1、五礦地產(chǎn)NO.G16項(xiàng)目開發(fā)思考,本次匯報的思路,開發(fā)背景,地塊解析,市場背景,河西CBD輻射 區(qū)域,本項(xiàng)目屬于奧體CBD商圈的輻射范圍邊緣，位于揚(yáng)子江大道和夢都大街交匯處，緊鄰濱江公園和綠博園。,占地面積：7.08萬，容積率2.4； 土地價格：8.3億元，樓面地價4882元/平米； 用地性質(zhì)：二類居住用地； 拍地條件：配有2500平米派出所和總建面8%-18%生活配套設(shè)施,基本指標(biāo),開發(fā)背景,揚(yáng) 子 江 大 道,夢都大街,濱江公園,綠博園,五礦集團(tuán)作為上市公司、國家骨干企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)，在南京河西新城的首個項(xiàng)目，是打造品牌的最佳機(jī)會所以本案品牌和利潤均需考慮！,開發(fā)背景,項(xiàng) 目 成 功

2、 開 發(fā),專業(yè)的市場環(huán) 境研究機(jī)構(gòu),專業(yè)的產(chǎn)品規(guī) 劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),實(shí)力雄厚五礦集團(tuán),品牌完美 塑造,+,=,本次匯報的思路,開發(fā)背景,地塊解析,市場背景,城市背景,區(qū)域房地產(chǎn)市場,市場背景,城市背景 區(qū)域房地產(chǎn)市場,南京打造一小時都市圈-以南京為中心構(gòu)造的一個長江中下游的大都市圈，可望集中7710萬的總?cè)丝?，南京遠(yuǎn)景城鎮(zhèn)人口按1100萬人預(yù)留，成為圈內(nèi)的核心城市。,經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城市，承載了長三角經(jīng)濟(jì)輻射中部區(qū)域的核心地位。 “一小時經(jīng)濟(jì)圈”輻射城市：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、滁州、馬鞍山、蕪湖、淮安、巢湖等。 隨著京滬高鐵，城際列車的相續(xù)開通南京也將在上海這個“火車頭”的帶動高速發(fā)展,南京市,南京,揚(yáng)州,鎮(zhèn)江,

3、蕪湖,滁州,馬鞍山,城市規(guī)劃背景,一小時經(jīng)濟(jì)圈,河西地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，河西在未來飛速發(fā)展中將成為社會精英上流階層居住的最佳場所。,城市順應(yīng)發(fā)展城市中心由單核向雙核的城市規(guī)劃發(fā)展過渡；河西是唯一和主城平行區(qū)域，政府重點(diǎn)打造，發(fā)展前景最佳。,城市規(guī)劃背景,主城,河西,平 行,+,市政府于2001年底做出了推進(jìn)“一城三區(qū)”規(guī)劃、建設(shè)的重大戰(zhàn)略部署。河西將成為承載南京城市化進(jìn)程中人口及產(chǎn)業(yè)等方面流動的理想?yún)^(qū)域，規(guī)劃人口達(dá)60萬； 目前河西中部大部分住宅項(xiàng)目已經(jīng)建成，生活配套逐漸完善，日漸成熟，奧體將迎來新的快速發(fā)展期,“一城三區(qū)”戰(zhàn)略-奠定奧體發(fā)展新布局,河西 新城區(qū),繞城公路,老城區(qū),重點(diǎn)打造城

