1、長沙某發(fā)展有限公司經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告 1.商鋪?zhàn)饨鹎闆r。2018年，為穩(wěn)定場內(nèi)商戶，對(duì)賣場各樓層租金下調(diào)10%，新入駐商戶給予了較大幅度的租金優(yōu)惠。與去年同期相比，賣場整體租金價(jià)格下滑15%。 2.商鋪出租情況。2018年，賣場二樓難得到緩解，經(jīng)營面積利用率得到有效提升。賣場整體出租率同比、環(huán)比均呈現(xiàn)止跌回升態(tài)勢。 3.消費(fèi)者投訴情況。2018年，我賣場共處理消費(fèi)者投訴37起，同比下降75.7%，下降的主要原因?yàn)椋阂皇欠制诟犊顦I(yè)務(wù)退出市場；二是IT業(yè)態(tài)經(jīng)營面積縮減，產(chǎn)品銷量大幅下降。 4.廣告位出租情況。賣場室外廣告位為21個(gè)，室內(nèi)為20個(gè)。四季度末，賣場戶外廣告位出租率為52.4%（包括資源置

2、換，很多品牌廠商已取消廣告資源費(fèi)），同比上升8.6%；賣場內(nèi)廣告位出租率為50%，大部份為贈(zèng)送商戶使用。 1.為了感謝廣大商家xx年對(duì)長沙*的信賴與支持，公司先后組織全體商戶開展了健康體檢和答謝晚宴活動(dòng)，活動(dòng)圓滿成功，獲得了商戶朋友們的一致好評(píng)。 2.根據(jù)*集團(tuán)審計(jì)工作要求，長沙*積極配合股份公司內(nèi)審、大華事務(wù)所和外方審計(jì)單位審計(jì)安排，按時(shí)、按要求完成了財(cái)務(wù)審計(jì)工作。 3.本著公平、公正的原則，通過各部門推薦、公司辦公會(huì)復(fù)核及對(duì)外公示等程序，完成了xx年度公司優(yōu)秀員工評(píng)選和表彰工作。通過優(yōu)秀員工評(píng)選活動(dòng)的開展，提高了廣大員工的工作積極性。 4.根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)性質(zhì)、實(shí)力強(qiáng)弱和所需鋪位面積的規(guī)模，

3、公司有針對(duì)性的對(duì)賣場一樓和二樓鋪位進(jìn)行了整合改造，并成功招商相機(jī)配件商戶、影樓用品商戶和電腦科技公司入駐。其中，二樓新招商的影樓用品業(yè)態(tài)和電腦科技公司面積近800平米，有效緩解了二樓的招商壓力。 5.2018年，賣場聯(lián)合場內(nèi)大數(shù)碼、手機(jī)等優(yōu)勢業(yè)態(tài)，充分利用節(jié)假日等銷售旺季開展了多次宣傳促銷活動(dòng)，一定程度上提升了產(chǎn)品的銷量。賣場還與長沙近20家高校合作，通過在校內(nèi)設(shè)立廣告牌的形式，進(jìn)一步提升了產(chǎn)品銷量和賣場知名度。 6.為了緩解商戶的日常經(jīng)營壓力，營造溫馨、和諧的家庭氛圍，同時(shí)也為促進(jìn)賣場管理方與商戶之間，商戶與商戶之間的互動(dòng)交流，4月15日，長沙*黨支部聯(lián)合市場部組織場全體商戶開展了洋湖濕地公

4、園親子游活動(dòng)，共有300多人參加了活動(dòng)。 7.5月21日，長沙*第三屆董事會(huì)第二次會(huì)議、第三屆監(jiān)事會(huì)第二會(huì)議成功召開，本次董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)在公司發(fā)展轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期召開，為下一步的發(fā)展指明了方向。 8.長沙*經(jīng)過近半年的商戶經(jīng)營摸底，發(fā)現(xiàn)賣場商戶經(jīng)營處于虧損狀態(tài)數(shù)量約為60%左右，主要原因在于賣場人流量下滑嚴(yán)重，網(wǎng)絡(luò)購物侵蝕市場及利潤及其他賣場競爭。另外五月份商圈主要競爭對(duì)手國儲(chǔ)電腦城、華海3C針對(duì)商戶進(jìn)行了降租，分業(yè)態(tài)降租幅度為15%-20%。為了穩(wěn)定商戶，確保賣場穩(wěn)定，長沙公司抓緊召開專題會(huì)積極應(yīng)對(duì)，在商戶有群體抱團(tuán)的跡象之前有效應(yīng)對(duì)，最終對(duì)賣場格樓層商戶租金價(jià)格下調(diào)10%，并制定出穩(wěn)定商戶發(fā)展

