1、.第四章房屋建筑面積的測算4.1計算房屋建筑面積的必要條件4.1.1房屋計算建筑面積同時應具備的條件（室外樓梯除外）1) 應具有上蓋。2）應有圍護物。3）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物。4）層高在 2.20 米以上（含 2.20 米）。5）可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。4.2房屋建筑面積計算規(guī)則4.2.1計算全部建筑面積的范圍1) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋， 按一層計算建筑面積； 多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20 米以上部位計算建筑面積。3) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積，門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20

2、 米以上的，按其水平投影面積計算。4) 室內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯 ( 含觀光梯 ) 井、提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井等均按房屋自然層計算面積。5) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 220 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6) 挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8) 與房屋相連的有柱走廊， 兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊， 均按其柱的外圍水平投影面積計算。9) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10) 地下室、半地下

3、室及其相應出入口， 層高在 2.20 米以上的，按其外墻 ( 不包括采光井、防潮層及保護墻 ) 外圍水平投影面積計算。11) 與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12) 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準計算建筑面積。13) 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20 米以上部位的外圍水平投影面積計算。.15) 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條

4、件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。16）斜面結(jié)構(gòu)房屋，其層高在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同）的部分均計算建筑面積。17）立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在 2.20 米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算建筑面積。18) 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館 ( 場) 看臺下方空間加以利用的，層高在 2.20 米以上的部位， 按其外圍水平投影面積計算建筑面積 ( 多層的按多層計 ) 。4.2.2計算一半建筑面積的范圍1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、 檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算，無維護結(jié)構(gòu)的 不計算面積

5、。2) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3) 未封閉的陽臺、 挑廊等，不論其是否有柱， 按其圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。4) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。6) 有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在 2.20 米以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.2.3不計算建筑面積的范圍1) 層高低于 2.20 米的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2) 突出房屋墻面的構(gòu)件、 配件、裝飾

6、柱、外墻裝飾面、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3) 房屋之間無上蓋的架空通廊，或無上蓋的陽臺、挑廊，陽臺、挑廊與其上蓋相距超過一個自然層以上， 視為無上蓋； 架空通廊、 穿過建筑物的通道與其上蓋超過二個自然層（含二層）以上，視為無上蓋；陽臺、挑廊的上蓋在圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的，視為無上蓋。4) 房屋的天面、挑臺、露臺，天面上的花園、泳池。5) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、 罐的平臺。6) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分， 臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分， 不論其是否有柱、 是否有圍護結(jié)構(gòu)， 均不計算建筑面積。7)

7、利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋。8) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9) 獨立煙囪、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支線等。10) 與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫。.11) 檢修、消防等用途的室外爬梯。12) 與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。13) 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用的部分。14) 房屋的室外臺階、踏步 , 底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。15) 躍層式房屋上層挑空部位。4.3房屋建筑面積計算細則4.3.1層高計算4.3.1.1層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。4.3.1.2 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁

8、、插層等形成的局部高度不足 2.20 米的部分，其層高取所在樓層的層高值。4.3.2不規(guī)則建筑空間的面積計算4.3.2.1建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。4.3.2.2屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋， 外墻高度小于 2.20 米時不計算外墻面積。4.3.3墻體面積的計算4.3.3.1房屋勒腳以上的外墻中起保溫作用的保溫層計入墻體面積，但不包括粉刷層（抹灰層）、貼面等外墻保護層、凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻以及因建筑立面裝飾效果原因，外墻體保溫局部增厚的部分。4.3.3.2 成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷簾門或鐵柵門等，

9、 其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。4.3.3.3地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙確定。4.3.3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權(quán)屬線繪于共有墻中線處， 其墻體面積以權(quán)屬線為界各自歸入相關(guān)建筑面積中。4.3.3.5陽臺、室外樓梯、落地窗、櫥窗、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻； 陽臺與陽臺之間的分隔墻視為陽臺間的共有墻；建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，該段墻體視為外墻。4.3.3.6 外墻、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積

