1、上海電子商城營銷執(zhí)行方案,2006年7月,勇敢者的游戲,執(zhí)行方案推案節(jié)奏,推案演示,1F 2F 3F 4F,一號樓,二號樓,三號樓,9.23 首次推案,9.24 二次推案,10.15末次推案,10.1 三次推案,推案理由,首批推出的總量必須保證當(dāng)天完銷，造成轟動效應(yīng)。 首批推出的房源價格必須能起到支撐整盤價格體系的作用。 二次推案必須保證房源的受眾面廣泛。 二次推案借現(xiàn)場熱銷氣氛及明顯價差來保障銷售速度及消化問題房源。 三次推案充分考慮豐富二次推案后剩余房源的產(chǎn)品組成。 三次推案房源及時間點的選擇為制造第二次熱銷場面提供保障。 末次推案的房源選擇避免了問題房源的堆積，為項目完銷奠定基礎(chǔ)。 末次

2、推案的房源選擇也為價格提升讓出有利空間。,推案控制,開盤前必須有效售出1500張貴賓卡。 階段推案時必須滿足上批預(yù)期去化率，如低于預(yù)期的50%，則推案時間 順延，如高于50%，但低于70%，則采用銷控來滿足對外70%的銷售率。 階段推案時有效貴賓卡數(shù)量必須大于或等于本期推案的總套數(shù)，否則推 案時間順延。（二次推案除外） 原則上順延時間不超過一周。 根據(jù)前兩次推案當(dāng)日去化情況，若單層銷售率當(dāng)日即達80%以上，則后 續(xù)推案可適當(dāng)調(diào)高該層價格。 根據(jù)前兩次推案單層去化情況，若單層不同價格區(qū)域去化速率差異極其 明顯，則后續(xù)推案應(yīng)適當(dāng)調(diào)整單層不同價格區(qū)域之間的價差。,重要時 間節(jié)點,9月,10月,11月

3、,12月,8月,8.31預(yù)證取得,完成60%,整盤均價：15000元/m2,年底,蓄水期1,銷售 工作,推廣 配合,強銷期,9.23開盤,持續(xù)期,清盤期,完成20%,完成10%,蓄水期2,蓄水期1,時間：8月10日8月31日 目標：積累200組意向客戶（上海） 方式：派單（上海）、電話直銷（外地） 目標客戶群：以行業(yè)內(nèi)個體經(jīng)營戶為階段主要目標客戶，如： 電子元器件市場科技京城、晶灘電子、萬國電器等 消費類電子市場太平洋、百腦匯、賽搏、頤高、芙蓉江電腦城等 二手電子市場虬江路賽格電子、虬富電子市場等 通訊類電子市場不夜城商廈、地平線通訊市場等 零散電子類商戶北京東路、天津路、寧波路等,蓄水期2,

4、時間：9月1日9月22日 目標：發(fā)售1500張貴賓卡 方式： 上海大眾媒體、分眾媒體、易居短信、SP活動 外地大眾媒體（江浙）、電話直銷（北京）、設(shè)點（深圳） 主要工作： 發(fā)售貴賓卡（鉆石、金、銀） 確認自營客戶及優(yōu)惠方案 開盤流程演練并優(yōu)化 業(yè)務(wù)流程演練并優(yōu)化 落實銷售、簽約、開盤場地及設(shè)備 組織外地看房團來滬 組織并實施電子產(chǎn)業(yè)論壇大會,上海電子商城貴賓卡發(fā)卡細則,發(fā)卡時間：2006年9月1日起 發(fā)卡對象：所有上海電子商城意向客戶 發(fā)卡細則： 上海電子商城意向客戶須支付意向金人民幣壹萬元整，可申領(lǐng)貴賓 卡一張，一張有效身份證件最多申領(lǐng)2張貴賓卡。 上海電子商城貴賓卡采取實名制，不得更名及轉(zhuǎn)

5、讓。 上海電子商城貴賓卡分鉆石卡、金卡、銀卡、普通卡四類。 鉆石卡申領(lǐng)時間：2006年9月1日9月7日，逾期停辦。 金卡申領(lǐng)時間：2006年9月8日9月14日，逾期停辦。 銀卡申領(lǐng)時間：2006年9月15日9月21日，逾期停辦。 普通卡申領(lǐng)時間： 2006年9月23日10月14日，逾期停辦。 上海電子商城商鋪將分批推出，每次推出采取持貴賓卡客戶至現(xiàn)場參加公證搖號，抽出進場認購次序，認購時先定先得。當(dāng)天抽中進場最終無認購者視作為放棄，同時失去貴賓資格，未抽中的貴賓客戶可參加下次公證搖號。至項目全部開盤仍未抽中及自愿放棄者，均于2006年10月25日至27日之間預(yù)約退款，客戶須憑本人身份證及貴賓卡

