1、13 物業(yè)管理定標(biāo)后的工作,131 中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施 1合同的簽訂步驟：簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書。 2合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。,132 未中標(biāo)的總結(jié) 1.準(zhǔn)備工作不充分 2.估價(jià)不準(zhǔn) 3.報(bào)價(jià)策略失誤,133 招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔 招標(biāo)文件 附件及圖紙 澄清和修改招標(biāo)文件的書面文件 投標(biāo)文件及標(biāo)書 來往信件 其他重要資料,134 物業(yè)管理服務(wù)合同 1物業(yè)管理服務(wù)總包合同 2物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同,1物業(yè)管理服務(wù)總包合同 物業(yè)管理服務(wù)總包合同是指物業(yè)所有人或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)

2、營方面明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 （1）管理項(xiàng)目及內(nèi)容 （2）物業(yè)管理費(fèi)用 （3）雙方的權(quán)利和義務(wù) （4）合同期限 （5）違約責(zé)任 （6）其他,（1）管理項(xiàng)目及內(nèi)容 管理項(xiàng)目主要是用來闡述管理項(xiàng)目的性質(zhì)、管理項(xiàng)目的組成 。不同的物業(yè)，其管理項(xiàng)目的性質(zhì)不同，管理項(xiàng)目的組成也就不同。因此，在物業(yè)管理合同中，應(yīng)詳細(xì)闡述管理項(xiàng)目的性質(zhì)、管理項(xiàng)目的組成以及業(yè)主對管理項(xiàng)目的管理及經(jīng)營的要求。 1）居住性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 2）收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容,1）居住性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 負(fù)責(zé)物業(yè)的公用部位、共用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，修繕 ，保證物業(yè)的正常使用。 為物業(yè)使用人提供治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化 規(guī)劃等服務(wù)。

3、代業(yè)主進(jìn)行家庭裝修、裝飾、搬家等專項(xiàng)服務(wù) 。 代理、代辦業(yè)主要求的有關(guān)事項(xiàng)，替業(yè)主進(jìn)行房屋自用部位、自用設(shè)施維修，應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行日常生活方面的特約服務(wù)。 維護(hù)物業(yè)所有人、使用人的合法權(quán)益。,2）收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 收益性物業(yè)管理是指以經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理。包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心及商住樓宇中經(jīng)營性物業(yè)等的管理。 制定物業(yè)的經(jīng)營管理計(jì)劃，報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)定期向業(yè)主匯報(bào)經(jīng)營管理動態(tài) 日常的管理及服務(wù) 業(yè)主、物管人員和租用人之間的溝通,（2）物業(yè)管理費(fèi)用 1）公共部位、公用設(shè)備維修基金 2）公共服務(wù)費(fèi)用 3）專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用 4）特約服務(wù)費(fèi)用 5）其他“一業(yè)為主、各種經(jīng)營”的收入,（3）

4、雙方的權(quán)利和義務(wù) 對于不同類型的物業(yè)，要根據(jù)該物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。但總體上一定要符合物業(yè)管理?xiàng)l例及所在地地方法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。,（4）合同期限 1）物業(yè)管理公司如果是前期介入 的，應(yīng)明確具體的介入時(shí)間。 2）物業(yè)管理合同終止時(shí)間應(yīng)明確。同時(shí)，物業(yè)及物業(yè)資料如何交接也要有明確規(guī)定。,（5）違約責(zé)任 合同雙方因合同發(fā)生爭議，要求調(diào)解、仲裁、起訴的，可按合同條款的約定，采用以下一種或幾種方式解決： 1）向合同條款約定的單位或人員要求調(diào)解； 2）向有關(guān)轄權(quán)的經(jīng)濟(jì)合同仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁； 3）向人民法院起訴。,2物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同 （1）物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同,物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分

5、包合同 物業(yè),管理總包企業(yè)把從業(yè)主或業(yè)主委員會承接到的任務(wù)中的一些專業(yè)性較強(qiáng)的物業(yè)管理任務(wù)分包給專業(yè)企業(yè)，由物業(yè)管理總包企業(yè)與物業(yè)管理分包企業(yè)之間簽訂的合同。,（2）業(yè)主委員會與物業(yè)總包單位、物業(yè)分包單位之間的關(guān)系 物業(yè)管理總包單位向業(yè)主或業(yè)主委員會承擔(dān)全部管理責(zé)任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中的管理工作和所有與各分包單位之間的協(xié)調(diào)以及各專業(yè)分包合同責(zé)任界限的劃分，同時(shí)承擔(dān)協(xié)調(diào)失誤造成損失的責(zé)任，向業(yè)主委員會承擔(dān)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)專業(yè)分包單位僅完成物業(yè)管理總包企業(yè)管理任務(wù)中的部分分項(xiàng)，物業(yè)管理專業(yè)分包單位只向物業(yè)管理總包單位負(fù)責(zé)，與業(yè)主和業(yè)主委員會無合同關(guān)系。,（3）物業(yè)專項(xiàng)分包企業(yè)的類型 房屋修繕專業(yè)企業(yè)園林綠化專業(yè)企業(yè)清掃保潔專業(yè)企業(yè)家政服務(wù)專業(yè)企業(yè)保安護(hù)衛(wèi)專業(yè)企業(yè)市政管養(yǎng)專業(yè)企業(yè) 電梯、設(shè)備設(shè)施維修的專業(yè)企業(yè) 其他一些類型的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè),（4）物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合 同的基本內(nèi)容