1、第五章,土地價(jià)格評(píng)估,主講人：王占岐 教授,一、地價(jià)的概念、經(jīng)濟(jì)意義和作用 概念：地價(jià)一般理解為土地價(jià)格。所謂土地價(jià)格，可 解釋為購買土地所有權(quán)的價(jià)格。它指的是出讓土地所有權(quán)所應(yīng)取得的補(bǔ)償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的代價(jià).廣義的地價(jià)還包涵了使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等等。,第一節(jié) 土地價(jià)格理論,3、地價(jià)經(jīng)濟(jì)意義和作用,1）土地價(jià)格作為資本化的地租，為土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)提供了理論依據(jù)和計(jì)量依據(jù)，作為兩重涵義和性質(zhì)的土地價(jià)格，不僅有土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的意義和作用，并為土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與使用提供了有償付費(fèi)的理論和計(jì)量依據(jù)。 2）土地價(jià)格對(duì)不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式下土地生產(chǎn)及經(jīng)營者的利益具有一定的經(jīng)濟(jì)

2、意義和作用。,3）土地價(jià)格的高低，對(duì)土地市場及土地供求關(guān)系具有調(diào)節(jié)作用。 4）土地價(jià)格是土地利用的導(dǎo)向。 5）土地價(jià)格另一普遍的經(jīng)濟(jì)意義和作用，在于任何社會(huì)形態(tài)下的國家政府必向土地所有者征稅，而土地稅率的決定又常以土地價(jià)格的高低為依據(jù),土地稅應(yīng)以地價(jià)為基礎(chǔ)，二者都是重要的經(jīng)濟(jì)范疇。,（一）土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格； （二）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成； （三）土地價(jià)格是地租的資本化。,二、馬克思主義土地價(jià)格理論,三、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論,（一）西方資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的價(jià)值論和對(duì)土地價(jià)值的基本觀點(diǎn) 1.從威廉配第至亞當(dāng)斯密到大衛(wèi)李嘉圖，一般都以勞動(dòng)價(jià)

3、值論為其學(xué)說的基礎(chǔ)，認(rèn)為商品價(jià)值是由生產(chǎn)商品中所耗費(fèi)的勞動(dòng)量決定的，這種勞動(dòng)價(jià)值論為后來馬克思主義科學(xué)勞動(dòng)價(jià)值學(xué)說奠定了基礎(chǔ)。 2.18世紀(jì)末至20世紀(jì)初庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)取代古典經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主導(dǎo)地位后，其早期代表人物法國讓巴薩伊（J. B. Say，17671832年）和英國的托羅馬爾薩斯等則對(duì)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的勞動(dòng)價(jià)值論的科學(xué)成分加以否定和歪曲，認(rèn)為商品的價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地三個(gè)生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，這就是薩伊提出的“生產(chǎn)三要素”價(jià)值論。,3.奧地利逢歐根龐巴維克（E.V. Bohn. Bawerk，18511914年）的“邊際效用”價(jià)值論，認(rèn)為土地是可以無限使用的耐用品，土地的純收入是地租

4、，當(dāng)年利用的土地產(chǎn)生全部純收入，依次類推，愈遠(yuǎn)期的土地的地租愈低甚至為零。 4.英國阿馬歇爾，他融前人的研究為一體，建立了以“均衡價(jià)值（格）論”為核心的理論體系，認(rèn)為土地是大自然贈(zèng)予人類的自然物質(zhì)和力量。土地的“原始價(jià)值”是真正的地租，是大自然賦予的收益。他認(rèn)為土地的稀有性會(huì)帶來地租，但又從邊際報(bào)酬出發(fā)確認(rèn)邊際土地沒有地租 。,土地收益理論認(rèn)為，土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化。用公式表示為： a V= r 式中：V土地價(jià)格； a土地純收益； r資本還原利率；,（二）土地收益理論,這種理論認(rèn)為：土地價(jià)格是由土地的供給和需求決定的。具體分析如圖5-1和圖5-2。,（三）土地供求理論,圖 5-1競

5、爭狀態(tài)下的地價(jià)決定,圖5-2 微觀企業(yè)的土地供給,第二節(jié) 土地價(jià)格的內(nèi)涵、影響因素及變動(dòng)規(guī)律,一、土地價(jià)格的內(nèi)涵,土地價(jià)格本質(zhì)內(nèi)涵是若干年的土地純收益即地租貼現(xiàn)值的總和。它具體包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對(duì)地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的級(jí)差地租。 土地價(jià)格的內(nèi)涵包含三個(gè)部分：第一，真正的地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租；第二，土地投資折舊；第三，土地投資利息。,1土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格。 2土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價(jià)。 3土地價(jià)格主要由土地需求決定。 4土地價(jià)格成上升趨勢(shì)。 5土地價(jià)格大多是隨個(gè)別交易而形成，一般沒有統(tǒng)一的市場價(jià)格。,二、土地價(jià)格的特點(diǎn),1、土地自身的