6、全額無息退還意向金。 凡抽中者憑有效上海電子商城貴賓卡一張限購一套商鋪。 持上海電子商城貴賓卡當(dāng)天成功認購者，鉆石卡享有：意向金壹萬元人民幣抵用貳萬元人民幣的優(yōu)惠；金卡：意向金壹萬元人民幣抵用一萬五千元人民幣的優(yōu)惠；銀卡：意向金壹萬元人民幣抵用壹萬三千元人民幣的優(yōu)惠；普通卡：無優(yōu)惠，僅享受搖號資格。 所有貴賓卡所享受的優(yōu)惠均在簽定預(yù)售合同時抵用。 本細則最終解釋權(quán)歸上海電子商城有限公司所有。,上海電子商城專屬客戶優(yōu)惠方案,專屬客戶須具備條件： 所持營業(yè)執(zhí)照必須合法有效。 所持營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍內(nèi)涉及電子元器件及其相關(guān)類產(chǎn)品。 營業(yè)執(zhí)照上所注法人必須是所購買商鋪合同中的產(chǎn)權(quán)人之一。 專屬客戶在簽定

7、商鋪預(yù)售合同時，享有總價1%的優(yōu)惠折扣。 專屬客戶優(yōu)惠可與上海電子商城貴賓卡優(yōu)惠累計使用，貴賓卡優(yōu)惠部分優(yōu)先計算。 專屬客戶在認購前須告知甲方并填寫專屬客戶確認書，在簽約當(dāng)天須出示營業(yè)執(zhí)照原件后方可享受優(yōu)惠。 專屬客戶須承諾提供的營業(yè)執(zhí)照為真實合法有效，若經(jīng)甲方查實為無效證照，則客戶愿意向甲方支付優(yōu)惠金額的十倍作為違約金，并同意甲方從其收益中直接扣除。 上海電子商城專屬客戶限額前200名。 本方案最終解釋權(quán)歸上海電子商城有限公司所有。,強銷期,時間：9月23日10月31日 目標：完成60%的銷售目標（27868M2） 方式：上海大眾媒體、分眾媒體、易居短信、SP活動、房展會 江浙房展會 主要工

8、作： 開盤認購流程 大定、退定流程 簽約、退房流程 換房、更名流程,人員配置及設(shè)備、場地要求,持續(xù)期,時間：11月1日11月30日 目標：完成20%的銷售目標（9289M2） 方式：上海大眾媒體、分眾媒體、易居短信、SP活動 主要工作： 加快簽約速度及資金回籠速度 前期銷售工作總結(jié)，調(diào)整后期銷售計劃 滯銷戶型整理，調(diào)整銷售方案及銷售說辭 老客戶維護，加強口碑銷售力度 制定清盤期促銷方案,清盤期,時間：12月1日12月31日 目標：完成10%的銷售目標（4645M2） 方式：上海大眾媒體、分眾媒體、易居短信、促銷活動 江浙大眾媒體 主要工作： 加快簽約速度及資金回籠速度 調(diào)整并實施清盤促銷方案

9、老客戶維護，加強口碑銷售力度,樓市主角：階段性高頻率搶占主流報紙媒體,全接觸：地鐵、公交、TAXI，大眾交通全覆蓋,網(wǎng)絡(luò)殺手：買斷300萬網(wǎng)民第一視線,撒網(wǎng)捕魚：4-5個市區(qū)郵政客戶全覆蓋,屠城計劃,執(zhí)行方案推廣計劃,執(zhí)行方案推廣計劃,蓄水期：8月初9月中旬 推廣目的：開展全面攻擊、飽和攻擊。全方位、立體化宣傳，創(chuàng)造全城轟動的效應(yīng)，使片區(qū)、企業(yè)、項目“三形象”共同提升。 推廣主題：上海電子信息行業(yè)第一品牌！主打產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資概念，同時突出以小搏大的資金杠桿效應(yīng)，掀起一場全民投資熱潮。 事件營銷：新聞發(fā)布會；邀請中國電子商會會長作為本商城形象代言人，舉辦行業(yè)峰會，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者形象。 費用預(yù)算：