10、，其相應的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。 測繪作業(yè)中可通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算， 當外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時， 取與柱相連的各墻的墻中線向柱內(nèi)延伸交匯， 按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻墻體面積。4.3.3.7建筑物中空部位的內(nèi)半墻計入上空面積，外半墻按規(guī)定劃分并相應計算建筑面積。建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，當夾層的高度在 2.20 米以上時，夾層部分的外墻分攤計算規(guī)定與標準層一致。4.3.3.8斜面結(jié)構(gòu)房屋高度低于2.20 米以外的墻體均不計算建筑面積。4.3.3.9 房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部低于 2.20 米的樓層（如夾層、插層），此部分的外墻均不計算建筑面

11、積。.4.3.3.10 商場、商鋪以防火卷簾、 鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍護構(gòu)架的厚度， 如系安裝于地面梁體或墻垛之上， 墻體厚度取梁體或墻垛厚度。4.3.3.11位于飄窗兩側(cè)的墻體，無論是否為結(jié)構(gòu)墻體均不計算建筑面積。4.3.3.12飄窗與陽臺相鄰時，共有墻部分計入陽臺面積。4.3.4幕墻的面積計算4.3.4.1幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。4.3.4.2裝飾性幕墻不計算建筑面積。4.3.4.3圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積：a）當樓板邊至幕墻外緣有懸空距離時，樓板邊至外墻內(nèi)緣的空間按上空計算。b）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外

12、墻厚，并相應取半外墻。c）上下均由玻璃和其它材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應取半外墻。4.3.5陽臺、露臺的面積計算4.3.5.1全封閉陽臺按其維護結(jié)構(gòu)水平投影計算全部建筑面積。4.3.5.2未封閉陽臺按其維護結(jié)構(gòu)水平投影一半計算建筑面積。4.3.5.3主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。4.3.5.4作為消防通道（連廊）的陽臺，列為不分攤的公用建筑面積。4.3.5.5 無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、 頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積 1/2 的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，

13、不計算建筑面積。4.3.5.6 陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影計算建筑面積。4.3.5.7 一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。4.3.5.8半封閉陽臺頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2 時，按頂蓋投影面積 1/2 計算建筑面積。4.3.5.9一幢房屋的上、下層半封閉陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右錯開），如重疊部分投影面積大于或等于陽臺水平投影面積 1/2 時，按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積，否則不計

14、算面積。4.3.5.10 上層有陽臺、具有圍護結(jié)構(gòu)且與上層陽臺范圍一致的底層平臺，視作陽臺。4.3.5.11 位于房屋天面、或因退層設(shè)計形成的露臺， 如露臺屬于一戶專用，當其上方屋檐或蓋板寬度不大于 0.6 米時，露臺不計算建筑面積， 否則露臺有蓋.部分按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積； 如露臺屬于公共露臺， 無論上方屋檐或蓋板寬度為多少，均不計算建筑面積。4.3.5.12 挑出主體墻結(jié)構(gòu)的陽臺按陽臺面積規(guī)定計算； 在主體墻結(jié)構(gòu)內(nèi)且與室內(nèi)直接相通的陽臺按套內(nèi)建筑面積規(guī)定計算。4.3.6花池、空調(diào)機位的面積計算4.3.6.1位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機位及設(shè)備平臺不計算建筑面積。

15、4.3.6.2 位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機位等，應與其相連的建筑空間一體計算建筑面積。4.3.7樓梯、臺階、車道的面積計算4.3.7.1 位于建筑物外墻或服務于功能區(qū)主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺） 的高差不小于一個自然層， 下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯， 視為室外樓梯； 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯， 視為室內(nèi)樓梯。4.3.7.2有頂蓋室外樓梯，頂層突出屋面部分不另計算建筑面積。4.3.7.3室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按通過建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑面積。4.3.7.4 上層室外樓梯水平投影能覆蓋下層室外樓梯，

