1、總體發(fā)展戰(zhàn)略與策略回顧,第一部分：,居住公寓商務(wù)公寓小開間寫字樓,商業(yè)部分總體戰(zhàn)略,面對中高端市場采取主題式經(jīng)營戰(zhàn)略 增加商業(yè)物業(yè)的分隔彈性，吸引投資客 回避大型百貨與綜合購物中心的的競爭，采用專業(yè)市場的形式，吸引品牌主力商家進駐,業(yè)態(tài)選定原則,目前在松江具有唯一性和號召力 業(yè)態(tài)有利于提升后期物業(yè)開發(fā)檔次 采用專業(yè)市場類型，對交通設(shè)施要求弱于百貨業(yè) 配合松江正在快速發(fā)展的市場,主力商家：,其他商家：,采用出售或出租方式向市場推出其余部分，由市場自由定義業(yè)態(tài)。,商業(yè)開發(fā)策略,1、遵循有利于營銷與展示的原則，首期開發(fā)沿方松公路部分商業(yè)。 2、娛樂、休閑主體部分沿臨開元商業(yè)項目部分建設(shè)，以達到充分利

2、用開元項目之商業(yè)人流，并與之共同將商圈連續(xù)和擴大。同時，亦與一期商業(yè)項目相呼應(yīng)，使夾在之間的部分增值。 3、在一、二期主體商業(yè)之間以主題形式造街造坊（open mall），使一二期商業(yè)主體部分互連互通，打造都市綜合體核心要素。其實質(zhì)是室內(nèi)商業(yè)街鋪化。,本次匯報需解決的部分深化內(nèi)容,客戶來源（區(qū)域內(nèi)區(qū)域外）？ 市場現(xiàn)有寫字樓的需求量？ 產(chǎn)品分配比例（穩(wěn)健方案高附加值方案）？ 項目的最佳開發(fā)時機？ 項目賣點？,第二部分：,基于項目的總體發(fā)展戰(zhàn)略與策略，我們對項目所定位的市場進行針對性的調(diào)研，并考慮到未來競爭項目，由此來確定不同分期、不同物業(yè)類型的客戶定位，從而提出相應(yīng)的開發(fā)策略。,1、松江商務(wù)辦公

3、物業(yè)市場特征,金融： 銀行、信用社、證券、保險、拍賣 貿(mào)易： 貿(mào)易、投資、報關(guān)、出口服務(wù)、租賃、供銷 咨詢服務(wù)： 法律、財稅、工商、投資、技術(shù)、工程、旅游、勞務(wù)、 律師、會計、審計、評估、設(shè)計、廣告、展示 物流： 貨運、速遞、物流 房地產(chǎn)： 開發(fā)、租賃、裝修 計算機： 通信、硬件、軟件、網(wǎng)絡(luò)、辦公自動化、保安系統(tǒng) 其它： 旅行社、出版社、特殊教育、醫(yī)療器械、藥品,現(xiàn)有辦公市場租賃客戶類型,注：現(xiàn)有私營業(yè)主的加工制造類所需辦公物業(yè)未記在內(nèi),現(xiàn)有辦公市場客戶描述,檀香苑商務(wù)部分： 13層商業(yè)(總7000 )：110005500元 48層辦公(總9000 ) ： 54006200元,云間大廈商務(wù)公寓

4、（521層）： 出售：4000元 （13樓，總500 ） 租賃：1.2元天（管理費：2.5元月）,電信大廈辦公： 租賃：1.6元天（管理費：20元月） 成熟市場這樣的租金對應(yīng)的售價應(yīng)約為5000元/，意味著目前辦公物業(yè)的投資回報率相當(dāng)高,現(xiàn)有辦公市場價格及租金參考,現(xiàn)有的租賃辦公樓的客戶特征出發(fā)，參考目前松江城區(qū)及周邊屬于此種類型的企業(yè)數(shù)量，我們預(yù)測：,現(xiàn)有辦公需求總量： 在2000戶左右，按150 戶計算，總建筑面積需求在30萬以上。 未來辦公市場的需求來源： 新城未來3-5年內(nèi)大量的物業(yè)開發(fā)將帶來相關(guān)的服務(wù)性企業(yè)數(shù)量的相應(yīng)增加，從而產(chǎn)生辦公物業(yè)需求新增量。 臺積電帶動的產(chǎn)業(yè)群相關(guān)服務(wù)配套。

