1、如何干好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理,菁物管工作室,目錄,一、應(yīng)聘一名項(xiàng)目經(jīng)理具備的基本素質(zhì)與能力 二、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需具備的七項(xiàng)能力 三、做好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理所必須具備的十大品質(zhì) 四、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須做的事 五、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的53個(gè)怎么辦,一、應(yīng)聘一名項(xiàng)目經(jīng)理具備的基本素質(zhì)與能力,1、知名開發(fā)商招聘物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的要求,三年以上物業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立運(yùn)作過一定規(guī)模的項(xiàng)目（約萬平方米以上建筑面積） 具備項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)和應(yīng)有技能。 精通物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)專業(yè)知識(shí)。 對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)有廣泛的了解和較深的理解。 具備最基礎(chǔ)、最必要的道德素質(zhì)。 具備一定的文化素質(zhì)和相當(dāng)?shù)膶I(yè)素質(zhì)。 具備個(gè)性化的素質(zhì)。,2、一名優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)

2、理具備的基礎(chǔ)知識(shí),物業(yè)、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)的含義、關(guān)聯(lián)及區(qū)別 物業(yè)類型：小區(qū)、寫字樓、工廠、商業(yè)等 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別 物業(yè)行業(yè)主管部門及社會(huì)重要性 物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí) 房產(chǎn)銷售及房屋建筑基本知識(shí),3、一名優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理具備的法律知識(shí),全國及地方物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理辦法 物業(yè)收費(fèi)管理辦法 商品房銷售管理辦法 住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法 物權(quán)法 民法通則 合同法 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 消防法 勞動(dòng)合同法 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋,4、XX花園物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理任命的紅頭文件,山東菁

3、英物業(yè)服務(wù)有限公司 文件 總字（2017）第001號(hào) 關(guān)于XX花園項(xiàng)目經(jīng)理任職的通知 公司所屬各部門、各管理處（服務(wù)中心）： 經(jīng)總公司研究決定，任命 同志為總經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)XX花園物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)、方針、計(jì)劃制定實(shí)施，對(duì)公司經(jīng)濟(jì)效益負(fù)責(zé)；其他事關(guān)公司全局的工作。 此任命自發(fā)布之日起生效。 董事長(zhǎng)簽名： 簽 章： 日 期：二O一四年十月一日 主題詞：公司人事任命 通知 報(bào) 送：總部 抄 送：公司各部門 、各管理處 山東菁英物業(yè)服務(wù)有限公司 2017年10月1日印發(fā),5、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的主要溝通對(duì)象,二、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需具備的七項(xiàng)能力,1、悟性能力,相信很多項(xiàng)目經(jīng)理都有同感，企業(yè)高層在給我們下達(dá)指令

4、時(shí)，往往會(huì)直接以結(jié)果的形式形成指令或目標(biāo)計(jì)劃。因此，項(xiàng)目經(jīng)理必須先弄清楚上司的意圖，以此為目標(biāo)來把握?qǐng)?zhí)行目標(biāo)計(jì)劃的方向。這一點(diǎn)很重要，千萬不能埋頭苦干，否則到頭來事倍功半，得不償失。 案例：某小區(qū)已正常入住，小區(qū)車位已具備使用條件，為彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足，項(xiàng)目經(jīng)理向上司提出在停車場(chǎng)手續(xù)申報(bào)中向業(yè)主按有關(guān)規(guī)定收取車位費(fèi)。這種做法主要是由于政府機(jī)關(guān)辦事效率不高導(dǎo)致各項(xiàng)審批困難所致。上司在給項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)指令時(shí)，考慮到種種原因，沒有一個(gè)明確的說法，但告誡項(xiàng)目經(jīng)理要充分考慮種種會(huì)發(fā)生的潛在問題。項(xiàng)目經(jīng)理從上司的指令中悟出了意圖，為此贏得了一個(gè)季度的停車場(chǎng)收益以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。此案例雖然有些偏頗，

5、但從中可以看出項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)悟能力確實(shí)不凡。,2、計(jì)劃能力,項(xiàng)目經(jīng)理接到上司的指令后，在執(zhí)行指令前應(yīng)制訂詳盡的計(jì)劃，把各項(xiàng)目標(biāo)按照輕、重、緩、急列出計(jì)劃表（計(jì)劃表應(yīng)明確完成時(shí)間、責(zé)任人、督導(dǎo)人及未完成原因等）。切記：制定計(jì)劃一定要雙方達(dá)成共識(shí)。一般服務(wù)中心在制訂計(jì)劃時(shí)，按照年度計(jì)劃逐漸分解到每月，形成月度計(jì)劃，再分解到每周甚至每日?？紤]到物業(yè)管理的特殊性，不可預(yù)料的追加計(jì)劃較多。因此，項(xiàng)目經(jīng)理在計(jì)劃的實(shí)施與督導(dǎo)中，要預(yù)先掌握關(guān)鍵性的目標(biāo)，用20/80原理來執(zhí)行與衡量計(jì)劃的科學(xué)性與合理性。 案例：某項(xiàng)目經(jīng)理制定的周計(jì)劃（列出其中兩項(xiàng)）：周五與業(yè)主委員會(huì)召開一次溝通會(huì)議，周日舉辦一次小業(yè)主戶外踏青活

6、動(dòng)。制定計(jì)劃后，直至周三才打電話與業(yè)主委員會(huì)主任預(yù)約。結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)主任說他們那天有其他重要工作安排，不能推延。周日的活動(dòng)由于未考慮到當(dāng)天是母親節(jié)而以失敗告終。,3、督導(dǎo)能力,計(jì)劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達(dá)不到良好的預(yù)期效果。項(xiàng)目經(jīng)理日常督導(dǎo)下屬是必要的。督導(dǎo)下屬，首先要考量下屬能力與工作分配的合理性，也要考慮言行的方式，要知道“給我上”與“跟我沖”的區(qū)別很大，語氣不好或目標(biāo)不明確直接影響到計(jì)劃的實(shí)施。項(xiàng)目經(jīng)理在督導(dǎo)下屬時(shí)，要利用個(gè)人人格魅力去激發(fā)下屬的潛意識(shí)，提升下屬的責(zé)任感與使命感。好的項(xiàng)目經(jīng)理懂得如何充分調(diào)動(dòng)下屬的主觀能動(dòng)性。 案例：某項(xiàng)目經(jīng)理在與下屬達(dá)成共識(shí)的前提下制定了一

