的保值功能1，而且它沒有最低投資要求，吸引更多投資者參與，并且可以獲得穩(wěn)定的收入；最后，reits的發(fā)展

3、有助于我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；岣呓?jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。1 我國(guó)reits發(fā)展障礙（1） 相關(guān)法律法規(guī)缺失我國(guó)目前并沒有屬于reits的專項(xiàng)法規(guī)，僅有公司法、證券法、證券投資基金法、信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)暫行管理辦法等法規(guī)作為參考，而這些法規(guī)對(duì)reits的發(fā)展極不完善，甚至對(duì)reits的發(fā)展造成障礙。比如證券法中沒有明確的規(guī)定reits是證券的一種，所以reits不能作為證券上市，很大程度的削弱了reits的流通性。信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)暫行管理辦法中要求資金信托合同不得超過200份( 含200份) ，每份合同金額不得低于人民幣5萬元( 含5萬元)2。這些規(guī)定

4、都限制了reits的發(fā)展。我國(guó)缺乏reits的稅收優(yōu)惠政策，存在雙重收稅現(xiàn)象。reits的建立，給投資者一定的稅收優(yōu)惠，reits不應(yīng)該作為應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，所以應(yīng)免除公司稅項(xiàng)，而在我國(guó)需要交納公司營(yíng)業(yè)稅和所得稅，繳納兩次所得稅，這在很大程度上抑制了投資者的興趣，阻礙了reits的發(fā)展。（2） 缺少完善的信息披露制度 reits對(duì)信息披露制度要求非常嚴(yán)格，要求披露信息準(zhǔn)確及時(shí)，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于存在不規(guī)范操作、缺少信息和財(cái)務(wù)透明度，信息不對(duì)稱現(xiàn)象很嚴(yán)重。這就使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與要求嚴(yán)格的reits存在一定的差距，制約了我國(guó)reits的發(fā)展。（3） 缺乏高素質(zhì)專業(yè)人才我國(guó)要想發(fā)展reits，首先亟待解決的

5、就是培養(yǎng)高素質(zhì)、高水平的專業(yè)人才。reits在我國(guó)的發(fā)展剛剛起步，但它涉及的內(nèi)容卻包括房地產(chǎn)、證券等各個(gè)領(lǐng)域，這樣就需要精通reits經(jīng)營(yíng)的高素質(zhì)的專業(yè)化人才，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又熟悉金融的復(fù)合型人才，而這樣的人在我國(guó)又十分稀少。人才對(duì)reits的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，只有那些精通房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)、對(duì)市場(chǎng)有較強(qiáng)的敏銳度、對(duì)投資進(jìn)行合理的評(píng)估和資產(chǎn)組合的人，才能為投資者提供詳細(xì)的信息，降低成本，提高租金收益，促進(jìn)reits的較好的發(fā)展。（4） 其他因素分析目前我國(guó)的金融市場(chǎng)處在初級(jí)階段，資本過剩、投資渠道可選擇性小，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)3，會(huì)對(duì)reits的發(fā)展造成損害。2 reits發(fā)展

6、障礙解決對(duì)策（1） 完善法律法規(guī) 要發(fā)展reits，必須要加快建立完善的法律體系，設(shè)立專項(xiàng)法規(guī)。我國(guó)應(yīng)該向美國(guó)等國(guó)家吸取reits發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，先立法，再發(fā)展reits。這就需要進(jìn)一步完善我國(guó)現(xiàn)有的公司法、證券法等法規(guī)?？梢栽趓eits發(fā)展條件比較充分的城市進(jìn)行試點(diǎn)，盡快出臺(tái)專項(xiàng)法規(guī)。對(duì)稅收條款進(jìn)行完善，為reits提供稅收優(yōu)惠，建立專門的針對(duì)reits的稅收減免政策，為reits的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，吸引更多的投資者，提高投資收益率。（2） 完善信息披露制度 reits的發(fā)展需要有完善的信息披露制度，信息披露要及時(shí)，財(cái)務(wù)要完全透明。政府部門應(yīng)該根據(jù)發(fā)展需要，建立相關(guān)部門專門提供信息采集

7、、處理、發(fā)布等服務(wù)，加大對(duì)房地產(chǎn)交易等信息的披露程度，使信息公開化、透明化，只有這樣才能保證投資人的需求，有利于reits的持續(xù)發(fā)展。（3） 培養(yǎng)復(fù)合型專業(yè)人才 人才是reits得以發(fā)展的基礎(chǔ)，所以要培養(yǎng)專業(yè)的復(fù)合型的人才。我們可以與國(guó)外知名的房地產(chǎn)信托投資基金管理人才的培養(yǎng)院校和組織機(jī)構(gòu)合作，在我國(guó)的各院校設(shè)立相關(guān)專業(yè)，建立專門的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，對(duì)reits的相關(guān)人員和管理者進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)可以聘請(qǐng)國(guó)外具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)信托投資基金方面的專家，對(duì)reits的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)和設(shè)計(jì)。（4） 其他因素分析要想使reits能夠健康的發(fā)展，就要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)和信用評(píng)審，并定期復(fù)核，促使其進(jìn)行良性的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并且提高整體素質(zhì)水平，有利于reits的順利發(fā)展。3 總結(jié)我國(guó)2009年已經(jīng)開始建立reits試點(diǎn)，這給我國(guó)reits的發(fā)展帶來了曙光。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而其融資渠道卻較單一狹窄，急需發(fā)展新的融資渠道。reits就是一種融資渠道的創(chuàng)新，可以有效緩解房地產(chǎn)業(yè)融資難的問題。但是目前我國(guó)的reits發(fā)展受到法律、人才和信息透明度低等因素限制，發(fā)展緩慢而且不正規(guī)。因此，必須建立完善的法律法規(guī)，培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)化人才，克服各種障礙，為reits的發(fā)展提供健康穩(wěn)定的環(huán)境。參考文獻(xiàn)：1沈田豐,韓靈麗.中國(guó)房地