1、北京房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,2011年2月,PART 1 北京房地產(chǎn)市場分析,北京市場發(fā)展綜述 土地市場 房地產(chǎn)市場,2010年7月，隨著遠(yuǎn)郊新開樓盤的”低開”，成交量有所反彈；8-9月，市場出現(xiàn)了回暖跡象，9.29新政后，市場回暖勢頭嘎然而止，但11、12月份市場隨供應(yīng)增加、剛性需求消費(fèi)者觀望情緒的瓦解，而再次出現(xiàn)成交火爆現(xiàn)象；而房地產(chǎn)市場成交價格方面，持續(xù)高位運(yùn)行狀態(tài)。,北京商品住宅成交市場1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%,從近一年市場情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場依舊處于政策主導(dǎo)的階段，2010年 “三波”房地產(chǎn)調(diào)控政策（第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國十條

2、”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)）雖在一定程度抑制了投資性需求和改善性需求，造成市場成交量回落明顯，但逐步被市場消化后，便重現(xiàn)市場回暖態(tài)勢。并且在一系列的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場價格回落現(xiàn)象不明顯，仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。,國八條政策出臺，市場迅速進(jìn)入“冰凍期”,市場迅速轉(zhuǎn)淡； 成交量大幅回落，不足上月三分之一,量價均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。,2010年56月,市場筑底反彈； 成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲。,市場呈現(xiàn)“量漲價滯”特點(diǎn)，成交量環(huán)比上漲兩成，止跌回升。,部分遠(yuǎn)郊樓盤低價入市，帶動成交量上漲,7-9月,10月,11-12月,受新一輪調(diào)控影響，

3、成交量環(huán)比下降兩成多,成交量再次出現(xiàn)下降，但成交價格仍維持高位運(yùn)行狀態(tài)。,成交量再次出現(xiàn)回暖勢頭，成交量連續(xù)兩個月攀升，優(yōu)質(zhì)土地交易活躍。,市場再次出現(xiàn)回暖勢頭,2011年1月,1月成交量環(huán)比下降，降幅為28.1%。,受元旦和春節(jié)因素影響，多數(shù)開發(fā)商放緩供應(yīng)節(jié)奏，市場供應(yīng)量急劇下滑，成交量也較12月份有所下降。,在年底回籠資金的壓力下，打折促銷的樓盤增多，引發(fā)剛性及投資需求年末的入市信心,2010年1月-2011年1月土地市場成交情況北京,2010年1月-2011年1月北京土地成交量走勢,2010年1月-2011年1月北京土地單價及樓面地價走勢,2011年1月北京共成交土地23宗，成交建設(shè)用地

4、面積96.24萬平方米，成交規(guī)劃建筑面積180.48萬平方米。 從近13個月土地市場成交情況來看，11月、12月為土地成交高峰期。,近13個月北京土地成交均價出現(xiàn)了較大波動，4月新政后土地價格大幅跳水，9月份、12月份出現(xiàn)明顯反彈，但隨即又出現(xiàn)下調(diào)。 本月，北京樓面地價為3405元/平方米，土地單價6385元/平方米，較12月份均出現(xiàn)下降。,從近13個月北京土地市場成交情況來看，4月北京開始實(shí)施的土地新政使開發(fā)商拿地受到嚴(yán)格限制，土地價格大幅跳水，9月、12月受個別優(yōu)質(zhì)地塊成交影響，價格明顯反彈，隨即又出現(xiàn)滑落。全年土地集中爆發(fā)在11月份和12月份，成交規(guī)模明顯超出其余各月份，本月土地市場價格

5、呈現(xiàn)回落態(tài)勢。,數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心,數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心,2011年1月，成交的6幅中服地塊占據(jù)了土地樓面地價排行的前幾位，成交樓面地價均在20000元/平方米左右，本月成交地塊中最高成交樓面地價僅為7600元/平方米。,數(shù)據(jù)來源：北京土地整理儲備中心,2010年1月-2011年1月北京成交土地樓面地價排名前十（居住用地）,2010年1月-2011年1月土地市場成交情況北京,2011年1月，北京商品住宅供求比為1：11.97，市場供求失衡加劇,2010年1月-2011年1月北京市商品住宅供求走勢圖,2011年1月，商品住宅新增供應(yīng)面積10.3萬平方米，環(huán)比大幅下降，僅有5

6、個項(xiàng)目供應(yīng)。同比下降89.2%； 成交量方面，商品住宅成交123.3萬平方米，環(huán)比下降28.1%，同比上漲9.3%。從供求關(guān)系上看，商品住宅市場供求比1：11.97，市場供求失衡局面再次趨緊。,北京商品住宅市場供求關(guān)系分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,本月新開盤項(xiàng)目列表,北京商品住宅市場新開盤項(xiàng)目,受到元旦和春季兩大節(jié)日臨近的影響，開發(fā)商推案態(tài)度不積極，2011年1月，北京商品住宅項(xiàng)目僅有6個項(xiàng)目有新推案，總建筑規(guī)模在10.3萬平方米，其中不乏中高端項(xiàng)目，如二環(huán)內(nèi)的中信城、學(xué)院路板塊的戛納35號，其開盤價格都在40000元/平方米左右。,數(shù)據(jù)來源：CRIC,1月份北京商品住宅共有5個項(xiàng)目開盤入市，開盤