7、份月度計(jì)劃，并且在計(jì)劃實(shí)施表中增加了“中途考核時(shí)間”一欄。在事前、事中進(jìn)行全方位督導(dǎo)，遇到阻力，下屬積極與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。事后項(xiàng)目經(jīng)理與下屬共同分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。結(jié)果，該服務(wù)中心在公司月度績(jī)效評(píng)估中一路領(lǐng)先。,4、協(xié)調(diào)能力,物業(yè)管理一線工作，項(xiàng)目經(jīng)理往往將大部分時(shí)間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)不僅包括內(nèi)部上下級(jí)之間、部門與部門之間的縱向和橫向協(xié)調(diào)，還包括與外部業(yè)主、合作方、相關(guān)方的協(xié)調(diào)，業(yè)主回訪、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)的溝通，派出所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協(xié)調(diào)不好都會(huì)影響到計(jì)劃的實(shí)施，協(xié)調(diào)各方關(guān)系就是實(shí)現(xiàn)共贏。 案例：某項(xiàng)目經(jīng)理剛來北京，對(duì)北京的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境不了解。對(duì)內(nèi)，他能很快與下屬形成一種良好

8、的合作氛圍，在服務(wù)中心內(nèi)部形成良好工作局面。然而在對(duì)外聯(lián)系上，他由于性格等原因所致，與市政、派出所及業(yè)委會(huì)關(guān)系處理得不融洽。結(jié)果，工作中處處受阻，上司不得不忍痛割愛，將之調(diào)離。,5、授權(quán)能力,人的能力都是有限的，管理在于借力，項(xiàng)目經(jīng)理事必躬親，要充分授權(quán)。下屬是自己的一面鏡子，也是延伸自己智力和能力的載體，賦予下屬責(zé)、權(quán)、利，才能更大限度地培養(yǎng)其責(zé)任感和成就感。一個(gè)團(tuán)隊(duì)的智慧肯定勝于一個(gè)人的智慧，用團(tuán)隊(duì)的凝聚力去激發(fā)下屬的潛能。切記：成就下屬，就是成就自己。,6、創(chuàng)新能力,創(chuàng)新是衡量一個(gè)人、一個(gè)企業(yè)是否具備競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)志。項(xiàng)目經(jīng)理作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。對(duì)業(yè)主潛在的需求會(huì)有先知先覺的超前認(rèn)識(shí)。

9、通過對(duì)業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實(shí)材料，同時(shí)，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機(jī)。,7、領(lǐng)導(dǎo)力（引導(dǎo)力）,提高領(lǐng)導(dǎo)力有兩條途徑： 一是學(xué)會(huì)用老板的眼光看企業(yè)。老板最終注重的是利潤的增長(zhǎng)，而項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)該一切以這個(gè)為立足點(diǎn)。通過各種途徑增加本服務(wù)中心的利潤，當(dāng)然包括品質(zhì)的提升，這也是為利潤增長(zhǎng)作鋪墊的；二是從被領(lǐng)導(dǎo)中學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)人其實(shí)很簡(jiǎn)單，就兩件事：一是用人，內(nèi)圈用德，外圈用人，用人所長(zhǎng)，容人所短；二是激勵(lì)，通過正面激勵(lì)引導(dǎo)下屬向前跑，通過負(fù)面激勵(lì)推動(dòng)下屬向前走，要知道，任何領(lǐng)導(dǎo)都是從做下屬開始的。在物業(yè)管理實(shí)踐中，引導(dǎo)的作用不可忽視！ 案例：2001年4月，深圳某小區(qū)

10、剛剛?cè)牖?，一樓業(yè)主有開發(fā)商贈(zèng)送的小花園。當(dāng)時(shí)很多業(yè)主都想做一個(gè)遮陽篷，并且想把花園里原先的綠草鏟除種上各種鮮花。由于深圳市民整體素質(zhì)較高，他們并沒有直接采取行動(dòng)，二是聯(lián)合眾多有這項(xiàng)需求的業(yè)主與服務(wù)中心交涉，項(xiàng)目經(jīng)理采取的措施是：一方面向大家講解有關(guān)法規(guī)上針對(duì)業(yè)主私自搭建影響建筑外觀的知識(shí)；另一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益向業(yè)主灌輸私自搭建后，將小區(qū)整體環(huán)境破壞后可能造成的不良后果，甚至還組織了一次業(yè)主代表去以前也封閉了一樓花園的小區(qū)參觀。通過不斷溝通與引導(dǎo)，業(yè)主們終于明白了其中的利害關(guān)系。并且形成了一個(gè)不成文的契約：以后有類似需求的業(yè)主，業(yè)主之間相互轉(zhuǎn)告并加以勸阻。直到第二年，整個(gè)小區(qū)沒有一戶業(yè)主私自搭建，

11、花園里則由物管公司統(tǒng)一種植了各種鮮花。目前，整個(gè)小區(qū)四季都飄逸著花香。,小 結(jié),小區(qū)經(jīng)理是基層管理者、領(lǐng)導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者，而并非現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作者，但你是指導(dǎo)者和執(zhí)行推動(dòng)者。做小區(qū)經(jīng)理都應(yīng)該有個(gè)小本子，可以隨時(shí)記錄，事后整理，必須對(duì)你所管轄的小區(qū)做到心中有數(shù)，比如物管費(fèi)的收取情況、設(shè)施設(shè)備的維保情況、比較重點(diǎn)的報(bào)事報(bào)修的維修情況等，做到全盤皆知。 服務(wù)是物業(yè)管理的本職，管理就是周而復(fù)始、不厭其煩、不斷改進(jìn)和堅(jiān)持、創(chuàng)新的過程。 管理無小事，但有主次、重點(diǎn)之分，往往細(xì)節(jié)決定成敗。項(xiàng)目經(jīng)理就是合理安排、監(jiān)督執(zhí)行、檢查整改、看最后的結(jié)果。,三、做好物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理所必須具備的十大品質(zhì),1、牢記“質(zhì)量第一，業(yè)戶至上

