1、第三章,資產(chǎn)評(píng)估程序,2020/9/12,第三章,2,本章內(nèi)容提要,資產(chǎn)評(píng)估程序概述 資產(chǎn)評(píng)估具體程序與基本要求 資產(chǎn)評(píng)估中相關(guān)信息收集與分析,2020/9/12,第三章,3,1.資產(chǎn)評(píng)估程序概述,1.1資產(chǎn)評(píng)估程序概念與分類 1.2資產(chǎn)評(píng)估程序重要意義,2020/9/12,第三章,4,1.1資產(chǎn)評(píng)估程序概念與分類,1、概念：資產(chǎn)評(píng)估程序，指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資 產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 2、分類 1）狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序：從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接 受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估 報(bào)告書為止。 2）廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序：開始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) 前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，

2、終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào) 告書提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。,2020/9/12,第三章,5,1.2資產(chǎn)評(píng)估程序重要意義,1. 是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì) 量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證 ； （評(píng)估質(zhì)量和公信力的保證） 2.是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)評(píng)估服務(wù)質(zhì)量的重要依據(jù)；（服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)依據(jù)） 3.是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù) 自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一 。 （評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員維權(quán)手段）,2020/9/12,第三章,6,2.資產(chǎn)評(píng)估具體程序與基本要求,2.1資產(chǎn)評(píng)估的基本程序 2.2執(zhí)行的基本要求,2020/9/12,第三章,7,2.1資產(chǎn)評(píng)估的基本程序,第一、接受資產(chǎn)評(píng)估委

3、托，明確評(píng)估基本事項(xiàng) 第二、簽定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 第三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 第四、資產(chǎn)勘察及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 第五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料 第六、評(píng)定估算 第七、編制提交評(píng)估報(bào)告書 第八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔,2020/9/12,第三章,8,1.接受資產(chǎn)評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng) 1）需要明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的具體內(nèi)容 （1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況 （2）資產(chǎn)評(píng)估目的 （3）評(píng)估對(duì)象基本狀況 （4）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè) （5）價(jià)值類型及定義 （6）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 （7）其他需要明確的重要事項(xiàng),2020/9/12,第三章,9,2）.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)做以下幾個(gè)因素的 分析，以確定是否承接資產(chǎn)評(píng)

4、估的項(xiàng)目 （1）評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) （2）專業(yè)勝任能力 （3）獨(dú)立性分析,2020/9/12,第三章,10,2.簽定資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，是指評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方 簽訂的，確認(rèn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托與受托關(guān)系，明確 評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、 價(jià)值類型、服務(wù)費(fèi)、報(bào)告類型、報(bào)告提交時(shí)間 和方式、報(bào)告使用者和使用方式等基本事項(xiàng)， 約定其他權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決等 內(nèi)容的書面合同。,2020/9/12,第三章,11,3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為執(zhí)行 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所擬訂的資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路和實(shí) 施方案，對(duì)合理安排工作量、工作進(jìn)度、專業(yè) 人員調(diào)配、按時(shí)完

5、成資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具有非常重 要的意義。資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、 收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào) 告等評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施的全過程。,2020/9/12,第三章,12,重點(diǎn)考慮的因素： 1、評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況 2、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度 3、評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì) 4、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量、分布狀況 5、相關(guān)資料收集狀況 6、委托人或資產(chǎn)占有方以往的評(píng)估經(jīng)歷、誠(chéng)信 狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性 7、專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助理人員配備 情況,2020/9/12,第三章,13,4.資產(chǎn)勘察及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘 察，對(duì)企業(yè)

6、價(jià)值、股權(quán)和無(wú)形資產(chǎn)等非實(shí)物性資 產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。 （1）勘察及調(diào)查目的： 確定委托評(píng)估資產(chǎn)是否存在，及其合法性和完 整性； 確定委托評(píng)估資產(chǎn)與賬簿、報(bào)表的一致性； 收集委托評(píng)估所需的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。,2020/9/12,第三章,14,（2）勘察及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容 了解財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；了解內(nèi)部管理制度， 重點(diǎn)是資產(chǎn)管理制度；對(duì)申報(bào)的資產(chǎn)清單進(jìn) 行初審；對(duì)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)；對(duì) 申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行驗(yàn)證，確認(rèn)其合法 性；對(duì)申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)中用于抵押、擔(dān)保、租 賃等特殊用途的資產(chǎn)進(jìn)行專項(xiàng)核查；對(duì)勘察 中發(fā)現(xiàn)申報(bào)有誤的資產(chǎn)，根據(jù)勘察結(jié)果和有關(guān) 制度規(guī)定進(jìn)行勘察調(diào)整；收集評(píng)估相關(guān)資料。,2020/9/12,

7、第三章,15,（3）資產(chǎn)勘察及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查基本要求 應(yīng)當(dāng)通過詢問、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn) 行。應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象或評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的主 要資產(chǎn)所在地進(jìn)行。應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的 主要資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)勘查。如受客觀條件限制 時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行替代程序。應(yīng)當(dāng)與委托方溝 通，可采用抽樣方式進(jìn)行。應(yīng)當(dāng)與委托方或 通過委托方與資產(chǎn)占有方等進(jìn)行溝通，根據(jù)評(píng) 估對(duì)象特點(diǎn)約定適當(dāng)?shù)恼{(diào)查時(shí)間和方式。,2020/9/12,第三章,16,5.收集評(píng)估資料：資料收集工作是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量 的重要保證，也是進(jìn)行分析、判斷進(jìn)而形成評(píng)估結(jié)論 的基礎(chǔ)。 1）有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明材料 2）資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息 3）有關(guān)資產(chǎn)的

