1、,保利樟木頭南城新區(qū)項目 前期定位報告 2010.12.06,本體研究,地理區(qū)位,樟木頭鎮(zhèn),東莞,本案,深圳,樟木頭鎮(zhèn),塘廈鎮(zhèn),本案,惠州,地理位置：深莞惠三城的核心，雙鎮(zhèn)中心的中心，區(qū)位優(yōu)勢罕見,珠三角區(qū)位：項目位于樟木頭大道南城新區(qū)寶山生態(tài)公園入口處，是連接深圳、東莞、惠州的交通樞紐所在地，是珠三角一體化的核心，地理位置獨一無二。,東莞區(qū)位：項目位于雙鎮(zhèn)中心之間，不僅收攬寶山生態(tài)城絕色美景，亦與塘廈華南國際農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游城兩兩相望，氣吞群山，天地舞臺演繹精品豪宅傳奇。,鎮(zhèn)區(qū)概況,黃江鎮(zhèn),常平鎮(zhèn),謝崗鎮(zhèn),清溪鎮(zhèn),塘廈鎮(zhèn),樟木頭鎮(zhèn),樟木頭概況：東莞市東南部，總面積118.8平方公里，人口約30萬

2、人 ，東莞唯一純客家鎮(zhèn)，經(jīng)濟商貿(mào)發(fā)達，以優(yōu)美的居住創(chuàng)業(yè)環(huán)境吸引了近15萬港人前來購房安居，被譽為“小香港”、“南粵小明珠”。,發(fā)展定位：以旅游促環(huán)境優(yōu)化，以環(huán)境帶百業(yè)興旺，基本建成東莞東南部和山區(qū)片最有吸引力的現(xiàn)代新型生態(tài)文化城鎮(zhèn)。,商業(yè)格局：塑膠、電子、鞋業(yè)皮具、糧油、汽車、小商品、重油、農(nóng)批、水果、建材等十大專業(yè)市場，東莞東南部最具吸引力的現(xiàn)代商業(yè)物流城鎮(zhèn)。,東莞東南部商貿(mào)物流中心、最具吸引力的現(xiàn)代新型生態(tài)文化名鎮(zhèn),本案,交通分析,深圳,廣州,惠陽,深圳機場,虎門,惠州,機荷高速,清溪,博深高速（在建）,樟清出口,廣深鐵路,樟木頭大道,虎崗高速,南城路,樟木頭鎮(zhèn),思羅坑水庫,莞深高速,廣深

3、高速,花園酒店,綠茵豪庭,樟木頭 火車站,寶山生態(tài)城,綠茵溫莎堡,干道：緊鄰城市大動脈樟木頭大道，掌握四方資源； 高速：莞深、龍林、博深、從莞（待建）高速南橫北縱； 高鐵：廣深城際列車，19分鐘至羅湖，40分鐘達廣州 交通空間：30分鐘達東莞與深圳，6分鐘到塘廈，四通八達,本 案,交通主干道環(huán)抱項目所在地，交通十分便利,寶山生態(tài)片區(qū)，是政府最新規(guī)劃的高尚生活中央?yún)^(qū)，是繼松山湖后又一中央豪宅區(qū)。,文化旅游資源,具有嶺南特色和當?shù)仫L情的自然和人文旅游資源,冠和博物館,麒麟藝術(shù)文化節(jié),客家文化,觀音文化,感恩文化,生態(tài)文化,嶺南特色：寶山森林公園將以芙蓉寺宗教文化景觀和寶山地貌景觀為特色，開展宗教文

4、化體驗、休閑娛樂度假、保健養(yǎng)生康體等功能。 自然人文資源：大片原始次森林，高密度的負離子含量，36級逶迤跌宕的壯觀瀑布，高33米、重達3000噸的花崗巖觀世音菩薩雕像。,濱河公園,芙蓉寺,上南客家建筑群,觀音山國家森林公園,項目四至范圍,南面為新修寶山路,東面為樟木頭大道,項目所在地內(nèi)部景觀,項目所在地內(nèi)部景觀,背靠寶山，坐擁城市罕見山景與湖景資源，輻射東莞東南部,北面為規(guī)劃路，尚未修建,西面為未開發(fā)用地,周邊環(huán)境狀況調(diào)查,A 水環(huán)境：根據(jù)東莞市環(huán)境監(jiān)測站提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)，樟木頭鎮(zhèn)的地表水監(jiān)測指標DO、CODcr、BOD5、NH3-N、TP均達到地表水環(huán)境質(zhì)量標準III類水質(zhì)標準。 B 聲環(huán)境：