12、”是不變的真理,此為一切管理工作的出發(fā)點(diǎn)，是項(xiàng)目服務(wù)的核心。這是關(guān)系到公司的口碑、聲譽(yù)、品牌的關(guān)鍵點(diǎn)。公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任考核，服務(wù)質(zhì)量占相當(dāng)大的比例。我們有位項(xiàng)目經(jīng)理，自以為很“搞得定”，搞得定業(yè)委會(huì)委員們（管理費(fèi)收得到），搞得定手下員工們（對(duì)他言聽計(jì)從），搞得定公司某位領(lǐng)導(dǎo)，但當(dāng)公司質(zhì)檢部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其基礎(chǔ)管理工作中存在許多問題，直接影響到提供服務(wù)的水準(zhǔn)，埋下隱患，公司最終勸這位“搞得定”的項(xiàng)目經(jīng)理另謀高就去了。,2、業(yè)績(jī)?yōu)橄?，成本控制，要有一定的?jīng)濟(jì)頭腦和財(cái)務(wù)管理能力,贏利是企業(yè)生存的基礎(chǔ)，如人要吃飯這般簡(jiǎn)單，所以若項(xiàng)目經(jīng)理未把業(yè)績(jī)做出來，很難得到公司的續(xù)聘。因

13、此，作為項(xiàng)目經(jīng)理，要做以下幾點(diǎn)： 1、掌握和控制物業(yè)管理費(fèi)收繳工作。層層落實(shí)收繳指標(biāo)，讓每個(gè)員工都要有經(jīng)濟(jì)意識(shí)。 2、做好成本費(fèi)用控制。一個(gè)項(xiàng)目一般在一個(gè)會(huì)計(jì)年度前會(huì)有一個(gè)較具體的費(fèi)用預(yù)算（包括人員費(fèi)用與各類消耗費(fèi)用），項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格把各種費(fèi)用控制在預(yù)算范圍內(nèi)。有位項(xiàng)目經(jīng)理，僅記住了一切以業(yè)主為尊，把預(yù)算拋在了腦后，滿足業(yè)主提出的任何要求，如經(jīng)常讓員工加班加點(diǎn)而產(chǎn)生了大量的加班費(fèi)用，超出預(yù)算，最終使項(xiàng)目整體入不敷出，業(yè)主們是滿意了，公司可笑不出來，該項(xiàng)目虧本了，該項(xiàng)目經(jīng)理也就被打道回府了。 3、做好財(cái)務(wù)分析，根據(jù)每月費(fèi)用報(bào)表，分析費(fèi)用走勢(shì)。有位辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理，在每月的耗材報(bào)表的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)廁所用

14、卷紙耗量明顯上升，并與去年同期相比，增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，照此下去耗材費(fèi)用到年終將超出預(yù)算范圍，故他詳細(xì)了解增長(zhǎng)原因（業(yè)主人員增加，且洗完手也用卷紙擦干），及時(shí)向公司反映問題，并向業(yè)主方協(xié)調(diào)費(fèi)用事宜，擺出客觀事實(shí)和數(shù)據(jù)，取得公司和業(yè)主的理解，補(bǔ)充了資金缺口。,3、擺正角色位置，以上級(jí)公司為尊，懂得服從，從全局出發(fā)，維護(hù)公司聲譽(yù)和品牌,1、謙虛是種美德，只有半瓶水才會(huì)晃蕩，要懷有一種空杯心態(tài)，有容乃大，學(xué)無止境； 2、你是公司任務(wù)的執(zhí)行者，處處要以公司為榮，你要做的是按照公司戰(zhàn)略規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行公司的戰(zhàn)略決策。 3、少些“自我保護(hù)主義”，多些“大公無私”的精神。善于與公司其他項(xiàng)目經(jīng)理交流互通，取長(zhǎng)補(bǔ)短，分

15、享管理經(jīng)驗(yàn)，并能在需要的時(shí)候提供支持與幫助。如我們有位項(xiàng)目經(jīng)理是保安管理師，他就經(jīng)常親自出馬給其他項(xiàng)目的保安員提供操作和隊(duì)列培訓(xùn)。而我們有些項(xiàng)目的保潔員工也會(huì)參與其他項(xiàng)目的突擊保潔開荒任務(wù)。項(xiàng)目不是孤立存在的，是在公司母親大家庭下的兄弟姐妹的親情關(guān)系，應(yīng)提倡“家族榮譽(yù)”至上。 3、帶領(lǐng)管理處員工及業(yè)主們?nèi)谌牍疚幕?，宣傳公司的形象和管理服?wù)理念。有的項(xiàng)目離公司本部很遠(yuǎn)，對(duì)公司了解也很少，這時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)經(jīng)常傳達(dá)公司的精神、宣傳公司的信息，分發(fā)公司刊物并要求員工們能積極參與投稿，跟上公司的步伐，感受到“大家庭”的溫暖。 4、做好委托方與公司的紐帶。因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)理是直接面對(duì)業(yè)主群體的，有第一手業(yè)主資

