1、重慶商瑞商業(yè)管理有限公司 重慶尚紀(jì)投資顧問(wèn)有限公司 Add：北部新區(qū)融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代10棟18F,重慶商瑞商業(yè)管理有限公司, 項(xiàng)目策劃 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)代理 咨詢顧問(wèn) ,2016天江鼎城2期商業(yè)項(xiàng)目 操作思路初步匯報(bào),項(xiàng)目前提,1.項(xiàng)目定位(主題/功能/消費(fèi)者/價(jià)格等),2.概念性規(guī)劃,1.商業(yè)建筑方量,2.業(yè)態(tài)規(guī)劃(功能分區(qū)/業(yè)態(tài)分布等),3.項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)(建筑/交通/景觀等),4.品牌策略(VIS/SP/PR等),經(jīng)與貴司前期初步溝通，我們對(duì)本項(xiàng)目的前提理解如下：,已確定,未確定,項(xiàng)目思考,1、項(xiàng)目定位的最大機(jī)會(huì)在哪里（項(xiàng)目區(qū)位的最大價(jià)值）,2、打造什么樣的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)業(yè)主方、購(gòu)買(mǎi)方、商家三

2、方共贏,工作方向,打造什么樣的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、消費(fèi)者、商家三方共贏,1、項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)在哪里（項(xiàng)目區(qū)位的最大價(jià)值）,戰(zhàn)略思考,2、打造什么樣的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)業(yè)主方、購(gòu)買(mǎi)方、商家三方共贏,業(yè)態(tài)規(guī)劃,規(guī)劃設(shè)計(jì)與配套建議,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理CRN,第一部分：戰(zhàn)略思考,1.區(qū)域內(nèi)常駐人口超50萬(wàn)（五黃社區(qū)20萬(wàn)以上，龍頭寺社區(qū)10萬(wàn)以上，新牌坊-人和20萬(wàn)），流動(dòng)人口巨大，且企事業(yè)單位集中，消費(fèi)能力強(qiáng)、潛力大。 2.地處重慶兩江新區(qū)核心地段、五黃大社區(qū)、龍頭寺社區(qū)、新牌坊-人和大社區(qū)等三大城市居住核心區(qū)最核心位置，距觀音橋商圈不到3公里。 3.觀音橋、新牌坊商圈已非常成熟，對(duì)本區(qū)域有極大的輻射帶動(dòng)

3、作用。,區(qū)域戰(zhàn)略位置,項(xiàng)目商圈劃定,核心區(qū)：(1.5KM半徑),輻射區(qū)：(3KM半徑),龍頭寺社區(qū)+魯能星城+黃泥磅,觀音橋商圈+人和社區(qū)+新牌坊商圈+五里店+海爾路片區(qū),商圈關(guān)系圖,1.本項(xiàng)目正好位于本區(qū)域商圈最中心處； 2.本項(xiàng)目地處本區(qū)域的交通中心，新溉路與興盛大道交接口，車(chē)流量巨大； 3.本項(xiàng)目位于本區(qū)域商圈與觀音橋商圈、新牌坊-人和片區(qū)之間的交通必經(jīng)之路。,項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì),1.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：動(dòng)力國(guó)際（16萬(wàn)方）、仁安商業(yè)綜合體（20萬(wàn)方），競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量較大，對(duì)本項(xiàng)目造成人群分流；,2.但同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的成熟，對(duì)本區(qū)域商圈的商業(yè)發(fā)展也將有很大的帶動(dòng)作用，由于本項(xiàng)目的地理位置的

