1、德思勤個(gè)案分析,【德思勤城市廣場(chǎng)】,2015.12.12,個(gè)案 研究,德思勤個(gè)案分析,德思勤城市廣場(chǎng),項(xiàng)目概述,由湖南德思勤打造的長(zhǎng)沙德思勤城市廣場(chǎng)項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙城南韶山南路與湘府東路的交匯處。 項(xiàng)目占地面積550畝，總建筑面積156萬(wàn)。項(xiàng)目包括大型商業(yè)中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、淘寶城、主題商業(yè)街、電視直播大廳、環(huán)球影視城、國(guó)際學(xué)校、高檔公寓等諸多業(yè)態(tài)，集高檔購(gòu)物、時(shí)尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、教育、居住等十大功能于一體。 自2011年面市以來(lái)，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 XX億元，冠領(lǐng)南城省府商辦市場(chǎng),讓我們來(lái)了解一下，這個(gè)在中部地區(qū)具有影響力的德思勤城市廣場(chǎng) 看看一家深圳的代

2、理公司如何轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且將項(xiàng)目打造成近些年長(zhǎng)沙乃至全國(guó)商業(yè)綜合體的標(biāo)桿項(xiàng)目，并了解它是如何在逆勢(shì)情況下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)辦公產(chǎn)品突圍，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷！,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目基本參數(shù),德思勤城市廣場(chǎng)早期規(guī)劃是將3塊地塊一期做的規(guī)劃，營(yíng)造一個(gè)大的商業(yè)夢(mèng)；實(shí)際就拿到了一期全部和二期部分地塊。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目位置,項(xiàng)目位于省府南城核心區(qū)域，湘府路與韶山路交匯處，屬于紅星核心商圈板塊，政務(wù)資源比較豐富，交通相當(dāng)便利。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目路網(wǎng),紅星商圈以湘府路與韶山路交匯處為軸心，向南輻射至汽車(chē)南站，北至新韶路，東至萬(wàn)家麗路，西達(dá)至芙蓉南路省政府。,三縱一橫路網(wǎng) 黃金十字街口

3、地鐵、高鐵、輕軌、汽車(chē)交通樞紐,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇,亞洲又一時(shí)尚中心 給整個(gè)湖南造一個(gè)商業(yè)夢(mèng)！,起初德思勤對(duì)外宣傳的是將三期整個(gè)地塊整體規(guī)劃，打造規(guī)模效應(yīng)，也形成了2個(gè)之最： 中部地區(qū)體量156萬(wàn)方最大商業(yè)綜合體。 湖南地區(qū)規(guī)格最高、配套最齊全的城市購(gòu)物廣場(chǎng)。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇省府CBD,長(zhǎng)沙市唯一次級(jí)城市紅星中心商圈核心區(qū)域，輻射人群接近30萬(wàn)。交通便利和政務(wù)資源相當(dāng)豐富。,省政府南遷，使項(xiàng)目所在區(qū)域成為長(zhǎng)沙政治文化中心，更是長(zhǎng)沙、湘潭、株洲三市融合的核心區(qū)。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇紅星國(guó)際會(huì)展中心,紅星國(guó)際會(huì)展中心地處長(zhǎng)株潭“兩型”建設(shè)金三角地帶，空港、地

4、鐵、高鐵、高速公路、城際鐵路在此立體交匯。現(xiàn)已成為中南現(xiàn)代交通的新樞紐，商貿(mào)商務(wù)物流的新中心，現(xiàn)代創(chuàng)意建設(shè)的新基地，“長(zhǎng)沙國(guó)際化東南新門(mén)戶(hù)”。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目緊挨7/8號(hào)線(xiàn)交匯處，雙地鐵圍繞,10分鐘車(chē)程至長(zhǎng)株潭城際輕軌,一小時(shí)生活圈 覆蓋“長(zhǎng)株潭”城市群,株洲、湘潭40分鐘車(chē)程,30分鐘快到機(jī)場(chǎng),車(chē)行20分鐘至武廣高鐵,車(chē)行5分鐘抵達(dá)長(zhǎng)沙汽車(chē)南站,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇交通配套,德思勤個(gè)案分析,德思勤項(xiàng)目實(shí)際就是由A、B兩個(gè)地塊構(gòu)成，也就是目前德思勤的全部地塊概貌，二期地塊為復(fù)地湘府路地塊+高升村地塊，三期地塊為待開(kāi)發(fā)地塊。,項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)示意圖,本案,高升村,待開(kāi)發(fā),德思勤城市廣場(chǎng),項(xiàng)目解讀規(guī)