16、料，因此，要及時(shí)向公司通報(bào)業(yè)主的各類有關(guān)信息，為公司簽訂下一年度合同提供充分的依據(jù)。,4、善于溝通，掌握溝通技巧,項(xiàng)目經(jīng)理要與被服務(wù)方溝通，與公司溝通，坦誠布公，取得委托方與公司的信任，并在相互信任的基礎(chǔ)上來推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展和自身的職業(yè)發(fā)展。溝通能力從來沒有像現(xiàn)在這樣成為現(xiàn)代人成功的必要條件。一個(gè)人成功的因素，七分靠溝通，三分靠天才和能力。 溝通的目的就像博弈論中著名的“囚徒的困境”推論告訴我們，在多數(shù)情況下，雙方合作比雙方背叛好，做得好的關(guān)鍵不在于征服對(duì)方，而在于引導(dǎo)合作。溝通不是一般意義上的單向性的信息傳遞，而是通過雙向的信息互動(dòng)，進(jìn)行情感交流，是傳受雙方認(rèn)識(shí)趨于一致，行動(dòng)趨于協(xié)調(diào)，相互理解

17、，信息對(duì)稱。 所以要盡力充分掌握并理解各類相關(guān)信息，包括業(yè)主信息（喜惡、習(xí)慣、正式組織及非正式組織中的領(lǐng)導(dǎo)人物，各類關(guān)系等等）、公司信息（公司戰(zhàn)略、公司計(jì)劃、公司發(fā)展重點(diǎn)及其他項(xiàng)目管理處信息等等）、員工的信息（員工工作中喜怒哀樂的緣由），并同時(shí)通過各種渠道向業(yè)主、公司及相關(guān)單位傳遞項(xiàng)目管理處的信息，向員工傳遞你的管理理念和管理方式，使信息對(duì)稱，消除溝通盲點(diǎn)，避免誤會(huì)的產(chǎn)生。,5、善于領(lǐng)導(dǎo)，深入一線，樹立榜樣,在項(xiàng)目中，經(jīng)理不是站在廣大員工的后面去推動(dòng)、去督促，而是作為帶頭人來引導(dǎo)他們前進(jìn)，鼓舞人們?nèi)^力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。波拿巴拿破侖曾說過：“只有糟糕的將軍，沒有糟糕的士兵?！钡拇_是這樣，什么樣的項(xiàng)目經(jīng)

18、理帶出什么樣的員工。 有句俗語道：“干部、干部，先干一步。”這些都說明，領(lǐng)導(dǎo)者只有站在群眾的前面，用自己的行動(dòng)帶領(lǐng)人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)而努力，才能真正起到指揮的作用。一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理一般要領(lǐng)導(dǎo)幾十名至幾百人的員工隊(duì)伍，是整個(gè)項(xiàng)目的工作和精神領(lǐng)袖，其一言一行是項(xiàng)目的標(biāo)志及榜樣。 有位項(xiàng)目經(jīng)理，該項(xiàng)目人員配置較緊，且管理費(fèi)收取較少，該項(xiàng)目經(jīng)理沖鋒在第一線，清潔工來不及干，自己卷起袖子掃廁所，工程人員去維修了，業(yè)主要求掛橫幅，他搭著梯子攀上去掛，甚至有時(shí)幫業(yè)主搬物送水，從不抱怨和邀功，手下員工沒一個(gè)不佩服他，沒一個(gè)會(huì)偷懶的，他們說，有了這么個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，還有什么偷懶的理由。,6、懂得授權(quán)，懂得知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的分

19、享，懂得培養(yǎng)接班人,有的項(xiàng)目經(jīng)理人擔(dān)心教了徒弟餓死師傅，大權(quán)牢牢在握，凡事親力親為，累死自己，而員工的工作積極性則會(huì)被打擊，不擔(dān)責(zé)任，缺乏主動(dòng)性，結(jié)果可想而知。且從另一角度來講，對(duì)上級(jí)公司也不利，若其另謀高就，則青黃不接，亂了陣腳。再者，項(xiàng)目經(jīng)理如此做法也堵住了自己的上升空間，沒人接班，有更好的項(xiàng)目公司也不會(huì)想到你。所以，會(huì)授權(quán)的人才會(huì)掌權(quán)，授權(quán)是大勢(shì)所趨，是明智之舉。,7、懂得利用上級(jí)公司的資源，尋求公司的支持,你是在第一線最了解項(xiàng)目情況，在不偏離公司戰(zhàn)略主流的前提下，及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目各方面的信息包括取得的成績(jī)和面臨的困難，從而取得公司理解和重視。 要懂得借業(yè)主及員工之口。讓業(yè)主或者手下員工能在

20、適合的機(jī)會(huì)在公司領(lǐng)導(dǎo)面前真誠地美言幾句，其功效大矣。公司也會(huì)定期或不定期地下基層了解一線管理服務(wù)情況，這時(shí)憑你自己自夸只會(huì)適得其反，而第三者的肯定將有很大的附加分?jǐn)?shù)。,8、誠信為本,這是做一名項(xiàng)目經(jīng)理最關(guān)鍵的素質(zhì)，對(duì)業(yè)主誠信、對(duì)員工誠信，對(duì)公司誠信。匯報(bào)項(xiàng)目情況千萬不能陽奉陰違、報(bào)喜不報(bào)憂，隱瞞不報(bào)或假報(bào)。喪失誠信的人，其他能力再強(qiáng)也終將被淘汰。,9、要有危機(jī)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),我們不能小覷物業(yè)管理服務(wù)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閺哪撤N程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸多因素的影響，管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)無處不在，無時(shí)不要面臨的。服務(wù)工作做好是應(yīng)該的，讓業(yè)主平安度過每一天是物業(yè)管理企業(yè)最樸素的愿望，而

