1、,目 錄,第一部分、階段性工作總結(jié) 第二部分、總體工作計劃,（一）管理層面 （二）客戶層面 （三）流程層面 （四）學(xué)習(xí)與成長,階段性工作總結(jié),第一部分、階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面 1、成品房樣板間成本差異分析 2、部門管理費用差異分析,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成

2、品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異對照表,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面成品房成本差異分析,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面管理費用差異分析,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面管理費用差異分析,差異分析： 1、從圖表中看出，8月份、10月份實際發(fā)生的差旅費和招待費(含誤餐費)較多，主要因為8月份剛成立部門，外出考察多家施工單位、材料供應(yīng)商，看其他樣板間、材料展廳；10月份主要是為采購游泳館軟裝和兩套小高樣板間的軟裝。 2、手機費和交通費的實際發(fā)生額仍主要集中在8、9、10三個月，但總體趨勢是逐漸下降的。 8月份由于外出

3、考察，且大部分考察單位均在上海等其他城市；9月份關(guān)注工地現(xiàn)場，經(jīng)常往返于公司和工地之間，并經(jīng)常與施工單位、材料供應(yīng)商等相關(guān)人員聯(lián)系；10月份主要是到上海采購軟裝。,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面管理費用差異分析,措施： 1、科學(xué)、合理制定部門費用預(yù)算，緊密結(jié)合部門整體工作安排； 2、嚴格執(zhí)行公司財務(wù)制度，自覺有效地控制成本； 3、認真執(zhí)行部門工作計劃、合理費用支出；,階段性工作總結(jié),（一）財務(wù)層面管理費用差異分析,（二）客戶層面,材料供應(yīng)商的選擇 設(shè)計單位的選擇、合作 施工單位的選擇,階段性工作總結(jié),1、材料商的選擇 （1） 集團運營中心提供戰(zhàn)略合作伙伴 （2）行業(yè)內(nèi)知名品牌的考察、篩選,（二

4、）、客戶層面,階段性工作總結(jié),材料供應(yīng)商的評價,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面材料商的選擇,（一）售樓處和游泳館室內(nèi)設(shè)計 由臺灣著名建筑裝潢企業(yè)上海上企建筑裝潢有限公司，同時聯(lián)合臺灣著名設(shè)計師胡碩峰共同完成。 由于和集團有過合作，前期工作能夠積極認真地配合，設(shè)計出圖能夠滿足我公司快速操作的要求，整體合作下來基本滿足甲方成本控制及整體效果的要求。 （二）成品房樣板間設(shè)計 由上海大隱室內(nèi)設(shè)計有限公司完成，由臺灣著名設(shè)計大師吳政道主持方案設(shè)計。 由于和集團有過合作，因此對于公司的操作能夠積極主動配合，在完成全部發(fā)案設(shè)計的同時，積極配合公司做好前期的產(chǎn)品營銷推廣工作 ，整體發(fā)案設(shè)計、出圖速度及現(xiàn)場配合

5、、軟裝布置均達到公司要求。,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面設(shè)計單位的選擇、合作,存在問題與措施： （1）問題： 從配合速度上看，與我們公司的辦事效率存在差距，這一點與臺灣公司工作習(xí)慣有關(guān)。 措施：主動積極聯(lián)系，給以相應(yīng)處罰。 （2）問題： 游泳館內(nèi)材料考慮的不當。設(shè)計方案考慮的時間比較短；使之用的材料防水性不好。另外試用時的通風(fēng)跟溫度控制的不好、有漏水現(xiàn)象所造成的。 措施：通過給設(shè)計公司發(fā)函，請有關(guān)專業(yè)人員到現(xiàn)場來實地解決問題，經(jīng)過雙方的溝通，在游泳館里加封通透處和更換一些表面材料來處理水氣問題。正確操作通風(fēng)控溫系統(tǒng)，對鏤空處進行封閉。,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面設(shè)計單位的選擇、合作,階段

6、性工作總結(jié),（二）客戶層面施工單位的選擇、合作,1、 前期考察 由于材料供應(yīng)全部采用甲供方式，因此對施工單位重點考察其施工現(xiàn)場管理能力、施工工藝、人工質(zhì)量及工費、管理費取費標準。 主要考慮了本地施工資源，有選擇的接觸有實力、有經(jīng)驗的施工單位，主要有：無錫精工、東易日盛、無錫喜鵲、南京錦華、東方新格、錫山三建以及江大建筑裝飾等。隨機考察其已建工地、在建工地，實地了解真實情況。從總體效果到細部做工都詳細考察，并且拍照片回來集體討論。 經(jīng)過考察，發(fā)現(xiàn)江大建筑裝飾為掛靠性質(zhì)，而東易日盛造價明顯高于我們原先預(yù)測的成品房成本，所以沒有納入招標范圍。,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面施工單位的選擇、合作,2、