5、劃篇開(kāi)發(fā)節(jié)奏,德思勤個(gè)案分析,寶格麗公寓,公寓辦公,甲級(jí)辦公,四季匯購(gòu)物中心,SOHO辦公,整體設(shè)計(jì)打造156萬(wàn)方，涵蓋商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓的綜合體,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇產(chǎn)品規(guī)劃,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀規(guī)劃篇小結(jié),紅星商圈,省府CBD,長(zhǎng)株潭融城橋頭堡,“把握城市發(fā)展脈搏 ，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)”,德思勤早在06年就開(kāi)始和政府溝通，充分理解政府對(duì)城市未來(lái)規(guī)劃；,長(zhǎng)沙商圈容量?jī)H次于五一廣場(chǎng)的唯一城市次級(jí)商圈核心，規(guī)劃建設(shè)土地面積超過(guò)110萬(wàn)；紅星國(guó)際會(huì)展中心一年超過(guò)100次展會(huì)，配上河?xùn)|最大交通樞紐汽車(chē)南站，吸引中南地區(qū)大量客流；商圈日客流高峰量將超20萬(wàn)。,湖南省政府南遷，省會(huì)行政中心的轉(zhuǎn)移。省地

6、質(zhì)博物館、省科技館、省群眾藝術(shù)館、省青少年活動(dòng)中心等一大批省、市級(jí)重大文化設(shè)施落戶(hù)南城。高標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)院、全日制學(xué)校、社會(huì)福利院等一批社區(qū)公益設(shè)施也將相繼落戶(hù)于南城。,中國(guó)內(nèi)陸第一個(gè)城市群規(guī)劃，長(zhǎng)株潭城市群為目前湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化的核心地區(qū)，三市分別是湖南省第1、第3、第4大的城市，將打造百萬(wàn)級(jí)別城市群,規(guī)劃利好：政商中心，城市群建設(shè)，交通樞紐,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀形象篇,長(zhǎng)沙可以說(shuō)近些年綜合體如雨后春筍般；綜合體市場(chǎng)概念甚至泛濫，而德思勤卻鶴立雞群，引領(lǐng)市場(chǎng)；如何做到呢？ 實(shí)際就是三個(gè)字：高、大、尚。,寶格麗公寓,公寓辦公,甲級(jí)辦公,四季匯購(gòu)物中心,SOHO辦公,整體設(shè)計(jì)打造156萬(wàn)方，

7、涵蓋商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓的綜合體,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀“高”,“高” 形象高端。,1、長(zhǎng)株潭千萬(wàn)級(jí)城市群商業(yè)中心,長(zhǎng)株潭融城后，長(zhǎng)沙704萬(wàn)人口、株洲360萬(wàn)人口、湘潭298萬(wàn)人口，加上長(zhǎng)株潭結(jié)合范圍內(nèi)郊區(qū)人口將超過(guò)千萬(wàn)，長(zhǎng)株潭城際輕軌將于2016年通車(chē)，項(xiàng)目將成為長(zhǎng)株潭千萬(wàn)級(jí)城市群商業(yè)中心。,2、中部文化娛樂(lè)中心,韓國(guó)CJ集團(tuán)：亞洲最大的娛樂(lè)集團(tuán)，擁有媒體、電視、食品、生物四大板塊。 亞洲音樂(lè)節(jié)MAMA主辦單位。 韓國(guó)CGV電影院：韓國(guó)CJ集團(tuán)下屬亞洲唯一的上市電影院，中部第一 家4D及IMAX旗艦影院。 湖南衛(wèi)視：亞洲最知名的娛樂(lè)媒體集團(tuán)。 第一財(cái)經(jīng)：CBN是中國(guó)最大的、最有影響力