21、此樸實(shí)的心愿往往會(huì)被一些突發(fā)事件或一時(shí)的疏忽所打破，抹去事前的平安功勞，甚至落個(gè)前功盡棄的下場(chǎng)。 有個(gè)學(xué)校項(xiàng)目，平時(shí)管理服務(wù)一向細(xì)致入微，沒有發(fā)生過一起老師或?qū)W生投訴事件，但在某天，因一保安員在夜班時(shí)偷懶未作巡檢而未查覺實(shí)驗(yàn)室中水管漏水，水漫出教室，使隔壁的辦公室地板翹起，學(xué)校受了財(cái)產(chǎn)損失，雖該保安員已被開除，但項(xiàng)目經(jīng)理被校方指責(zé)，批評(píng)其對(duì)員工管理不善，公司信譽(yù)也受損，甚至影響到物管合同的續(xù)簽。當(dāng)然還有正面例子，突發(fā)事件處理能力是體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)，有個(gè)辦公樓項(xiàng)目，由于業(yè)主方外請(qǐng)的施工隊(duì)野蠻施工，致使水管破裂，我們?nèi)w在場(chǎng)員工奮力合作，按以前培訓(xùn)過的應(yīng)急預(yù)案協(xié)力配合，有條不紊，關(guān)

22、閥門、拿沙袋、吸水、擦地等，使業(yè)主方損失降到最小。,10、要有法律意識(shí),相關(guān)的法律知識(shí)是項(xiàng)目經(jīng)理所必需掌握和靈活運(yùn)用的。最基本的當(dāng)然是物業(yè)管理?xiàng)l例、民法通則、合同法等，可用法律的武器來解決沖突或調(diào)解相鄰之間的矛盾，因?yàn)橛梅烧Z言，有威信，令人信服；也可在法律允許的范圍內(nèi)爭(zhēng)取自己正當(dāng)?shù)臋?quán)益，據(jù)理力爭(zhēng)，如：對(duì)分等級(jí)收費(fèi)方式的規(guī)定、對(duì)有償服務(wù)的規(guī)定、酬金制與包干制的相應(yīng)規(guī)定等。知曉法律與人與己皆有利。 對(duì)外：例如在協(xié)調(diào)解決相鄰矛盾時(shí)，可用相應(yīng)法律條款來勸違章者改正，將更有說服力。 對(duì)內(nèi)：例如再三強(qiáng)調(diào)要對(duì)保安巡邏、人員進(jìn)出等事項(xiàng)加以詳細(xì)記錄，這是科學(xué)管理的基礎(chǔ)工作，也是萬一案件發(fā)生可為警方提供的有力線

23、索，同時(shí)更是證明物業(yè)公司沒有不作為的有力證據(jù)，物業(yè)公司可以少承擔(dān)或不承擔(dān)相應(yīng)損失的法律責(zé)任。,四、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須做的事,1、每天必須做的日檢工作,（1）每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡視一次（安全、衛(wèi)生、設(shè)備、違章等），了解各崗員工的現(xiàn)場(chǎng)管理及操作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，包括辦公場(chǎng)所、員工宿舍、生活方面等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。 （2）每天早上抽檢各部門負(fù)責(zé)人對(duì)上一天的工作完成情況及需要經(jīng)理或其他部門協(xié)調(diào)的工作，經(jīng)理做好重點(diǎn)工作的安排及指導(dǎo)。 （3）每天抽查日常報(bào)修維修工作，按維修時(shí)限完成報(bào)修，確保維修及時(shí)，對(duì)重大維修事件親自督導(dǎo)及跟進(jìn)。 （4）對(duì)管理處費(fèi)用進(jìn)行審核、報(bào)銷審批。 （5）項(xiàng)目?jī)?nèi)外部關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào)，包括

24、工程維修或質(zhì)量投訴、服務(wù)投訴、重大安全突發(fā)事件的處理。 （6）回顧管理處管理中的不足之處，并想出準(zhǔn)備改善的方法與步驟。 （7）總結(jié)自已一天工作失誤的地方加以改進(jìn)。,2、每周必須做的8件事,（1）每周定時(shí)召開周例會(huì)，各部門主管或者班長(zhǎng)匯報(bào)本周的工作總結(jié)及下周工作計(jì)劃。 （2）召開一次物業(yè)費(fèi)收取情況專題會(huì)議。 （3）各類周報(bào)表的審核上報(bào)總公司。 （4）對(duì)新招聘人員的工作情況進(jìn)行考核、考察。 （5）對(duì)新入職員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況進(jìn)行抽檢。 （6）整理自已的文件。 （7）一次與一名員工談話，了解員工思想動(dòng)態(tài)和工作情況。 （8）進(jìn)行一次自我總結(jié)。,3、每月必須做的7件事,（1）參加公司的月度經(jīng)營工作總結(jié)會(huì)，提

25、交月度經(jīng)營及工作總結(jié)、下月度工作計(jì)劃。 （2）召開一次全體員工大會(huì)，傳達(dá)公司月度工作會(huì)議精神。 （3）實(shí)施業(yè)主接待日，向業(yè)主公示每月某天經(jīng)理親自公開接待業(yè)主，了解業(yè)主的意見和建議。 （4）與公司各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通一次。 （5）對(duì)月度員工的考勤、優(yōu)秀員工評(píng)選及員工獎(jiǎng)罰進(jìn)行審核及監(jiān)督，對(duì)員工的轉(zhuǎn)正、勞動(dòng)合同的簽訂進(jìn)行清理和審核，對(duì)員工檔案、培訓(xùn)臺(tái)賬進(jìn)行抽檢。 （6）對(duì)管理人員月度績(jī)效實(shí)施考核。 （7）根據(jù)員工月度考核情況及平時(shí)的工作表現(xiàn)，開展針對(duì)性的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)。,4、每季度必須做的5件事,（1）組織全體員工外出活動(dòng)一次，增強(qiáng)凝聚力（有條件的）。 （2）收集員工的意見和建議，改進(jìn)工作方式方法。 （