10、萬,執(zhí)行方案推廣計劃,蓄水期：8月初9月中旬,蓄水期：8月初9月中旬,蓄水期：8月初9月中旬,開盤強銷期：9月中旬10月底 推廣目的：精確打擊。深刻解讀和剖析項目的創(chuàng)新的投資理論和財富思想，精確打擊，將宣傳內(nèi)容精確落實到目標受眾。 推廣主題：2006年上海投資主導(dǎo)方向！主打高回報的投資體系，強調(diào)本項目所代表的新型理財模式 ，造成的社會新聞、行業(yè)新聞、投資新聞，吸引投資者關(guān)注，引導(dǎo)投資資金的流向，繼續(xù)形成社會熱點。 事件營銷：運用體驗式產(chǎn)品推介會，為投資客提高良好的傳播空間。 費用預(yù)算：萬,執(zhí)行方案推廣計劃,執(zhí)行方案推廣計劃,執(zhí)行方案推廣計劃,開盤強銷期：9月中旬10月底,持銷期：11月初11月

11、底 推廣目的：重點強調(diào)經(jīng)營模式。行業(yè)佼佼者晶灘電子和自用客現(xiàn)身說法，營造持久的經(jīng)營環(huán)境，推動口碑營銷。 推廣主題：經(jīng)營力就是生產(chǎn)力！主打經(jīng)營模式系列評論，營造輿論，增加經(jīng)營者與投資者信心。 事件營銷：招商發(fā)布會、商家入駐簽約儀式等,執(zhí)行方案推廣計劃,清盤期：12月初12月底 推廣目的：定點清除，將尾盤清空，鞏固投資者與經(jīng)營者的信心。從促銷活動等方面對項目進行一系列跟蹤宣傳，鞏固成果。 推廣主題：輿論上海！通過強大的、正面的輿論導(dǎo)向，通過各種傳媒，向廣大置業(yè)者與經(jīng)營者，發(fā)布這樣的堅定信念：投資上海電子商城是明智的選擇。 事件營銷：現(xiàn)象評論、老總/專家專訪、市民訪談等 費用預(yù)算：萬,執(zhí)行方案推廣計

12、劃,執(zhí)行方案推廣計劃,持銷期&清盤期：11月初12月底,執(zhí)行方案推廣計劃,推廣期營銷費用估算（不含戶外費用）,執(zhí)行方案推廣計劃,新民晚報&新聞晨報媒體計劃,執(zhí)行方案推廣計劃,新民晚報&新聞晨報媒體計劃,新聞發(fā)布會,行業(yè)峰會,產(chǎn)品推薦會,招商發(fā)布會,沸城計劃,第三部分 事件營銷,財富論壇,主題,邀請人員,活動目的,新聞發(fā)布會 主流媒體相關(guān)媒體通過媒體發(fā)布信息,產(chǎn)品推薦會 相關(guān)要人、積累客戶 擴大市場影響力,招商發(fā)布會 經(jīng)營公司、 增強投資信心 自用&投資客,財富論壇 財富人生現(xiàn)場訪談 口碑營銷、輿論上海,行業(yè)峰會 提高項目知名度,中國電子商會權(quán)威領(lǐng)導(dǎo)、自用客市場、主流媒體,第三部分 事件營銷,活

13、動目的,活動日程,06年9月 (時間待定),活動場地,金茂大廈一樓會議廳（可容納200人）,邀請人員,中國電子商會領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)地產(chǎn)專家、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專家等,活動內(nèi)容,由商會、開發(fā)商、代理公司介紹項目 現(xiàn)場提供沙盤，安排講解員現(xiàn)場講解項目特性和地理位置 安排行業(yè)權(quán)威、商業(yè)地產(chǎn)專家、開發(fā)商進行專題訪問 酒店安排coffee break 協(xié)調(diào)現(xiàn)場氣氛,以商會領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)威牽頭通過平面、電視媒體宣傳，傳達電子商城信息,邀請媒體,主流媒體、電視、報紙、專業(yè)網(wǎng)站同步實況、專業(yè)/行業(yè)報刊、相關(guān)新聞報道,活動預(yù)算,會場租賃用餐：6萬、會場布置：2萬、媒體邀請：2萬合計：10萬,新聞發(fā)布會,上海電子商城項目新聞發(fā)布會

