1、1,房地產(chǎn)標桿企業(yè)成本管理流程精解,2,課程介紹,由在標桿房企從事成本管理工作多年的專業(yè)課程講授專家主講。 在詳細介紹標桿房企的具體操作流程的同時，結(jié)合標桿房企的典型案例，重點闡述流程的關(guān)鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標桿房企流程制度背后的管理精髓和本質(zhì)，從而真正掌握標桿房企的流程制度并融會貫通，避免生搬硬套。,3,課程收益,全面了解標桿房企成本管理流程制度 深刻理解標桿房企成本管理核心關(guān)鍵控制點 分享標桿房企二十多年沉淀的典型案例,4,課程對象,地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、成本（造價）、采購分管領(lǐng)導(dǎo) 成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師 采購經(jīng)理、主管、采購工程師,5,課程目錄,

2、工程合同管理 簽證變更管理 預(yù)結(jié)算管理 工程檔案管理 招標采購管理 全成本管理,6,1.1 標桿房企制度流程,工程合同管理辦法 詳解 合同管理分工原則 合同管理遵循原則 合同結(jié)算約束原則 1、現(xiàn)場項目經(jīng)理進行評估 2、對供應(yīng)商評估 工程合同分類原則,工程合同管理,7,1.1 標桿房企制度流程,工程合同擬稿審批表 審批流程,工程合同管理,8,1.2 標桿房企工程付款審批流程,工程付款審批流程 付款原則 特別事項 工程付款審批表,工程合同管理,9,1.3 合同精細化管理,工程合同管理,1、推行標準化合同（提高效率，減少風(fēng)險） 2、合同交底：沒有執(zhí)行，合同寫得好也沒用 3、樣板管理：記錄單 4、合同

3、執(zhí)行情況檢查：合縱連橫 5、修改原則：WORD修改技巧,10,1.4 中國式合同潛規(guī)則,陰陽合同問題：預(yù)防萬一 合同名稱技巧：巧舌如簧（補充協(xié)議書） 合同簽署時間：小心致命 備案合同內(nèi)容：有備無患 官司裁決方式：甲乙有別（仲裁是一錘定音）,工程合同管理,11,1.5 合同管理三大關(guān)鍵點,合同官司本質(zhì)：索賠與反索賠 修改合同條款：進攻策略 1、簽證變更策略 2、防守策略 要命的開工令：關(guān)注執(zhí)行,工程合同管理,12,1.6 合同計價原則,簽訂固定總價合同的四個基本條件 精度：不平衡法糾紛 時間：投標保守棄標 數(shù)量：顯失公平圍標 工期：形勢變更調(diào)差,工程合同管理,13,1.7 標桿房企合同管理案例,

4、工期管理案例 違約管理案例 合同管理案例,工程合同管理,14,2.1 標桿房企制度流程,設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法詳解 通用管理原則 簽證變更類型 簽證變更流程 責(zé)任承擔(dān)原則 結(jié)算控制條款 簽證變更單 一個指令單可有多個確認單 現(xiàn)場土石方簽證確認辦法 審批單不能替代確認單,簽證變更管理,15,2.2 簽證變更三個必備單,標桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點比較 單一：乙方不應(yīng)參與 單二：辦理完工依據(jù)（拒絕冒單） 單三：結(jié)算根本依據(jù) （不是唯一） 事后補單案例 綠化變更案例,簽證變更管理,16,2.3 標桿房企簽證變更管理核心詳解,簽證變更關(guān)鍵控制點 緊急情況約定 來自乙方對甲方的保護 不可追溯工

5、程規(guī)定：拆除案例 變更前現(xiàn)場確認記錄 無效規(guī)定 三單齊全 專業(yè)會簽 交樓影響 原件結(jié)算,簽證變更管理,17,2.4 簽證變更處理三大原則,不直接簽金額：確認單項 及時確認 1、好記憶不如爛筆頭 2、人員流動 3、及時發(fā)現(xiàn)和減少分歧 意見簽署要明確 土石方案例 材料換填案例,簽證變更管理,18,3.1 標桿房企制度流程,工程計價管理辦法詳解 通用原則 資料規(guī)定 1、成本部，項目部各保存一份 2、資料必須完整、簽章齊備 計價原則 1、主張清單計價方式 2、避免費率計價方式 3、探討：合同總價包干 4、分層分項統(tǒng)計工程量、技術(shù)經(jīng)濟指標分析 施工組織設(shè)計特別條款,預(yù)結(jié)算管理,19,3.2 標桿房企制度