26、3）對(duì)公司資產(chǎn)盤點(diǎn)表簽字確認(rèn)。 （4）思考和研究目前管理上存在的問題并做如何突破的創(chuàng)新計(jì)劃，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理提出建設(shè)性的意見。 （5）與公司領(lǐng)導(dǎo)溝通一次。,5、每半年必須做的5件事,（1）半年工作總結(jié)及計(jì)劃，參加公司半年度工作會(huì)議。 （2）組織召開項(xiàng)目全體員工大會(huì)。 （3）抽查業(yè)主滿意度。 （4）組織管理人員外出學(xué)習(xí)和參觀考察。 （5）對(duì)公司制度以及標(biāo)準(zhǔn)化操作流程進(jìn)行有效性修改。,6、每年必須做的6件事,（1）1月底前上報(bào)年終經(jīng)營和工作總結(jié)及計(jì)劃（包括物業(yè)費(fèi)收繳計(jì)劃、文體活動(dòng)計(jì)劃、業(yè)主滿意度調(diào)查回訪計(jì)劃、人事培訓(xùn)計(jì)劃、公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃、公共維修資金使用計(jì)劃等）。 （2）參加公司年度工作會(huì)議。

27、（3）組織一次以上大型的小區(qū)活動(dòng)。 （4）組織年底安全大檢查。 （5）年度人員定崗定編的制定和審核。 （6）年度收支預(yù)算的編制。,五、物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的53個(gè)怎么辦,1當(dāng)與開發(fā)商合同條款、項(xiàng)目部前期接管時(shí)的操作手段、發(fā)現(xiàn)的房屋設(shè)計(jì)缺陷等問題無法取得一致意見時(shí)，怎么辦？,答：盡力溝通，可適當(dāng)放棄部分次要要求，保證重要意見和建議達(dá)成一致。如確實(shí)無法取得最基本的共識(shí)，可采用兩個(gè)途徑解決： 1）依照開發(fā)商要求執(zhí)行，但以不良事實(shí)性后果給開發(fā)商施壓，使開發(fā)商自動(dòng)妥協(xié)。 2）取得公司高層幫助，在高層以上爭(zhēng)取協(xié)調(diào)。,2當(dāng)項(xiàng)目部員工在工作中遇到較大困難與抗性時(shí)，怎么辦？,答：首先分析抗性與困難，通過自己的專業(yè)能力和

28、集思廣益，設(shè)計(jì)幾套解決問題的方法，并由自己在實(shí)際操作中實(shí)際演示，取得良好效果以增強(qiáng)其他管理人員的信心。,3當(dāng)管理人員取得良好工作成績(jī)，暴露出自滿驕傲情緒時(shí)，怎么辦？,答：1）正向引導(dǎo)，通過單獨(dú)的溝通，對(duì)該人員的能力結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，讓其明白仍有很多欠缺，需進(jìn)一步提高。 2）反向引導(dǎo)，加重工作量和擴(kuò)大工作范圍，布置部分人員力所不及的事。一定程度上讓其產(chǎn)生挫折感，再通過單獨(dú)的溝通使其清醒。,4當(dāng)管理人員之間因工作責(zé)任擔(dān)負(fù)問題而發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦？,答：首先制止沖突，然后按即定的崗位職責(zé)來處理相應(yīng)發(fā)生的工作問題，如崗位職責(zé)存在一定的漏洞，必須馬上及時(shí)調(diào)整，調(diào)整過程和處理過程應(yīng)該是透明的，應(yīng)該讓整個(gè)項(xiàng)目部

29、明白規(guī)則。,5當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系較好的管理人員犯錯(cuò)誤時(shí)，怎么辦？,答：關(guān)系較好是私交，犯錯(cuò)誤是在工作中，兩者絕對(duì)不可合并考慮，為了維護(hù)公平、公正的原則，必須照章辦事，該怎樣處理就怎樣處理。,6當(dāng)一個(gè)平時(shí)與你關(guān)系一般的管理人員取得很大成績(jī)時(shí)，怎么辦？,答：同上一次問題，私交與工作不可混淆，應(yīng)對(duì)該人員公開表揚(yáng)和進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)。,7當(dāng)一個(gè)管理人員連續(xù)一段時(shí)間工作能力未進(jìn)步，工作情況較差時(shí)，怎么辦？,答：首先分析能力未有進(jìn)步的原因： 1）本人不努力，對(duì)自身工作的鉆研精神極度欠缺，列為調(diào)整對(duì)象，經(jīng)過限定時(shí)間觀察后調(diào)整。 2）領(lǐng)悟力不夠，不能舉一反三，加大輔導(dǎo)力度，限定時(shí)間內(nèi)作細(xì)致觀察，若仍無進(jìn)步仍需調(diào)整。

30、 3）仔細(xì)判斷后認(rèn)為該人員有實(shí)力、有潛力未發(fā)揮，處于瓶頸期時(shí)，應(yīng)繼續(xù)予以信賴、鼓勵(lì)和支持，放寬一定的時(shí)限，期待一定的改觀。,8當(dāng)一個(gè)管理人員因個(gè)人客觀因素情緒低落，精神不振時(shí)，怎么辦？,答：1）單獨(dú)溝通，作思想工作，要求將主要精力引導(dǎo)到工作中去。 2）必要的休假，使其精神放松。,9當(dāng)管理人員自恃經(jīng)驗(yàn)豐富，成績(jī)突出，不尊重你的決定時(shí)，怎么辦？,答：必須制止這種情況，必須要樹立自己的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)威，明確在會(huì)議上要求該人員嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)大力扶植其他有潛力的人員，形成競(jìng)爭(zhēng)，讓其感受到壓力。,10當(dāng)公司即定的對(duì)員工工作的種種獎(jiǎng)勵(lì)條件，遲遲不能兌現(xiàn)時(shí)，怎么辦？,答：1）穩(wěn)定管理人員情緒，使管理處工作保持正常。

31、2）向上力爭(zhēng)，要求在限定時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。,11當(dāng)管理人員過份依賴于你來親自處理各個(gè)問題時(shí)，怎么辦？,答：需要一定的勇氣，寧可讓某個(gè)問題處理的不是那么完美和及時(shí)，也要讓管理人員充分認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的危害性，使管理人員主觀能動(dòng)地學(xué)習(xí)并嘗試處理各種問題的手段。,12當(dāng)你休息或不在時(shí)，發(fā)生種種特殊情況，怎么辦？,答：1）預(yù)防：休息前一天準(zhǔn)備工作有條理地作好安排，減少發(fā)生意外的可能。 2）放權(quán)：指定某人當(dāng)天在授權(quán)范圍內(nèi)處理項(xiàng)目部各項(xiàng)情況。 3）檢查：電話檢查，詢問當(dāng)日情況，并進(jìn)行一定的指導(dǎo)。,13當(dāng)你召開工作討論會(huì)時(shí)，要求大家發(fā)表意見，而人人保持沉默時(shí)，怎么辦？,答：會(huì)議氣氛一定要輕松，形成討論的要求之一是主