8、的財(cái)經(jīng)媒體集團(tuán)，在推動(dòng)陸家嘴的建設(shè) 中發(fā)揮至關(guān)重要的傳播陣地價(jià)值。,3、長(zhǎng)株潭產(chǎn)業(yè)金融中心,項(xiàng)目周邊聚集有諸如華凌、中煙、國(guó)家電網(wǎng)等大型企業(yè)；全國(guó)第七大汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群基地聚集在長(zhǎng)株潭中心，六大汽車(chē)比亞迪、吉利、菲亞特、北汽福田、廣汽長(zhǎng)豐等對(duì)產(chǎn)業(yè)基金提出更高要求；,項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)：,亞洲娛樂(lè)時(shí)尚中心,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀“高”,“高” 形象高端。,長(zhǎng)株潭國(guó)際化生活中心,德思勤城市廣場(chǎng)堅(jiān)持“低碳、生態(tài)、環(huán)保、節(jié)約、高效、可持續(xù)發(fā)展”的開(kāi)發(fā)理念，強(qiáng)調(diào)與國(guó)際接軌的運(yùn)作思路： 主設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：全球排名前列的美國(guó)RTKL國(guó)際有限公司 酒店：國(guó)際五星級(jí)酒店 物業(yè)公司：第一太平戴維斯、世邦魏理仕 商業(yè)管理：第一太

9、平戴維斯、世邦魏理仕 商業(yè)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)品牌及世界五百?gòu)?qiáng)的商業(yè)品牌 建筑上以國(guó)際節(jié)能及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè) 國(guó)際學(xué)校、進(jìn)口食品超市、萬(wàn)國(guó)美食街、國(guó)際精品步行街 以國(guó)際化的視角和思路，將項(xiàng)目打造成為長(zhǎng)株潭綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)樣板項(xiàng)目和國(guó)家級(jí)低碳示范區(qū)項(xiàng)目。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀“高”,北京有華貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)中心，上海有新天地、深圳有萬(wàn)象城，日本六本木等順應(yīng)城市發(fā)展的需求，成為城市的形象名片。德思勤城市廣場(chǎng)，無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)以及業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，都以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)成為大長(zhǎng)沙城市形象的名片。,大長(zhǎng)沙城市形象名片,深圳萬(wàn)象城,北京國(guó)貿(mào)中心,“高” 形象高端。,德思勤城市廣場(chǎng),德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀“大”,“大

10、” 大體量+大配套。,四季匯 購(gòu)物中心,24小時(shí)書(shū)店,湖南衛(wèi)視韓國(guó)CJ娛樂(lè),五星級(jí) 酒店,阿里云創(chuàng)客孵化器,蘋(píng)果街潮流街區(qū),雙地鐵上蓋,紅星國(guó)際會(huì)展中心,湖南首家,綜合體內(nèi)首個(gè)衛(wèi)士直播中心,雙5星級(jí)，首家凱悅,湖南首個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器,南城首個(gè)地鐵上蓋,中部第一會(huì)展中心,亞洲最佳購(gòu)物中心,南城首個(gè)購(gòu)物街區(qū),最開(kāi)始對(duì)外宣傳都是打中部最大綜合體（156萬(wàn)方），其中很多配套業(yè)態(tài)都是商業(yè)綜合體首次引進(jìn)或?qū)崿F(xiàn)，在配套規(guī)模以及業(yè)態(tài)完勝省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)很多綜合體。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀“尚”,德思勤“硅谷+”“快樂(lè)辦公”品臺(tái)模式實(shí)現(xiàn)了工作、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、生活的完美交融。隨著衛(wèi)士直播中心啟動(dòng)，德思勤商業(yè)地產(chǎn)+娛

11、樂(lè)時(shí)尚+傳媒的獨(dú)特魅力逐步顯現(xiàn)。,“尚” “硅谷+”快樂(lè)辦公。,德思勤個(gè)案分析,德思勤攜手 湖南衛(wèi)視、亞洲第一大娛樂(lè)集團(tuán)韓國(guó)CJ集團(tuán) 在項(xiàng)目?jī)?nèi)打造衛(wèi)視直播中心+大型商業(yè)中心四季匯,湖南最大IMAX影院,國(guó)際真冰溜冰場(chǎng),TASKIN蘋(píng)果街,項(xiàng)目解讀“尚”,“尚” “硅谷+”快樂(lè)辦公。,德思勤個(gè)案分析,德思勤二十四小時(shí)書(shū)店首家引入文化概念書(shū)店，不僅僅是帶來(lái)臺(tái)灣的經(jīng)營(yíng)方式，更是一種文化理念，通過(guò)獨(dú)有的文化平臺(tái)打造，使得客戶(hù)體驗(yàn)增強(qiáng)同時(shí)強(qiáng)化快樂(lè)辦公精神理念。,項(xiàng)目解讀“尚”,“尚” “硅谷+”快樂(lè)辦公。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀小結(jié),德思勤“硅谷+”“快樂(lè)辦公”品臺(tái)模式實(shí)現(xiàn)了工作、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、生