8、剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息 4）有關(guān)資產(chǎn)使用范圍和獲利能力的信息 5）資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息 6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息 7）類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息 8）委托方聲明 9）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息 10）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息 11）可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息 12）其他相關(guān)信息,2020/9/12,第三章,17,6.評(píng)定估算：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在占有相關(guān)資產(chǎn) 評(píng)估資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)入評(píng)定估算環(huán)節(jié)，包括： 分析評(píng)估資料、選擇評(píng)估方法、形成初步評(píng)估 結(jié)論、綜合分析確定評(píng)估結(jié)論、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部 復(fù)核等具體工作步驟。,2020/9/12,第三章,18,7.編制提交評(píng)估報(bào)

9、告書：評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員可根 據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)性質(zhì)和委托方或其他評(píng)估報(bào)告使用 者的要求，在遵守評(píng)估報(bào)告書規(guī)范和不引起誤 導(dǎo)的前提下，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告詳略程度。 8.評(píng)估工作檔案歸檔,2020/9/12,第三章,19,2.2執(zhí)行的基本要求,1、 在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定范圍內(nèi)，結(jié)合本機(jī)構(gòu) 實(shí)際情況建立、健全、完善資產(chǎn)評(píng)估程序制度。 2、 根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的情況和程序制度確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估 程序，執(zhí)行必要程序后，才形成出具報(bào)告。 3、 建立相關(guān)工作制度指導(dǎo)和監(jiān)督項(xiàng)目人員實(shí)施評(píng)估 程序。 4、 特殊狀況時(shí)（資產(chǎn)已損毀、受到限制無(wú)法實(shí)施完 整評(píng)估程序等），應(yīng)披露并說明影響，必要時(shí)拒絕委 托或終止評(píng)估。 5、 將組織實(shí)

10、施記錄于工作底稿，將主要評(píng)估程序執(zhí) 行情況在報(bào)告中披露。,2020/9/12,第三章,20,3.評(píng)估相關(guān)信息收集與分析,資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)了解信息的收集渠道、收集 方法以及信息分析處理方法，并能熟練地加以 運(yùn)用。 1. 需要收集的信息 2.信息來(lái)源 3. 信息的初步處理 4.邏輯分析方法,2020/9/12,第三章,21,有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明材料； 資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息； 有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命信息； 資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力的信息； 資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況信息； 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息； 類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息； 賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件； 可能影響資

11、產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景信息； 可能影響資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景信息； 可能影響資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景信息； 其他相關(guān)信息。,3.1需要收集的信息,2020/9/12,第三章,22,3.2信息來(lái)源,（1）資產(chǎn)所有者或占有者的內(nèi)部信息資料 通常與被評(píng)估的目標(biāo)資產(chǎn)直接相關(guān)。 （2）資產(chǎn)所有者或占有者的外部信息資料 市場(chǎng)信息。具有公開性、直接性的特點(diǎn)。 政府部門。比較正式，具有較高的權(quán)威性和可信度。 證券交易機(jī)構(gòu)。上市公司的年度報(bào)告、中期報(bào)告等。 新聞媒體。不僅包含原始信息，通常都有一些分析評(píng)論。 行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。如證券機(jī)構(gòu)的行業(yè)分析報(bào)告。 學(xué)術(shù)出版物。,2020/9/12,第三章,23

12、,3.3信息的初步處理,（1）信息資料分析： 即對(duì)信息資料合理性和可靠性的識(shí)別。 （2）信息資料篩選與調(diào)整 1）按可用性原則劃分： 可用性資產(chǎn)信息資料，可以作為評(píng)估依據(jù)； 有參考價(jià)值的資產(chǎn)信息資料，與評(píng)估項(xiàng)目相聯(lián)系； 不可用信息資料，與評(píng)估項(xiàng)目沒有直接聯(lián)系或根本無(wú)用。 2）按信息來(lái)源劃分： 一級(jí)信息，從信息源收集未經(jīng)處理的信息； 二級(jí)信息，是變動(dòng)之后的信息。,2020/9/12,第三章,24,3.4邏輯分析方法,（1）比較 定義：比較就是對(duì)照各個(gè)事物，以確定其間差 異點(diǎn)和共同點(diǎn)的邏輯方法。 事物間的差異性和同一性是進(jìn)行比較的客觀基 礎(chǔ)。 注意：可比性、方式的選擇、內(nèi)容的深度。,2020/9/12,第三章,25,（2）分析與綜合 1）分析：在實(shí)物評(píng)估中，事物之間以及構(gòu)成事物 整體的各個(gè)要素之間的特定關(guān)系，通過由此及彼、 由表及里的研究，以正確認(rèn)識(shí)事物的一種邏輯方法。 （1）因果關(guān)系；（2）表象和本質(zhì)分析；（3）相關(guān)分析；（4）典型分析。 2）綜合：是同分析相對(duì)立的一種方法