4、市副中心,城市規(guī)劃背景,古都金陵看老城，現(xiàn)在化新城看河西,如果說老城是六朝古都的見證；那么河西就是現(xiàn)代化南京的見證。,城市規(guī)劃背景,市場背景,城市背景 區(qū)域房地產(chǎn)市場,河西房地產(chǎn)市場 在徘徊中起步，在發(fā)展中提升！,本地塊所處的區(qū)位界定為河西中部板塊濱江風(fēng)景區(qū)，同時又受奧體板塊的輻射！,河西市場現(xiàn)狀,河西前景預(yù)判,河西小結(jié),河西發(fā)展歷史,北部,中部,南部,河西發(fā)展歷史-由北向南推進(jìn)重心區(qū)域在中部！,開發(fā)時間：1992-2002年 北部中心：龍江片區(qū) 發(fā)展引擎：高教新寓的開發(fā)帶動 開發(fā)現(xiàn)狀：進(jìn)一步完善和提升居住功能,開發(fā)時間：2003-2009年 北部中心：河西CBD 發(fā)展引擎：奧體中心十運(yùn)回帶動

5、 開發(fā)現(xiàn)狀：逐步走向成熟,開發(fā)時間：預(yù)計(jì)5年內(nèi)完成開發(fā) 北部中心：江東南路的延伸段 發(fā)展引擎：中部的發(fā)展成熟 開發(fā)現(xiàn)狀：開發(fā)準(zhǔn)備階段,由北向南推進(jìn),河西板塊的發(fā)展受周邊區(qū)域發(fā)展帶動,河西北部片區(qū)緊鄰鼓樓區(qū)，鼓樓是南京行政辦公中心，優(yōu)越的地理位置促進(jìn)了北部片區(qū)的快速發(fā)展,河西中部片區(qū)主要與行政區(qū)規(guī)劃調(diào)整后的白下和雨花區(qū)接壤；政府全力投入，新城中心、十運(yùn)會及地鐵開通帶動了此區(qū)域的快速發(fā)展,河西南部片區(qū)主要與雨花接壤，板橋新城的開發(fā)與中部的不斷成熟將有利的促進(jìn)南部片區(qū)的發(fā)展步伐,河西北部,河西中部,河西南部,鼓樓區(qū),白下區(qū),雨 花 區(qū),板橋,河西市場現(xiàn)狀土地 一、隨客戶認(rèn)知度、接受度的提高，奧體已成

6、為江南八區(qū)商品住宅用地供應(yīng)的主力區(qū)域,2008河西住宅供應(yīng)依然位于主城區(qū)各板塊之首,2008年南京全市將有1061.7萬平米，10.5萬套住宅上市，比2007年增長20% 河西片區(qū)2008年供應(yīng)117.4萬平米左右，占全市的11%，相比2007年增長23.5%,主城八區(qū),河西市場現(xiàn)狀功能區(qū) 二、以河西CBD市場發(fā)展支撐條件，形成三大新功能區(qū),地鐵濱江區(qū)以地鐵和濱江景觀為河西住宅開發(fā)的集中區(qū) 代表樓盤：奧體新城、順馳濱江、金馬驪城、碧瑤花園、仁恒江灣城等,三大新區(qū)功能居住區(qū)支撐奧體發(fā)展，帶來強(qiáng)勁動力,以居住與工作相協(xié)調(diào)的高檔居住功能公寓區(qū) 代表樓盤：聯(lián)強(qiáng)國際、仁恒國際公寓、金奧大廈、新悅國際、宋

7、都奧體、嘉業(yè)國際等,奧體,CLD生活以中海和萬科作為區(qū)域代表形成住宅開發(fā)的高密度區(qū) 代表樓盤：光明城市、塞納麗舍、萬達(dá)華府、西提國際、宋都美域等,河西市場現(xiàn)狀教育 三、奧體教育配套日漸完善-規(guī)劃將新建60余所中小學(xué)校，現(xiàn)四大名校已經(jīng)陸續(xù)入住河西,奧體小學(xué),南師附屬中學(xué),新城實(shí)驗(yàn)小學(xué),建鄴小學(xué),河西市場現(xiàn)狀配套 四、奧體中心、CBD、文化藝術(shù)奧體精華配套盡享！,藝蘭齋美術(shù)館,會議展覽中心,河西CBD,基 督 教 禮 拜 堂,金陵圖書館,奧體中心,唯有河西-奧體百億精華配套獨(dú)享！(截止到2009年政府累計(jì)對河西投資逾800億),河西市場現(xiàn)狀醫(yī)療 五、2010年實(shí)現(xiàn)“10-15分鐘保護(hù)圈”-河西新城