12、活的完美交融。隨著衛(wèi)士直播中心啟動(dòng)，德思勤商業(yè)地產(chǎn)+娛樂(lè)時(shí)尚+傳媒的獨(dú)特魅力逐步顯現(xiàn)。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀產(chǎn)品篇,德思勤規(guī)劃由商業(yè)中心+購(gòu)物街 2棟甲級(jí)寫(xiě)字樓/ 2棟住宅公寓/ 10棟SOHO辦公產(chǎn)品,綜合體業(yè)態(tài)基本全覆蓋，且都為國(guó)內(nèi)頂尖產(chǎn)品設(shè)計(jì)與配置；辦公、商業(yè)、酒店、居住互為依托，形成完整一個(gè)商業(yè)生態(tài)閉環(huán)。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀產(chǎn)品篇,SOHO辦公以及公寓類(lèi)產(chǎn)品嚴(yán)格控制面積，降低總價(jià)門(mén)檻，吸引投資客戶(hù)； 為保持SOHO辦公純粹性，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招租管理；,一期一階段樓座分布,A5,A8,A6,A7,B4,B5,B6,寶格麗公寓,辦公產(chǎn)品,藝術(shù)公寓,德思勤個(gè)案分析

13、,項(xiàng)目解讀公寓,傳承寶格麗的時(shí)尚與經(jīng)典，精致奢華； 國(guó)際奢侈品設(shè)計(jì)大師藝術(shù)品； 全精裝公寓； 酒店式管理，世邦魏理仕實(shí)管服務(wù)，盡顯尊貴品位；,寶格麗公寓，精細(xì)的做工，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，整個(gè)項(xiàng)目的唯一住宅；,德思勤個(gè)案分析,類(lèi)甲寫(xiě)字樓大堂標(biāo)準(zhǔn)； 全石材工藝，寬敞電梯廳； 世邦魏理仕實(shí)管服務(wù)，提供前臺(tái)服務(wù)；,70年產(chǎn)權(quán)，打造成的辦公產(chǎn)品，產(chǎn)品配置采用類(lèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，在低迷的辦公市場(chǎng)搶奪一席席位之外，更是實(shí)現(xiàn)了近20%的溢價(jià)；,項(xiàng)目解讀SOHO辦公,德思勤個(gè)案分析,Part2: 營(yíng)銷(xiāo)推廣分析,2.1 預(yù)熱期營(yíng)銷(xiāo)分析 2.2 強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析 2.3 持銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析 2.4 產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)分析,德思勤個(gè)案分

14、析,首期商業(yè)、公寓、商務(wù)公館4次開(kāi)盤(pán)，成交率均在80%以上，公寓基本告罄。在蓄客周期短、價(jià)格實(shí)現(xiàn)高的情況下，項(xiàng)目如何完成熱銷(xiāo)？,項(xiàng)目解讀開(kāi)盤(pán)成交數(shù)據(jù),德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀預(yù)熱期營(yíng)銷(xiāo)分析,推廣預(yù)熱期（2011.8.8-2012.3.26） 主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 2011.8.8，德思勤城市廣場(chǎng)芙蓉國(guó)豪庭大酒店臨時(shí)接待中心對(duì)外開(kāi)放； 2011.9.1，開(kāi)始推廣公寓及商鋪，VIP卡限量申辦即將開(kāi)始； 2011.10.16，德思勤城市廣場(chǎng)深圳展廳開(kāi)放； 2012.1.5，德思勤城市廣場(chǎng)體驗(yàn)中心、樣板間對(duì)外開(kāi)放； 2012.1.7，深圳瑞吉酒店舉行全球發(fā)布儀式； 2012.1.15，大鯊魚(yú)沙奎爾奧尼爾空降

15、長(zhǎng)沙，亮相德思勤城市廣場(chǎng)體驗(yàn)中心，舉行了長(zhǎng)沙見(jiàn)面會(huì)，勁動(dòng)全城; 2012.3.14，德思勤900米蘋(píng)果步行街15-300商鋪首發(fā)認(rèn)籌； 2012.3.21，融城花園酒店舉行與美國(guó)客凱悅酒店集團(tuán)簽約儀式；,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析（2012.3.28-2012.11.6） 主要營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作： 2012.4.5，德思勤城市廣場(chǎng)長(zhǎng)深高鐵萬(wàn)象城之旅首發(fā)于長(zhǎng)沙，免費(fèi)體驗(yàn)高鐵雙城生活。 2012.4.10，接待清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)考察團(tuán)； 2012.4.13，德思勤城市廣場(chǎng)首批業(yè)主答謝會(huì)耀動(dòng)全城； 2012.4.28, 總價(jià)送15%，首付6萬(wàn)起，限量100席公寓首席開(kāi)盤(pán)，抄

