1、2012年5月20日,海門市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,海門市城市認(rèn)知,房地產(chǎn)整體市場概況,微觀競爭市場,海門市位于萬里長江入?？冢挥诮K省東南部，東瀕黃海，南倚長江，素有江海門戶之稱，與上海隔江相望，被譽為北上海。海門，東瀕黃海，與日本、韓國隔海相望，距長崎、釜山等國際大港僅400海里；南倚長江，與上海的直線距離僅60公里。海門，是長三角北翼聯(lián)通上海的第一橋頭堡，處于承南接北的重要樞紐位置。從海門出發(fā)，200公里范圍內(nèi)可覆蓋上海、蘇州、無錫等20多個現(xiàn)代城市。全市土地面積1148.77平方公里。 海門市設(shè)有19個鎮(zhèn)，1個鄉(xiāng)，233個村民委員會，64個居民委員會。2011年年末全市戶籍人口99.99

2、萬人。,城市認(rèn)知/城市概況,城市交通隨著高速公路、鐵路、長江大橋的建成，海門的對外交通將又有新的質(zhì)的飛躍，特別是海門將與上海大通道的貫通，海門的區(qū)位優(yōu)勢將進(jìn)一步凸現(xiàn)，贏得未來發(fā)展的空間。,城市認(rèn)知/城市概況,城市印象 全國聞名的“科技之鄉(xiāng)”、“紡織之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”、“教育之鄉(xiāng)”、“長壽之鄉(xiāng)”，被譽為“金三角上小浦東、江風(fēng)海韻北上?！?城市認(rèn)知/城市概況,張 謇,張謇與馬相伯在吳淞創(chuàng)辦了復(fù)旦公學(xué)，這就是復(fù)旦大學(xué)的前身。 1909年倡建通海五屬公立中學(xué)（即今南通中學(xué)）。 1912年，張謇在老西門創(chuàng)辦江蘇省立水產(chǎn)學(xué)校，1913年全校遷往吳淞，故稱 吳淞水產(chǎn)?？茖W(xué)?！保?今天上海海洋大學(xué)的前身。

3、1917年，張謇支持下，同濟(jì)醫(yī)工學(xué)堂（同濟(jì)大學(xué)的前身）在吳淞復(fù)校。 1921年，上海商科大學(xué)在上海成立。上海商科大學(xué)前身是南京師范高等學(xué)校，后南京高等師范學(xué)校擴(kuò)展為國立東南大學(xué)，張謇是國立東南大學(xué)主要創(chuàng)建人之一。,文化名人,沈肇洲（1857-1929），南派琵琶演奏大師。 季方（1890-1987），前交通部副部長，江蘇省副省長。 王個簃（1897-1988），現(xiàn)代著名書畫家，篆刻家，藝術(shù)教 育家。 林非（1931-），中國魯迅研究會會長，散文學(xué)會會長。 陳遼（1931-），海門籍著名文藝?yán)碚摷摇?陸侃如（1903-1978），現(xiàn)代著名文學(xué)史專家、教育家。 卞之琳（1910-2000），現(xiàn)代詩

4、人、文學(xué)評論家、翻譯家。 龍飛（19262004），作曲家。,海門市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展位于江蘇省縣級市上游,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),2010年，海門市地區(qū)生產(chǎn)值在江蘇省50個縣級市中排名第9位，人均GDP為55634元，排名15位。 持續(xù)蟬聯(lián)“全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）”，四年前移了十個位次，繼續(xù)名列蘇中蘇北第一，并成功躋身全省前十強(qiáng) 整體水平處于江蘇省的縣級市上游水平。 在“全省縣級市可持續(xù)發(fā)展綜合排名”中，位列第6位；獲評“2010年福布斯中國最佳縣級城市25強(qiáng)”；是“中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力十強(qiáng)縣市”和“中國最具潛力十強(qiáng)縣市”，2007年率先在蘇中蘇北建成全面小康達(dá)標(biāo)市。,海門城市經(jīng)濟(jì)-三次產(chǎn)

5、業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，在結(jié)構(gòu)調(diào)整中實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，海門經(jīng)濟(jì)社會迅猛發(fā)展,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值41.39億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值348.22億元，增長12.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值200.71億元,增長13.7 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.0：59.0：34.0。人均地區(qū)生產(chǎn)總值65396元，比上年增長17.5%。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),海門是國務(wù)院最早批準(zhǔn)的對外開放縣（市）之一，處于環(huán)上海浦東經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，已形成新材料、醫(yī)藥化工、輕紡服裝、建筑業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，擁有全國最大的、被國務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心列為“中華之最”的繡品專業(yè)市場。,財政收入穩(wěn)步上升?！叭{馬車”（投資、消費、出口）齊頭并進(jìn)，投資消費增勢強(qiáng)勁,投資規(guī)