8、醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，河西新城將設(shè)置9個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，20個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。,建鄴醫(yī)院分院,明基醫(yī)院,河西市場現(xiàn)狀商業(yè) 六、三級商業(yè)開發(fā)體系中部地區(qū)未來商業(yè)總量在220萬！,順馳 社區(qū)商業(yè),奧體新城 社區(qū)商業(yè),萬科 社區(qū)商業(yè),中海 社區(qū)商業(yè),興隆 社區(qū)商業(yè),C B D 商 業(yè),萬達(dá)廣場,社區(qū)商業(yè)：五大社區(qū)商業(yè)和其他小社區(qū)商業(yè)預(yù)計(jì)總體量可達(dá)60萬方左右 CBD中心商業(yè)：CBD配套商業(yè)達(dá)40萬方左右 商業(yè)街商業(yè)：緯九路商業(yè)主軸商業(yè)體量達(dá)90萬方左右 萬達(dá)綜合購物中心：商業(yè)體量達(dá)50萬方左右 大型商業(yè)：家樂福占地1.8萬方左右、樂購超市營業(yè)面積2萬方、中泰購物公園5.9萬方、萬家居2.3萬方 CBD

9、中心商業(yè)部分投入使用蓄勢待發(fā)；緯九路商業(yè)正在積極啟動中，也是南京市唯一和新街口商圈并稱的市級商圈；部分社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成熟。,家樂福,緯九路商業(yè),樂購超市,購物公園,河西市場現(xiàn)狀景觀 七、優(yōu)美的景觀資源，營造綠色生態(tài)生活都市圈,濱江風(fēng)景帶,江 心 洲,綠 博 園,河西中央公園,綠 博 園 示 意 圖,河西市場現(xiàn)狀地鐵 八、地鐵1號線貫通南北，2號線縱橫東西，6號線連接整個主城，形成河西東西南北中全方位交通網(wǎng)絡(luò)。,揚(yáng)子江大道 江東路 鳳臺南路,定淮門大街 草場門大街 清涼門大街 漢中門大街 水西門大街 集慶門大街 應(yīng)天西街 興隆大街 夢都大街 奧體大街 河西大街,河西市場現(xiàn)狀交通 八、三條主干道貫穿

10、南北；十一條主干道連接主城，給河西的發(fā)展源源不斷輸送“血液”，提供動力源泉。,河西前景預(yù)判河西入住率及區(qū)域成熟節(jié)點(diǎn)分析, 初步設(shè)定： （1）規(guī)律進(jìn)程：房屋銷售后一年交付、交付后一年入??； （2）入住人口=總建/戶均面積*戶均人口*入住率； （3）假定奧體07、08、09年的平均入住率為50%。 從06年4月起，奧體進(jìn)入第一批大規(guī)模交付期，截止到08年已經(jīng)交付60余萬平米，至07年初入住人口達(dá)1萬余人，08年可達(dá)4萬余人。 按目前的銷售速度，年住宅銷售規(guī)模=65*2=130萬平米。,新城發(fā)展階段一般模型,河西前景預(yù)判根據(jù)新城研究模型，河西處于區(qū)域價值躍升階段,龍江發(fā)展階段回顧與借鑒,（1）受制于