16、底長(zhǎng)沙頂級(jí)公寓； 2012.5.27，寶格麗公寓全城發(fā)售，首付8.8萬(wàn)入住地標(biāo)綜合體，公寓二次開(kāi)盤(pán)； 2012.5.19,攜手湖南衛(wèi)視，共同舉辦“夏日激情，雙城精英”時(shí)尚PARTY，同時(shí)在深圳-長(zhǎng)沙之間上演一場(chǎng)雙城派對(duì)。 2012.6.23，第一財(cái)經(jīng)攜國(guó)際金融巨頭進(jìn)出德思勤城市廣場(chǎng)； 2012.7.7，攜手中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、湖南大學(xué)、第一財(cái)經(jīng)聯(lián)合舉辦中國(guó)湖南第一屆國(guó)際金融發(fā)展高峰論壇。 2012.7，借勢(shì)中國(guó)中部金融中心論壇，推廣豪拋1000萬(wàn)，德思勤巨資扶持中小企業(yè)，開(kāi)始主推寫(xiě)字樓產(chǎn)品； 2012.9.12，德思勤城市廣場(chǎng)榮獲ICSC國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)中心大獎(jiǎng)； 2012.11.6，中部首家六

17、星級(jí)酒店落戶(hù)德思勤城市廣場(chǎng)；,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,前期，通過(guò)不間斷的高品質(zhì)活動(dòng)，不斷提升市場(chǎng)預(yù)期，后期配合低首付價(jià)格政策引爆市場(chǎng)。營(yíng)造市場(chǎng)熱銷(xiāo)局面。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,聯(lián)合政府，通過(guò)高規(guī)格的論壇活動(dòng)，打造中國(guó)中部金融中心概念，順勢(shì)推售寫(xiě)字樓產(chǎn)品。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤廣場(chǎng)四宗最 辦卡門(mén)檻高：公寓、商務(wù)樓交5萬(wàn)辦理VIP，商業(yè)交20萬(wàn)/5萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)頻率高：五月四次開(kāi)盤(pán)，商業(yè)、公寓、商務(wù)公館四次開(kāi)盤(pán) 成交率高：4次開(kāi)盤(pán)成交率在80%以上，公寓基本告罄 來(lái)訪(fǎng)量最多：日均來(lái)訪(fǎng)20批；,HOW?,A1、A1#為寶格麗公寓，A3、A4為商務(wù)

18、公館。 商鋪的面積主要集中在30-60平米的小公寓，均價(jià)為一層3.5萬(wàn)8萬(wàn)/ ，二層2萬(wàn)4萬(wàn)/。 商務(wù)會(huì)所面積以35-72平米為主，均價(jià)9600元/（精裝） 寶格麗公寓面積以33-45平米為主，均價(jià)9400元/（精裝）,公寓首開(kāi)情況,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)力？,曾是代理公司，地產(chǎn)界無(wú)名氣、無(wú)品牌號(hào)召力的開(kāi)發(fā)商；,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,因?yàn)轫?xiàng)目本身？,項(xiàng)目發(fā)展周期6-8年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首期，無(wú)實(shí)體配套，工程啟動(dòng)周期長(zhǎng)，一年才建4棟樓。,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域？,省政府長(zhǎng)沙副中心，離市中心偏遠(yuǎn)，長(zhǎng)株潭融城正在建設(shè)中。,德思勤

19、個(gè)案分析,那到底賣(mài)什么？,精神內(nèi)核未來(lái),亞洲又一時(shí)尚中心,14棟中部最大寫(xiě)字樓,穩(wěn)賺,超值,圈子,凱悅的眼光，亞洲地標(biāo)商務(wù)群,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,亞洲又一時(shí)尚中心，成國(guó)際級(jí)中心城市推手,德思勤個(gè)案分析,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,中部業(yè)態(tài)最全的綜合體推進(jìn)長(zhǎng)沙國(guó)際化,德思勤個(gè)案分析,占位全中國(guó)，放眼中部。 推進(jìn)中部城市發(fā)展！,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,Four Factors(5),推廣炒作,活動(dòng)炒作,現(xiàn)場(chǎng)接待,銷(xiāo)售政策,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,2012年,推廣炒作：,配合活動(dòng),重要節(jié)