6、模不斷擴(kuò)大，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。從分產(chǎn)業(yè)看，工業(yè)投資占比較大，而服務(wù)業(yè)投資增長較快。工業(yè)投資方面，紡織、電氣制造、金屬制品及醫(yī)藥制造等主導(dǎo)行業(yè)共完成投資75.45億元，,從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，零售業(yè)為主，其他行業(yè)為輔。去年10月份開業(yè)的歐尚超市，2011年10月份開業(yè)的大東方百貨和疊石橋三期，為零售業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),全市共完成進(jìn)出口總額15.84億美元，比上年增長28.6%。其中出口總額11.38億美元，同比增長22.0%；進(jìn)口總額4.46億美元，同比增長49.3%。全年新增三資企業(yè)27家；新批增資項目16個，工商登記注冊外資1.87億美元，注冊外全市新簽對外承包勞務(wù)合同額

7、2.06億美元，完成年計劃的100.3%，同比增長10.8%。全市對外勞務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額3.73億美元，同比增長13.7%；新派出國勞務(wù)2583人，比上年增長33.4%。,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),海門市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入的不斷提高，有助加強(qiáng)購買力，有力推動區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,海門市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入在南通市下屬的5個縣級市中排名第一；2011年城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入不斷增加，生活質(zhì)量繼續(xù)改善；,2010年南通市下屬各縣市城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入,城市認(rèn)知/經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),城市認(rèn)知/人口,目前海門市城市總體人口99.99萬人，城市化率55%，城區(qū)人口32萬人，規(guī)劃至2020年城市總體城市化率

8、為65%，城市城區(qū)人口增至43萬人。,城市功能定位：長江三角洲北翼先進(jìn)制造業(yè)基地，蘇中、蘇北接軌上海與蘇南的前沿陣地；重要的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地，并將沿海的現(xiàn)代化生態(tài)宜居地，全國家紡繡品名城,城市認(rèn)知/發(fā)展規(guī)劃,發(fā)展戰(zhàn)略：大力強(qiáng)化城區(qū)，帶動周邊地區(qū)發(fā)展；積極扶持重點城鎮(zhèn)，促進(jìn)區(qū)域城市化，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。形成“一主、兩副、一帶”的空間發(fā)展格局，“一主”即海門城區(qū)，包括主城區(qū)和濱江新區(qū)；“兩副”即重點中心城鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)和包場鎮(zhèn)；“一帶”即沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶；另外，位于東灶港的濱海新區(qū)， 也是近幾年海門市重點發(fā)展區(qū)域,城市總結(jié)：,區(qū)位：海門市作為蘇中地區(qū)緊鄰上海、蘇南地區(qū)的重要堡壘城市

9、，向南、沿江發(fā)展成為城市的主要發(fā)展方向，逐漸融入上海、蘇南經(jīng)濟(jì)圈，成為長三角經(jīng)濟(jì)圈膚色載體。區(qū)位優(yōu)勢的日趨明顯，必然帶動海門經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為海門房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展階段的基礎(chǔ)和保證。 經(jīng)濟(jì)：海門市作為江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的縣級市之一，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在南通各縣市中均名列前茅。近幾年海門經(jīng)濟(jì)一直保持較快的增長，同時社會消費和居民收入也一直維持在10%以上的增長速度，都將有力推動海門房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，隨著消費水平和收入水平的不斷提高，消費者對住宅檔次的要求也會越來越高，中、高端物業(yè)已逐漸走進(jìn)海門購房客群的視線 。 規(guī)劃：伴隨著海門市城市化進(jìn)程的不斷加快，長三角城市圈經(jīng)濟(jì)、金融的一體化