6、流程,工程預(yù)結(jié)算管理辦法詳解 通用原則 結(jié)算流程 1、工程結(jié)算通知書：項目部發(fā)出 2、工程結(jié)算工程交接單：項目部辦理 3、承包單位報送結(jié)算資料：項目部審核 時間要求 優(yōu)先原則 工程結(jié)算審批表 竣工結(jié)算造價協(xié)議清單 ,預(yù)結(jié)算管理,20,3.3 標桿房企制度流程,工程報送結(jié)算資料作業(yè)指引詳解 通用要求 特別要求：土石方、樁基 、園林,預(yù)結(jié)算管理,21,3.4 標桿房企制度流程,工程結(jié)算復(fù)核實施細則詳解 通用原則 關(guān)鍵原則 權(quán)利責(zé)任 復(fù)核基本方法 復(fù)核過程控制,預(yù)結(jié)算管理,22,3.5 現(xiàn)代預(yù)算管理模式,現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異 預(yù)算工作已不再是一棟樓一次算完,預(yù)結(jié)算管理,23,3.6 標桿房

7、企預(yù)結(jié)算管理核心詳解,結(jié)算原則大樣圖案例 結(jié)算規(guī)劃結(jié)算不及時案例 材料管理甲供材案例 現(xiàn)場控制構(gòu)造柱案例 細節(jié)技巧屋面防水案例 單位管理結(jié)算范圍案例 竣工控制竣工驗收案例 關(guān)閉結(jié)算,預(yù)結(jié)算管理,24,4.1 標桿房企制度流程,成本檔案管理辦法詳解 通用原則 資料分類 歸檔主線 保存規(guī)定,工程檔案管理,25,4.2 工程檔案存放原則,存檔文件過程記錄 查詢文件合同 制度文件 結(jié)算文件 過期文件定期銷毀,工程檔案管理,26,4.3 工程檔案管理關(guān)鍵控制點,公共集中原則：公屬性 權(quán)限分級原則：保密性 及時存檔原則：完整性 及時清理原則：有效性 銷毀時限原則：回收性 借閱登記原則：追溯性 臺賬檢索原則

8、：快捷性 定期備份原則：安全性,工程檔案管理,27,4.4 標桿房企檔案管理案例,圖紙錯誤案例 合同臺賬案例,工程檔案管理,28,5.1 標桿房企制度流程,工程招標管理辦法詳解 通用原則 決策機構(gòu) 職責(zé)分工及詳細分工表 標底規(guī)定 1、不設(shè)定非公開性質(zhì)的標底2、公開標底應(yīng)包含每一個招標文件 數(shù)量限制 定標規(guī)定,招標采購管理,29,5.1 標桿房企制度流程,工程采購管理辦法 標段劃分案例 招標方案案例,招標采購管理,30,5.2 標桿房企制度流程,采購信息管理規(guī)定詳解 級別分類 范圍規(guī)定機密信息 內(nèi)控規(guī)定指標、評標、定標過程,招標采購管理,31,5.3 標桿房企制度流程,供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引詳解

9、 審查原則 考察原則 供應(yīng)商考察記錄表 供應(yīng)商投標資格審批表 供應(yīng)商管理案例 營銷整合案例,招標采購管理,32,5.4 標桿房企招標采購流程詳解,組織架構(gòu) 職責(zé)分工 采購分類 招標流程圖,招標采購管理,33,5.5 標桿房企商務(wù)標評標方法,經(jīng)濟標評審報告示例 錯漏項處理原則 廢標、棄標情況 目標成本 不平衡報價 特別條款 傳播范圍,招標采購管理,34,5.6 外聯(lián)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點,組織分工 采購部牽頭，成本部，項目部參與 外聯(lián)原則 1、采購部是唯一出口 2、保證信息統(tǒng)一 3、減少人為因素 4、重要事情留下痕跡,招標采購管理,35,5.7 發(fā)標環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點,發(fā)標原則 1、采購部負責(zé)發(fā)標 2、資料