20、點(diǎn),主要訴求,推廣主題,8月,銷(xiāo)售信息,商鋪：15-300平米街鋪，首發(fā)認(rèn)籌,與奧尼爾一起上春晚、 免費(fèi)體驗(yàn)高鐵雙城生活,聯(lián)合打造亞洲又一時(shí)尚中心 TASKIN德思勤城市廣場(chǎng) 蘋(píng)果時(shí)尚步行街八大投資價(jià)值,配套、地段、產(chǎn)品,亞洲地標(biāo)綜合體開(kāi)創(chuàng)“十分鐘生活圈” 亞洲地標(biāo)綜合體之上的國(guó)際公寓， 開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)沙高品質(zhì)頂級(jí)公寓時(shí)代,價(jià)格、產(chǎn)品、地段、,公寓：限量公寓100套，首付6萬(wàn)， 租金抵月供 首付8.8萬(wàn),總價(jià)送12,限量98套,認(rèn)籌客戶(hù)：高鐵深圳之旅， 認(rèn)購(gòu)客戶(hù)：香港體驗(yàn)之旅， 簽約客戶(hù)：動(dòng)靜體驗(yàn)之旅,寫(xiě)字樓：甲級(jí)總部寫(xiě)字樓整層 預(yù)約登記47-61m 寶格麗商務(wù)會(huì)館認(rèn)籌中,產(chǎn)品、配套、地段,14棟中部

21、最大寫(xiě)字樓、圈子、 巨省辦公成本、買(mǎi)比租更賺 凱悅的眼光，亞洲地標(biāo)商務(wù)群,整層購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先， 享30萬(wàn)創(chuàng)業(yè)資助； 1000萬(wàn)創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，我是老板,3月28日 商鋪開(kāi)盤(pán),4月28日 公寓開(kāi)盤(pán),5月27日 公寓開(kāi)盤(pán),7月28日 商務(wù)公館開(kāi)盤(pán),推廣渠道,報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外、電臺(tái)、大型活動(dòng),項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,網(wǎng)絡(luò)大事件話(huà)題炒作：,德思勤城市廣場(chǎng)比肩全球都市綜合體標(biāo)桿 大事件：第一財(cái)經(jīng)攜國(guó)際金融巨頭進(jìn)駐德思勤城市廣場(chǎng) 2012“中國(guó)中部金融中心論壇”助長(zhǎng)沙成引領(lǐng)型城市 徹夜排隊(duì) 1小時(shí)售罄 2次加推 德思勤城市廣場(chǎng)接待清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)考察團(tuán) 大事件：第一財(cái)經(jīng)攜國(guó)際金融巨頭進(jìn)駐德思

22、勤城市廣場(chǎng) 2012“中國(guó)中部金融中心論壇”助長(zhǎng)沙成引領(lǐng)型城市 TASKIN德思勤城市廣場(chǎng)品質(zhì)之美故事篇 ,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,推廣炒作總結(jié)：,2012年，長(zhǎng)沙本地報(bào)紙硬廣61次，軟文25次，報(bào)廣費(fèi)用達(dá)到兩千多萬(wàn)，其他深圳、廣州也投報(bào)廣。利用各種活動(dòng)、猛烈廣告攻勢(shì)達(dá)到了迅速在長(zhǎng)沙市場(chǎng)立足的目的。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,1月9日，德思勤城市廣場(chǎng)全球發(fā)布會(huì) 。系列大腕級(jí)人物的出場(chǎng)，無(wú)形中已經(jīng)顯示了該項(xiàng)目的定位之高端，所受矚目程度之高。,1月15日，德思勤城市廣場(chǎng)邀您與奧尼爾一起上春晚。,2月14日，公寓樣板間對(duì)外開(kāi)放。15-300平米商鋪即將推出,3月21日，

23、美國(guó)凱悅酒店集團(tuán)全球總裁蒞臨長(zhǎng)沙德思勤城市廣場(chǎng)。,4月1日，德思勤城市廣場(chǎng)大手筆團(tuán)購(gòu)長(zhǎng)深高鐵直通票300張，邀請(qǐng)深、長(zhǎng)兩地的權(quán)威媒體、各界人才以及準(zhǔn)業(yè)主,4月10日，接待清華大學(xué)深圳研究生院房地產(chǎn)考察團(tuán),4月13日，“亞洲地標(biāo) 名流閃耀長(zhǎng)沙商鋪銷(xiāo)冠業(yè)主答謝晚宴及頂級(jí)寶格麗公寓推介會(huì)”。,5月16日，由德思勤城市廣場(chǎng)冠名的893汽車(chē)音樂(lè)電臺(tái)“尋找最美童聲”活動(dòng),5月19日，“夏日激情，雙城精英”時(shí)尚PARTY，將在深圳長(zhǎng)沙之間上演一場(chǎng)雙城派對(duì)。,6月20日，德思勤城市廣場(chǎng)業(yè)主亞洲時(shí)尚之旅首發(fā)。6天豪華東京香港游，全程住5星酒店,活動(dòng)炒作：通過(guò)舉辦大型活動(dòng)，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，樹(shù)立高端形象，增加客戶(hù)信