4、優(yōu)越性，將成為本商圈發(fā)展的最大受益者；,核心區(qū)域商業(yè)消費(fèi)支撐能力調(diào)查： 該區(qū)域常駐人均商業(yè)面積約：2.37/人，略高于參考值（2.02-2.36/人） 流動(dòng)人口及消費(fèi)能力轉(zhuǎn)移尚需時(shí)間養(yǎng)成,核心區(qū)商業(yè)要素調(diào)查,核心區(qū)周邊商業(yè)投資價(jià)值及經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查： 臨街商業(yè)年投資回報(bào)率為：5.5%-8.3% 內(nèi)街商業(yè)年投資回報(bào)率為：4.5%-6.9% 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)以生活配套型中低檔次消費(fèi)為主（業(yè)態(tài)構(gòu)成及具體情況見(jiàn)市調(diào)）,該區(qū)域目前商業(yè)品質(zhì)與投資回報(bào)率偏低，商業(yè)價(jià)值未養(yǎng)成。此時(shí)有非常大的市場(chǎng)空位可以占據(jù)，且周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。 核心區(qū)域消費(fèi)現(xiàn)狀難以支撐本項(xiàng)目，必須最大限度爭(zhēng)取核心區(qū)高端消費(fèi)人群，并到輻射區(qū)域?qū)ふ?/p>

5、支撐。,戰(zhàn)略思考初步建議： 打破區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，擴(kuò)大項(xiàng)目核心區(qū)域范圍 打造繼觀音橋之后的城市第二級(jí)商圈,深化階段的工作內(nèi)容,第二部分：項(xiàng)目定位,1、受訪消費(fèi)者主要特征,一、消費(fèi)者需求分析,受訪者性別分布,受訪者家庭人口數(shù)量,受訪者年齡分布,受訪者職業(yè)特征分布,受訪者家庭月收入分布,受訪者生活區(qū)域分布,問(wèn)卷分析顯示，受訪者主要年齡在25-45歲間，家庭人口以4-6人居多，反映觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自由職業(yè)居多，家庭年收入4-8萬(wàn)元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對(duì)均衡，具有研究意義。,2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣,一、消費(fèi)者需求分析,到市中心逛街頻率,通常每次逛街花費(fèi)時(shí)間,平均

6、每月在百貨商場(chǎng)（不含家電、家居賣(mài)場(chǎng)/超市）中購(gòu)物支出,受訪者到市中心購(gòu)物消費(fèi)的頻率較多為每周一次；客單消費(fèi)額集中在100-500元/每次；通?；ㄙM(fèi)的購(gòu)物時(shí)間集中在1-3小時(shí)內(nèi)，去百貨商場(chǎng)購(gòu)物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。,去百貨商場(chǎng)（不包括家電、家居賣(mài)場(chǎng)/超市）購(gòu)物的頻率,一、消費(fèi)者需求分析,受訪者到超市/家電、家具賣(mài)場(chǎng)每次消費(fèi)集中在50-300元范圍內(nèi)；去超市/家電、家具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費(fèi)多在10-30以及100-300元/次。,每次去超市/家電、家居賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi),去超市/家

7、電、家具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物頻率,平均每周外出就餐次數(shù),平均每頓在外就餐花費(fèi),2、消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣,一、消費(fèi)者需求分析,受訪者常去購(gòu)物場(chǎng)所的首要原因是環(huán)境舒適，其次是因?yàn)橛邢矏?ài)的商品以及種類多、價(jià)格合理；選擇商場(chǎng)首要考慮到的是該購(gòu)物場(chǎng)所質(zhì)量是否能保證；而通常購(gòu)買(mǎi)較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購(gòu)買(mǎi)商品較為基礎(chǔ)。,3、購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣,選擇商品時(shí)首要考慮的因素,逛街時(shí)通常會(huì)購(gòu)買(mǎi)的商品（多選）,喜歡常去的購(gòu)物場(chǎng)所因素是（多選）,一、消費(fèi)者需求分析,問(wèn)卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度則一般 問(wèn)卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的因素是就餐環(huán)境以及口味，可