5、的一些管理措施，策劃方案，終于有效化解危機(jī)，確保公司2018年經(jīng)營指標(biāo)完成。 9.二月份因?yàn)閲曳制谡哒{(diào)整，導(dǎo)致賣場二樓分期商戶大面積立場，賣場二樓空置率一度達(dá)到60%，且經(jīng)過近4個(gè)月的招商一直沒有取得大的進(jìn)展。期間公司談過餐飲、足浴、健身房等異業(yè)及科佳數(shù)碼城二樓商戶，但都因?yàn)橘u場結(jié)構(gòu)、租金等原因沒有成功。但公司市場部同仁沒有放棄，通過堅(jiān)持招商，終于在7月份取得招商突破，引入新浪潮恒德、婚紗業(yè)態(tài)、影棚等業(yè)態(tài)商戶，大幅提高了賣場出租率，穩(wěn)定了商戶。通過二樓業(yè)態(tài)調(diào)整，賣場婚紗照材業(yè)態(tài)經(jīng)營面積進(jìn)一步加大，業(yè)態(tài)品類進(jìn)一步豐富，確保了賣場經(jīng)營穩(wěn)定，提高了賣場人氣。 10. 長沙*為了穩(wěn)定商戶，對(duì)10名

6、在賣場經(jīng)營一年以上、并在今年子女升入高中、大?；虮究频纳虘纛C發(fā)“愛心助學(xué)金“，其中初升高賣場獎(jiǎng)勵(lì)5000元，高中升大學(xué)獎(jiǎng)勵(lì)8000元。通過活動(dòng)的開展，營造賣場與商戶“一家人”的氛圍，進(jìn)而增強(qiáng)了商戶的歸屬感，確保賣場長期穩(wěn)定發(fā)展。 11.為加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，11月2日，長沙*黨支部組織、積極分子及部分員工參觀學(xué)習(xí)了蔡和森故居，開展以“加強(qiáng)廉政建設(shè)，求真務(wù)實(shí)發(fā)展”為主題的黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳活動(dòng)。 12.長沙*發(fā)展有限公司配電設(shè)備為1994年投入使用，現(xiàn)已使用24年。2018年上半年以來公司變壓器及高壓配電柜出現(xiàn)空載高溫、噪聲過大，異常故障等現(xiàn)象，給公司安全管理及賣場正常運(yùn)營帶

7、來非常大的隱患。根據(jù)施工方設(shè)計(jì)如果按照正常施工方案即在原設(shè)備位置逐次更換最短施工調(diào)試時(shí)間為4天左右，但是賣場營業(yè)期間施工肯定會(huì)造成大的商戶動(dòng)蕩，給賣場穩(wěn)定運(yùn)營造成負(fù)面影響。 為了降低不利影響，公司招投標(biāo)小組針對(duì)高壓設(shè)備更換召開了8次會(huì)議，四次更改方案，最后確定采用外部發(fā)電機(jī)確保賣場運(yùn)營，施工時(shí)間放在11月份不使用中央空調(diào)時(shí)進(jìn)行施工。高溫期間物業(yè)部員工冒著安全風(fēng)險(xiǎn)堅(jiān)守一線，發(fā)生事故立即處理，確保了公司暑期正常供電。招投標(biāo)小組針對(duì)每個(gè)投標(biāo)公司都做到了前期調(diào)研摸底，確保最具經(jīng)驗(yàn)實(shí)力的公司中標(biāo)。11月22日-23日，在公司全體同仁的共同努力下，兩天兩夜時(shí)間公司做好了配電設(shè)備施工，期間市場部同事做好了商