10、和長三角跨江通道工程的持續(xù)推進(jìn)，海門房地產(chǎn)市場除了滿足新增城市化人口的剛性需求外，還需要滿足城市圈內(nèi)的投資者對當(dāng)?shù)鼐哂袧摿ξ飿I(yè)的需求，因為海門市房地產(chǎn)開發(fā)前景呈現(xiàn)出比較樂觀的的態(tài)度。另一方面，隨著海門“一主、兩副、一帶”的空間發(fā)展的不斷形成，海門主城區(qū)、濱江新區(qū)和沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶等區(qū)域的物業(yè)價值必然會伴隨著這些區(qū)域內(nèi)不斷完善的基礎(chǔ)設(shè)施、日趨明顯的區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步提升”,區(qū)域入駐開發(fā)商,海門市場以本地開發(fā)企業(yè)為主，本地較為活躍的開發(fā)商在2家，其中具有開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)兩家（中南控股集團(tuán)、龍信集 團(tuán)房地產(chǎn)公司），上海證大房地產(chǎn)有限公司、上海西部企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、上海地瑋（集團(tuán)）有限公司是進(jìn)入海門市

11、的 大型異地品牌公司。,外地知名開發(fā)企業(yè),啟東重點房地產(chǎn)企業(yè),中南控股集團(tuán) 龍信集團(tuán)集團(tuán) 南通盛華置業(yè)有限公司 南通市巨龍雅居置業(yè)有限公司 江蘇龍辰置業(yè)有限公司 ,上海證大房地產(chǎn)有限公司（上海） 上海西部企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（上海） 深圳東恒盛投資集團(tuán)（深圳） 上海地瑋（集團(tuán)）有限公司（上海） ,本地重點開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)整體市場背景,從以下圖表中可以看到，2009年開始海門市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展期,房地產(chǎn)整體市場背景,2010年市場出現(xiàn)量縮價漲的態(tài)勢，到2011年商品房成交量 出現(xiàn)恢復(fù)性增長，成交面積為88.75萬平方米，增長幅度為 10.56%，銷售總額為51.13億元，增長率為

12、30.4%，商品房 銷售額遞增率遠(yuǎn)大于銷售總面積增長率，說明海門市在 2011調(diào)控大年中仍處于”量穩(wěn)價升”的市場格局；2011年全 年房地產(chǎn)投資額為28.44億，增長率為21%；,海門市目前房地產(chǎn)市場環(huán)境,趨向線,海門市2011年全年住宅商品房成交量面積87.22萬平方米，成交套數(shù)7798套，全年成交均價為 6406元/平方米。從各月成交數(shù)據(jù)反映出，2011年區(qū)域成交量穩(wěn)中有升，成交均價仍處于上升通道，而至10月份、11月份開始區(qū)域成交量和成交均價紛紛下滑。 進(jìn)入2012年1-5月區(qū)域住宅商品房總成交面積25.5萬方，同比下降35.5%；成交均價為6573元/平方米，同比上升7.9%，回升較為

13、明顯，但與2011年6-10月的成交均價7157元/平方米高峰值仍有差距。,6091,7157,5251,6573,房地產(chǎn)整體市場背景,房地產(chǎn)板塊分布住宅市場發(fā)展重心沿張謇道往南（新區(qū)）,高速進(jìn)入城市通道,秀 山 西 路,絲 綢 路,珠 江 路,江 海 路,東南區(qū)板塊,東北區(qū)板塊,北區(qū)板塊,中心城區(qū)板塊,南區(qū)（新）城區(qū)板塊,西區(qū)板塊,解放東路,商業(yè)中心街：解放路,商業(yè)次中心街：人民路路,新區(qū)主干道張謇道,新行政 中心,鷗 江 路,北 京 路,北 海 路,富 江 路,房地產(chǎn)整體市場背景,土地市場：,2012年截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各1幅，城區(qū)

14、內(nèi)無地塊成交。 相關(guān)成交信息觀察到，海門港目前地價250萬/畝，折合樓盤價1560元/平方米。該區(qū)域位于海門城區(qū)的西南部，距離中心城區(qū)約13公里，周邊配套較為匱乏，目前僅證大國際城項目在售，別墅售價5500-6000元/平方米，公寓售價估計在4000左右元/平方米之間，根據(jù)目前1560元/平方米的樓盤價，利潤空間較小。,房地產(chǎn)整體市場背景,參照2011年海門市成交的商品住宅地塊交易數(shù)據(jù)：新區(qū)中心地塊地價在435萬/畝，核計樓板價2715元/平方米，目前該地塊高層報價7500元/平方米；東南城區(qū)板塊中土地價160萬/畝，核計樓板價1002元/平方米，目前區(qū)域普通商品售價6000-6500元/平方