5、,市場需求總量預(yù)測,結(jié) 論：,1、目前在松江租賃寫字樓的公司性質(zhì)主要為服務(wù)性行業(yè)及建筑業(yè)，其中以建筑公司、金融服務(wù)類、貿(mào)易物流業(yè)、咨詢服務(wù)類為主要客戶； 2、新興的網(wǎng)絡(luò)、信息、廣告行業(yè)多集中在街鋪，目前租金成本較高； 3、滿足客戶需求的具有較佳形象的辦公樓租金相當(dāng)高，承租者壓力較大； 4、目前市場存在一定量的在住宅區(qū)辦公的私營企業(yè)主，已深感不便。,商住部分客戶定位,現(xiàn)實客戶： 現(xiàn)有市場租賃辦公樓宇的中小型公司 目前租賃的街鋪的新興服務(wù)型中小型企業(yè) 在住宅區(qū)或工廠內(nèi)辦公的私營企業(yè)主 未來客戶： 由于大量的區(qū)域開發(fā)所帶來的服務(wù)性中小企業(yè) 臺積電將帶來的相關(guān)服務(wù)行業(yè) 市場投資者,開元項目競爭分析,具

6、有類似區(qū)位 緊鄰本項目地塊 相同客戶定位 具有類似的物業(yè)類型 同本項目一期類似規(guī)模 三棟居住公寓二棟商務(wù)公寓二棟寫字樓 開發(fā)時間類似 預(yù)計明年上半年開工 我們的優(yōu)勢： 具有景觀優(yōu)勢 具有規(guī)模優(yōu)勢 開元項目進程緩慢,居住公寓,商務(wù)公寓,寫字樓,五星級酒店,2、 總體開發(fā)策略,為后期開發(fā)建立信心 穩(wěn)健的開發(fā)方式 必須有適度的規(guī)模 面對競爭的策略,開發(fā)方案說明：（第一階段）,階段原則：,領(lǐng)導(dǎo)地位的確立，必須來源于領(lǐng)先的市場占有率。而依據(jù)總體市場需求總量（30萬 ），以一至一年半的銷售期，年銷售量占市場總量的10-15%是可以實現(xiàn)的。 考慮到商務(wù)公寓在現(xiàn)實市場上具有最強的競爭力,目標(biāo)： 建立商業(yè)街區(qū)，

7、爭奪現(xiàn)實客戶。以商業(yè)的發(fā)展奠定項目的中高檔形象，并聚集人氣，形成市場關(guān)注度，為二期做鋪墊，積累遠期客戶；商業(yè)部分是關(guān)鍵，商業(yè)經(jīng)營必須成功。 時機： 現(xiàn)階段周邊項目不明朗，應(yīng)抓緊時機進行開發(fā)，爭奪第一批現(xiàn)實客戶，一期宜在輕軌正式通車前完成銷售 方式： 以“商務(wù)公寓（6萬 ）商業(yè)（ 3萬 ）”啟動，以商業(yè)帶動公寓銷售 客戶： 面對現(xiàn)實市場，以松江本地的終端消費者為銷售對象，主打本地自用客戶和投資客,進行市場過渡，順勢而為 抓住市場機會 實現(xiàn)物業(yè)互動增值,開發(fā)方案說明：（第二階段）,階段原則：,目標(biāo)： 進一步進行街區(qū)建設(shè)，鞏固一期銷售成果，加推商務(wù)公寓和居住公寓，實現(xiàn)全部建設(shè)容量的2/3，在完成銷售

8、計劃的同時，開始持有物業(yè)的有序經(jīng)營。 時機： 二期的發(fā)展時機選擇為商業(yè)項目正式經(jīng)營后，視一期開發(fā)銷售情況和開元項目的銷售情況及大學(xué)城、醫(yī)院建設(shè)情況，宜在地鐵開通之前進入預(yù)售階段，產(chǎn)生市場預(yù)期 方式： “商務(wù)公寓（ 3萬 ）居住公寓（ 3萬 ）+商業(yè)（1.5萬 ）” 鞏固一期成果，為三期推出辦公市場作鋪墊。 客戶： 現(xiàn)實市場與投資市場并重 延續(xù)項目一期產(chǎn)生的市場影響力，抓住看好大學(xué)城市場影響力 的投資者,適應(yīng)新的市場需求 開發(fā)升級換代產(chǎn)品 考慮到價格走勢的逐步上揚 提升物業(yè)價值,開發(fā)方案說明：（第三階段）,階段原則：,目標(biāo)： 街區(qū)建設(shè)基本完成，鞏固前期銷售成果，實現(xiàn)全部建設(shè)容量，將小開間寫字樓推