32、持人要暫時(shí)淡出主導(dǎo)地位，由其他人員自由發(fā)揮，或在會(huì)前要求個(gè)別人員先作適當(dāng)準(zhǔn)備，以避免冷場(chǎng)。,14當(dāng)公司制定的或許存在一定不合理現(xiàn)象的制度，確定要實(shí)施時(shí)，怎么辦？,答：先實(shí)施，并且保持一定的彈性，在實(shí)施過程中整理意見和事實(shí)，迅速向上反應(yīng)，闡述自己的觀點(diǎn)，希望制度得以調(diào)整，努力避免在執(zhí)行過程中，因制度的不合理性急劇地?fù)p害到下屬人員的利益。,15當(dāng)你急需公司各領(lǐng)導(dǎo)或其他部門配合完成某事時(shí)，對(duì)應(yīng)方反應(yīng)過慢，怎么辦？,答：橫向合作建立在垂直管理的基礎(chǔ)上，按正常途徑逐級(jí)要求配合與幫助，但明確要求截止時(shí)間，在這一段時(shí)間中，對(duì)此事要進(jìn)行跟蹤催辦。,16當(dāng)你與公司管理部在新接管理項(xiàng)目定位，及采取的管理和服務(wù)方案

33、等問題上無法統(tǒng)一時(shí)，怎么辦？,答：這些方案問題上一下子很難分出優(yōu)劣，好壞，但項(xiàng)目部的情況畢竟是第一手資料，應(yīng)堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)，但注意表達(dá)方式應(yīng)局限于方案可行性的討論范圍之內(nèi)，仍無法一致，則將雙方的兩種方案上報(bào)，由上級(jí)決定取舍。,17當(dāng)公司的新接管理方案即定，但現(xiàn)實(shí)可行性較小時(shí)，怎么辦？,答：公司的管理方案既定，作為下級(jí)只有嚴(yán)格地執(zhí)行，并且要?jiǎng)幼隳X筋，設(shè)法使其可行，在做的時(shí)候尚需將客觀事實(shí)向上反應(yīng)，適度對(duì)管理方案進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)下仍需保密，避免管理人員認(rèn)為管理方案是兒戲，可隨時(shí)變化。,18當(dāng)管理處成員大部分無法適應(yīng)你的管理風(fēng)格時(shí)，怎么辦？,答：1）反省自己的管理風(fēng)格，優(yōu)劣勢(shì)在哪里，劣勢(shì)能不能改變。

34、2）會(huì)議上坦率地談這個(gè)問題，希望大家能夠形成共識(shí)，以誠懇的態(tài)度表明自己的觀點(diǎn)，即搞好項(xiàng)目部工作是重心中的重點(diǎn)，希望大家能夠互相很好地合作，自己也將努力改變自己的缺點(diǎn)。,19當(dāng)前期接管時(shí)期內(nèi)，項(xiàng)目部成員抱怨過于辛苦時(shí)，怎么辦？,答：鼓勵(lì)信心，現(xiàn)身說法，指出前期接管是項(xiàng)目部走向成功管理的必經(jīng)之路，前期接管的辛苦是一種知識(shí)的積累，對(duì)自己的意志、品質(zhì)也是一個(gè)難得的考驗(yàn)，同時(shí)檢查前期接管的工作計(jì)劃，如確實(shí)有工作量過大，任務(wù)安排過緊的情況，則作適當(dāng)調(diào)整。,20當(dāng)前期接管，業(yè)主入伙進(jìn)入后期，項(xiàng)目部成員普遍出現(xiàn)身心疲憊的情況的，怎么辦？,答：1）適度調(diào)整，使人員有一定的休整時(shí)間。 2）信心鼓勵(lì)，肯定成績(jī)，肯定

35、大家的努力，同時(shí)設(shè)定新的目標(biāo)，使大家有新的追求。,21當(dāng)項(xiàng)目部成員因個(gè)人正當(dāng)理由，與即定排班（調(diào)休時(shí)間）發(fā)生沖突時(shí)，怎么辦？,答：根據(jù)實(shí)際情況，如存在可調(diào)整性則予以一定方便，但必須告訴他，下不為例。,22當(dāng)項(xiàng)目部日常工作進(jìn)入正軌，管理人員不思進(jìn)取時(shí)，怎么辦？,答：不思進(jìn)取無非是工作量減小，工作難度加大等因素，可通過加大任務(wù)來刺激，或通過獎(jiǎng)懲制度來激勵(lì)。,23當(dāng)項(xiàng)目部工作步入正軌，項(xiàng)目部工作紀(jì)律松懈時(shí)，怎么辦？,答：可采用殺雞儆猴的方式，提醒其余人員，振作精神。,24當(dāng)項(xiàng)目部人員情緒不穩(wěn)定，有大量人員準(zhǔn)備辭職時(shí)，怎么辦？,答：仔細(xì)分析每個(gè)人準(zhǔn)備辭職的原因，為了支撐管理處的日常工作，必需對(duì)其中的一