8、見(jiàn)河源人餐飲消費(fèi)習(xí)慣較為保守。,4、餐飲消費(fèi)習(xí)慣,最喜歡的菜系,在外就餐選擇餐廳時(shí)考慮的首要因素,一、消費(fèi)者需求分析,問(wèn)卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑娛樂(lè)方式是逛公園，其次為書(shū)吧、室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)，選擇電影院和外出也占一定比例問(wèn)卷分析顯示，受訪者平時(shí)在室內(nèi)/半室內(nèi)主要的體育活動(dòng)為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動(dòng)。,5、娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣,陪同孩子平時(shí)主要有哪些休閑娛樂(lè)活動(dòng),平時(shí)主要有哪些室內(nèi)/半室內(nèi)體育活動(dòng),一、消費(fèi)者需求分析,6、對(duì)本項(xiàng)目看法,從受訪者對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的需求來(lái)看，客戶最接受項(xiàng)目物業(yè)分別為百貨商場(chǎng)、超市、家居用品，其次化妝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。 受訪者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知認(rèn)為本項(xiàng)目適合

9、做舒適性的、休閑、現(xiàn)代、時(shí)尚購(gòu)物中心。,一、消費(fèi)者需求分析,6、對(duì)本項(xiàng)目看法,受訪者對(duì)本項(xiàng)目娛樂(lè)需求主要為健康會(huì)所、國(guó)際影院、兒童樂(lè)園、兒童主題卡通館等。 受訪者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)需求主要為：美食廣場(chǎng)、大型中餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。,終端消費(fèi)者調(diào)查,問(wèn)卷總量300份（核心商圈200份 次級(jí)商圈100份 回收有效問(wèn)卷183份） 核心區(qū)域消費(fèi)者： 1.認(rèn)可度最高的的業(yè)態(tài)：大型超市、高檔/特色餐飲、個(gè)人護(hù)理(SPA/美容/美發(fā))、銀行、社區(qū)醫(yī)療、時(shí)尚購(gòu)物等） 2.消費(fèi)習(xí)慣：每周基本可以達(dá)到3-5次，每次消費(fèi)可達(dá)到30-200 3.認(rèn)為可能的問(wèn)題：到達(dá)還不夠便利、會(huì)不會(huì)也做得沒(méi)什么檔次 輻射區(qū)域消

10、費(fèi)者： 1.認(rèn)可度最高的的業(yè)態(tài)：高檔/特色餐飲、KTV、酒窖、電影院、個(gè)人護(hù)理(SPA/美容/美發(fā))、時(shí)尚購(gòu)物等） 2.消費(fèi)習(xí)慣：每周基本可以達(dá)到0.5-2次，每次消費(fèi)可達(dá)到80-500 備注：消費(fèi)者調(diào)查為重要的參考條件，但是當(dāng)前某些具體內(nèi)容仍需甄別考慮。,1、商家需求分析說(shuō)明,二、商家需求分析,商家需求主要采取電話訪問(wèn)與拜訪的形式，根據(jù)項(xiàng)目具體情況以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)甄選部分商家進(jìn)行。 訪問(wèn)商家主要信息包括對(duì)片區(qū)的認(rèn)知度，進(jìn)駐意向以及需求經(jīng)營(yíng)面積，租金要求等核心因素。 本次電話訪問(wèn)商家總共38家，初步表示意向的商家為11家（已經(jīng)通過(guò)郵件發(fā)送有關(guān)項(xiàng)目的基本資料供其參考）。其中意向較大可進(jìn)一步跟進(jìn)的

11、商家為4家，進(jìn)一步觀望的為7家。 訪問(wèn)商家業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、院線、餐飲以及休閑、KTV等。,26,在38個(gè)訪問(wèn)商家中，有意向進(jìn)駐的為4家，屬于觀望為7家，現(xiàn)階段無(wú)意向28家。 商家無(wú)意向主要原因是暫時(shí)無(wú)拓展計(jì)劃，或認(rèn)為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐； 商家觀望的主要原因是對(duì)片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展計(jì)劃，需要進(jìn)一步考察后進(jìn)行確定。 訪問(wèn)商家業(yè)態(tài)為休閑娛樂(lè)的是12家，超市6家，百貨零售7家，餐飲9家，建材家居2家，其他2家。,2、商家訪談細(xì)分,二、商家需求分析,27,明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來(lái)前景，對(duì)具體規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式。 商家普遍對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)