9、向市場，并實現(xiàn)銷售 時機： 輕軌開通后，一二期銷售率超過80%，開發(fā)商務(wù)辦公部分。 方式： 穩(wěn) 健 型 方 案： 居住公寓（2萬 ）寫字樓 （4萬 ） 高附加值方案： 寫字樓 （6萬 ） 客戶： 主推投資概念； 以臺積電帶來的服務(wù)行業(yè)作為期望值吸引投資者； 大量住宅的興建帶來的服務(wù)行業(yè)； 三年以后的人口膨脹，形成的新興服務(wù)行業(yè)及其它行業(yè)的增加； 本地投資為主，適當(dāng)引入上海市場（閔行、徐匯兩區(qū)）投資者,一期：,商務(wù)公寓（6萬 ） 商業(yè)（3萬 ）,二期：,商務(wù)公寓（3萬 ） 居住公寓（3萬 ）商業(yè)（1.5萬 ）,開發(fā)方案,三期：,方案一： 居住公寓（2萬 ）寫字樓 （4萬 ）穩(wěn)健方案 方案二： 寫

10、字樓 （6萬 ）高附加值方案,開發(fā)進度示意,2002,2003,2004,2005,2006,一期,二期,三期,預(yù)售,預(yù)售,預(yù)售,戶型與總體布局策略,創(chuàng)造基本戶型單元；保持功能彈性； 商務(wù)公寓戶型設(shè)計以景觀面為最大賣點； 小開間辦公樓可分布于沿人民醫(yī)院面，并彼此與商業(yè)街和商場連通； 拉開商務(wù)公寓與辦公樓之間的間距，以形成較大的中央共享空間； 辦公樓一定層高后考慮大露臺，以形成空中共享空間。,以較低租金引入主力商家，主力商家進駐后，銷售街鋪，為投資者建立信心 投資街鋪與居住公寓聯(lián)動 “11”模式，居住公寓與寫字樓捆綁聯(lián)動銷售 綠庭酒店與商務(wù)、商業(yè)部分共享,銷售策略,3、 規(guī)劃設(shè)計賣點建議,小戶型

11、（80-100 ），總價低； 利用灰色空間，盡可能多送面積； 全景觀優(yōu)勢，空中共享平臺，通透空間； 讓商業(yè)服務(wù)，娛樂休閑設(shè)施與公寓大堂室內(nèi)相通； 配高速電梯； 配備不同檔次的多功能共用會議室； 設(shè)置大型辦公服務(wù)及休閑會所； 建筑立面現(xiàn)代風(fēng)格； 外立面設(shè)窗下燈。,商務(wù)公寓賣點,豎向布局示意,空中會所,商務(wù)辦公,商業(yè)裙樓,地下停車場,-1-2層,5層,架空,商務(wù)公寓賣點示意,空中共享平臺,全景觀優(yōu)勢,現(xiàn)代風(fēng)格建筑立面,商務(wù)公寓賣點示意,公寓大堂室內(nèi)相通,平面基本單配置,商務(wù)公寓設(shè)計建議,原則： 柱網(wǎng)結(jié)合停車、商業(yè)要求，方便自由組合 每戶力爭有好景觀 平面布局體現(xiàn)出經(jīng)濟實惠,做法建議： 布局：有觀景

12、陽臺或觀景窗 廳開間最好達3.6米 彈性化基本單元可自由組合 層高：商務(wù)公寓層高不小于3米 裝修：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)格簡約,外立面體現(xiàn)現(xiàn)代辦公形象；較商務(wù)公寓上一臺階；建立在松江新城的寫字樓領(lǐng)導(dǎo)地位； 智能化力求達到上海甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)； 大堂面積不低于150 ，豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修； 配高速豪華電梯； 引入現(xiàn)代休閑概念，配套全新的商務(wù)會所； 基本單元采用較大跨度類型（60-100 ）； 空中平臺共享； 外立面設(shè)窗下燈。,商務(wù)寫字樓賣點,商務(wù)寫字樓賣點示意,現(xiàn)代感的辦公形象,全新的商務(wù)會所,平面基本單配置,300M 2,320M 2,350M 2,280M 2,額外面積,額外面積,額外面積,電梯機房,前室,前