8、戶安撫，確保賣場無大的運(yùn)營事故，物業(yè)部同事做好了現(xiàn)場施工監(jiān)督，做好了施工安全及設(shè)備質(zhì)量把控，確保了施工項(xiàng)目順利完成，給賣場后續(xù)安全穩(wěn)定運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 13.公司組織賣場商戶舉辦了棋牌游戲“跑得快”比賽，吸引近百商戶參與。通過活動(dòng)的開展，緩解了商戶與賣場管理方之間的緊張情緒，提升了凝聚力和向心力，塑造了賣場的企業(yè)經(jīng)營文化，有利于賣場穩(wěn)定發(fā)展。 1.長沙各IT賣場缺乏創(chuàng)新，發(fā)展遇到瓶頸及極大壓力 2018年，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)呈下行趨勢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展異常艱難。同時(shí)，隨著消費(fèi)習(xí)慣的變化、品牌商直營店和網(wǎng)購的快速發(fā)展，傳統(tǒng)IT賣場的銷售份額被分流，面對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新發(fā)展趨勢，各賣場在硬件、服務(wù)上進(jìn)行了一定

9、創(chuàng)新，但在市場營銷和經(jīng)營模式上普遍采用保守戰(zhàn)略，致使賣場招商、轉(zhuǎn)型、提升人流量和銷售額非常困難。在現(xiàn)有的粗放經(jīng)營模式和經(jīng)營理念下，賣場人流量和銷售額持續(xù)下滑，各賣場對(duì)行業(yè)下滑使賣場運(yùn)營面臨極大壓力。 2.面對(duì)招商難問題，各電腦城對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行了下調(diào) 2018年，為了穩(wěn)定場內(nèi)商戶，長沙*下調(diào)租金10%，同時(shí)加大業(yè)態(tài)調(diào)整力度，打造“影樓用品專業(yè)市場”，與其它電腦城逐漸形成差異化競爭。 2018年，在行業(yè)快速下滑的大趨勢下，商圈內(nèi)各電腦城為降低運(yùn)營成本，為穩(wěn)定場內(nèi)老商戶，防止大面積退場，基本都采取的是租金“價(jià)格戰(zhàn)”策略，國儲(chǔ)電腦城的下調(diào)幅度較大。 四季度末，國儲(chǔ)電腦城出租率為98.8%，排名第一。*

10、數(shù)碼廣場經(jīng)出租率為94%，位居第二，華海和科佳出租率則相對(duì)靠后。 國儲(chǔ)電腦城在經(jīng)濟(jì)形勢非常嚴(yán)峻和行業(yè)快速下滑的大環(huán)境下能始終保持較高的出租率，主要原因：一是品牌影響力最強(qiáng)，物業(yè)面積最大，業(yè)態(tài)較為豐富，為湖南省最強(qiáng)勢電腦產(chǎn)品批發(fā)集散地，符合電腦城的最優(yōu)定位，給商戶帶來明確的心理預(yù)期；二是對(duì)租金價(jià)格有針對(duì)性的進(jìn)行了大幅下調(diào)，降租幅度達(dá)到15%-30%，并且商戶到期離場如果配合市場招商可以使用至賣場出租完成為止，留住了部分計(jì)劃退場的商戶，確保了賣場出租率；三是經(jīng)營時(shí)間較久，通過多年的經(jīng)營沉淀，培養(yǎng)出了一大批忠實(shí)的商戶和消費(fèi)群體。 華海和科佳電腦城為了積極應(yīng)對(duì)行業(yè)的快速下滑和提升出租率,進(jìn)行了大力招商

11、和業(yè)態(tài)創(chuàng)新，但效果都不是很理想。在沒有更好的辦法有效提升出租率的情況下，陸續(xù)對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，想通過此辦法來穩(wěn)定場內(nèi)商戶，防止出現(xiàn)大面積商戶流失的現(xiàn)象。 目前，各電腦城的經(jīng)營模式完全相同，業(yè)態(tài)也大同小異，需共同面對(duì)的問題是：如何提升賣場人流量和產(chǎn)品銷量、采取什么措施穩(wěn)定場老商戶、如何有效招商提升出租率。 1.截至本期末賣場經(jīng)營面積出租表： 單位：平方米 2.賣場出租率情況分析及減少空置面積措施 四季度末，一樓出租率為100%，同比增長2.2%，主要原因?yàn)閷?duì)一樓西南區(qū)域的鋪位進(jìn)行了整合改造，成功招商幾家大數(shù)碼業(yè)態(tài)商戶入駐；二樓出租率為90.4%，同比增長17.6%，主要原因?yàn)槌晒φ猩毯愕?、?/p>