6、因素 （一）位置 （二）地力 （三）面積和形狀 （四）地勢(shì) 2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 （一）人口狀況 （二）城市公共設(shè)施建設(shè) （三）經(jīng)濟(jì)增長速度 （四）稅收負(fù)擔(dān),3、行政因素 （一）國家發(fā)展政策 （二）土地利用計(jì)劃與規(guī)劃 （三）租金價(jià)格政策,4、其他因素,三、影響土地價(jià)格的因素,四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性,（一）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì),在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格呈總體上升的趨勢(shì)，是土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律，這是因?yàn)椋?1.利息率受利潤率下降規(guī)律的驅(qū)動(dòng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 2.地租量不斷遞增 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，地租量呈不斷上漲的趨勢(shì)。地租量的增加表現(xiàn)為全面性的增加，包括級(jí)差地租量、絕對(duì)地租量和壟斷地租量的

7、增加。,四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性,（二）土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征,就總體來講，土地價(jià)格呈不斷上升趨勢(shì)。但具體分析，它并不是直線上升，而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波動(dòng)，呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。 1.土地價(jià)格的周期性發(fā)展是其主要特征。 2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響。,（三）土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性,四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性,由于土地位置的固定性，使土地市場具有區(qū)域性特征。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不相同，因此土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不同的要求，在不同位置上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。,第三節(jié) 土地價(jià)格評(píng)估,一、宗地估價(jià)程序,1、 宗地估價(jià)的

8、技術(shù)路線,接受估價(jià)委托； 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃； 搜集估價(jià)所需資料； 實(shí)地踏勘待估宗地；,相關(guān)資料分析整理； 選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格； 分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果； 撰寫估價(jià)報(bào)告書； 估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔。,估價(jià)程序?yàn)椋?一、宗地估價(jià)程序,2. 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：,明確估價(jià)對(duì)象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。 明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。 明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。 明確價(jià)格類型：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定。 明確估價(jià)作業(yè)日期：根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。,一、宗地

9、估價(jià)程序,5.估價(jià)人員應(yīng)對(duì)所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理： 6. 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。 7.確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：,簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法； 中位數(shù)法；眾數(shù)法； 綜合分析法。,8.宗地估價(jià)報(bào)告書包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書格式分為文字式和表格式。 9.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報(bào)告書后，應(yīng)對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。,一、宗地估價(jià)程序,二、幾種主要的估價(jià)方法,（一）收益還原法,1 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率

10、將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下： P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益價(jià)格； a年土地純收益； r土地還原利率； m土地使用年期。,1)搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料； 2)估算年總收益； 3)估算年總費(fèi)用； 4)計(jì)算年純收益； 5)確定還原利率； 6)選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格； 7)確定待估宗地地價(jià)。,（一）收益還原法,2 運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序,2.1總收益,指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利

11、息收入等。,2.2總費(fèi)用,1.土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：,1)土地使用稅；2)土地管理費(fèi)；3)土地維護(hù)費(fèi)；4)其他費(fèi)用。,2.房地出租中的總費(fèi)用主要包括：,1)經(jīng)營維修費(fèi)；2)經(jīng)營管理費(fèi)；3)房屋年保險(xiǎn)費(fèi)；4)房屋出租年應(yīng)交稅金；5)房屋年折舊費(fèi)；6)建房資本的利息7)其他費(fèi)用。,3.經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：,1)銷售成本；2)銷售費(fèi)用；3)經(jīng)營管理費(fèi)；4)銷售稅金；5)財(cái)務(wù)費(fèi)用；6)經(jīng)營利潤。,4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：,1）生產(chǎn)成本，包括原材料 費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等；2）產(chǎn)品銷售費(fèi)；3）產(chǎn)品銷售稅金及附加；4）財(cái)務(wù)費(fèi)用；5）管理費(fèi)用；6）企業(yè)利潤。,2.3求取年

12、純收益,1. 土地租賃中的土地年純收益求取：土地年純收益=年租金收入年總費(fèi)用2. 房地出租中的土地年純收益求取：土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益房屋年純收益房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 房屋年純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原利率,3.經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入經(jīng)營總費(fèi)用土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益 4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?土地年純收益=生產(chǎn)總收入生產(chǎn)總成本 5.自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。?自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)

13、別因素的比較修正，求得其土地純收益。,2.4還原利率的確定,還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r綜合還原利率； r1土地還原利率； r2建筑物還原利率； L土地價(jià)格； B建筑物價(jià)格。,2.4.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系。,2.4.2還原利率的確定方法,1. 不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。 2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

14、安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場等狀況對(duì)其影響程度而確定。 3. 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。,二、幾種主要的估價(jià)方法,（二） 市場比較法,1 .市場比較法的基本原理 市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格

15、因競爭而趨于一致 。,2 . 市場比較法的基本公式如下： PDPBABDE式中：PD待估宗地價(jià)格 PB比較案例價(jià)格 A待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) 正常情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) B待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易日期指數(shù) D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù),（二） 市場比較法,1) 廣泛搜集宗地交易實(shí)例； 2)選取比較實(shí)例； 3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4)進(jìn)行交易情況修正； 5)進(jìn)行交易日期修正； 6)進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7)進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。,（二） 市場比較法,3. 運(yùn)用市場