24、心，形成良好的口碑。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,7月7日，由中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、湖南大學(xué)、第一財(cái)經(jīng)、德思勤投資聯(lián)合舉辦的“2012 中國(guó)（湖南）國(guó)際金融發(fā)展高峰論壇” 。第一財(cái)經(jīng)傳媒集團(tuán)與德思勤舉行了簽約儀式。,8月11日，雨花區(qū)政府發(fā)起的中部?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)之旅正式拉開(kāi)帷幕，其首場(chǎng)活動(dòng)“深圳力量 閃耀長(zhǎng)沙“,7月14日，以“中小微企業(yè)如何借力政策，先行一步”為主題，瀟湘晨報(bào)聯(lián)合紅網(wǎng)、大湘網(wǎng)主辦，德思勤城市廣場(chǎng)承辦的第五期中小企業(yè)“圓桌匯”。,線(xiàn)下活動(dòng)： 周末意向客戶(hù)暖場(chǎng)活動(dòng)：端午濃濃荔香情等 老業(yè)主維系活動(dòng)：如周末3萬(wàn)元抽獎(jiǎng)送業(yè)主等 合作公司活動(dòng)：湖南設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)討論會(huì)、中建二局2012

25、年集團(tuán)中心會(huì)議，共同考察德思勤廣場(chǎng)項(xiàng)目等。,活動(dòng)炒作：線(xiàn)下活動(dòng)既有暖場(chǎng)效果，也充分利用資源推介項(xiàng)目，形成圈層話(huà)題。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,1、全球發(fā)布儀式,2012年1月7日，2012亞洲又一時(shí)尚中心 TASKIN德思勤城市廣場(chǎng)全球發(fā)布儀式于全球第八 高摩天地標(biāo)深圳京基100瑞吉酒店5樓阿斯特 宴會(huì)廳舉行。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,2、奧尼爾見(jiàn)面會(huì),2012年1月15日，大鯊魚(yú)沙奎爾奧尼爾空降長(zhǎng)沙， 在寒冷的雨天亮相德思勤城市廣場(chǎng)體驗(yàn)中心，舉 行了長(zhǎng)沙見(jiàn)面會(huì)，勁動(dòng)全城！,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,3、元宵喜樂(lè)會(huì),2012年2月6日，時(shí)值龍年元宵，

26、南城核心，省 府CBD，首席超級(jí)都市綜合體、亞洲又一時(shí)尚 中心德思勤城市廣場(chǎng)為星城市民獻(xiàn)上了一 臺(tái)精采紛呈的逸樂(lè)盛會(huì)。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,4、春日大美人，情暖三月天,2012年3月11日，德思勤城市廣場(chǎng)體驗(yàn)中心開(kāi) 設(shè)索菲亞美容講座、美甲、插花、精美茶點(diǎn)， 并有價(jià)值1000元索菲亞消費(fèi)卡、寶格麗香水、 加油卡等神秘禮物抽獎(jiǎng)。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,活動(dòng)炒作總結(jié)：大小型活動(dòng)穿插，保持每周有活動(dòng)。充分展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值、品質(zhì)、調(diào)性、業(yè)主高貴感。引起市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,1、各種產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、合作方簽約活動(dòng)：發(fā)布會(huì)、凱悅集團(tuán)總裁蒞臨德思勤、第一財(cái)經(jīng)傳媒集團(tuán)簽約儀式