12、莎等5家經(jīng)營面積較大的商戶入駐，大幅提升了二樓的出租率；三樓出租率為91.5%，同比下降5.5%，主要原因?yàn)橛皹怯闷窐I(yè)態(tài)經(jīng)營大戶唯魅秀和部份IT業(yè)態(tài)小商戶退場；四樓出租率為95.2%，同比下降0.7%，主要原因?yàn)樯虘敉藞觯晃鍢浅鲎饴蕿?3%，同比下降7%，主要原因?yàn)樯虘敉藞觥?四季度末，賣場整體出租率為94%，比上季度末增長1.2%，比去年同期增長1.3%。賣場整體出租率環(huán)比、同比呈止跌回升趨勢。 目前，二樓空置鋪位面積240.82平米；三樓空置鋪位面積273.82平米；四樓空置鋪位面積149.9平米；五樓空置鋪位面積110.28平米，整個(gè)賣場空置面積合計(jì)774.82平米，比上季度末減少97.

13、52平米，比去年同期減少203.44平米。 為了提升出租率，確保賣場穩(wěn)定發(fā)展。長沙*第一是提升賣場的服務(wù)水平和營銷水平，重點(diǎn)留的住老商戶，樹立“老商戶是黃金”的經(jīng)營策略，在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性的招商新商戶；第二是確保出租率第一的理念，為了確保出租率可以適當(dāng)損失坪效。在當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境下，有商戶才有未來，因此公司把出租率考核指標(biāo)放在了租金單價(jià)之上，以確保賣場長期發(fā)展。第三是提升賣場的實(shí)用率，在當(dāng)前租金單價(jià)大幅下滑的態(tài)勢下，為了確保賣場收入，長沙*針對(duì)鋪位進(jìn)行整合，提升賣場經(jīng)營面積的有效使用率，進(jìn)而穩(wěn)定租金收益；最后是要加大招商力度，采取“人人都是招商員”的策略，構(gòu)建全員招商的招商機(jī)制，并動(dòng)員場內(nèi)老商戶開

14、設(shè)分店。在招商區(qū)域和渠道方面，公司把招商區(qū)域擴(kuò)大至整個(gè)長沙市，多捕捉、收集相關(guān)，并實(shí)地進(jìn)行了解、調(diào)查。在業(yè)態(tài)方面，重點(diǎn)招商影樓用品商戶，對(duì)商戶的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營實(shí)力盡量放寬，合法經(jīng)營的都可以招商入駐。 1.消費(fèi)者趨于理性消費(fèi)，賣場產(chǎn)品銷量、人流量呈下滑趨勢。隨著消費(fèi)者收入增速放緩，消費(fèi)逐漸回歸理性，同時(shí)伴隨著市場的飽和、觀念的改變和網(wǎng)購等多種購物渠道的出現(xiàn)，各產(chǎn)品銷量繼續(xù)呈現(xiàn)出下滑趨勢。 2.出租率呈止跌回升趨勢，經(jīng)營收入呈下滑趨勢。2018年，賣場加大招商力度，二樓成功招商幾個(gè)經(jīng)營面積較大的商戶入駐，同時(shí)，對(duì)部份空置鋪位以低租金租給商戶做倉庫使用，有效提升了賣場出租率，但也減少了經(jīng)營收入。為了

15、增強(qiáng)商戶的穩(wěn)定性，賣場給商戶降租10%，新入駐商戶也給予了較大幅度的租金折扣，導(dǎo)致賣場整體經(jīng)營收入呈下滑趨勢。 3.打造數(shù)碼產(chǎn)品影樓用品雙業(yè)態(tài)，重點(diǎn)突出影樓用品專業(yè)市場定位。截至目前，長沙*影樓用品業(yè)態(tài)經(jīng)營面積已占據(jù)整個(gè)賣場的65%。下一步，公司將根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，繼續(xù)調(diào)整DIY、小數(shù)碼及辦公耗材業(yè)態(tài)，積極招商影樓用品業(yè)態(tài)商戶入駐，將賣場打造成了一個(gè)完整的影樓用品“一站式”采購和服務(wù)平臺(tái)。 1.6月9日，京東實(shí)體店長沙*數(shù)碼廣場店開業(yè)，本家實(shí)體店以銷售手機(jī)、家電、電腦及數(shù)碼為主，店里的所有商品均京東自營，與線上實(shí)時(shí)同價(jià)。京東實(shí)體店的入駐提高了長沙*的知名度和人流量。 2.長沙賣場運(yùn)營一年電費(fèi)支