16、且有封閉圍護結(jié)構(gòu)，下層室外樓梯視為有頂蓋，按有頂蓋的室外樓梯計算面積。4.3.7.5 穿越夾層、插層的樓梯，夾層、插層不使用的，其位于夾層、插層的樓梯間不計算建筑面積。4.3.7.6 室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設(shè)計加以利用的，其層高在 2.20 米以上的部分應計算全部建筑面積。4.3.7.7無上蓋或上蓋為非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的部分室外車道不計算建筑面積。4.3.7.8 復式、躍層式房屋預留的樓梯間，根據(jù)規(guī)劃許可的設(shè)計圖紙按房屋自然層計算建筑面積，但預留的樓梯間位于房屋上層局部挑空部位的除外。4.3.7.9錯層建筑的室內(nèi)公共樓梯， 按其服務的區(qū)域自然層計算建筑面積。4.3.7.10住宅室內(nèi)

17、樓梯上下行之間間隔大于0.20 米時，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、樓梯、旋轉(zhuǎn)梯等的梯間間隔大于0.40 米時，計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間應按上空處理。4.3.8飄窗、落地窗的面積計算4.3.8.1 飄窗不計算建筑面積，但在房屋主墻體以內(nèi)通過處理形成類似飄窗的空間不論層高均計算建筑面積。4.3.8.2落地窗按其圍護結(jié)構(gòu)水平投影計算建筑面積。4.3.9雨蓬、門斗的面積計算4.3.9.1雨篷僅有一邊與墻相連，由墻支撐著的雨篷為懸挑雨篷，不計建筑面積；一邊與墻相連， 另一邊由一根柱子支撐的為獨立柱雨篷，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積； 一邊與墻相連， 另一邊由兩根或兩根以上

18、柱子支撐的為有柱雨篷，按柱外圍計算建筑面積。.當雨篷由兩面墻支撐的， 不計算建筑面積； 當雨篷除由兩面墻支撐外， 還設(shè)置有一根柱子支撐， 則以柱外圍向墻作垂線并與墻圍成矩形的一半計算建筑面積。當雨篷由三面墻支撐， 其建筑面積按如下情況計算： 雨篷外邊線與左、 右兩面墻相交的， 按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積； 雨篷凸出左、 右兩面墻而使其外邊線懸空的， 按左、右兩面墻最外處的蓋板支撐點連線與墻圍成部分的蓋板水平投影一半計算建筑面積（即懸空部分不計面積）。4.3.9.2 全封閉的門斗按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積，封閉不全的門斗參照雨蓬的標準執(zhí)行。4.3.9.3 因建筑物相應層間水平投

19、影不同，形成的位于首層類似于雨蓬、門斗的空間均不計算面積。4.3.9.4 不封閉雨蓬、門斗的高度超過二個自然層（含二層）以上不計算面積。4.3.10煙道、采光井、通風井的面積計算4.3.10.1 供一戶專用的內(nèi)置煙道計入該戶的套內(nèi)建筑面積。煙道外置時，取其與室內(nèi)的隔墻為外墻，煙道不計算建筑面積。4.3.10.2位于陽臺的煙道單獨計算，不計入陽臺面積。4.3.10.3多戶共用的煙道作為公用建筑面積。4.3.10.4 專為地下室或半地下室使用的通風井、 煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積， 在地面且獨立于建筑物主體之外時，不計算建筑面積， 在地面且位于建筑物內(nèi)部時， 地面

20、部分不計算建筑面積， 其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值。4.3.10.5 一幢建筑中數(shù)層共用的通風井、 煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計算建筑面積，通過的其它不使用樓層，該部分按中空計算建筑面積。4.3.10.6建筑物主體外采光井無論是否有蓋均不計算建筑面積。4.3.10.7 位于建筑物主體以外或附著于建筑物外墻體的煙道、 通風井均不計算建筑面積。4.3.10.8 穿過夾層、插層及凸出屋面的煙道、電井、管道井、通風井、排氣井等均不計算面積。4.3.11通道的面積計算4.3.11.1房屋底層的公共通道，不全為本幢服務不計算建筑面積。4.3.11.2 臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊

21、作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)，不計算建筑面積。4.3.12閣樓面積的計算4.3.12.1規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中含閣樓面積，其層高在2.20 米以上的部分均計算建筑面積。4.3.12.2 規(guī)劃行政主管部門審批的建筑面積中不含閣樓面積， 但閣樓具備使用功能的，閣樓層高在 2.20 米以上的部分參與共有建筑面積分攤，不確權(quán)，不具備使用功能的閣樓不計算建筑面積。4.4公用建筑面積的確認與分攤.公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不應分攤的公用建筑面積。 應分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。公用建筑面積的權(quán)利歸屬按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。4.4.1不應分攤的公用建

22、筑面積4.4.1.1相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分攤的公共建筑空間。4.4.1.2建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間。4.4.1.3 獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、雜物間等的建筑面積。4.4.1.4 建在幢內(nèi)，為它幢或多幢服務的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、公用通道等的建筑面積。4.4.1.5 按規(guī)劃批建，層高在 2.20 米以上的技術(shù) ( 結(jié)構(gòu) ) 轉(zhuǎn)換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。4.4.1.6消防陽臺、消防連廊的建筑面積。4.4.1.7用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。4.

23、4.1.8規(guī)劃行政主管部門相關(guān)文件中指標單列的如公廁等公共建筑面積。4.4.2應分攤的公用建筑面積4.4.2.1相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應分攤的公共建筑空間。4.4.2.2 幢內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井 ( 梯) 、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。4.4.2.3 幢內(nèi)共有的門廳、大廳、過 ( 走 ) 道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。4.4.2.4 幢內(nèi)共有的突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積。4.4.2.5 僅為本幢服務的變（配）電室、消防控制空、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。4.4.2.6 套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻

24、 ( 包括山墻 ) 水平投影一半的建筑面積。4.4.3共有建筑面積的分攤原則4.4.3.1共有建筑面積的分攤，應以幢為單位進行。非本幢的共有建筑面積不在本幢分攤，本幢共有建筑面積不分攤到其它幢去。4.4.3.2產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。4.4.3.3 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤。4.4.3.4 凡列為不分攤的公用建筑面積，一律不參與分攤其它的共有建筑面積。4.4.3.5 一幢建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該幢建筑可取各層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該幢的建筑面積，不需進行共有建筑面

25、積的劃分與分攤計算。.4.4.4共有建筑面積的確認在一幢建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算系統(tǒng)之前， 可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定 :a) 確定一幢房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。b) 將公用建筑面積劃分成應分攤的和不分攤的兩類。c) 分析每一部分的應分攤共有建筑的服務范圍， 并按共有建筑服務范圍確定其服務功能區(qū)。 僅服務于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積； 服務于多個功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)間共有建筑面積。d) 將區(qū)間共有建筑面積分攤后各區(qū)所得的分攤面積， 分別加到相應的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中， 然后按本區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進行分攤。 即先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級

26、別的共有建筑面積中，分別計算分攤系數(shù)，逐級分攤。e) 委托測繪的單位應提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認的房屋公用部位的性質(zhì)、功能、用途等相應情況的說明書 , 現(xiàn)房測繪經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類公用建筑面積進行分類確認和登記。 委托測繪的單位對提供的說明書負相應的法律責任。f) 共有建筑面積分攤后， 不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界限。 共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。4.4.5共有建筑面積的劃分4.4.5.1整幢共有建筑面積。指為整幢服務（包括不同功能區(qū)）的共有建筑空間的面積，該面積在整幢范圍進行分攤。4.4.5.2 功能區(qū)間共有建筑面積。指僅為

27、一幢建筑的某幾個功能區(qū)服務的共有建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進行分攤。4.4.5.3 功能區(qū)共有建筑面積。指專為一幢建筑的某一個功能區(qū)服務的共有建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進行分攤。4.4.5.4 層間共有建筑面積。指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務的共有建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進行分攤。4.4.5.5 層內(nèi)共有建筑面積。指專為本層服務的共有建筑空間的面積，該面積在本層內(nèi)進行分攤。 4.4.5.6 由于功能設(shè)計不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的共有建筑空間的面積，應由相關(guān)多戶進行分攤。4.4.5.7應分攤的共有建筑面積優(yōu)先級按服務范圍由大到小、由整體到局部