12、域人氣存在擔(dān)憂，認(rèn)為當(dāng)前人氣不足以支撐項(xiàng)目體量，經(jīng)營(yíng)需要時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)，未來(lái)片區(qū)人氣趨旺后則整體商業(yè)價(jià)值將提升認(rèn)同度； 目前受訪商家更愿意實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，多個(gè)商家提出采取扣點(diǎn)或者業(yè)績(jī)分成的方式，尤其體現(xiàn)在電影院線和百貨，普遍愿意采取扣點(diǎn)形式； 國(guó)際連鎖品牌實(shí)力雄厚，更愿意采取租賃的方式。,3、商家訪談概況,二、商家需求分析,4、代表性商家電影院線,二、商家需求分析,金逸院線成立于2004年，處于中國(guó)電影院線五強(qiáng)（票房）的地位。截至 2012年8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有 108家影院，除金逸股份直接投資的 80家已開(kāi)業(yè)影院外，還包括28家加盟影院，經(jīng)營(yíng)區(qū)域跨北京、上海、廣州等30多個(gè)城市。

13、,4、代表性商家電影院線,二、商家需求分析,大地?cái)?shù)字影院整體定位中端，經(jīng)營(yíng)需求較其他院線更為靈活?，F(xiàn)全國(guó)擁有直營(yíng)影院150多家，未來(lái)一年將新建280家影院，已進(jìn)入河源本地。,4、代表性商家超市,二、商家需求分析,大潤(rùn)發(fā)（RT-MART）由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立， 中國(guó)大潤(rùn)發(fā)營(yíng)業(yè)額位居外資零售業(yè)之冠。2011年于歐尚合并，擁有大潤(rùn)發(fā)和歐尚市場(chǎng)占有率超過(guò)沃爾瑪，一躍成為國(guó)內(nèi)最大零售商。截止2011年年末，大潤(rùn)發(fā)在中國(guó)各地門(mén)店超過(guò)185家。,4、代表性商家超市,二、商家需求分析,人人樂(lè)連鎖商業(yè)集團(tuán)成立于1996年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為大賣(mài)場(chǎng)、綜合超市（人人樂(lè)）和百貨（崇尚百貨）的連鎖經(jīng)營(yíng)。截止2011年

14、1月，已在全國(guó)開(kāi)設(shè)門(mén)店108家。2011年13月人人樂(lè)購(gòu)網(wǎng)正式上線運(yùn)營(yíng)，成為中國(guó)第一家有實(shí)體店支撐的網(wǎng)上生活超市。,4、代表性商家百貨,二、商家需求分析,天虹商場(chǎng)堅(jiān)持“百貨+超市+X”面向大眾的中高檔品牌業(yè)態(tài)組合模式，在此基礎(chǔ)上根據(jù)目標(biāo)顧客的不同按照“城市中心店”和“社區(qū)購(gòu)物中心”兩種模式經(jīng)營(yíng)百貨商場(chǎng)，策略相對(duì)靈活。2012年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入143.77億元，凈利5.87億。,4、代表性商家百貨,二、商家需求分析,成立于1993年，總部位于惠州，民營(yíng)企業(yè)性質(zhì)。已開(kāi)設(shè)有4家門(mén)店，迎接面積10萬(wàn)平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“超市+百貨”組合，目前正籌備在廣東開(kāi)設(shè)其他分

