1、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式一 、 旅 游 房 地 產(chǎn) 的 提 出 ：1 、 房 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 歷 程 ： （ 1985 2001 ） 16 年 經(jīng) 歷 了 從 市 場 朦 朧 期 、 市 場發(fā) 展 期 、 到 今 天 的 市 場 成 長 期 。2 、 主 流 市 場 的 飽 和 ， 為 邊 緣 市 場 的 發(fā) 展 創(chuàng) 造 了 條 件 ：所 謂 邊 緣 市 場 是 指 ：旅 游 物 業(yè) 開 發(fā) 、教 育 文 化 物 業(yè) 開 發(fā) 、特 種 物 業(yè) 開 發(fā)（ 如 ：監(jiān) 獄 、 勞 教 所 、 試 驗(yàn) 基 地 等 ） 、 科 技 物 業(yè) 開 發(fā) （ 如 ： idc 、 科 技 孵 化 器 ） 等 等

2、；同 時 為 主 流 市 場 所 配 套 的 邊 緣 物 業(yè) 開 發(fā) 呈 現(xiàn) 出 強(qiáng) 勁 的 增 長 力 。3 、 城 市 化 進(jìn) 程 的 加 快 ， 生 活 水 平 的 提 高 ， 為 旅 游 消 費(fèi) 奠 定 了 良 好 的 基 礎(chǔ) 。 城 市 人 口 占 全 國 人 口 的 40%， 標(biāo) 志 著 城 市 化 進(jìn) 入 了 快 速 成 長 期 。 人 均 gdp 及 消 費(fèi) 習(xí) 慣 的 改 變 ， 以 現(xiàn) 代 城 市 化 為 背 景 之 休 閑 文 化 的 形 成 使旅 游 本 身 的 內(nèi) 涵 發(fā) 生 了 變 化 。 毋 容 忽 視 的 汽 車 時 代 的 來 臨 ， 使 京 、 滬 、 深

3、等 中 心 城 市 提 前 進(jìn) 入 了 舒 適住 宅 時 代 （ 發(fā) 達(dá) 國 家 所 代 表 的 ） 。4 、旅 游 消 費(fèi) 支 出 比 例 ，旅 游 目 的 的 變 化 ，以 休 閑 置 業(yè) 、度 假 置 業(yè) 、運(yùn) 動 置業(yè) 等 為 代 表 的 舒 適 住 宅 運(yùn) 動 正 開 始 主 宰 新 一 輪 開 發(fā) 的 熱 點(diǎn) 。旅 游 房 地 產(chǎn) 是 指 與 旅 游 度 假 為 目 的 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 營 銷 模 式 。 具 體 包 括 ： 休閑 、 度 假 、 養(yǎng) 老 等 相 關(guān) 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 形 式 ， 以 及 時 權(quán) 酒 店 、 產(chǎn) 權(quán) 酒 店 、 養(yǎng) 老 度假 村 、 高

4、 爾 夫 度 假 村 、 休 閑 生 態(tài) 度 假 村 等 產(chǎn) 品 模 式 。 是 指 實(shí) 現(xiàn) 全 部 或 部 分 旅 游功 能 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 。二 、 國 際 旅 游 物 業(yè) 的 主 要 形 式 及 發(fā) 展 歷 程 ：1 、歐 洲 旅 游 物 業(yè) 發(fā) 源 于 中 世 紀(jì) 世 襲 貴 族 的 度 假 城 堡 ，本 世 紀(jì) 初 真 正 開 始 形成 一 定 的 市 場 規(guī) 模 ， 主 要 集 中 在 法 國 南 部 地 中 海 沿 岸 ， 當(dāng) 時 開 發(fā) 了 大 量 的 海 濱別 墅 。歐 洲 、北 美 的 貴 族 、富 商 蜂 擁 而 至 ，一 時 間 成 為 歐 洲 的 度 假

5、中 心 。 60 年代 法 國 阿 爾 卑 斯 山 地 區(qū) 的 別 墅 度 假 村 首 先 開 發(fā) 了 以 分 時 銷 售 的 方 式 招 攬 客 戶 ，標(biāo) 志 著 旅 游 物 業(yè) 市 場 的 開 始 。 今 天 遍 布 世 界 各 地 的 分 時 度 假 酒 店 、 高 爾 夫 度 假村 、 山 地 度 假 村 、 休 閑 別 墅 ， 將 旅 游 房 地 產(chǎn) 市 場 推 向 了 一 個 新 的 高 潮 。2 、 美 國 旅 游 物 業(yè) 主 流 產(chǎn) 品 的 形 成 時 期 ： 70 年 代 中 期 美 國 泡 沫 經(jīng) 濟(jì) 破 滅 后造 成 大 量 的 房 地 產(chǎn) 積 壓 ， 特 別 是 市 場