28、的順序依次遞減，即整幢共有面積優(yōu)先級最高， 層內(nèi)多戶共有面積優(yōu)先級最低。按照應分攤共有建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的共有建筑面積須參與分攤優(yōu)先級高的共有建筑面積。4.4.6分攤系數(shù)的計算方法4.4.6.1整體分攤使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。分戶分攤的共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)共有建筑面積套內(nèi)建筑面積之和.4.4.6.2多級分攤不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。 多級分攤應遵循從整體到局部， 從大到小逐級分攤的原則。a) 第一級分攤。根據(jù)房屋的使用功能和各自共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住

29、宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，即幢共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分攤至各功能區(qū)。功能區(qū)分攤的共有建筑面積第一級分攤系數(shù)該功能區(qū)自有建筑面積第一級分攤系數(shù)功能區(qū)間共有建筑面積各功能區(qū)自有建筑面積之和各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分及不分攤的公用建筑面積。b) 第二級分攤。某一功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積， 即為該功能區(qū)的共有建筑面積， 依照第一級分攤的方法，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層。

30、層分攤共有建筑面積第二級分攤系數(shù)該層套內(nèi)建筑面積第二級分攤系數(shù)（第一級分攤得到的共有建筑面積 +層間共有建筑面積）各層套內(nèi)建筑面積之和層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分及不分攤的公用建筑面積。c) 第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。分套分攤共有建筑面積第三級分攤系數(shù)該套內(nèi)建筑面積第三級分攤系數(shù)（第二級分攤得到的共有建筑面積 +層內(nèi)共有建筑面積）各套內(nèi)建筑面積之和d) 其它分攤1) 房屋需要進一步分割時， 參照上述方法在上一級分攤的基礎(chǔ)上再進行分攤

31、計算。2) 非成套房屋 ( 如團結(jié)戶 ) 中的共有客廳、 共有走廊、共有廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位， 有協(xié)議的，以協(xié)議為準進行分攤，無協(xié)議的，參照上述方法按建筑面積依比例分攤。4.5共有建筑面積計算細則4.5.1房屋幢的劃分幢是一座獨立的， 包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。 原則上，幢以規(guī)劃部門批準的規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平面圖確定的幢數(shù)為依據(jù)進行劃分， 但規(guī)劃相關(guān)文件分幢不明析或建筑設(shè)計分幢不合理的按以下方式進行劃分。4.5.1.1獨立建筑的房屋為一幢。4.5.1.2一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積

32、的， 則各塔樓及其相應裙樓可按多幢建筑物處理，否則應視為一幢建筑。.4.5.1.3 地面有多座獨立的建筑，僅由一個地下室相連通（共用一個大地下室），地面房屋應視為多幢。4.5.1.4以通廊相連的房屋，各為一幢。4.5.2 單一功能房屋存在多個單元時，一般以幢為單位統(tǒng)一分攤共有面積，但如有下列情況之一的，應劃分為不同功能區(qū)：a) 有的單元設(shè)電梯、 有的單元不設(shè)電梯， 按設(shè)電梯和不設(shè)電梯的單元劃分功能區(qū)。b) 有的單元為通廊式梯間、 有的單元為單元式梯間， 按梯間不同的單元劃分功能區(qū)。c) 有的單元為多層、有的單元為高層，按多、高層單元劃分功能區(qū)。4.5.3地下室的建筑面積處理4.5.3.1若地下

33、室有部分區(qū)域用作商業(yè)、辦公等其它用途，則該部分應列為專有面積，位于該區(qū)域內(nèi)僅與商業(yè)或辦公相通并使用的走廊、樓梯間、電梯間、扶梯占用空間、貨梯間、觀光電梯間、衛(wèi)生間、通風井、煙道、管道井等，均在地下室商業(yè)或辦公部分進行分攤。4.5.4地下室通道、樓梯間、電梯間的建筑面積處理4.5.4.1 為整幢服務的地下出入口，列為本幢應分攤的共有建筑面積；否則，計入地下室應分攤的共有建筑面積。4.5.4.2車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。4.5.4.3 地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進行分攤。4.5.4.4 下地下室的樓梯間 , 當該樓梯間地面出