11、前期的規(guī)劃局限（大規(guī)模居住區(qū)），龍江區(qū)域價值在B階段之后難有本質(zhì)的提升。 （2）A-B 階段的住宅價格持續(xù)躍升，得益于南京整體房產(chǎn)市場的階段提升。,河西新城發(fā)展階段預(yù)測,從總體時間跨度看，河西新城發(fā)展速度為龍江的2倍。 B階段出現(xiàn)的標(biāo)志為大型集中型居住區(qū)商業(yè)出現(xiàn)，依據(jù)新城項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，09年初年，入住人口約為4萬人，隨著家樂福的進(jìn)駐標(biāo)志著河西的發(fā)展已經(jīng)是從A階段向B階段躍升的過度期。 據(jù)調(diào)查河西現(xiàn)目前在南京人心中的接受度從05年的20%已經(jīng)提高到09年的80%以上。, 對比龍江區(qū)域發(fā)展模型，奧體板塊目前正處于新城發(fā)展的A階段向B階段躍升的過度期社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，大型超市開始進(jìn)駐，區(qū)域價值處于

12、平穩(wěn)發(fā)展期。 奧體板塊得益于高規(guī)劃起點(diǎn)與政府投入力度，發(fā)展速度預(yù)判為龍江的2倍，即整體發(fā)展周期2004-2011年，2011年輻射型商圈將初步形成。,河西新城區(qū)成熟度綜合評價,河西小結(jié),河西是受南京主城和奧體板塊輻射的“雙核”區(qū)域，具有強(qiáng)勁發(fā)展動力 河西是與主城并行設(shè)置的唯一新城區(qū) 河西的土地供應(yīng)量占主城土地供應(yīng)量的35%以上，房地產(chǎn)重心向河西轉(zhuǎn)移 河西具備完善的城市配套資源，發(fā)展?jié)摿Υ?多項(xiàng)引擎支持（奧體中心、會展中心、圖書館、雙地鐵、濱江公園等公配）助推河西新城發(fā)展 政府的持續(xù)關(guān)注與高額投入，保證了新城的快速成長 河西現(xiàn)階段發(fā)展-社區(qū)商業(yè)日漸成熟，大型超市開始進(jìn)駐，區(qū)域價值處于A階段向B階

13、段躍升的過渡期，預(yù)計(jì)2011年輻射型商圈將初步形成。,本次匯報的思路,開發(fā)背景,地塊解析,市場背景,一、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),地塊位置：建鄴區(qū)夢都大道188號 土地范圍：北至南京上新河中學(xué)，南至夢都大街，東至振興路，西至揚(yáng)子江大道 出讓土地：70833.1平米 容積率：2.4 建筑密度：30% 建筑高度：60米（后改100米） 綠地率：35% 面積配比：90平米以下套型占45%以上,注： 項(xiàng)目應(yīng)配套占總建筑面積8%-18%商業(yè)及便民設(shè)施 項(xiàng)目應(yīng)配有占地不少于2500平米的派出所 本地塊樓面地價4882元/平米,北面,西面,東面,南面,濱江奧城,夢都大街,揚(yáng)子江大道,興隆大街,地塊四至：北至興隆大街

14、；南至夢都大街；西至揚(yáng)子江大道；東至振興路，周邊道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，且面 臨揚(yáng)子江大道和夢都大街兩條主干道。,揚(yáng)子江大道和夢都大街道路兩旁有較寬綠化帶，優(yōu)點(diǎn)可以減少噪音，缺點(diǎn)很難利用發(fā)展沿街商業(yè)，只有地塊與濱江奧城之間的振興路可以發(fā)展沿街商業(yè)。,振興路,中學(xué),地塊周邊現(xiàn)狀商業(yè)氛圍欠缺，有待改善成熟，公共配套情況還不成熟，景觀資源較有優(yōu)勢！,項(xiàng)目2公里區(qū)域,奧體中心,上新河中學(xué),奧體小學(xué),烹飪學(xué)校,圖書館,濱江公園,綠博園,源江漁港,金陵會議中心,建鄴醫(yī)院,美術(shù)館,教堂,金陵小學(xué),商業(yè)：離項(xiàng)目最近的商業(yè)配套就是順馳濱江奧城的商業(yè)配套。 公交：項(xiàng)目對面可以有109路公交，往東陸續(xù)會有7路、160等路公交