6、 景 氣 時 期 開 發(fā) 的 大 量 別 墅 積 壓 。 為 了 處 理1 / 5積 壓 與 空 置 ， 充 分 盤 活 閑 置 資 產(chǎn) 。 美 國 從 歐 洲 引 入 時 權(quán) 酒 店 這 一 概 念 ， 取 得 了巨 大 的 成 功 。 1977 年 市 場 上 95%以 上 的 度 假 物 業(yè) 是 由 其 它 項(xiàng) 目 改 造 過 來 的 。 到1987 年 以 后 ，大 量 的 投 資 商 、開 發(fā) 商 介 入 這 一 領(lǐng) 域 ，使 產(chǎn) 品 模 式 更 加 清 晰 ，法規(guī) 也 相 應(yīng) 地 健 全 ； 配 套 的 服 務(wù) 業(yè) 、 管 理 業(yè) 、 交 換 業(yè) 也 迅 速 成 熟 。 僅 就 分

7、 時 度 假物 業(yè) ， 1999 年 全 球 銷 售 額 達(dá) 到 67.2 億 美 元 ，其 中 美 國 ，占 全 球 的 55%，出 售 的房 間 占 全 球 的 50.4% 。 540 萬 個 家 庭 參 與 了 分 時 度 假 網(wǎng) 絡(luò) 。3 、 rci 及 ii 等 國 際 著 名 分 時 度 假 開 發(fā) 公 司 的 形 成 發(fā) 展 使 以 分 時 度 假 為 主的 旅 游 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) ， 成 為 今 天 西 方 國 家 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 主 流 。 目 前 全 球 最 大 的 分時 度 假 公 司 是 國 際 分 時 度 假 交 換 公 司 ， 簡 稱 rci ， 總 部

8、 設(shè) 在 印 第 安 納 洲 。 其 在全 世 界 90 個 國 家 擁 有 3500 個 分 時 度 假 村 ， 會 員 家 庭 超 過 250 萬 。 同 時 ， 近 幾年 市 場 上 又 崛 起 了 一 批 新 的 以 開 發(fā) 為 主 的 分 時 度 假 網(wǎng) 絡(luò) 公 司 ，如 ： sunterra公司 ，不 但 經(jīng) 營 交 換 業(yè) 務(wù) ，而 且 自 己 開 發(fā) 并 銷 售 時 權(quán) 酒 店 ，總 部 設(shè) 在 佛 羅 里 達(dá) 洲 。目 前 已 在 美 國 、 加 拿 大 、 澳 大 利 亞 等 國 家 開 發(fā) 了 89 個 度 假 村 ， 擁 有 5600 個 單位 。三 、 我 國 旅 游

9、 物 業(yè) 的 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 ：從 90 年 代 初 海 南 開 始 ， 到 98 年 隨 著 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ， 特 別 是 社 會 有產(chǎn) 階 層 的 形 成 為 旅 游 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 奠 定 了 基 礎(chǔ) ， 產(chǎn) 生 了 第 一 批 中 國 有 錢 階 層 消 費(fèi)群 。 多 種 旅 游 產(chǎn) 品 和 投 資 品 種 的 完 善 ， 多 重 市 場 價 值 的 凸 顯 使 這 一 產(chǎn) 品 逐 漸 成為 市 場 新 寵 ， 并 與 旅 游 消 費(fèi) 成 功 實(shí) 現(xiàn) 了 嫁 接 。 我 國 目 前 的 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 背 景 ， 比 較類 似 發(fā) 達(dá) 國 家 70 年 代 旅

10、 游 物 業(yè) 飛 速 發(fā) 展 的 初 期 ，不 論 是 供 給 ，還 是 需 求 都 已 具備 了 發(fā) 展 旅 游 、 休 閑 物 業(yè) 及 分 時 度 假 交 換 系 統(tǒng) 的 條 件 。 其 中 主 要 表 現(xiàn) 在 以 下 幾個 方 面 ：1 、 房 地 產(chǎn) 大 量 積 壓 （ 特 別 是 東 部 沿 海 ） ， 據(jù) 統(tǒng) 計 部 門 調(diào) 查 ， 目 前 積 壓 了8000 多 萬 平 方 米 。 為 改 造 產(chǎn) 權(quán) 、 時 權(quán) 酒 店 提 供 了 房 源 。2 、飯 店 高 價 ，低 出 租 率 ，急 需 降 低 度 假 成 本 、吸 引 休 閑 型 度 假 ，以 改 變 傳統(tǒng) 的 旅 游 模