34、口位于建筑物外墻或主體之外時 : 有永久性頂蓋維護 , 其地上部分不計算建筑面積 , 其地下部分按其水平投影計算建筑面積 ; 無永久性頂蓋維護 , 其地下部分按其水平投影 1/2 計算建筑面積。4.5.4.5下地下室的樓梯間、 電梯間 , 當該樓梯間、電梯間地面出口位于建筑物外墻或主體之內(nèi)時：該樓梯間、電梯間為地下室專用樓梯間、電梯間，則地上部分按全面積計入地下室建筑面積中；該樓梯間、電梯間為地下、 地上兩個不同功能區(qū)使用，在首層有前室、通道及出屋面機房的， 地上部分計入地上功能區(qū)，地下部分計入地下功能區(qū)， 其前室、通道及出屋面機房為地上、地下兩功能區(qū)區(qū)間分攤，在首層無前室、通道與室外直接相連

35、的，則該樓梯間、電梯間計入功能區(qū)間共用面積；該樓梯間、電梯間為地下、地上同一功能區(qū)使用，則該樓梯間、電梯間計入功能區(qū)內(nèi)共用面積。4.5.4.6 地下室坡道位于建筑物外墻或主體之內(nèi)時，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的， 或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應的地面一層有蓋部分作上空處理， 車道有蓋部分只計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中； 如車道下方在地下一層為可利用空間， 那么車道計兩層建筑面積，并均計入地下室建筑面積中。4.5.5專用樓梯間、電梯間的建筑面積處理.由建筑物上部的一層或連續(xù)多層的樓層所專用， 建筑物的下部連續(xù)各樓層均不開門（設(shè)計不開門）使用，

36、同時“使用”與“不使用”部分的用途不同的樓 （電）梯，稱為專用梯。樓梯間的出口或入口僅位于一戶套內(nèi)時， 該樓梯也視為專用梯。4.5.5.1 專用樓梯間、電梯間，其通過“不使用”樓層部分的梯間共有建筑面積和其凸出屋面的梯間、機房面積以及在一層（地面）通往梯間的過道（走廊）、門廳、大堂等的共有建筑面積，列為 “使用”部分建筑的功能區(qū)間共有建筑面積；當“使用”部分為單一功能區(qū)時 , 其通過“不使用”樓層部分的梯間共有建筑面積和其凸出屋面的梯間、 機房面積以及在一層 （地面）通往梯間的過道（走廊）、門廳、大堂等的共有建筑面積，列為 “使用”部分建筑的功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積。4.5.5.2 當專用樓梯間或

37、電梯間因管理工作所需對單一功能區(qū)或多功能區(qū)個別樓層或部分樓層不設(shè)停機或不開門時 , 其不影響該部分共有建筑面積的整體分攤原則。4.5.5.3高層建筑中設(shè)置的高、低區(qū)電梯間，高、低區(qū)電梯間之間在某一層可以互通，這些電梯間建筑面積應作為整幢或功能區(qū)的共有建筑面積， 其分攤范圍為高、低區(qū)電梯通過的所有樓層。 與高、低區(qū)電梯機房連接的緩沖電梯井道按自然層計入電梯間建筑面積。4.5.6商場、辦公樓等分層測算建筑面積處理4.5.6.1 如果扶梯占用空間、電梯間有通道、門廳與首層室外相通，則其通道、門廳計入功能區(qū)間共用面積或功能區(qū)內(nèi)共用面積，否則僅扶梯占用空間、電梯間計入功能區(qū)間共用面積或功能區(qū)內(nèi)共用面積。