15、店。,4、代表性商家餐飲,二、商家需求分析,附：商家訪談跟詳表,商家初訪調(diào)查,初步訪談：39家 奧特萊斯運(yùn)營(yíng)商，品牌服裝3家，化妝品專賣(mài)店2家，電影院3家，超市3家，KTV3家，?？漆t(yī)院2家，咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐3家，自助餐2家，特色餐飲2家，酒窖/名酒專賣(mài)2家，百貨2家，豪車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商3家，銀行2家。,1、可能意向開(kāi)店17/39； 2、最關(guān)注問(wèn)題 （1）該區(qū)域商業(yè)定位和運(yùn)作（商業(yè)氛圍是否能做起來(lái)）26家 （2）周邊資源（新增住宅/新增商業(yè)/交通配套等）21家 （3）前廣場(chǎng)的設(shè)置 14家 （4）物流、人流的交通組織及道路街邊的處理 10家,Living Mall“全生活廣場(chǎng)”，也被稱

16、為“時(shí)尚生活購(gòu)物中心”。集時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、社區(qū)高端服務(wù)等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 代表項(xiàng)目：臺(tái)北京華城,項(xiàng)目主題定位：“Living-Mall”,街區(qū)，做為一種生活模式，不同行臨街商業(yè)，和臨街商業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。臨街只是一種商業(yè)名稱，一種街鋪而已，人不會(huì)因?yàn)榕R街面而修改一種生活方式，而街區(qū)本身就是一種便捷的生活方式，因?yàn)榻謪^(qū)所提供的不供是消費(fèi)，還有休閑、娛樂(lè)，是一種休情的現(xiàn)代化都市格調(diào)生活?！白≡诮稚稀睔W洲發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)成為富人生活標(biāo)簽。,特色概念：時(shí)尚生活購(gòu)物街區(qū),定位建議,功能定位,消費(fèi)者定位,1、五黃大社區(qū)、龍頭寺-魯能星城社區(qū)、新牌坊-人和片區(qū)住戶 2、江北、渝北區(qū)中高收

17、入青年白領(lǐng)及企事業(yè)單位,1、購(gòu)物：高端定制、新銳品牌、奢侈品店、免稅店、時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)等 2、休閑娛樂(lè)：RTV、IMAX影院、商務(wù)會(huì)所、電玩城、蠟像館等 3、餐飲：概念餐廳、高級(jí)中餐、西餐、異國(guó)美食城等 4、生活服務(wù)：SPA、健身會(huì)所、美發(fā)沙龍、高端培訓(xùn)、等 5、城市展廳：豪車(chē)展廳、品牌概念店、時(shí)尚發(fā)布廣場(chǎng)等,形象定位,時(shí)尚、品質(zhì)、愜意,第三部分：業(yè)態(tài)規(guī)劃（初步）,利用一套系統(tǒng)、科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)初步篩選潛在的商業(yè)業(yè)種,.,.,.,.,.,.,.,.,.,業(yè)種1,.,.,業(yè)種2,體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和內(nèi)涵,符合消費(fèi)者偏好及特征,符合整體定位,與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化,符合建筑、環(huán)境特征,備選業(yè)種,業(yè)態(tài)思考,內(nèi)部分析基

18、本要求,適合業(yè)態(tài)探討,第一類:：高品質(zhì)時(shí)尚購(gòu)物類（租金收益高、業(yè)態(tài)品質(zhì)高） 品牌服裝、化妝品、名表、首飾、奢侈品店、高端定制、免稅店等 第二類：高端休閑娛樂(lè)類 SPA、健身會(huì)所、KTV(RTV)、電影院（IMAX）、酒吧、高端會(huì)所等 第三類：餐飲服務(wù) 概念餐廳、高級(jí)中餐、西餐、紅酒沙龍、咖啡吧等 第四類：普通購(gòu)物類 特色專賣(mài)店、精品服裝店、時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)、小型超市等 第五類：生活服務(wù) 專科醫(yī)院、高端培訓(xùn)、美發(fā)沙龍、糕餅屋等,業(yè)態(tài)布局建議持有物業(yè),業(yè)態(tài)布局建議建議持有物業(yè),業(yè)態(tài)布局建議銷(xiāo)售物業(yè),1F：國(guó)際精品8（100-300）、珠寶6（50-100）、化妝品10（20-50）、香氛10（20-50）

