1、第9章 不動產(chǎn)置業(yè)投資分析,9.1 不動產(chǎn)置業(yè)投資概述 9.2 不動產(chǎn)置業(yè)投資的財務數(shù)據(jù)測算 9. 3 不動產(chǎn)置業(yè)投資分析工具,下載！,9.1 不動產(chǎn)置業(yè)投資概述,9.1.1 不動產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點與缺點 1. 不動產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點 （1）能夠得到稅收方面的好處 （2）易于獲得金融機構的支持 （3）能抵消通貨膨脹的影響 （4）提高投資者的資信等級,2. 不動產(chǎn)置業(yè)投資的缺點 （1）投資巨大 （2）缺乏流動性 （3）投資回收周期較長 （4）需要專門的知識和經(jīng)驗,9.1.2 不動產(chǎn)置業(yè)投資的類型及其特點 房地產(chǎn)可以分為住宅用及非住宅用兩大類。住宅用房地產(chǎn)包括單戶住宅及多戶住宅房地產(chǎn)等。非住宅用房地產(chǎn)

2、一般又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、娛樂用、機構用房地產(chǎn)及旅店。 1. 出租性住宅投資 （1）區(qū)位 （2）建筑物及其設施的舒適型 （3）公寓單元的最佳布局 （4）公寓是否配備家具,2. 辦公用不動產(chǎn) （1）市場因素。 （2）區(qū)位 （3）其他因素。,3. 零售及商店中心 （1）商圈 （2）市場人口,9.1.3 影響不動產(chǎn)置業(yè)投資的主要因素 1. 租金收益率,2. 市場利率與預期樓價升幅 再假設該別墅一年后賣出的市價為P1。倘若同一年后賣出該不動產(chǎn)作比較，則該投資在一年后的總收益是：R+ (P1 - P),9.2 不動產(chǎn)置業(yè)投資的財務數(shù)據(jù)測算,9.2.1 不動產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流出的確定 1. 不動產(chǎn)的

3、獲取成本 不動產(chǎn)獲取成本即房地產(chǎn)的投資總額，包括購買價格、搜尋成本和所有的實際資產(chǎn)持有費等。 （1）購買價格 （2）搜尋成本 （3）延期付款條件 （4）資產(chǎn)持有費,2. 營運費用 （1）變動費用與固定費用 （2）費用支付責任,9.2.2 不動產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流入的確定 1. 市場租金 市場租金是指在現(xiàn)行市場條件下，某潛在租戶為租用某宗房地產(chǎn)而付出的租金價格。這一租金水平受很多因素的影響：（1）國民經(jīng)濟前景；（2）房地產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟基礎；（3）該地區(qū)對于該類房地產(chǎn)的需求狀況；（4）類似房地產(chǎn)供給競爭情況。 2. 空置 在特定的時期內，一宗房地產(chǎn)并不能把所有空間都租賃出去。這或者是因為租戶在租約到

4、期時走了，或者是有些房間根本就沒被租用過（特別是新建房地產(chǎn)）。,3. 均衡市場租金率 在任何時點上，都存在著一定數(shù)量的存量房地產(chǎn)。它們一部分已被租用，一部分閑置著，形成了可供租賃的供給量。,4. 租金的計算 不同的租賃方案會影響一宗房地產(chǎn)的預期收入。簽訂租約時的租金水平，是根據(jù)市場上類似房地產(chǎn)的類似租賃方式的市場租金制定的。租約中關于租金調整的相應條款決定著租賃收入是否會隨著時間的推移而與時下的市場租金產(chǎn)生較大差別。,9. 3 不動產(chǎn)置業(yè)投資分析工具,9.3.1 比率分析與獲利能力分析 1. 收益乘數(shù)(Income Multiplier) 收益乘數(shù)分析是一種古老而簡單的不動產(chǎn)投資績效評價方法。

5、它以不動產(chǎn)市場價格與預期總收入或凈收入之間的關系來反映不動產(chǎn)投資績效。 收益乘數(shù)即不動產(chǎn)的市場價值（或投資價格）除以未來每期收益所得的倍數(shù)。對于投資者而言，不動產(chǎn)投資的收益乘數(shù)越高，說明該項投資的績效越差。,（1）總收益乘數(shù)(Gross Income Multiplier，GIM) 總收益乘數(shù)強調不動產(chǎn)投資總額（或市場價格）與其總收入之間的關系。其計算公式為：,（2）凈收益乘數(shù)(Net Income Multiplier, NIM) 凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計算方法相同，它反映的是投資總額與經(jīng)營凈收入之間的關系。其計算公式為：,2. 財務比率 財務比率一般計算簡單、直觀易懂，所以成為不動產(chǎn)投資分

6、析的常用工具。最常用的財務比率包括經(jīng)營比率，損益平衡比率及債務支付比率。 （1）經(jīng)營(Operating Expense Ratio) 經(jīng)營比率為不動產(chǎn)投資的營運費用占實際總收入的比例，即每收入1元所需支出的營運費用。其計算公式為：,（2）損益平衡比率(Break-even Flow Ratio) 損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動產(chǎn)投資活動在稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計算公式為：,（3）償債能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR) 償債能力比率，又稱償債備付率、債務支付比率、償債保障比率、還本付息比率，為不動產(chǎn)投資營運凈收入（即實際總收入減營運費用）可以支付償債支