7、單位的選擇 在設(shè)計完成后由事務(wù)所審計工程量，我們再根據(jù)之前各材料供應(yīng)商的價格，將成本分為材料和施工兩部分，然后根據(jù)成本預(yù)算招標。經(jīng)過設(shè)計單位圖紙交底、招投標，綜合考慮各家單位實力及報價，確定了樣板間的兩家施工單位：無錫精工建筑裝飾工程有限公司、無錫市錫山三建實業(yè)有限公司。,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面施工單位的選擇、合作,階段性工作總結(jié),（二）客戶層面施工單位的選擇、合作,3、問題與措施 （1）問題：由于公司調(diào)整樣板間位置，致使設(shè)計單位設(shè)計的圖 紙與實際現(xiàn)場土建局部不符。 解決措施：設(shè)計師到現(xiàn)場根據(jù)實際情況變更調(diào)整。 （2）問題：施工單位的選擇上，無錫地區(qū)可供選擇單位不多， 而滿足我們成本預(yù)

8、算的施工單位更少，中標的施工 單位中錫山三建雖然報價滿足我們的成本預(yù)算，可 是就樣板間施工情況來看施工質(zhì)量比我們的與其效 果還是有差距的。 解決措施：明年成品房的裝修施工，我們將考察的更多的施工 單位，在滿足成本的前提下確保良好的施工質(zhì)量和設(shè)計效 果。,（二）客戶層面施工單位的選擇、合作,階段性工作總結(jié),（三）流程層面成品房操作流程,委托設(shè)計單位,方案設(shè)計：,出圖,事務(wù)所出清單,成本分析,材料成本,施工成本,材料選擇：,考察,成本控制,根據(jù)設(shè)計單位封樣,招標,確定材料,簽訂購銷協(xié)議,供貨,材料進場時間節(jié)點,現(xiàn)場施工：,考察,篩選有實力的單位,設(shè)計單位圖紙交底,招標,成本控制,確定施工單位,進場

9、,現(xiàn)場圖紙交底與變更,甲供材進場時間節(jié)點,施工 甲供材進場,設(shè)計單位全程指導(dǎo),甲方、監(jiān)理全程質(zhì)量與進度監(jiān)控,竣工驗收,軟裝進場布置,展示,階段性工作總結(jié),1、部門內(nèi)部 前期考察施工單位、材料供應(yīng)商等； 在工程進行中，具體分工與設(shè)計單位、施工單位溝通，保證 在控制成本的基礎(chǔ)上滿足設(shè)計效果和施工質(zhì)量 2、部門之間 工程部：施工進場前，由工程部協(xié)調(diào)臨水、臨電等施工必備條件，由工程部提供各項土建配套設(shè)施節(jié)點表，根據(jù)這些節(jié)點要求施工單位調(diào)整施工進度表，以確保按時完成； 運營部：制定成本控制目標，確定材料的價格范圍；共同與材料商洽談，進行招投標、開標、議標。,階段性工作總結(jié),（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通

10、,階段性工作總結(jié),（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通,（1）設(shè)計單位： 設(shè)計公司的配合速度相對較慢；態(tài)度較好。 根據(jù)現(xiàn)場情況作相應(yīng)設(shè)計變更的速度相對較慢； 圖紙標注不統(tǒng)一。,3、合作伙伴,階段性工作總結(jié),（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通,3、合作伙伴,（2）施工單位 錫山三建施工現(xiàn)場比較亂，管理人員管理不適應(yīng)我們的速度，在成品房及毛坯房樣板間施工過程中有些進度未能按進度表完成工作，在我們的督促下加派人手，最后按時完成工程。 蘇州金鼎在會所一的施工單位材料封樣不到位；備料不及時。,3、合作伙伴,（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通,階段性工作總結(jié),3、合作伙伴,（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通,階段性工作總結(jié)