16、比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應(yīng)按下列步驟操作,(1) 與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同； (2) 與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段應(yīng)相同； (3) 與估價(jià)地塊的價(jià)格類型應(yīng)相同； (4) 成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近,最長時(shí)效不宜超過2年； (5) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。,（二） 市場比較法,4.所選取的比較實(shí)例的要求,二、幾種主要的估價(jià)方法,（三）成本逼近法,1. 成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下： (1)新開發(fā)土地地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息

17、+利潤+土地所有權(quán)收益 成本價(jià)格土地所有權(quán)收益 (2)已開發(fā)土地地價(jià)=土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價(jià)）- 減價(jià)修正。,（三）成本逼近法,2.成本逼近法的估價(jià)步驟(1)判斷待估土地是否適用成本逼近法；(2)搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料；(3)通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤；(4)確定國家作為土地所有者對(duì)待估土地所享有的土地所有權(quán)收益； (5)按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；(6)確定已開發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。,（三）成本逼近法,3 確定土地取得費(fèi),(1)土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人

18、和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。,(2)征地費(fèi)用是指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)：,1）土地補(bǔ)償費(fèi)；2）安置補(bǔ)助費(fèi)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算；3）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地 上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償；4）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 5）占用耕地的耕地占用稅；6）占用耕地的耕地開墾費(fèi)； 7）占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；8）征地管理費(fèi)；9）政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。,(3)城

19、鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：,1) 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)； 2) 購建拆遷安置用房費(fèi)； 3) 安置補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì) 費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等； 4) 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)； 5) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)； 6) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。,（三）成本逼近法,4 確定土地開發(fā)費(fèi),土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而

20、投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價(jià)目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價(jià)。,（三）成本逼近法,5 確定土地開發(fā)利息,利息是對(duì)土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。,6 確定土地開發(fā)利潤,利潤是對(duì)土地投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率（利潤率）下應(yīng)得的

21、經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定。,（三）成本逼近法,7 確定土地所有權(quán)收益,土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，它是絕對(duì)地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場價(jià)格與成本價(jià)格的差異對(duì)成本價(jià)格的比率。,（三）成本逼近法,8 使用成本逼近法時(shí)應(yīng)注意的問題,成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。,（三）成本逼近法,8 成本逼近法的適用范圍,成本逼近法一般適用于新開發(fā)土

22、地的價(jià)格評(píng)估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對(duì)于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。,二、幾種主要的估價(jià)方法,（四）剩余法,1.基本原理,剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。基本公式：VA(BC） 式中：V待估土地的價(jià)格 A總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值 B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 C開發(fā)商合理利潤 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：土地價(jià)格房屋的預(yù)期總售價(jià)建

23、筑總成本利潤稅收利息,（四）剩余法,2.運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序：,（1）調(diào)查待估宗地的基本情況； （2）選擇待估宗地的最有效利用方式； （3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （4）估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值； （5）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費(fèi)； （6）估算待估宗地的土地價(jià)格。,（四）剩余法,3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算,估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價(jià)值。,（四）剩余法,4.利息,利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的

24、融資成本。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。,5.利潤,開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。,（四）剩余法,（四）剩余法,6.現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià),運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下： 土地價(jià)格房地產(chǎn)交易價(jià)格房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi) 房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)

25、和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下： 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋成新度,（四）剩余法,7.剩余法的適用范圍,剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形： （1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)； （2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)； （3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。,二、幾種主要的估價(jià)方法,（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,1 .基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： 土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)(1K) 式中： 基

26、準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù) 。,2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)步驟：,（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,(1)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；(2)確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；(3)分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；(4) 依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和系數(shù)修正表計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)；(5)進(jìn)行交易日期等其它修正；(6)求出待估宗地地價(jià)。,（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,3.地價(jià)影響因素的修正系數(shù)計(jì)算,根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價(jià)修正系數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計(jì)算宗地因素修正值： K=K1+K2+K Kn 式中：宗地地價(jià)影響因素修正值， K1 、K2 Kn分

27、別為宗地在第1、2n個(gè)因素條件下的修正系數(shù)。,（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法,4.基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正,基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。待估宗地各地價(jià)影響因素修正僅對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正： 1)期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期必不相同，因此，需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。,2)容積率修正：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的不一致時(shí)，就需進(jìn)行容積率修正。3)年期修正：當(dāng)待估宗地的土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定法定最高出讓年期不一致時(shí)，就

28、需進(jìn)行年期修正。4)土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價(jià)區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時(shí)，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)宗地地價(jià)的影響程度確定。,二、幾種主要的估價(jià)方法,（六）利用路線價(jià)評(píng)估,利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等宗地地價(jià)計(jì)算公式： udv(df) i式中：V待估宗地地價(jià)；u路線價(jià)；dv深度指數(shù)， f臨街寬度， d地塊深度，KI其它修正系數(shù)。,第三節(jié)土地價(jià)格的管理,一、土地價(jià)格體系,中國地價(jià)體系主要包括以下幾種價(jià)格形式：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易地