11、 式 。3 、度 假 消 費(fèi) 成 為 時 尚 ；工 作 時 間 的 縮 短 ，每 年 115 天 的 假 期 ，對 傳 統(tǒng) 旅 游方 式 的 不 滿 足 ， 使 以 單 純 觀 光 旅 游 階 段 已 開 始 向 度 假 旅 游 過 渡 ， 并 形 成 了 每 年24%以 上 的 增 長 幅 度 。根 據(jù) 國 際 通 行 發(fā) 展 慣 例 ，度 假 需 求 從 產(chǎn) 生 發(fā) 展 到 具 備 一 定規(guī) 模 所 需 時 間 為 3 5 年 。2 / 54 、 市 場 日 趨 成 熟 ， 可 利 用 資 金 相 對 充 足 ：傳 統(tǒng) 投 資 領(lǐng) 域 、 生 產(chǎn) 領(lǐng) 域 已 基 本 飽 和 ， 市 場 進(jìn)

12、 入 成 長 發(fā) 展 階 段 ， 特 別 是 傳統(tǒng) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 領(lǐng) 域 的 機(jī) 會 越 來 越 少 ，住 宅 市 場 成 熟 期 已 基 本 到 來 。京 、滬 、深 、人 均 居 住 面 積 已 超 過 20 平 方 米 。住 宅 消 費(fèi) 開 始 向 舒 適 型 轉(zhuǎn) 移 ，銷 售 市 場 出 現(xiàn) 了萎 縮 的 前 兆 ， 即 滯 漲 期 。 大 量 的 傳 統(tǒng) 房 地 產(chǎn) 資 金 開 始 物 色 新 的 領(lǐng) 域 。5 、國 內(nèi) 目 前 涉 足 該 領(lǐng) 域 的 公 司 超 過 100 家 ，包 括 首 創(chuàng) 、海 航 、中 信 、中 旅等 大 型 企 業(yè) ；也 包 括 天 鴻 集 團(tuán) 、

13、萬 通 集 團(tuán) 等 一 大 批 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 。北 京 、上 海 、海 南 、福 建 、廣 東 等 地 已 開 工 的 分 時 度 假 項(xiàng) 目 超 過 30 個 ；以 高 爾 夫 、山 地 、滑雪 等 為 主 題 的 休 閑 度 假 別 墅 超 過 50 個 。6 、 從 1999 年 海 南 “ 南 海 傳 說 ” 成 功 在 全 國 營 銷 后 ， 先 后 已 有 近 十 個 項(xiàng) 目在 全 國 進(jìn) 行 營 銷 推 廣 ， 并 取 得 了 較 大 的 市 場 反 映 。四 、 旅 游 房 地 產(chǎn) 的 主 要 形 式 ：1 、 時 權(quán) 酒 店時 權(quán) 酒 店 是 由 瑞 士 亞 力 山

14、 大 . 耐 首 次 提 出 的 “ timesharehotel” 。即 將 酒 店的 每 個 單 位 分 為 一 定 的 時 間 份（ 如 ：一 年 51 周 ）。出 售 每 一 個 時 間 份 的 一 定 年限 的 使 用 權(quán) 。消 費(fèi) 者 擁 有 一 定 年 限 在 該 酒 店 每 年 一 定 時 間（ 或 一 周 ）的 居 住 權(quán) 。2 、 產(chǎn) 權(quán) 酒 店產(chǎn) 權(quán) 酒 店 是 指 將 酒 店 的 每 一 個 單 位 分 別 出 售 給 投 資 人 ， 同 時 投 資 人 委 托 酒店 管 理 公 司 或 分 時 度 假 網(wǎng) 絡(luò) 管 理 ， 獲 取 一 定 的 投 資 回 報 。 一 般

15、 情 況 下 ， 投 資 人均 擁 有 該 酒 店 每 年 一 定 時 段 的 免 費(fèi) 居 住 權(quán) 。3 、 養(yǎng) 老 休 閑 酒 店養(yǎng) 老 休 閑 酒 店 是 指 投 資 人 （ 往 往 是 最 終 消 費(fèi) 者 ） ， 在 退 休 前 購 買 退 休 養(yǎng) 老度 假 村 的 某 一 個 單 位 。 委 托 管 理 公 司 經(jīng) 營 管 理 直 至 退 休 后 自 用 。 管 理 期 間 ， 將獲 取 一 定 的 投 資 回 報 。 一 般 情 況 下 該 度 假 村 在 產(chǎn) 權(quán) 人 去 世 后 由 管 理 公 司 回 購 ，再 出 售 ， 收 益 歸 其 家 人 所 有 。4 、 高 爾 夫 、