11、,（3）監(jiān)理 大部分的工作還是到位的，但是不能適應(yīng)我們搶工時長時間的工作，有時不能按時到現(xiàn)場，對有些問題未能及時發(fā)現(xiàn)并向甲方匯報。對甲方的工作還是很配合的。,3、合作伙伴,（三）流程層面各專業(yè)之間的溝通,階段性工作總結(jié),階段性工作總結(jié),（三）流程層面差異和分析 1、時間節(jié)點對照分析表,會館部分進度表,毛坯房樣板間進度表,階段性工作總結(jié),（三）流程層面差異和分析 1、時間節(jié)點對照分析表,成品房樣板間進度表,階段性工作總結(jié),（三）流程層面差異和分析 1、時間節(jié)點對照分析表,（四）學(xué)習(xí)與成長,（一）人員編制： 預(yù)算人員：1 名 工程人員：1 名 室內(nèi)設(shè)計師：2 名 內(nèi)勤人員：1 名 部門合計共5人

12、，較開盤當時離職1人。 問題：人員編制不足，缺少專業(yè)經(jīng)理及高級經(jīng)理， 措施：（1）利用多種渠道，加大人員招聘力度，提高團 隊的專業(yè)能力； （2）加大團隊和領(lǐng)導(dǎo)人的培養(yǎng)力度。,階段性工作總結(jié),（二）能力提高 差 距：1、專業(yè)能力不高，缺乏項目的 高水平整體操作的經(jīng)驗； 2、各個專業(yè)之間缺乏緊密、高效的配合，工作組織欠缺高效流程； 3、對于公司目標缺乏高度的聚焦和偏執(zhí)的執(zhí)行。 措 施：1、加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)總結(jié)，加強與集團其他公司的專業(yè)交流， 確保高水平的項目操作能力； 2、加強對于行業(yè)市場的關(guān)注、學(xué)習(xí)，按照每月的學(xué)習(xí)交流計劃， 關(guān)注行業(yè)市場的發(fā)展，為產(chǎn)品的市場領(lǐng)先提供保證； 3、加強對于企業(yè)核心

13、價值觀的學(xué)習(xí)討論，提高項目組織管理能力 同時，培養(yǎng)高度聚焦操作目標、偏執(zhí)執(zhí)行項目任務(wù)的工作性格。,階段性工作總結(jié),四、學(xué)習(xí)與成長,第二部分總體工作計劃,一、30層豪宅時間節(jié)點表 二、成品房工作計劃 三、小高層大堂工作計劃,（一）方案前期： （1）項目市場研究與考察： 12月下旬北京、天津時代奧城、上海世貿(mào)濱 江等項目考察。（10天） 12月香港項目考察。（4天） （2）項目定位 明確提出設(shè)計構(gòu)想（設(shè)計理念、室內(nèi)裝修風(fēng)格、特點等），明確成本控制。（銷售、研發(fā)、運營等各部門開會討論） 確定方案設(shè)計及施工圖設(shè)計合作單位標準及合作模式，并指定相應(yīng)時間計劃。,工作計劃,一、30層豪宅時間節(jié)點表,（二）方

14、案設(shè)計（20天） （1）考察并確定設(shè)計公司，確定與設(shè)計公司操作模式； （2）結(jié)合銷售需要，設(shè)計成品房樣板間施工圖； （3）對戶型進行優(yōu)化調(diào)整； （4）結(jié)合定位進行概念方案設(shè)計，提供平面圖、 效果圖、裝修材料表、 材料樣品、成本概算； （5）確定方案，形成交工標準，提供完整的平面、頂面、立面圖以及水 暖、電圖； （6）結(jié)合建筑、設(shè)備、結(jié)構(gòu)專業(yè)，完成土建施工圖。,一、30層豪宅時間節(jié)點表,工作計劃,（三）材料供貨單位選擇（兩個月） （1）根據(jù)產(chǎn)品的定位確定的品牌和檔次。 （2）考察并確定材料的供貨單位、確定與供貨單位的操作模式。 （四）施工圖設(shè)計（10天） （1）組織室內(nèi)設(shè)計與建筑設(shè)計對圖紙進行審查。 （2）依據(jù)建筑圖紙，結(jié)合樣板間施工圖紙，完成成品房施工圖。 （3）圖紙會審。 （五）施工單位選擇（兩周） （1）結(jié)合施工工期和施工質(zhì)量，選擇高品質(zhì)的施工單位。 （2）考察并確定施工單位，確定與施工單位的操作模式。,一、30層豪宅時間節(jié)點表,工作計劃,（六）監(jiān)理單位的選擇（一周） 考察并確定監(jiān)理單位，確定與監(jiān)理單位的操作模式。 （七）施工階段（兩個月） （1）設(shè)計交底 （2）組織方案、施工圖設(shè)計單位現(xiàn)場跟進把控材料及最終效 果；并結(jié)合施工變更進行施工