16、出在290萬，占運(yùn)營總成本的22%。為節(jié)約用電、降低運(yùn)營成本，公司與華潤電力簽訂了第三方售電協(xié)議，協(xié)議電價(jià)每度電能省1分4，每個(gè)月節(jié)約費(fèi)用2萬元，協(xié)議電價(jià)隨著用電淡季會(huì)更便宜，對(duì)我公司成本控制起到積極作用。 3.2018年公司黨支部以“兩爭一創(chuàng)”活動(dòng)為契機(jī)，加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。支部聯(lián)合恒創(chuàng)攝影俱樂部打造了芙蓉區(qū)攝影采風(fēng)基地，共開展了3次攝影培訓(xùn)，攝影愛好者涵蓋區(qū)直 _黨員及街道黨員，取得較好反響。 4.對(duì)賣場三樓影樓用品業(yè)態(tài)繼續(xù)進(jìn)行了擴(kuò)充，同時(shí)，二樓積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，新招商3家影樓用品商戶和1家電腦科技公司入駐，4家新入駐商戶經(jīng)營面積近800平米，有效解決了二樓招商難問題，進(jìn)一步強(qiáng)化了影樓用品

17、業(yè)態(tài)的優(yōu)勢地位，致力于將賣場打造成影樓用品“一站式”采購和服務(wù)平臺(tái)。 （一）經(jīng)營中存在的問題 1.租金收取壓力較大。2018年，公司對(duì)賣場各樓層商戶租金價(jià)格下調(diào)10%，在一定程度上緩解了商戶的經(jīng)營壓力，得到大家的一致好評(píng)。但是，隨著人們消費(fèi)習(xí)慣的改變、消費(fèi)水平的降低及經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷量繼續(xù)呈下滑趨勢，尤其是賣場的主營業(yè)態(tài)-影樓用品業(yè)態(tài)，年輕人不在熱衷拍攝婚紗照和藝術(shù)照，導(dǎo)致整個(gè)影樓用品產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)艿絿?yán)重影響，銷量急劇下滑，出現(xiàn)了“旺季不旺，淡季更淡”現(xiàn)象，商戶租金繳納非常困難。 2.賣場主營業(yè)務(wù)下滑嚴(yán)重。一方面當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境下，長沙商圈內(nèi)幾個(gè)經(jīng)營對(duì)手為穩(wěn)定商戶基本采取租金價(jià)格戰(zhàn)策略，

18、導(dǎo)致穩(wěn)定商戶成本加大，商戶經(jīng)營情況較差外加行業(yè)租金水平下滑，導(dǎo)致公司針對(duì)現(xiàn)有商戶必須采取抱團(tuán)取暖，降低租金的策略，以穩(wěn)定商戶，導(dǎo)致公司租金收益下滑嚴(yán)重。另一方面賣場新招商商戶，面積較大，有效提升了賣場出租率，但給予了較大的租金折扣，導(dǎo)致賣場租金收益較原來存在大幅下滑。 3.賣場二至五樓依然有較多空置鋪位，招商轉(zhuǎn)型難度非常大。經(jīng)濟(jì)形勢依然比較嚴(yán)峻，實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營困難。同時(shí)，由于長沙火車站商圈為傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，無大的商業(yè)綜合體，人流量被各地新興的商業(yè)綜合體和火車南站分流，長沙火車站商圈逐漸被邊緣化，區(qū)域位置優(yōu)勢盡失，也直接導(dǎo)致招商轉(zhuǎn)型難度加大。 4.新的業(yè)態(tài)形式和行業(yè)的生命周期都在縮短，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和新業(yè)態(tài)引進(jìn)難度較大，給賣場運(yùn)營帶來很大挑戰(zhàn)。 （二）解決對(duì)策 1.創(chuàng)新招商思維、拓寬招商渠道，動(dòng)員老商戶換大鋪位或開設(shè)分店。采取