5、樟木頭聲環(huán)境質(zhì)量基本穩(wěn)定，2010年，樟木頭區(qū)域環(huán)境噪聲平均值為56.8分貝，交通干線噪聲平均值為69.5分貝，處于輕度污染水平。 C 空氣環(huán)境：負離子濃度達到0.129毫克/立方米，屬于全市最富負離子密集區(qū)； SO2年日平均濃度為0.013毫克/立方米，NO2年日平均濃度為0.042毫克/立方米，可吸入顆粒物年日平均濃度為0.057毫克/立方米， SO2、 NO2和可吸入顆粒物年日平均濃度均符合環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準。 D 固體廢物：樟木頭工業(yè)固體廢棄物處置利用率為98.89%，生活垃圾無害化處理率為94.30%，達到城市二級標準。,樟木頭的環(huán)境質(zhì)量較好，負離子含量較高,周邊配套,周邊商業(yè)配套

6、成熟，醫(yī)院、學校、酒店密集，生活居住氛圍濃厚,中小學：樟木頭中心小學、樟木頭中學 綜合商場：百佳百貨、天和百貨、佳華商場、華富廣場、龍洲百貨公司、時尚電器城 醫(yī)院：石新醫(yī)院、樟木頭人民醫(yī)院 郵局：樟洋郵局 銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 市場：南城農(nóng)貿(mào)市場、樟洋市場 公交：鎮(zhèn)內(nèi)23路、11路等公交 酒店：三正半山酒店、樟木頭新都會酒店、花園酒店、陽光假日酒店、商旅之家酒店、東莞新概念生活酒店、東莞八方快捷酒店,地塊基本指標,容規(guī)模龐大，積率較低，適合做大規(guī)模的別墅樓盤,土地編號：05-01、05-02 土地屬性：二類居住用地 占地面積：32.86萬平方米 容積率：1.2 綠化率：35% 建筑密度：3

7、5% 建筑限高：60米 總建筑面積：39.43萬平方米,追隨者？挑戰(zhàn)者？補缺者？領(lǐng)導者？,項目具有優(yōu)越的區(qū)位價值、具有城市罕見山景、水景等稀缺自然資源、具有龐大的規(guī)模優(yōu)勢，這樣的項目，不做市場領(lǐng)導者，還能做什么呢？,這樣的地段，本項目該如何進行市場占位？,追隨者,挑戰(zhàn)者,補缺者,市場占位,珠三角最耀眼的高端豪宅生態(tài)家園！,毋庸置疑， 保利寶山生態(tài)城項目必須是：,問題： 這樣一個高端項目，該如何進行市場定位？,市場定位,萬科棠樾產(chǎn)品類型及面積配比,別墅銷售面積67.32%+洋房銷售面積32.68%,案名推理,區(qū)域規(guī)劃,產(chǎn)品形態(tài),生活方式,山景資源+區(qū)域規(guī)劃+產(chǎn)品形態(tài)+生活方式與主要賣點進行結(jié)合，

8、衍生出前所未有的價值概念。,案名價值梳理,城市罕見稀缺山景資源,賣點一：寶山國際生態(tài)城,風水寶地,山景資源,寶山國際生態(tài)城：占地26.6平方公里，是繼松山湖后，東莞的又一城市名片，寶山以低碳經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高端地產(chǎn)、旅游度假為主品牌，是東莞罕見的風水寶地，山景資源非常稀缺。,賣點二：保利的地產(chǎn)品牌,保利地產(chǎn),和者筑善,保利地產(chǎn)品牌價值：保利地產(chǎn)歷經(jīng)18年的成長，已經(jīng)成為國內(nèi)品牌價值最高的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，據(jù)2010年國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所分析，保利地產(chǎn)的品牌價值136.89億元。,和文化、善天下：和者筑善 棋行天下，以“和諧”作為企業(yè)的核心價值，致力于實現(xiàn)“人與建筑、人與自然、人與人”的

9、和諧共生；回報社會，強化公司社會責任，追求善這一更高更長遠的品牌核心價值 。,他，馬不停蹄，為生意各處奔波,賣點三：生活方式,總有更多的生意,賣點三：生活方式,也總沒有自己的時間,賣點三：生活方式,她 總有許多家庭瑣事纏身,賣點三：生活方式,剝奪了女人天性喜好浪漫的權(quán)利,賣點三：生活方式,他（她）的家，推開窗戶或許會看到一片小小的公園綠地， 這位于市中心的豪宅，被一圈雜房眾星捧月地包圍著， 彷佛某個時代國人圍觀外賓的感覺，密不透風,賣點三：生活方式,他（她）的家，推開窗戶或許會看到一片私家庭院和泳池， 這種低于樹梢的居住形態(tài)，讓主人的視野一般不會超過籬笆墻， 還能讓主人在尊貴身份的掩護下， 無奈地忍受著戶型低矮導致的潮濕以及蚊蟲的侵襲,賣點三：生活方式,離開舊城的擁擠，到寶山來；離開庭院的封閉，到寶山來；離開別墅的束縛，到寶山來；離開近山而不親山的日子，到寶山來 ,到寶山來，體驗另一種生活方式！,賣點三：生活方式,體驗寶山的山路 寶山的負離子 寶山的和文化 寶山的佛音,賣點三：生