7、項(xiàng)目總建筑面積10.3萬平方米。其中，開盤5個項(xiàng)目中2個是純新盤，3個為老項(xiàng)目后期推盤。1月份的新開盤項(xiàng)目，以五環(huán)內(nèi)為主。,本月成交價格一改上個月回落態(tài)勢，攀至22945元/，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，為近13個月以來價格最高位。并超過2010年4月出臺國八條政策前，市場最高成交價格。,北京商品住宅市場成交價格分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,北京市2010.1-2011.1月商品住宅量價走勢圖,2011年1月，北京商品住宅價格有所上漲，成交均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲20.1%，達(dá)近13個月以來最高成交價格。 本月成交價格上漲主要是由于本月多個高單價項(xiàng)目大面

8、積成交所造成，如中信城、麗都水岸、首城國際中心、首開幸福廣場等，其均價都在30000元/平方米以上，其單個成交量也均在1.3萬平方米以上。,80（含）-100和140（含）-200面積段，二室、三室戶型為供應(yīng)主力,面積段,戶型,2011年1月，北京市商品住宅市場新增供應(yīng)中， 80（含）-100平方米面積段占供應(yīng)量首位，供應(yīng)面積4.4萬平方米，占比約 43%； 140（含）-200平方米面積段供應(yīng)量列第二，供應(yīng)面積3.1萬平方米，占比約30%。,2011年1月，三室、二室為本月商品住宅新增供應(yīng)的主流戶型，占比分別為46%、40%。 具體來看，三室新增供應(yīng)4.7萬平方米，位居第一，二室新增供應(yīng)4.

9、1萬平方米，位居第二，本月四室房型供應(yīng)0.7萬平方米，占本月供應(yīng)量的7%，位居第三。,北京商品住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),80（含）-100平方米面積段成交占比最高（38%），二室、三室為成交主力戶型,面積段,戶型,2011年1月，商品住宅成交面積段排名第一的為80（含）-100平方米面積段，本月成交量36.1萬平方米，占總成交量的38%； 60平方米以下面積段成交11萬平方米，占比22%； 140(含)200平方米面積段成交26.3萬平方米，占總成交面積的16%。 其余各面積段的成交面積占比都在14%以下。,2011年1月，商品住宅成交市場的中堅(jiān)力量依然是二室和三室。本月二室成交面積42.6萬平方米，

10、占比35%，三室成交面積34.2萬平方米，占比28%。一室成交12.4萬平方米，占比10% 本月商品住宅成交主力戶型仍為中小戶型，一室、二室、三室總占比73%。,北京商品住宅市場成交結(jié)構(gòu),10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上單價段；200（含）-400萬元總價段成交占比表現(xiàn)突出。,單價段,總價段,2011年1月， 10000（含）-15000元/平方米價格段成交占比最大，成交面積31.5萬平方米，占比26%； 其次是30000元/平方米以上價格段，成交面積29.2萬平方米，占比24%； 位列第三的為20000（含）25000元/平方米價格段，共成交19.9萬平

11、方米，占比16%。,2011年1月，200（含）-400萬元總價段所占比重最大，成交量為31.9萬平方米，所占比重為26%； 其次為400（含）-1000萬元總價段，成交面積為29.6萬平方米，占比為23%； 本月成交第三為100萬元以下總價段，成交分別為20.4萬平方米，占比為16%。,北京商品住宅市場成交結(jié)構(gòu),1月北京商品住宅項(xiàng)目銷售TOP10排行,數(shù)據(jù)來源：cric,2011年1月商品住宅項(xiàng)目銷售TOP10排行榜,從以下進(jìn)榜的項(xiàng)目來看，除中信城、麗都水岸、首城國際中心價格在3萬元以上外，其余進(jìn)榜項(xiàng)目成交均價在2萬元左右。,突出案例解讀中糧萬科長陽半島,項(xiàng)目介紹,房山郊區(qū)大盤：低總價，主力戶型為2居、3居，滿足剛需客戶需求； 萬科品牌效應(yīng)：前期持續(xù)熱銷，積累客戶較充分。,熱銷原因,突出案例解讀昆泰嘉誠中心,項(xiàng)目介紹,位于朝陽區(qū)望京中關(guān)村科技園內(nèi)，東臨五環(huán)路，南依北小河，緊鄰?fù)┕珗@。地理位置十分優(yōu)越。 項(xiàng)目為商業(yè)立項(xiàng)，40年產(chǎn)權(quán)，但成交均價僅20200元/平方米，與周邊