13、室,額外面積,公共衛(wèi)生間,灰色面積利用,公共部分裝修建議,原則:時代感、國際化,公共衛(wèi)生間,電梯間,電梯間,配套設(shè)施建議,原則：閑適、尊貴、高雅,做法建議： 建議設(shè)豪華多功能現(xiàn)代商務(wù)會所，不少于2000平方米 包括：大、中、小型會議室 高級商務(wù)餐廳、網(wǎng)吧、書吧、健身中心,書吧,高級餐廳,會 議 室,多 功 能 演 示 廳,智能設(shè)施及物業(yè)管理建議,原則：舒適、方便、人性化,樓宇自動化BA 通訊自動化OA 辦公自動化SA 保安自動化CA 消防自動化FA,小戶型，面積5080 ，一房或兩房 設(shè)計中考慮雙拼的可能性，保持一定的彈性； 利用灰色空間，盡可能多送面積； 設(shè)置凸窗、轉(zhuǎn)角窗 必須明廚明廁 廚房

14、設(shè)排煙道,居住公寓規(guī)劃設(shè)計賣點,居住公寓賣點示意,現(xiàn)代風(fēng)格建筑立面,居住公寓賣點示意,典型戶型： 戶型方正，實用率高,錯陽臺 陽臺前后錯位，使其頂高超過6米，陽臺不算面積,開內(nèi)街，造街造坊 室內(nèi)街鋪化設(shè)計，基本單元面積60100 商鋪的寬深比不大于2.53.0 第一層凈高大于4.5m，品牌店對凈高有要求 商鋪招牌統(tǒng)一設(shè)計，更換要方便 商鋪宜配上下水 平面布局上要考慮兩端的主力店布置 商鋪室內(nèi)外高差不超過三級臺階，最好平進 商業(yè)街要設(shè)雨蓬 設(shè)計中充分發(fā)揮景觀面的優(yōu)勢,商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計賣點,商業(yè)內(nèi)街,“店中店”以內(nèi)部商業(yè)街形式連貫,日本博多水城,共享空間,交通節(jié)點設(shè)置大小不一的共享廣場 共享廣場可

15、設(shè)置體驗點，以集聚、引導(dǎo)人流 設(shè)置適合商家舉辦相關(guān)活動的場所,端頭空間,端頭空間作餐飲昭示性強 項目端部的餐飲布局，可使在此消費的顧客邊飲食邊欣賞中心公園及周邊景觀,室內(nèi)環(huán)境景觀,將室外綠化引入商場內(nèi)，新加坡已有成功先例 室內(nèi)綠化亦可用假樹，對今后管理方便,人性化設(shè)施,休閑椅設(shè)置,殘疾人的無障礙通道,屋頂環(huán)境景觀,應(yīng)講究第五立面建筑頂部的環(huán)境景觀設(shè)計 使建筑頂部成為休閑綠化的環(huán)境,入口踏步高度,入口以三級踏步為限,過高的入口踏步給顧客形成了心理障礙,導(dǎo)示系統(tǒng),環(huán)境標(biāo)識系統(tǒng) 商業(yè)廣告系統(tǒng) 應(yīng)相互呼應(yīng)與協(xié)調(diào)，設(shè)計應(yīng)有創(chuàng)意，使項目成為松江的窗口,附：商務(wù)公寓 STUDIO概念,Studio即“工作室”，在國內(nèi)屬比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論。loft和soho都是Studio的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的誕生和計算機家庭化現(xiàn)象為其提供了更大的發(fā)展空間。一般而言，Studio的主要客戶群為10人以下的小型工作室，其工作方式主要是充當(dāng)乙方。,STUDIO概念,國際STUDIO形象示意,為創(chuàng)業(yè)者度身定造,樣板展示,最顯著的特征是上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，高大而開敞的空間，沒有墻壁的存在，沒有固定的面積，客戶可根據(jù)需求切割購買?？梢苑Q之為“世界上最酷的辦公室”。 靈活、小巧是Studio的設(shè)計原則。充分利用小空間，選擇