10、統(tǒng)一 留下痕跡 1、不統(tǒng)一銷勘 2、投標人的不確定，是否現(xiàn)場跟勘 發(fā)標案例,招標采購管理,36,5.8 答疑環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點,答疑原則 采購部牽頭一個山口 任何答疑送達投標人，但不與投標人見面 留下痕跡 串標案例,招標采購管理,37,5.9 開標環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點,開標原則 至少兩個以上部門人員參與，網(wǎng)上開標 囿于形式 1、開標人員在投標文件主要經(jīng)濟條款里簽字 2、關(guān)于截標，開標時間，避免囿于形式 招標泄密案例,招標采購管理,38,5.10 定標環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點,定標原則 1、澄清，定標不對原投標文件構(gòu)成實質(zhì)性修改 2、原則上定標不應(yīng)該改變原投標文件規(guī)定 3、招標后是否再議價 4、定標后感謝函,招標采

11、購管理,39,6.1 標桿房企全成本管理理念及其核心,管理角度看成本,全成本管理,40,6.2 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,薩繆爾森經(jīng)濟學(xué)(1948)前言,我在賺錢謀生預(yù)算員 我在做全國最出色的石匠活造價師 我在建一座教堂成本管理者 不是職務(wù)決定一個人是否是管理者,管理角度看成本,41,6.3 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,管理角度看成本,“一個重視貢獻、為結(jié)果負責(zé)的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者”Peter F. Drucke,42,6.4 標桿房企全成本管理理念及其核心,管理角度看成本,全成本管理,43,6.5 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管

12、理,44,6.6 標桿房企全成本管理模式,全成本管理,造價審算型：被動 事后 目標管理型：主動 事前 企業(yè)經(jīng)營目標=預(yù)期售價-目標成本,45,6.7 標桿房企成本管理架構(gòu),全成本管理,46,6.8 標桿房企全成本關(guān)系圖,全成本管理,47,6.9 標桿房企全成本構(gòu)成,全成本管理,土地成本 前期準備費 建筑工程費 安裝工程費 室外管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 期間費,48,6.10 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,目標成本是參考歷史成本數(shù)據(jù)、資料，結(jié)合目前市場價格情況，并預(yù)測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 目標成本作為產(chǎn)

13、品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線,49,6.11 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,50,6.12 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,目標成本管理實施細則詳解 目標成本文件構(gòu)成 管理原則 制定步驟 修訂條件 考核指標,51,6.13 標桿房企目標成本編制原則,全成本管理,1、時間性原則 2、可執(zhí)行性原則 3、先進性原則 4、可量化原則 5、嚴謹性原則 6、匹配性原則 7、共同制定性原則 8、審批原則（公司第一負責(zé)人審批）,52,6.14 標桿房企目標成本編制程序,全成本

14、管理,1、項目基本數(shù)據(jù)收集 2、成本數(shù)據(jù)收集 3、市場調(diào)查 4、項目定位 5、確定設(shè)計方案 6、編制目標成本 7、目標成本論證 8、目標成本批準,53,6.15 標桿房企目標成本測算表,全成本管理,目標成本測算表介紹,54,6.16 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,目標成本控制責(zé)任書詳解 編制依據(jù) 各部門作業(yè)目標 控制要點 1、地價交付節(jié)奏 2、拆遷補償費 施工組織案例,55,6.16.1 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,設(shè)計管理部控制要點: 各階段設(shè)計成果完成時間：招標 圖紙質(zhì)量：設(shè)計變更、錯誤 規(guī)劃指標、可售面積誤差率 設(shè)計費 材料范圍、比率（軟硬景）、規(guī)格,56,6.16

15、.2 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,工程管理部作業(yè)目標： 開展結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化，控制結(jié)構(gòu)指標的經(jīng)濟性，鋼筋含量控制在KG/m2以內(nèi)；砼含量控制在m3/m2以內(nèi) 工程合同招標率不低于90%，總包工程量清單招標率不低于65% 發(fā)展擴大合格供應(yīng)商隊伍，確保招標的充分競爭。多標段同時發(fā)標時，總體中標率不高于50% 組織相關(guān)部門進行材料選樣，定樣，控制在成本目標以內(nèi),57,6.16.3 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,工程管理員部控制要點: 鋼筋、砼含量控制 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化 招標率 最低價中標率 總體中標率 供應(yīng)商管理情況,58,6.16.4 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,項目經(jīng)理

