1、課題三 成本法,建筑物折舊,1,學習課堂,（5）建筑物折舊的求取,1）概念和分類,2,學習課堂,分類,3,學習課堂,2）概念和分類,物質折舊,功能落后,功能折舊,經(jīng)濟折舊,4,學習課堂,年限法,年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關系的基礎上。,5,學習課堂,建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 舉例說明哪些情況下？,6,學習課堂,在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命,有效經(jīng)過年數(shù)經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命,7,學習課堂,記住以下三個公式即可 1D=（C-S

2、）/N（基本公式） 2d=（1-R）/N 3V=CEtC1-（1-R）*t/N或C（1-*）,年限法之直線法,8,學習課堂,例題講解,某幢平方的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，判定其有效年齡10年，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%，請用直線折舊法計算該房屋的年折舊額，折舊總額，并計算其現(xiàn)值。,9,學習課堂,計算公式為： yCq 式中q建筑物的成新率()。,年限法之成新折扣率,成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。,成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。,10,學習課堂,在

3、實際估價中，成新率是一個綜合指標，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進行：,11,學習課堂,例題講解,某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年間維修養(yǎng)護情況正常，房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查看判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為零。請用直線法計算該房屋的成新率。,12,學習課堂,利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。,市場提取法,已知,已知,已知,舊的房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊,13,學習課堂,步驟和主要內(nèi)容,14,學習課堂,15,學習課堂,例如，如果通過市場提取法求出的估價對

4、象建筑物的年平均折舊率為2，則可以根據(jù)2的倒數(shù)估計估價對象建筑物的經(jīng)濟壽命為50年。,16,學習課堂,分解法,分解法是對建筑物各類型的折舊分別進行分解和測算，然后加總來求建筑物折舊的一種方法。,17,學習課堂,建筑物折舊,18,學習課堂,2、物質折舊的求取方法,物質折舊,可修復項目,不可修復項目,修復是指使建筑物恢復到新的或相當于新的狀況，,預計修復所需的費用小于或等于修復所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復,可直接估算其修復所需的費用，并作為折舊額。,短壽命項目,長壽命項目,剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等,根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或者剩余壽命，采用

5、年限法計算,建筑物重新購建價格-可修復項目的修復費用-各短壽命項目的重新購建價格、根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)（或剩余經(jīng)濟壽命）用年限法計算折舊額,19,學習課堂,例：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年限為10年。其中，門窗等損壞修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率為0。計算物質折舊。,20,學習課堂,解： 門窗等損壞的修復費用2萬元 裝修的折舊額C(1-R)t/N301/5318萬元 設備折舊額C(1-R)t/N601/151040萬元 長壽項目的折舊額

6、=(建筑物重新購建價格可修復費短壽命重新購建價格)(1-R)t/N =(18023060)1/5010 17.6萬元 建筑物的物質折舊可修復費短壽命折舊長壽命折舊 2184017.6 77.6萬元,21,學習課堂,3、功能折舊的求取方法,(1)可修復的功能缺乏、功能落后引起的折舊,22,學習課堂,折舊落后功能項目的重置價格落后功能項目已提折舊拆除該功能項目的必須費用落后功能項目的殘值更換功能項目必須的費用在建筑物建造時就具有該功能，所必須的費用。,(2)可修復的功能落后引起的折舊,(3)功能過剩一般是不可修復的 使用重置成本法時： 扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本 使用重建成

7、本法時： 扣除功能過剩引起的折舊后的成本重建成本(無效成本超額持有的成本),(4)功能折舊計算公式 功能折舊額功能缺乏引起的折舊功能缺落后起的折舊功能過剩引起的折舊,23,學習課堂,4、經(jīng)濟折舊的求取方法 一般采用租金損失資本化法求未來每年的租金損失的現(xiàn)值，即為經(jīng)濟折舊。,24,學習課堂,三、求取建筑物折舊應注意的問題,1、估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。在估價上，C為重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，C的值可能不同。,25,學習課堂,2土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 在實際估價中，由于土地是有期限的使用權，建筑物的經(jīng)濟壽命與土地

8、使用年限可能不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟壽命遇到下列情況時的處理為： (1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。 (2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算建筑物折舊。,26,學習課堂,成本法習題,某一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限40年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命

9、為35年，評估該建筑物時的折舊年限應取（）年 A、35 B、45 C、48 D、50,27,學習課堂,通過市場提取法計算出估價對象建筑物的年折舊率5%，則估價對象建筑物的經(jīng)濟壽命是（）年 A、50 B、10 C、20 D、無法確定 當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應（）直法計算出的成新率 A、大于 B、大于或等于 C、小于 D、小于或等于,28,學習課堂,風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽屬于（） A、經(jīng)濟折舊 B、物質折舊 C、功能折舊 D、外部折舊 新開發(fā)的房地產(chǎn)和土地，采用成本法估價一般應（） A、扣除折舊 B、預算折舊 C、以一定的比率計算折舊 D、不扣除

10、折舊,29,學習課堂,下列關于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（ ）。A建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù),30,學習課堂,某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。A37B40C60D63,31,學習課堂,因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（ ）。A自

11、然折舊B物質折舊 C功能折舊D經(jīng)濟折舊,32,學習課堂,4、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（ ）。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,33,學習課堂,5、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A80B82C83D92 6、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。 A1

12、0.0B11.1C11.9D12.5,34,學習課堂,8、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（ ）。 A交通擁擠B建筑技術減少 C城市規(guī)劃改變D自然環(huán)境惡化 9某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6，年折舊率2.2，計算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。A76880 B79104 C77952 D81562,35,學習課堂,10、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物

13、的成新率為（）。 A43.2 B50 C56.8 D70,36,學習課堂,7某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A10.2 B11.0C11.3D11.5,37,學習課堂,計算題,1、某房地產(chǎn)開發(fā)商在一個中等城市以5000萬元的價格獲得一宗土地面積為4000平方米的土地50年使用權，建筑容積率為5.5，開發(fā)成本為3800元/平方米，管理費用為土地取得成本與開發(fā)成本的2.5%，銷售費用和銷售稅費分別為銷售收入的3%和6.5%，成本利潤率為32%，項目開發(fā)周期為3年，建設期為2年，地價與開始一次投入，開發(fā)成本、管理費用在建設期內(nèi)均勻投入，年貸款利率為12%，按季計息，問開發(fā)商可獲得銷售收入（售價）是多少？（以上各指標是大多數(shù)開發(fā)商的正常花費）,38,學習課堂,2、某宗房地