7、出的倍數(shù)。作為不動產(chǎn)開發(fā)項目運營績效的評價指標，償債能力比率不僅為不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度重視，而且其債權單位，如銀行，也會高度關注這一指標的變化。其計算公式為：,一般而言，貸款償還可以分為兩種方式：本金及利息按每期攤還，如購房貸款的攤還；貸款期間內各期僅支付利息，至最后一期才償還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率又可稱為“現(xiàn)金備付率”(Cash Coverage Ratio)，即,（4）貸款比率(Loan-to-value Ratio，LTV) 貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額（或市場價值）的比率。其計算公式為：,3. 盈利能力指標 追逐利潤是資本的基本屬性，不動產(chǎn)投資也不例外。因此，

8、盈利能力自然便成為評價不動產(chǎn)投資績效的重要指標。所有反映不動產(chǎn)投資項目盈利能力的指標都有一個共同點，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預期回報聯(lián)系起來。其不同之處在于，不同的盈利能力指標所使用的數(shù)據(jù)計算口徑不同。,（1）全面資本化率(Overall Capitalization Rate) 全面資本化率，又稱為資本還原率或總資本還原率，反映了每年預期經(jīng)營凈收入占不動產(chǎn)投資總額（或市場價格）的百分比率，即每年的資本回收率。其計算公式為：,而不動產(chǎn)投資項目的投資價值也可反推得到：,（2）股東權益報酬率 不同于全面資本化率，股東權益報酬率區(qū)別經(jīng)營收益的受益主體，剔除負債因素對項目的影響，獨立考察權益

9、資本為投資者帶來的經(jīng)濟效益。一般而言，投資者最注重的就是股東權益報酬率，即投資者每投入1元的自有資本，未來能回收多少現(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利能力的指標。投資者的股東權益報酬率可分為稅前股東權益報酬率和稅后股東權益報酬率。,稅前股東權益報酬率(Before Tax Return on Equity) 稅前股東權益報酬率，又稱為股息率、自有資本還原率，它是以稅前現(xiàn)金流量（經(jīng)營凈收入減貸款本息）與所需初始權益投資（投資總額減借貸資金）的百分比，即投資者在納稅前的投資報酬率。其計算公式為：,稅后股東權益報酬率(After Tax Return on Equity) 稅后股東權益報酬率，又稱為

10、現(xiàn)金回報率，是指預期每年可支配凈現(xiàn)金（扣除所有融資成本與所得稅）占初始權益現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入1元的自有資本，在扣除所有費用、償債支出及稅負之后，未來實際能回收的金額；即每投入1元的現(xiàn)金，未來回收多少現(xiàn)金的概念。,（3）經(jīng)紀人回報率 在經(jīng)紀活動中，經(jīng)紀人注意到了股息率與現(xiàn)金回報率的不足。為了充分展示不動產(chǎn)的良好投資前景，更好地吸引客戶，經(jīng)紀人在考察不動產(chǎn)投資績效時不僅考慮了所得稅因素，而且將因分期償還抵押貸款而導致的不動產(chǎn)投資者權益增加的情況考慮進來，用稅后現(xiàn)金流量與遞增的投資者權益之和占初始權益投資的比例作為計算不動產(chǎn)盈利能力、考核不動產(chǎn)投資績效的指標，這就是經(jīng)紀人回報

11、率。,9.3.2 投資回收期 作為簡單、常用的不動產(chǎn)投資項目績效評價方法，投資回收期是指投資項目的累計預期凈現(xiàn)金流入等于其初始現(xiàn)金投資時項目運營的時間，一般以達到此時間點項目需持續(xù)運營的年數(shù)表示。換句話說，計算投資回收期就是估算要多少年才能回收在該項目上的初始現(xiàn)金投資。運用投資回收期評價項目績效，就是將所有候選投資項目的投資回收期進行排序。,全部投資回收期投資總額經(jīng)營凈收入（全面資本化率的倒數(shù)） （稅前）權益投資回收期初始權益現(xiàn)金投資稅前現(xiàn)金流量（股息率的倒數(shù)） （稅后）權益投資回收期初始權益現(xiàn)金投資稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)）,9.3.3 前門法與后門法 在不動產(chǎn)價格已知的情況下，由預計的股東權益乘稅前股東權益報酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額乘以貸款常數(shù)求得償債支出，二者相加可得凈營運收益，這是“前門法”。,2. 后門法要求的稅前權益報酬率后門法的分析方式是在不動產(chǎn)收益已知的情況下，求取不動產(chǎn)的合理價格。該方法假定通過調查市場中類似項目可以得到可能的總租金和營運費用的估計值，且償債支出、貸款常數(shù)及權益報酬率已知；之后，據(jù)此用這些數(shù)值向后推算出最大可償還的抵押貸款額和權益投資者可