1、2007年 注冊會計(jì)師考試稅法講義,第十三章 契稅法,契稅是在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)，對承受的單位和個人征收的一種稅,它屬于財(cái)產(chǎn)行為稅類。 新中國成立后頒布的第一個稅收法規(guī)就是契稅暫行條例，1954年財(cái)政部對契稅暫行條例進(jìn)行了修改，1980年、1990年財(cái)政部又對契稅政策進(jìn)行了一些補(bǔ)充和調(diào)整，現(xiàn)行契稅是依據(jù)國務(wù)院1997年7月7日重新頒布的契稅暫行條例于1997年10月1日施行。 契稅實(shí)行一次性征收，普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)和外國公民。 學(xué)習(xí)重點(diǎn)是：征稅對象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠等。,第十三章 契稅法歷年分值分布,第一節(jié) 征稅對象,征稅對象是指境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。 一、國

2、有土地使用權(quán)出讓（不交土地增值稅） 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（還應(yīng)交土地增值稅） 三、房屋買賣（符合條件的還應(yīng)交土地增值稅） 四、房屋贈與（符合條件的還應(yīng)交土地增值稅） 五、房屋交換 （單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換還應(yīng)交土地增值稅） 六、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金,以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅。 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)，免契稅） 以土地、房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋 以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬 以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。 買房拆料或翻建新房,第二節(jié) 納稅義務(wù)人與稅率,一、納稅義務(wù)人 契稅的納稅人是指

3、以受讓、購買、受贈交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個人（包括中國公民和外籍人員）。 二、稅率 契稅采用幅度比例稅率35，具體執(zhí)行稅率由各?。ㄊ?、自治區(qū)）政府在上述幅度內(nèi)確定。,第三節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算,一、計(jì)稅依據(jù)：不動產(chǎn)的價(jià)格 （一）、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣時(shí)，成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)； （二）、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與時(shí)，由征收機(jī)關(guān)參照相應(yīng)的市場價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)； （三）、土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以交換的差額為計(jì)稅依據(jù)。,（四）、以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。 成交價(jià)格和交換差價(jià)明顯不合理

4、又無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。 （五）、房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)1、采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。2、承受房屋附屬設(shè)施權(quán)為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。 （六）、個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。（07年新增內(nèi)容）,【例題】下列各項(xiàng)中，契稅計(jì)稅依據(jù)可由征收機(jī)關(guān)核定的是（ ）。 A、土地使用權(quán)出售 B、國有土地使用權(quán)出讓 C、 土地使用權(quán)贈與 D、以劃撥方式取得土地使用權(quán) 【答案】：C 【解析】：土地使用權(quán)出售、國有土地使用權(quán)出讓，以成交價(jià)格為計(jì)稅

5、價(jià)格；土地使用權(quán)贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場價(jià)格核定；劃撥方式的，是以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。,二、應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)適用稅率 計(jì)稅依據(jù)為發(fā)生上述不同應(yīng)稅行為時(shí)的成交價(jià)格、市場價(jià)格和交換差價(jià)。 【例題1】：兩單位互換經(jīng)營性用房，A的房屋價(jià)格為500萬元，B的房屋價(jià)格為600萬元，差額由A支付，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，則應(yīng)如何繳納契稅？ 【答案】： （1）房屋等價(jià)交換，不交契稅。不等價(jià)交換由多付資產(chǎn)一方按價(jià)差繳納契稅。 （2）A應(yīng)繳納契稅（600-500）3%=3（萬元）,【例題2】居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬

6、元的債務(wù)；用市場價(jià)值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某:)一套四室住房，另取得丙某贈送價(jià)值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價(jià)值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。 A、甲不繳納，乙30000元，丙3600元 B、甲3600元，乙30000元，丙不繳納 C、甲不繳納，乙36000元，丙21000元 D、甲15000元，乙36000元，丙不繳納 【答案】。 【解析】：甲不用繳納契稅。 乙應(yīng)繳納契稅10033（萬元）。 丙應(yīng)繳納契稅1230.36（萬元）。,第四節(jié) 稅收優(yōu)惠,一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定 （一）、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社

7、會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 （二）、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公用住房的，免征契稅。 （三）、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。 （四）、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新購置土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。 （五）、承受荒山等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征契稅。 （六）、外國使領(lǐng)館及外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。,【例題】下列各項(xiàng)中，按稅法規(guī)定應(yīng)繳納契稅的有（）。 A、農(nóng)民承包荒山造林的土地 B、銀行承受企業(yè)抵債的房產(chǎn) C、科研事業(yè)單位受贈的科研用地 D、勞動模范獲得政府獎勵的住房 【答案】BD。 【解

8、析】：承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；事業(yè)單位承受土地、房屋用于科研的，免征契稅。,二、契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定 （一）、企業(yè)公司制改造。對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 （二）、企業(yè)股權(quán)重組。單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 （三）、企業(yè)合并。合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 （四）、企業(yè)分立。分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。,（五）、企業(yè)出售。收購企業(yè)安置原企業(yè)職工30以上的，減半征收契稅，安置全部職工的，免征契稅。 （六）、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)。承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)的，債權(quán)人

9、承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，安置原企業(yè)職工30以上的，減半征收契稅，安置全部職工的，免征契稅。 （七）、房屋的附屬設(shè)施 對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。,（八）、繼承土地、房屋權(quán)屬 對于中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照中華人民共和國繼承法規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地

10、、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 （九）、其他 債轉(zhuǎn)股新企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 企業(yè)改組改制過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 對拆遷居民因拆遷重新購房的，購房價(jià)款相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款部分免征契稅，超過部分征收契稅。,【例題1】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收契稅的有（ ）。 A、以房產(chǎn)抵債 B、將房產(chǎn)贈與他人 C、以房產(chǎn)作投資 D、子女繼承父母房產(chǎn) 【答案】：ABC 【解析】：子女繼承父母房產(chǎn)，屬于法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，是不征契稅的。,【例題2】企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定，合同約定分設(shè)為兩個或者兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 【答案】： 【解析】：見教材。,【例題3】下列各項(xiàng)中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有（ ）。 A、城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房 B、政府機(jī)關(guān)承受房屋用于醫(yī)療 C、遭受自然災(zāi)害后重新購買住房 D、軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施【答案】BCD,【例題4】企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。（） 【答案】：。 【解析】：見教材。,第五節(jié) 契稅征收管理,一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天或者取得其