15、米。總體存在一定開發(fā)利潤空間。,房地產(chǎn)整體市場背景,市場在售樓盤分布,秀 山 西 路,絲 綢 路,珠 江 路,江 海 路,東南區(qū)板塊,東北區(qū)板塊,北區(qū)板塊,中心城區(qū)板塊,西區(qū)板塊,解放東路,富 江 路,鷗 江 路,北 海 路,北 京 路,新行政 中心,1,2,3,4,7,10,8,5,9,11,12,13,14,17,18,盛華豪庭 理想城 水泓花園 御林華府 荔園 尊園嵐郡 中南世紀(jì)城 地瑋東洲半島 龍馨家園 海門財富廣場 中南世紀(jì)錦城 江城逸品 東恒國際公館 北京壹號公館 秀山新座 御庭尚城 金色維也納 亞特香提亞境 證大國際城,6,19,15,16,房地產(chǎn)整體市場背景,開發(fā)項目大多集中城

16、區(qū)的南部，新區(qū)板塊和東南區(qū)板塊,房地產(chǎn)整體市場背景,房地產(chǎn)整體市場背景,區(qū)域內(nèi)在售個案近20個樓盤，且個案總建筑面積超過20萬方的12個，其中70-100萬方有3個，150-180萬方的有2個，這樣的市場供應(yīng)量對于一個城市總?cè)丝?10萬，城區(qū)人口30萬人的城市來講已非常龐大；,龐大的市場供應(yīng)量引發(fā)較強(qiáng)的市場競爭氛圍，開發(fā)項目的品質(zhì)在不斷提升，通過以“灰色面積”、智能、節(jié)能、人車分流等設(shè)計與運用來提高項目的性價比來增強(qiáng)市場競爭力形成市場主流；同時也抑制了區(qū)域的商品房售價，主力售價低于經(jīng)濟(jì)級能相對遜色、房地產(chǎn)市場起步較晚的平行城市啟東市；,從區(qū)域物業(yè)形態(tài)來看，普通公寓中多層物業(yè)形態(tài)已不多見，大多是

17、小高層和高層；低密度產(chǎn)品疊加、聯(lián)排、雙拼、獨棟都已角逐市場；,房地產(chǎn)整體市場背景,區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)社區(qū)景象,房地產(chǎn)整體市場背景,整體市場總結(jié),土地市場：中心城區(qū)商品住宅土地?zé)o成交，開發(fā)區(qū)土地成交價格較高，市場回報較低 2012年度截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各1幅，中心城區(qū)內(nèi)無相關(guān)地塊成交。從4幅海門港商品房住宅用地靜態(tài)分析從這些地塊成交樓板價再結(jié)合目前該區(qū)域市場的售價、去化速度，地塊開發(fā)利潤非常有限。 商品房整體市場： 城區(qū)開發(fā)量較大，市場競爭激烈； 受到樓市調(diào)控政策及區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量巨大雙重影響，價格提升受抑； 海門市隨同其他二三線城市一樣，從201

18、1年10月份開始進(jìn)入低靡期，成交量、成交均價不同程度下滑。從開發(fā)量情況來看：城區(qū)內(nèi)樓盤項目不少近20個在售項目，且項目體量較大，市場開發(fā)供應(yīng)量處于近飽和狀態(tài)，同時抑制價格有效上揚。 海門市全年成交建筑面積約88萬平方米，屬于高位水平 ；成交主要集中于當(dāng)?shù)仄放拼笮烷_發(fā)商開發(fā)的項目，例如中南世紀(jì)城，兩年成交70多萬方； 區(qū)域整體處于產(chǎn)品提升階段，從原先單一的建筑立面打造到如今注重小區(qū)的全開挖人車分流、景觀、配套會所等全方位綜合提升。 房型：靠近中心城區(qū)樓盤熱銷產(chǎn)品主要以三房產(chǎn)品為主，三房產(chǎn)品又以120-140的實用型與140-170的舒適性戶型為主，城郊樓盤熱銷產(chǎn)品主要以80-100兩房與100-

19、110的小三房產(chǎn)品為主；在如今低靡市市場下，小戶型去化速度快。 從客戶情況來看：目前以剛性需求客戶為主，用于結(jié)婚、就學(xué)、剛性的改善性客戶為主。,房地產(chǎn)整體市場背景,各類產(chǎn)品售價,區(qū)域內(nèi)主力售價在6000-7000元/平方米，高端物業(yè)精裝修報價突破10000元/平方米，最低售價5800元/平方米； 從各個板塊分析，中心城區(qū)及南區(qū)（新區(qū)）板塊售價相對較高，毛坯主力售價在7500元/平方米，精裝修售價在11000元/平方米；北區(qū)、西區(qū)離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域售價一般在5800-6500元/平方米。 區(qū)域內(nèi)項目主要集中分布于新區(qū)和東城區(qū)的南面。,微觀競爭市場,低密度住宅,溢價率33%,溢價率75%,溢價率1