27、、 2、與企事業(yè)單位合作活動(dòng)：深圳來(lái)長(zhǎng)沙考察團(tuán)、長(zhǎng)沙中小企業(yè)助力活動(dòng) 3、與政府聯(lián)合活動(dòng)：2012年中國(guó)中部金融中心論壇 舉辦簽約儀式，深圳來(lái)長(zhǎng)考察團(tuán)、派對(duì)part，中心論壇、高鐵直通車(chē)、業(yè)主亞洲之旅等，其他利用各種節(jié)點(diǎn)、高鐵優(yōu)勢(shì)、業(yè)主答謝、娛樂(lè)等充分與項(xiàng)目結(jié)合搞活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 渠道利用：1、網(wǎng)絡(luò)炒作 2、重點(diǎn)活動(dòng)報(bào)廣炒作,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,現(xiàn)場(chǎng)接待：項(xiàng)目體驗(yàn)中心，是寶格麗公寓的入戶(hù)大堂。簡(jiǎn)約豪華現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強(qiáng)。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,樣板房：公寓樣板房及47-61酒店OFFICE樣板層，注重材質(zhì)的應(yīng) 用，對(duì)工藝要求精益求，精重點(diǎn)營(yíng)造裝修的華

28、麗感和尊貴感,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,清水混凝土示范樣板區(qū)：湖南首家將清水混凝土運(yùn)用在民用建筑上的案例，表示著德思勤對(duì)品質(zhì)的苛刻要求 .,要求銷(xiāo)售員帶每位客戶(hù)比看：項(xiàng)目宣傳片、樣板層、清水混凝土樣板區(qū)！實(shí)地感受！,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,世邦魏理仕物業(yè)：長(zhǎng)沙首個(gè)世邦魏理仕直接管理。物業(yè)一站式服務(wù)與管理。給人最直接的品質(zhì)感受、五星級(jí)酒店服務(wù)。,現(xiàn)場(chǎng)接待總結(jié)：現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)接待、物業(yè)服務(wù)到位。接待中心、售樓部、樣板房、工地實(shí)地感受。每一個(gè)細(xì)節(jié)都展示著德思勤給客戶(hù)的尊貴感，項(xiàng)目品質(zhì)感。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,銷(xiāo)售政策：采用總價(jià)優(yōu)惠12%、限量低首付、開(kāi)

29、盤(pán)重磅抽獎(jiǎng)來(lái)刺激市場(chǎng)，引起市場(chǎng)高端關(guān)注，聚集人氣，促進(jìn)成交率。,1、低首付策略：公寓首付6萬(wàn)，低首付模式首付減免，客戶(hù)享受的優(yōu)惠減免在客戶(hù)首付款中，減免的首付款由開(kāi)發(fā)商解決。2、優(yōu)惠房源限量策略：限量98套。3、總價(jià)優(yōu)惠在送12%：VIP選房98折，一次性付款96折，按揭99折，折后總價(jià)再贈(zèng)送15%的優(yōu)惠，最大優(yōu)惠可至8折附近 4、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)重磅大獎(jiǎng)：前98位VIP客戶(hù)可參與抽獎(jiǎng)（獎(jiǎng)項(xiàng)包括3萬(wàn)元巨獎(jiǎng)以及家用電器等）,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,德思勤廣場(chǎng)熱銷(xiāo)的原因,德思勤廣場(chǎng)是開(kāi)發(fā)商首個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采用猛烈的廣告攻勢(shì)，炒作項(xiàng)目配套、地段、前景，迅速在長(zhǎng)沙占有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力。,華麗營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板層體驗(yàn)、清水混凝土示范樣板區(qū)，樹(shù)立長(zhǎng)沙標(biāo)桿效應(yīng)，增加客戶(hù)信心。,大型活動(dòng)接踵而至，活動(dòng)噱頭強(qiáng)，占位高，全方位炒作。一線(xiàn)城市多次考察。引起市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,中海式的樓宇產(chǎn)品打造，市場(chǎng)上少有的板式建筑，做到戶(hù)戶(hù)朝南，戶(hù)戶(hù)有景。戶(hù)型布局雖有不合理之處，精裝標(biāo)準(zhǔn)很高，打動(dòng)客戶(hù)的心自然水到渠成。,無(wú)限拔高形象和靈活的銷(xiāo)售政策給客戶(hù)帶來(lái)巨大的心理沖擊，達(dá)到了迅速在長(zhǎng)沙市場(chǎng)立足的目的。,項(xiàng)目解讀強(qiáng)銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)分析,德思勤個(gè)案分析,啟示,通過(guò)資源型活動(dòng)導(dǎo)入客戶(hù)，充分利用政府以及媒體資源，首次攜手湖南衛(wèi)視電視媒體炒作娛樂(lè)中心概念。,勤用網(wǎng)絡(luò)新媒體，微博營(yíng)銷(xiāo)很熱乎