1、房地產開發(fā)與經營,第4章 城市房屋拆遷,本章主要內容,1.城市房屋拆遷的工作程序 2.城市房屋拆遷補償與安置 3.城市房屋拆遷糾紛的處理,城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內國有土地的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋所有人進行補償或者安置的行為。,4.1 房屋拆遷管理概述,房屋拆遷的概念,1991年3月國務院頒布了城市房屋拆遷管理條例，2001年6月13日，國務院頒布第305號令，發(fā)布新的城市房屋拆遷管理條例(以下簡稱拆遷條例)。,拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個方面。 一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上實施拆遷。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其

2、附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。,4.1.2 房屋拆遷適用范圍,拆遷條例第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?集體土地上的拆遷行為，按照土地管理法等有關法律法規(guī)執(zhí)行。 不需要對被拆遷人進行補償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于拆遷條例所調整的行為，不需要申領房屋拆遷許可證。,拆遷人：指取得房屋拆遷許可證的單位。 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對使用人的利益還要予以依法保護。 搬遷期限與拆遷期限：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限。搬遷期限從屬于拆遷期限，搬遷期限不能超出拆遷期限。,適用范圍不同，國

3、家建設征收土地的適用范圍是農村集體所有的土地，城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內人國有土地； 法律后果不同：征收土地導致的法律后果是農村集體土地所有權的消滅，城市房屋拆遷導致的法律后果是被拆遷房屋所有權的滅失； 法律依據不同，征收土地依據土地管理法及其配套法規(guī)關于國家建設征收土地的規(guī)定，城市房屋拆遷依據拆遷條例的規(guī)定。,房屋拆遷與土地征收,城市房屋拆遷管理體制；各級房屋拆遷管理部門及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體。 國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。 地方一級的城市房屋拆遷管理部門是指縣級以上地方人民政府

4、負責管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責是對本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。,城市房屋拆遷的管理體制,房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關手續(xù)通知書的發(fā)放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決、受理強制拆遷的申請、建設項目轉讓的管理、拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督、拆遷產權不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及對接受委托拆遷的單位的資格認定等內容。,房屋拆遷管理部門的監(jiān)督管理職責,4.2 房屋拆遷的工作程序,一、房屋拆遷程序,（一）房屋拆遷程序 確定拆遷計劃和方案 確定拆遷方式 申領拆遷許可證 拆遷審批 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 實施拆遷,1

5、、拆遷前期工作,拆遷調查摸底，制定拆遷計劃和拆遷方案 基本情況調查表,1、建設項目批準文件 2、建設用地規(guī)劃許可證 3、國有土地使用權批準文件 4.拆遷計劃和拆遷方案 5.拆遷補償安置資金證明,2、申請核發(fā)房屋拆遷許可證,申請核發(fā)房屋拆遷許可證,房屋拆遷的法律憑證,1、將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 2、拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。,3、拆遷公告,1、拆遷人與被拆遷人應當就拆遷的補償和安置簽訂書面協(xié)議。 2、拆遷協(xié)議內容：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬

6、遷期限、搬遷過渡方式和過度期限等事項。（拆遷補償方式不同，協(xié)議內容就會有所不同）,4、拆遷協(xié)議,1.自行拆遷 是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。 2.委托拆遷 是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托給被委托人進行。 拆遷條例規(guī)定被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。 委托單位出具委托書，訂立拆遷委托合同。,房屋拆遷的形式,5、組織實施拆遷,6、拆遷補償安置資金的監(jiān)管,1、拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。 2、房屋拆遷管理部門負責監(jiān)督,4.3 城市房屋拆遷補償與安置,1.拆遷補償的概念 所謂拆遷補償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋

7、及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經濟損失，根據法律、法規(guī)的有關規(guī)定給予被拆遷人的一定的經濟賠償。,4.3.1 拆遷補償的對象和范圍,物權法規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆除補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保證被征收人的居住條件”,2.拆遷補償的對象 拆遷補償的對象是產權人或稱為所有人，而非使用人。拆遷條例規(guī)定的所有人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產權人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權代理人。另一種是國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產管理局。,3.拆遷補償的范圍 拆遷補償的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑

8、、超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。,1.產權調換 所謂產權調換是指拆遷人用易地或者再建設的房屋與被拆遷人的房屋進行產權調換，并按拆遷房屋的評估價與調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。失去了被拆遷房屋的產權，擁有了調換房屋的產權。 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換。 2.貨幣補償 所謂貨幣補償是指拆遷人將被拆房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。以房地產市場評估價格確定,4.3.2 拆遷補償的形式,拆遷貨幣補償的基本原則是等價有償，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的方法確定。拆遷補償款，免征個人所得

9、稅 按照重置價結合成新原則確定房屋的價值量，被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值，未真實反映該房屋的價值量。,4.3.2 拆遷補償標準,區(qū)位：某一房屋的地理位置?！暗囟蔚闹匾浴?用途：被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。 所有權證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為 準； 產權檔案未記錄用途的，以實際用途為準；實際用途的界 定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據。 等因素：被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。 裝修的補償：主要有拆遷人和被拆遷人簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。 得考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施：如四合院、停車位。,4.3.2 拆遷補償標準

10、,拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。 被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位。 拆遷條例規(guī)定，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權利。,4.3.3 拆遷安置,拆遷安置的含義與對象,拆遷安置的對象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對房屋使用人的安置，可以實行臨時安置和長期安置。臨時安置是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費的一種安置辦法。長

11、期安置包括易地安置和原地長期安置 。,拆遷人租賃房屋的處理： 1.由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。 2. 拆遷補償前，已解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進行了安置的實質上相當于非租賃房屋的補償安置； 3. 對于出租人與承租人達不成協(xié)議的，拆遷條例規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。,拆遷安置補助費是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時的費用。 遷安置補助費包括三種：(1)搬家補助費；(2)臨時安置補助費；(3)損失補助費。,拆遷安置補助費,1.產權不明確 房屋的補償、安置 無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所

12、有人或產權關系正在訴訟的房屋； 房屋產權的不確定，補償安置的主體就不能確定； 由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷 在拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。 ”證據保全“：對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。,4.3.4 拆遷補償的具體規(guī)定,2.抵押房屋的補償、安置 要認定抵押的有效性，看是否辦理抵押登記； 未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置； 通知抵押權人，能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可； 不能解

13、除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償。,4.3.4 拆遷補償的具體規(guī)定,3.公益事業(yè)房屋的補償、安置 是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產性事業(yè)，多非營利的社會福利事業(yè)；一看是否為大多數老百姓服務；二看是否有經營、以營利為目的； 重新建設或者進行補償；,4.3.4 拆遷補償的具體規(guī)定,4.臨時建筑的補償、安置及違章建筑 臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，有規(guī)定的使用期限； 拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償； 拆除未到期的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來經濟損失，應當按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償； 違章建筑：在城市規(guī)劃

14、區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設的建筑物。 由城市規(guī)劃行政主管部門認定，不予補償,4.3.4 拆遷補償的具體規(guī)定,4.4 城市房屋拆遷糾紛的處理,拆遷人與被拆遷人、房屋使用人達不成拆遷補償安置協(xié)議，形成糾紛 拆遷人與被拆遷人、房屋使用人達成拆遷補償安置協(xié)議后，在搬遷期限內拒絕搬遷，形成糾紛,4.4.1 房屋拆遷糾紛的類型,1. 達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式 行政裁決： 房屋拆遷管理部門，30內作出 依法起訴： 拆遷當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書60日內向作出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議；也可以向法院起訴； 為了不影響拆遷工作的順利進行，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行； 強制拆遷： 實施強制拆遷必須以