19、、名表10（10-30）、零售連鎖店（300-500）、影院售票廳（50-100）、服務(wù)臺(tái)（50） 2F：品牌連鎖餐飲2（400-500）、飾品5（50-100）、潮流服飾8（100-300）、免稅店（500-800）、高端定制3（100-200） 3F：美食廣場(chǎng)（3000）、概念餐廳3（800-2000）、西餐（1000-2000） 4F：主題餐廳5（400-600）、高級(jí)特色中餐（2000-5000） 5F：IMX電影院（5000-6000）、電玩城（2000-3000）、飲料小吃茶座配套（100-200）,業(yè)態(tài)面積預(yù)計(jì)建筑面積,第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)建議,規(guī)劃相關(guān)建議,商業(yè)空間,交通組織

20、,關(guān)鍵詞：休閑廣場(chǎng)、開(kāi)敞街區(qū)、巧用天橋,關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)、地標(biāo),風(fēng)格與景觀,關(guān)鍵詞：整體風(fēng)格、休閑區(qū)域、景觀、發(fā)布廣場(chǎng)、VIS,商業(yè)建筑與空間,關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、時(shí)尚、品質(zhì)、地標(biāo) 1.一個(gè)地標(biāo)性的建筑不但能夠拉高品質(zhì)、提高辨識(shí)度，更是初期提升知名度和人氣的好方法。也是本項(xiàng)目能夠成為區(qū)域核心、第二商圈的有效輔助。 2.整體建筑風(fēng)格建議采用現(xiàn)代/超現(xiàn)代的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，外立面可采用通透的整體玻璃立面、特殊造型和局部創(chuàng)意設(shè)計(jì)的組合，并考慮使用大型燈光、LED屏幕和巨幅廣告予以輔助。,交通組織,關(guān)鍵詞：休閑廣場(chǎng)、開(kāi)敞街區(qū)、巧用天橋 1.前置廣場(chǎng)建議設(shè)置在主要車(chē)行道一側(cè)，并在商業(yè)建筑之間和地面停車(chē)之間根據(jù)

21、情況設(shè)立一些休閑空間，以聚集人氣、疏散人流。 2.打造“街區(qū)”概念，內(nèi)街入口盡量開(kāi)闊、有吸引力，并且通達(dá)性強(qiáng)，為內(nèi)街吸引人氣。 3.建筑間天橋能夠充分利用，用作小型鋪面/花車(chē)/休閑區(qū)，防止建筑空間之間商業(yè)氛圍斷流。,景觀與配套,關(guān)鍵詞：整體風(fēng)格、休閑區(qū)域、景觀、發(fā)布廣場(chǎng)、VIS 1.打造整體風(fēng)格，提高項(xiàng)目品位與價(jià)值，為后期商業(yè)租售和經(jīng)營(yíng)打好基礎(chǔ)。 2.商業(yè)街內(nèi)設(shè)立休息區(qū)，成為周邊人群到來(lái)和購(gòu)物休閑之余的好去處。 3.關(guān)節(jié)處設(shè)置景觀小品或者是特色商業(yè)建筑，增加觀賞性和功能性。 4.安置小型發(fā)布廣場(chǎng)，成為未來(lái)商業(yè)宣傳、SP/PR活動(dòng)的預(yù)留場(chǎng)所。 5.VIS先行，保障統(tǒng)一的風(fēng)格與效果，并便于前期項(xiàng)目整體包裝。,第五部分：后期經(jīng)營(yíng)管理（CRN）建議,CRN建議,一、聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的招商團(tuán)隊(duì),1、商家資源較為匹配減小項(xiàng)目操作難度； 2、較好的招商經(jīng)驗(yàn)專業(yè)招商能大大節(jié)約項(xiàng)目打造周