16、部作業(yè)目標： 按制度辦理簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過合同造價的1% 根據(jù)工程實際情況展開施工方案優(yōu)化，力求成本節(jié)約 提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修，賠償費用不得超過元/m2,59,6.16.5 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,項目經(jīng)理部控制要點： 現(xiàn)場簽證 施工方案優(yōu)化 臨時設(shè)施利用 臨時設(shè)施位置合理性,60,6.16.6 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,營銷管理部作業(yè)目標： 項目整體營銷費用最高不得超過銷售收入的3% 開盤前營銷費用的使用不得超過本期營銷費用額度的% 營銷設(shè)施的設(shè)計、建造、裝修及部品采購必須實行招標或詢價議價的方式 樣板房裝修工程按照不低于70%

17、的標準價收回。樣板房設(shè)計費及物品按照不低于50%標準價收回。 提高銷售回款率加速資金周轉(zhuǎn)，合同簽約一個月內(nèi)回款率不低于90%,61,6.16.7標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,成本管理部作業(yè)目標： 提供準確合理的目標成本測算 按月進行動態(tài)成本評估，準確分析成本動態(tài)信息 對項目成本總體控制負責(zé)，結(jié)算成本不得超過目標成本+% 工程合同結(jié)算準確率不低于99%,62,6.16.8 標桿房企目標成本控制責(zé)任書,全成本管理,成本管理部控制要點： 目標成本編制 動態(tài)成本管理員 結(jié)算準確率 對其他部門成本管理的支持力度,63,6.17 標桿房企新城市目標成本解決方案,全成本管理,借助網(wǎng)絡(luò) 政府部門 造

18、價管理 咨詢公司 施工企業(yè),房產(chǎn)公司 親朋好友 樓盤考察 實地踏勘 謹慎對比,64,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,設(shè)計階段成本管理工作指引詳解,65,6.18 .1標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,概念設(shè)計階段 建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置階段 +0.00的標高，道路環(huán)境標高，基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短 商業(yè)面積、地下室及人防面積調(diào)整 停車比例及方式的調(diào)整 基礎(chǔ)形式的調(diào)整 設(shè)備配套方案的調(diào)整,66,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,方案設(shè)計階段 重點關(guān)注：建筑平面

19、，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)計選型,67,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,建筑設(shè)計 確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加 單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商業(yè)與公建外，不宜選擇體形過分復(fù)雜的單體 選擇合適的窗地比 停車方式 材料部品的選擇應(yīng)考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當?shù)氐膬?yōu)勢資源,68,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,結(jié)構(gòu)設(shè)計 重點控制、審查鋼筋、混凝土含量 與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最

20、經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù) 地基承載力的確定,69,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,安裝設(shè)計 給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰 給水管，排水管，導(dǎo)線的種類選擇：滿足使用要求有一定的富余量 對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房，分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮 設(shè)計負荷指標，回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號民，功率的合理選擇,70,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,環(huán)境設(shè)計 確定環(huán)境工程的單位成本 分重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)，設(shè)置成本分配系數(shù)，成本差別投入 景觀

21、設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點進行優(yōu)化,71,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,銷售包裝工程設(shè)計 樣板房實施前，應(yīng)確定裝修的套數(shù)和費用總額 樣板間的飾品及家具，在風(fēng)格不相沖突時，可在下一期的樣板房中重復(fù)利用 分為設(shè)計費，裝修、及家電設(shè)備、飾品,72,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,組團劃分案例 景觀設(shè)計案例,73,6.19 標桿房企產(chǎn)品線,全成本管理,74,6.20 標桿房企無效成本管理,全成本管理,無效成本管理工作指引詳解 無效成本定義 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同的補償，屬于費用浪費的成本 無效成本分類 無效成本控制措施 無效成本分析表 材料保管案例 無效成本案例,75,6.21 標桿房企動態(tài)成本管理,全成本管理,成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程 動態(tài)