38、4.5.6.2如果扶梯占用空間有明確權(quán)屬界線的按權(quán)屬界線范圍計算扶梯占用空間的面積， 否則按設(shè)計消防設(shè)施范圍計算扶梯占用空間面積，無消防設(shè)施的應留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的共用過道。4.5.6.3 當扶梯跨越兩層以上時 , 按兩層扶梯及公共過道的水平投影面積計算建筑面積。4.5.7走廊、過道的建筑面積處理4.5.7.1 房屋除第一層（地面層）外的其它各層共用的內(nèi)、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的共有建筑面積。4.5.7.2 一幢建筑的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，從室外樓梯間經(jīng)走廊進各單元樓梯間， 則該走廊的建筑面積與各樓梯間面積一起列為第二層以上建筑的應分攤共有建筑面

39、積。4.5.7.3 位于建筑物首層（地面層）的柱廊、檐廊，當與城市街道或本宗地外的公共通道、 公共開放空間相鄰， 或兩端不封閉并可在平行于街道方向上通行時，如滿足計算建筑面積的，其面積列為不分攤的公用建筑面積。4.5.7.4 原設(shè)計為整體商場，后分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道的建筑面積由本層與之直接相通的各商鋪或鋪位按其套內(nèi)建筑面積比例進行分攤。4.5.8門廊、雨篷的建筑面積處理.4.5.8.1 為一戶獨立設(shè)置的門廊、雨篷，計算建筑面積的，其建筑面積計入該戶的套內(nèi)建筑面積中。4.5.8.2設(shè)置于公共大門口或樓梯口等處的門廊、 雨篷，計算建筑面積的，建筑面積列為應分攤的共有建筑面

40、積。4.5.9通廊建筑面積處理4.5.9.1兩幢獨立建筑物之間的通廊建筑面積列為不分攤的公用建筑面積。4.5.10獨立使用的地下室、管理用房、會所用房、社區(qū)用房、作為人防工程的地下室面積處理4.5.10.1 管理用房是指物業(yè)管理公司使用的辦公用房， 包括供管理公司存放工具、設(shè)備及其他用品的庫房、 儲藏室、更衣室等。管理用房應作為分戶面積，不列入共有建筑面積范圍，并應參與分攤相關(guān)的共有建筑面積。4.5.10.2 獨立使用的地下室、 會所用房、社區(qū)用房、 作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積， 應作為分戶面積，并應參與分攤相關(guān)的共有建筑面積。4.5.11值班警衛(wèi)室、消防控制室、公廁面積處理4.

41、5.11.1 值班警衛(wèi)室，是指設(shè)于一幢房屋門口附近， 供警衛(wèi)員、保安員值班守衛(wèi)用的房屋， 包括與警衛(wèi)室相連的供值班員休息用的睡房、 與警衛(wèi)室合并使用的接待室或傳達室、 自動報警控制中心等， 為一幢房屋服務的值班警衛(wèi)室列為整幢應分攤的共有建筑面積， 在一幢建筑之外獨立設(shè)置的值班警衛(wèi)室、 為多幢建筑服務的值班警衛(wèi)室，均列為不分攤的公用建筑面積。4.5.11.2 小區(qū)內(nèi)僅建有一幢建筑時， 設(shè)于其內(nèi)的消防控制室列為本幢應分攤的公用建筑面積； 小區(qū)內(nèi)建有多幢建筑， 消防控制室僅設(shè)于其中的某一幢建筑內(nèi)，該消防控制室列為不分攤的公用建筑面積。4.5.11.3小區(qū)內(nèi)設(shè)置的公廁列為不分攤的公用建筑面積。4.5.

42、12設(shè)備用房面積處理4.5.12.1 配電室、變電室、水泵房、風機房、有線電視間、網(wǎng)絡(luò)間，分別視為設(shè)備用房的一種。4.5.12.2 在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有多幢建筑物時， 上述設(shè)備用房中的一種或與之類似的設(shè)備用房僅設(shè)在其中一幢的， 其建筑面積列為不分攤的公用建筑面積； 當宗地內(nèi)只規(guī)劃設(shè)計一幢建筑時， 設(shè)在該幢建筑的設(shè)備用房列為本幢應分攤的共有建筑面積。4.5.12.3 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有多幢建筑， 每幢均設(shè)計有配電室， 則每幢的配電室面積均列為本幢應分攤的共有建筑面積。4.5.12.4 設(shè)于建筑中某一層供多功能區(qū)或同一功能區(qū)內(nèi)多層共同使用的空調(diào)機房、風機房、換熱間、高低壓配電室、 水泵房等設(shè)備用房， 雖其被某