20、00%,溢價率77%,中心城區(qū)內(nèi)低密度住宅產(chǎn)品疊加、聯(lián)排、雙拼、獨棟都有，一般大都融入在混合社區(qū)中，且規(guī)模都不大； 產(chǎn)品品質(zhì)除了東恒盛國際公館項目外，其他整體都不高； 售價：疊加售價在10000元/平方米，溢價率在33%左右；聯(lián)排別墅主力售價在10000-13000元/平方 米溢價率75-77%，雙拼售價13000-15000元/平方米 ，溢價率100%。 海門市 低密度產(chǎn)品 整體溢價率水品要高于啟東和如皋，但從調(diào)研過程中 發(fā)現(xiàn)別墅市場處于初級階段，還不成熟，整體市場接受度、去化速度仍不太樂觀。,聯(lián)排,雙拼,微觀競爭市場,公寓類產(chǎn)品戶型面積分析,公寓類產(chǎn)品戶型以二房、三房為主，二房主要供應(yīng)面積

21、段在88-105平方米，三房主要供應(yīng)面積段在125-148平方米； 區(qū)域內(nèi)僅有三個項目有一房一廳的供應(yīng)，主要面積在67-76平方米；,微觀競爭市場,四房、五房的戶型供應(yīng)主要集中于區(qū)域內(nèi)的核心位置高端社區(qū)；,四房戶型的面積供應(yīng)段140-160平方米；,五房戶型的供應(yīng)面積段在170-190平方米,微觀競爭市場,別墅類產(chǎn)品面積供應(yīng)段,低密度物業(yè)以聯(lián)排、雙拼為主；疊加、獨棟市場供應(yīng)較少； 面積： 疊加：230-300平方米 聯(lián)排：210-280平方米 雙拼：260-350,微觀競爭市場,海門主城區(qū)主要在售個案去化速度分析,海門市近兩年商品房整體成交量在約85萬平方米，而中南世紀(jì)城、中南世紀(jì)錦城兩個項目

22、整體的成交量僅80.42萬平方米，占整體市場成交量47.3%，僅一半，而整體市場在售項目近20個，從而說明其他項目的銷售競爭壓力非常大。,概況：海門中南世紀(jì)城位于海門市標(biāo)志性建筑瑞江大轉(zhuǎn)盤東北角。西鄰海門主干道瑞江路，北起海門河，東依民生路，同時在民生路 東側(cè)配備有一個五萬平米封閉式菜場以及海門重點東洲中小學(xué)校東校區(qū)以及開發(fā)區(qū)醫(yī)院。以西班牙建筑風(fēng)格為主，以水為主題。 賣點：開發(fā)商品牌、項目品質(zhì)、學(xué)區(qū)房概念。 銷售狀況： 2010年3月開始接受預(yù)定，同年10月開盤，開盤價：6200元/平方米。截止2012年5月，項目共成交了5940套，合計654907平方米，平均每年的成交量達(dá)32.7萬平方米，

23、占海門市全年總體成交量的37.2%。,微觀競爭市場,項目概況： 海門中南世紀(jì)錦城是中南集團(tuán)繼中南世紀(jì)城之后在海門的又一力作，項目規(guī)劃總占地約13萬平米，總建筑面積38萬平米，以景觀生態(tài)河圩角河分界，南至南京西路東靠張謇大道北至秀山路西至海興路，以商務(wù)、商業(yè)、體育、居住以及大型休閑活動中心為一體的未來城市中心，小區(qū)整體是以西班牙建筑風(fēng)格為主的，采用人車分流設(shè)計。 賣點：新區(qū)市政府旁，開發(fā)商口碑效應(yīng)，戶型； 銷售情況：2011年9月開盤，目前為止成交1375套，成交總面積17.76萬平方米。,微觀競爭市場,戶型圖,微觀競爭市場,小區(qū)概況： 地處海門城區(qū)東南板塊，距離新區(qū)政府3公里左右。盛華豪庭項目由6幢1824層高層住宅和兩幢沿街商鋪組成，總建筑面積約15萬。建筑采用新古典主義建筑風(fēng)格，底部為干掛石材飾面，建筑上部為高檔真石漆。配合8大安防智能系統(tǒng)。 賣點：戶型、物業(yè)管理 銷售情況：2012年1月開盤，共成交334套，合計3.2萬平方米。,微觀競爭市場,戶型,微觀競爭