15、。 景觀：對面是濱江公園，西邊是綠博園和濱江景觀帶。 配套：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、奧體中心等配套分布在項(xiàng)目周邊2公里內(nèi) 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，可以是一大賣點(diǎn)；地塊處于最西邊在河西CBD圈輻射外圍，現(xiàn)階段生活配套發(fā)展尚不成熟。,順馳 社區(qū)商業(yè),奧體新城 社區(qū)商業(yè),興隆 社區(qū)商業(yè),建鄴小學(xué),濱 江 景 觀 帶,項(xiàng) 目 周 邊 配 套 實(shí) 景 照 片,綠博園,濱江公園,奧體中心,奧體小學(xué),金陵圖書館,地塊邊綠化帶,源江漁港,建鄴醫(yī)院,項(xiàng)目地塊詮釋：,金馬酈城,碧瑤花園,濱江奧城,奧體新城,匯錦國際,奧體新城華江園地塊,本案,揚(yáng)子江大道,樂山路,江東中路,奧體大街,夢都大街,興隆大街,應(yīng)天大街,月安街,

16、松花江路,二、項(xiàng)目周邊主要樓盤及主要交通網(wǎng)絡(luò),振興路,本項(xiàng)目地塊價值較板塊內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目不具備明顯優(yōu)勢，唯有景觀資源可以利用！,區(qū)域樓盤簡介,項(xiàng)目地址：夢都大街176號 開發(fā)商：南京順馳地產(chǎn)有限公司 容積率：1.6 綠化率：40% 建筑面積：28.8萬方 物業(yè)費(fèi)：2元/平米/月 均價：10000元/平米,項(xiàng)目和本案僅一路之隔，一共分 四期開發(fā)，由蒼山路和松花江路 分割成四塊地塊，現(xiàn)開發(fā)共三期， 四期待定。 項(xiàng)目在售房源：5棟沿江高層， 僅有少量房源共計(jì)20余套。 價格：均價1000萬/平米，打95、 96折，折后9500-9600元/平米。 戶型：15層以上150平米景觀大 戶型，現(xiàn)房。,濱江奧城

17、,1,5,4,3,2,四期,電力公司,蒼山路,松花江路,在售,樂山路,夢都大街,二期,三期,一期,奧體新城,項(xiàng)目地址：夢都大街158號 開發(fā)商：南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司 容積率：1.33 綠化率：42% 占地面積：90萬方 均價：8900-9000元/平米 物業(yè)費(fèi)：小高層1.5元/平米/月，多層1元/平米/月,項(xiàng)目共分八大園開發(fā)，各是清竹園、 木樨園、翠杉園、丹楓園、海棠園、 牡丹園、紫薇園和華江園。 清竹園、木樨園、翠杉園、丹楓園、 海棠園、已全部售罄。海棠園08年下半 年銷售均價9000元/平米左右，09年5月 售完。 華江園6月動工，預(yù)計(jì)年底可銷售。,奧體新城,奧體新城（華江園）,夢

18、都大街,江東中路,匯錦國際,樂山路,月安街,應(yīng)天大街,7,8,9,1,2,3,4,5,6,項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)樂山路和月安街交匯處 開發(fā)商：南京金基通產(chǎn)置業(yè) 容積率：1.8 綠化率：45% 建筑面積：12.8萬方 均價：普通住宅均價9000元/平米，挑高均價12500元/平米 物業(yè)費(fèi)：1.8元/平米/月,項(xiàng)目目前購買平層可享受總價99折優(yōu)惠，5月31日前購買挑高房源可以總價優(yōu)惠5000元。5月28日推出88套110140平米平層房源。 項(xiàng)目7棟、8棟、9棟為挑高復(fù)式房源、其他為普通房源，目前推出復(fù)式房源基本售罄還有30余套，剩余房源價格均在13300元/平米左右 5棟、6棟普通平層房源也剩余不多在