43、一功能區(qū)自有面積所包圍，該設(shè)備用房仍作為共有建筑面積在其相應服務范圍內(nèi)進行分攤。4.5.12.5 位于建筑物內(nèi)，設(shè)置于水泵房以下或建筑物地下室以下用作蓄水的空間不計算建筑面積。4.5.13半外墻面積處理.4.5.13.1 半外墻列為全幢應分攤的公用建筑面積， 但是一幢建筑由多個塔樓和裙樓組成，應按塔樓及裙樓各自功能區(qū)進行分攤計算。4.5.13.2 屬于一個獨立產(chǎn)權(quán)人的一幢房屋， 可以不取半外墻， 如獨立別墅或整幢出具建筑面積的其它建筑。4.5.13.3聯(lián)排別墅應取半外墻，并作為整幢分攤的共有建筑面積。附錄 a術(shù)語與定義下列術(shù)語和定義適用于本規(guī)程a.1房屋測繪術(shù)語a.1.1房屋面積測算指房屋各層

44、水平面積的測量與計算。包括房屋建筑面積及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計算。a.1.2房屋的建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的（結(jié)構(gòu)）外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20 米以上的永久性建筑。a.1.3房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。a.1.4房屋的使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。a.1.5房屋的共有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積， 包括應分攤的公用

45、建筑面積和不分攤的公用建筑面積。a.1.6房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。a.1.7房屋建筑面積預售測繪依據(jù)經(jīng)市政府規(guī)劃行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預售面積。用于房地產(chǎn)項目的預售審批及銷售。a.1.8房屋建筑面積竣工測繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算， 出具的建筑面積為竣工面積。 主要用于房屋產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。a.1.9房屋建筑面積現(xiàn)狀測繪.依據(jù)房屋現(xiàn)狀進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用

46、于辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。a.1.10房屋建筑面積變更測繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、 使用功能、房屋屬性發(fā)生變化而進行的房屋建筑面積測繪計算。a.2建筑物術(shù)語a.2.1層高相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。a.2.2樓層凈高樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。a.2.3自然層按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。a.2.4標準層建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。a.2.5夾層在一個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。a.2.6架空層建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍護閉合外墻的開敞空間層。a.2.7結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型， 并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，

47、該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。a.2.8設(shè)備層建筑物中專為設(shè)置暖通、 空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進入操作用的樓層。a.2.9避難層建筑高度超過 110 米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。a.2.10插層指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進去的局部樓層。a.2.11地下室指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/2的房屋地下使用空間。a.2.12 半地下室指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/3但不超過 1/2 者，采光窗在地坪以上的房屋。a.2.13閣樓（暗樓）指利用坡形屋頂（人字梁頂）的上部空間( 悶頂部分 ) 的那部分使用空

48、間。a.2.14騎樓指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。.a.2.15過街樓指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。a.2.16連體樓連體樓是指多幢樓房通過地下室或架空通廊或地面廊相連的建筑群。a.2.17群樓式建筑群樓式建筑是指同期規(guī)劃、同期建設(shè)、群房和塔樓為一整體的建筑。a.2.18裙樓、塔樓指建筑群中， 高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的1/3以下時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。a.2.19功能區(qū)指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再分為若干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。a.2.20設(shè)備間（房）指幢內(nèi)（獨立的）有具體明確的用途， 用于設(shè)置各種應用設(shè)備以及進行綜合布線交接的房屋，包括配電、變電、有線網(wǎng)絡(luò)等用房。以規(guī)劃行政主管部門確認的竣工圖紙所標定的用途認定。a.2.21屋頂水箱間指突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的，內(nèi)置蓄水裝置的房屋。a.2.22屋頂樓梯間指沿樓梯通道到達屋頂，突出房屋屋面，四周有圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋，供頂層維修或安全出入用的房屋。a.2.23屋頂電梯機房指沿電梯井通道到達屋頂，突出房屋