36、部分人員進(jìn)行挽留，在挽留成功的同時(shí)，向公司尋求后備人員的支援，對(duì)態(tài)度堅(jiān)決的辭職者，必經(jīng)要求其將工作進(jìn)行完整移交，保證正常工作的延續(xù)性。,25當(dāng)管理處內(nèi)部拉幫結(jié)派，出現(xiàn)小團(tuán)體時(shí)，怎么辦？,答：堅(jiān)決制止這種現(xiàn)象，注意分化瓦解，小團(tuán)體是因?yàn)楣餐挠^點(diǎn)或利益而形成的，改變這部分人的觀點(diǎn)或利益關(guān)系，另外，還可以通過人員的調(diào)動(dòng)方式解決這個(gè)問題。,26當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)男、女發(fā)生微妙感情時(shí)，怎么辦？,答：此類事情比較敏感，在公司內(nèi)部不宜過多宣揚(yáng)，在沒有明顯證據(jù)之前，不能草率處理，保持緊密的關(guān)注，一旦產(chǎn)生影響正常工作的狀況，需立即按公司有關(guān)規(guī)定妥善處理，最好采取低調(diào)，在處理后可暗示項(xiàng)目部其他人員引以為戒。,27當(dāng)項(xiàng)目

37、部工作人員突然陷入工作低潮期，信心不足時(shí)，怎么辦？,答：1）了解原因，突然的低潮勢(shì)必和某些個(gè)人原因有聯(lián)系，需要了解這些原因。 2）鼓勵(lì)信心，以以往的工作成績(jī)來增強(qiáng)他的信心，使其相信自己是有能力的。,28當(dāng)項(xiàng)目部的部門主管處理部門內(nèi)部事物不公時(shí)，怎么辦？,答：如系確實(shí)的不公平，應(yīng)對(duì)部門主管嚴(yán)肅處理，并撥亂反正，消除基層管理人員的積怨。,29當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)兩名管理人員出現(xiàn)惡性糾紛（爭(zhēng)吵、打架）時(shí)，怎么辦？,答：視情節(jié)輕重，予以處罰，必要時(shí)可提交人員淘汰建議報(bào)告，絕不姑息，絕不能讓害群之馬影響整個(gè)項(xiàng)目部的團(tuán)結(jié)與相對(duì)穩(wěn)定。,30當(dāng)某管理人員因悟性不足，無法提高自身基本管理服務(wù)技能，工作成績(jī)不佳，但同時(shí)平常

38、的工作又勤勤懇懇時(shí)怎么辦？,答：對(duì)于勤懇而悟性不高的管理人員，要給多些時(shí)間鍛煉，不要急于求成，假以時(shí)日，工作成績(jī)應(yīng)該會(huì)所有所突破。,31當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)人員不注重合作精神，經(jīng)常獨(dú)善其身時(shí)，怎么辦？,答：?jiǎn)为?dú)與其溝通，并當(dāng)眾點(diǎn)名要求他配合其它管理人員完成工作，并對(duì)其結(jié)果當(dāng)眾點(diǎn)評(píng)，表揚(yáng)為主，以其培養(yǎng)他的團(tuán)隊(duì)合作精神。,32當(dāng)你因性格因素?zé)o法與項(xiàng)目部?jī)?nèi)部分人員形成緊密關(guān)系時(shí)，怎么辦？,答：以公事公辦的態(tài)度，處理事情的時(shí)候，對(duì)事不對(duì)人，避免因性格因素而導(dǎo)致的矛盾。,33當(dāng)下級(jí)管理人員越權(quán)處理某事時(shí)，怎么辦？,答：首先分析該事件的特殊性，如有特殊原因，而該管理人員確實(shí)處理得當(dāng)，則應(yīng)該表揚(yáng)，反之，越權(quán)處理應(yīng)有相

39、應(yīng)的處罰。,34當(dāng)下級(jí)管理人員越級(jí)反映情況時(shí)，怎么辦？,答：越級(jí)反映的定有其苦衷，應(yīng)抱著對(duì)事不對(duì)人的態(tài)度，與該管理人員單獨(dú)溝通，要求他以后有事直接溝通，避免越級(jí)反映的情況出現(xiàn)。,35當(dāng)你的建議與想法未得到充分上級(jí)支持時(shí)，怎么辦？,答：服從上級(jí)的決定，在有限的范圍內(nèi)將事情做到最好，對(duì)事情的結(jié)果負(fù)責(zé)。,36當(dāng)你的命令下達(dá)以后，未能得到嚴(yán)格貫徹執(zhí)行時(shí)，怎么辦？,答：首先考慮該指令是否合理，如完全合理，則重申命令，調(diào)換執(zhí)行人，并對(duì)原執(zhí)行人作出相應(yīng)處罰。,37當(dāng)下級(jí)大部分管理人員因能力問題，未能完成你下達(dá)的任務(wù)時(shí)，怎么辦？,答：對(duì)未完成人員進(jìn)行鼓勵(lì)，對(duì)完成人員進(jìn)行表揚(yáng)，并在下次下達(dá)任務(wù)時(shí)，要量力而行，制

40、定合理的目標(biāo)。,38當(dāng)召開例會(huì)時(shí)，有人常常遲到或不專心開會(huì)時(shí)，怎么辦？,答：?jiǎn)为?dú)與其溝通，調(diào)查是否因家庭、工作原因?qū)е?，或是?duì)主管不滿造成，如屬個(gè)人原因，則要求其立即改變，如屬主管原因，則力求達(dá)成共識(shí)，并要求其改變。,39當(dāng)項(xiàng)目部成員流失后，新進(jìn)人員尚無法馬上挑起重?fù)?dān)時(shí)，怎么辦？,答：身先士卒，以你的積極態(tài)度和鼓勵(lì)帶動(dòng)新人，并要求老員工以熱情的幫助來協(xié)助新人共同完成。,40當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)大部分是未有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者時(shí)，怎么辦？,答：以系統(tǒng)的培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)的積累，逐步將他們培養(yǎng)出來。,41當(dāng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)，大部分是比你年長(zhǎng)的或者是比你來管理處工作的時(shí)間長(zhǎng)的管理人員，怎么辦？,答：年齡不是問題，下級(jí)對(duì)上級(jí)應(yīng)該服從尊重，如有人倚老賣老，則注定他是不適應(yīng)該崗位的工作。,42當(dāng)開發(fā)