19、30套左右。,別墅區(qū)（在建）,碧瑤花園,項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)樂山路189號 開發(fā)商：南洋地產(chǎn)有限公司 容積率：1.5 綠化率：36% 均價：10000元/平米 占地面積：15萬方 物業(yè)費(fèi)：1.7元/平米/月,項(xiàng)目一期共12棟樓組成，現(xiàn)以全部售空，其中7棟、8棟、11棟、12棟為多層現(xiàn)房今年2月份推出價格10000元/平米左右，主力戶型90-130平米。 4月繼續(xù)推出18套剩余房源，清盤價8160元/平米起，現(xiàn)已全部售完。 二期開發(fā)時間待定，預(yù)計(jì)年底或明年初將推出。,金馬酈城,項(xiàng)目地址：建鄴區(qū)奧體大街111號 開發(fā)商：南京酈城地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容積率：1.3 綠化率：32% 均價：10290元/平米

20、 占地面積：23萬方 物業(yè)費(fèi)：1.1元/平米/月,項(xiàng)目09年初推出精裝公寓起價6800元/平米，均價8000元/平米，主力戶型總房款僅在26.6萬元。 3月推出少量多層住宅和花園洋房，7500元/平米超售，現(xiàn)已全部售完。暫無可售房源，后期別墅開發(fā)時間待定。,金地名京,1、金地名京地塊是于07 年4 月份市場高峰期獲取，土地成本較高（5530 元/），單方總成本約1 萬元左右。 2、面對08年的市場惡化，金地在價格上無法與其他樓盤競爭，所以選擇高端路線，避開價格競爭。選擇精裝修銷售，擴(kuò)大利潤空間（其中2、3、4、5、6、棟均為精裝銷售，是有9、10棟為毛坯銷售，目前主要在售4、10棟樓88兩房和

21、148三房）。 3、08年11 月23 日，金地名京開盤銷售103 套，因其現(xiàn)場售樓處10 月26日正式開放（金陵飯店接待處08年6 月1 日開放）蓄水期較長。11 月24 日至12 月24 日，一個月期間認(rèn)購+銷售共43 套，較其他同期開盤樓盤，銷售情況較好，說明存在高端客戶市場。,項(xiàng)目地址：集慶門大街以南，云集路東 開發(fā)商：金地集團(tuán)南京地產(chǎn)發(fā)展有限公司 容積率：1.7 綠化率：50% 均價：毛胚12000元/平米左右；精裝15700元/平米左右 占地面積：9萬方 主力戶型：40-70平米2兩房、80-300平米各類戶型,區(qū)域熱銷項(xiàng)目解讀,2,4,6,5,3,9,10,集慶門大街,云集路,5

22、月推出,7,8,11,項(xiàng)目周邊樓盤濱江奧城、奧體新城、匯錦國際、金馬酈城、碧瑤花園，由于開發(fā)年限早，房源已經(jīng)去化大半，可售房源少，基本進(jìn)入尾盤銷售期 濱江奧城、奧體新城、金馬酈城、碧瑤花園將醞釀開發(fā)后期地塊，其中奧體新城將會在年底或明年開始銷售 項(xiàng)目周邊樓盤基本都以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售為主，小區(qū)生活配套環(huán)境日漸成熟 本項(xiàng)目靠近長江，有著豐富的濱江景觀資源，區(qū)域內(nèi)同等條件開發(fā)用地稀缺,樓盤調(diào)研小結(jié),片區(qū)主要客戶來源于主城區(qū)，以中青年為主； 受歷史影響頗小，尤其是外來中青年，他們看好河西新城的發(fā)展規(guī)劃； 工作單位離老城區(qū)較近，他們愿意選擇河西置業(yè)； 原住宅居民是河西項(xiàng)目的重要來源； 河西是多元化的居住目的的代表區(qū)域（首