14、,電子商城代言投資,活動目的,活動日程,06年9月(時間待定),活動場地,科技館會議大廳（可容納500人）,邀請人員,中國電子商會、商業(yè)地產(chǎn)專家、行業(yè)專家、自用客市場,活動內(nèi)容,活動前期進行報紙廣告大力宣傳，吸引投資客關(guān)注 安排與行業(yè)相關(guān)的論題探討 貴賓卡發(fā)售，鎖定有效客戶（發(fā)卡規(guī)則：1、5000元購金卡一張，開盤時可 優(yōu)先選鋪、并享受98折優(yōu)惠。2、一鋪一卡，每人最多可買張兩卡。3、貴賓 卡只限開盤當(dāng)日使用、不可退但可轉(zhuǎn)讓。,以商會、行業(yè)協(xié)會牽頭,探討行業(yè)發(fā)展等高峰論壇,邀請媒體,主流媒體、電視、報紙、專業(yè)網(wǎng)站同步實況、專業(yè)/行業(yè)報刊、相關(guān)新聞報道,活動預(yù)算,行業(yè)峰會,上海電子商城行業(yè)峰會,

15、科技商鋪時代,會場租賃用餐：6萬、會場布置：2萬、媒體邀請：2萬合計：10萬,活動主題“電子商城科技之光財富之源”,10-1人海計劃,暨上海電子商城產(chǎn)品推介會,運用權(quán)威專家的投資點評，充分展現(xiàn)項目在行業(yè)內(nèi)的價格優(yōu)勢,活動目的,活動日程,06年10月房展會,活動場地,上海展覽中心展臺,邀請人員,名主持、中國電子商會、行業(yè)專家、目標客戶等,活動內(nèi)容,現(xiàn)場安排大型演出、抽獎活動，名主持持場 安排商會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言、專人詳細介紹產(chǎn)品 安排現(xiàn)場看房,邀請媒體,主流媒體、專業(yè)網(wǎng)站同步實況、專業(yè)/行業(yè)報刊、相關(guān)新聞報道,活動預(yù)算,展臺租賃搭建布置：50萬、媒體邀請、名主持、表演、禮品等：10萬，合計：60萬,高檔

16、推薦雞尾酒會,招待發(fā)布、簽約儀式,利用招商發(fā)布及簽約形式，增強投資客信心,活動目的,活動日程,06年11月 (時間待定),活動場地,項目周邊四星級酒店大廳（200人左右）,邀請人員,中國電子商會領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營管理公司、入駐簽約商家、目標客戶等,活動內(nèi)容,由經(jīng)營管理公司主持招商發(fā)布說明會 現(xiàn)場安排正式隆重的簽約儀式，提高項目權(quán)威性 現(xiàn)場媒體進行自由提問及現(xiàn)場采訪相關(guān)項目問題 現(xiàn)場制作項目展板，展示項目優(yōu)勢，提高項目知名度,邀請媒體,主流媒體現(xiàn)場采風(fēng)、簽約儀式軟新聞、報紙廣告（費用另計）等,活動預(yù)算,會場租賃：2萬、會場布置：1萬、媒體邀請：2-3萬 宴會：4萬合計：10萬,招商發(fā)布會,掘金時代財富論

17、壇,暨上海電子商城投資理財峰會,運用權(quán)威專家的投資點評，充分展現(xiàn)項目在行業(yè)內(nèi)的價格優(yōu)勢,活動目的,活動日程,06年12月 (時間待定),活動場地,上海電子商城售樓處內(nèi),邀請人員,商業(yè)地產(chǎn)專家、行業(yè)專家、開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)、財富人生著名主持人葉蓉,活動內(nèi)容,現(xiàn)場安排行業(yè)權(quán)威人士進行現(xiàn)場講座，講座內(nèi)容結(jié)合電子商業(yè)的開發(fā) 代理公司公開項目推介和品牌宣傳 邀請商會領(lǐng)導(dǎo)及各主要城市商會會員代表 邀請財富人生主持葉蓉現(xiàn)場訪問開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)（主題圍繞項目優(yōu)勢展開）,邀請媒體,主流媒體、專業(yè)網(wǎng)站、專業(yè)/行業(yè)報刊、相關(guān)新聞報道,活動預(yù)算,會場布置：2萬、媒體邀請：2萬葉蓉費用：6萬(不含欄目轉(zhuǎn)播費）合計：10萬,財富論壇,第四部分 企劃工作進程,已完成制作工程 已確定待制作工程 已完成