16、登 山 、 滑 雪 運(yùn) 動 度 假 村高 爾 夫 、 登 山 、 滑 雪 運(yùn) 動 度 假 村 ， 特 指 在 高 爾 夫 球 場 附 近 、 登 山 、 滑 雪 等運(yùn) 動 地 開 發(fā) 的 度 假 別 墅 項(xiàng) 目 。 該 項(xiàng) 目 的 出 售 是 與 運(yùn) 動 項(xiàng) 目 使 用 權(quán) 相 匹 配 的 。5 、 時 值 度 假 型 酒 店3 / 5時 值 度 假 型 酒 店 是 指 消 費(fèi) 者 購 買 一 定 數(shù) 量 的 “ 分 數(shù) ” ， 這 些 “ 分 數(shù) ” 就 成為 他 們 選 購 產(chǎn) 品 的 貨 幣 。 他 們 可 以 使 用 這 些 “ 分 數(shù) ” 在 不 同 時 間 、 不 同 地 點(diǎn) 、不

17、 同 檔 次 的 度 假 村 中 靈 活 選 擇 其 分 數(shù) 所 能 負(fù) 擔(dān) 的 住 宿 設(shè) 施 。 該 度 假 型 酒 店 一 般是 指 不 同 檔 次 的 普 通 酒 店 ， 提 出 部 分 單 位 加 入 分 時 度 假 網(wǎng) 絡(luò) ， 消 費(fèi) 者 不 擁 有 使用 權(quán) 或 產(chǎn) 權(quán) 。 只 是 為 休 閑 消 費(fèi) 提 供 便 利 、 優(yōu) 惠 和 更 多 選 擇 。 一 般 情 況 下 ， 利 用 “ 分 數(shù) ” 消 費(fèi) 可 獲 取 更 大 的 折 扣 和 免 費(fèi) 居 住 時 間 。五 、 旅 游 房 地 產(chǎn) 的 營 銷 模 式 ：投 資 休 閑 與 休 閑 度 假 是 兩 種 主 要 不 同

18、 的 營 銷 模 式 。 時 權(quán) 與 產(chǎn) 權(quán) 分 別 代 表 了兩 種 不 同 的 營 銷 思 想 與 營 銷 對 象 。 在 目 標(biāo) 客 戶 群 的 定 位 上 ： 時 權(quán) 強(qiáng) 調(diào) 的 是 休 閑便 利 ； 產(chǎn) 權(quán) 強(qiáng) 調(diào) 的 是 投 資 收 益 。六 、 旅 游 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 的 十 大 要 素 ：1 、 具 有 旅 游 特 征 的 自 然 環(huán) 境2 、 便 利 的 交 通 與 地 理 位 置3 、 符 合 旅 游 度 假 的 設(shè) 計 方 案4 、 完 善 的 配 套 服 務(wù) 與 設(shè) 施5 、 合 法 的 產(chǎn) 權(quán) 手 續(xù) 與 時 權(quán) 保 證6 、 專 業(yè) 的 物 業(yè) 管 理

19、與 酒 店 管 理7 、 健 全 的 財 務(wù) 制 度 與 監(jiān) 督 管 理 體 系8 、 專 業(yè) 的 營 銷 推 廣 系 統(tǒng)9 、 豐 富 的 開 發(fā) 經(jīng) 驗(yàn) 與 開 發(fā) 實(shí) 力10 、 健 全 、 便 捷 的 交 換 網(wǎng) 絡(luò)七 、 我 國 旅 游 房 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 前 景 ：1 、廣 闊 的 發(fā) 展 空 間 和 市 場 潛 力 ，使 旅 游 物 業(yè) 開 發(fā) 成 為 未 來 十 年 中 國 地 產(chǎn) 業(yè)最 亮 麗 的 風(fēng) 景 線 。 我 國 空 置 房 面 積 已 超 過 8000 萬 平 方 米 ，為 市 場 初 期 提 供 了 大 量 可 改 造 的房 源 （ 主 要 集 中 在 旅 游 城 市 和 景 區(qū) ） 。 正 在 形 成 的 強(qiáng) 大 消 費(fèi) 群 體 為 其 提 供 了 強(qiáng) 有 力 的 市 場 支 撐 。 據(jù) 測 算 ， 一 個 擁 有 100 萬 會 員 的 分 時 度 假 系 統(tǒng) 可 拉 動 國 內(nèi) 市 場 50 70 億 / 年 消 費(fèi) 額 ， 可 盤 活 300 500 萬 平 方 米 的 存 量 房