1、中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司商務(wù)運(yùn)營管理建議書（一） 委托管理呈輝工藝文化城（中國）有限公司授權(quán)中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司就中國工藝文化城的商務(wù)運(yùn)營和綜合事務(wù)，進(jìn)行委托管理。通過在銷售、租賃和委托等合同中直接借用國際購物中心協(xié)會（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，確定中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司的管理地位和行為規(guī)范，約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 在此框架下中國工藝文化城各利益方：呈輝工藝文化城（中國）有限公司中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司所有業(yè)主租賃經(jīng)營者四者之間的法律關(guān)系如下所示：為此，我們確認(rèn)中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司在委托運(yùn)營管理期間是具有獨(dú)立承擔(dān)法律民事責(zé)任，在委托授權(quán)經(jīng)營管

2、理范圍內(nèi)自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（二）運(yùn)營范圍按照中國工藝文化城的總規(guī)劃方案以及中國工藝美術(shù)（集團(tuán)）公司與呈輝工藝文化城有限公司合作協(xié)議設(shè)定的職責(zé)，依托蘇州地區(qū)傳統(tǒng)工藝美術(shù)的資源，弘揚(yáng)中國傳統(tǒng)工藝美術(shù)文化，合力打造和培育中國工藝文化城(中國工藝品集散地)。1、招商并吸引中外工藝美術(shù)業(yè)大師、名人入駐工藝文化城。2、充分利用工藝文化城會展中心展開各類文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)博覽會；3、經(jīng)營管理呈輝藝術(shù)館；4、經(jīng)營管理工藝文化城工藝品商業(yè)一條街；5、經(jīng)營管理工藝文化城工藝品交易市場；6、經(jīng)營管理工藝文化城房地產(chǎn)銷售(銷售所得全額歸工藝文化城有限公司)；7、經(jīng)營管理工藝文化城除房地產(chǎn)建設(shè)及銷售外的其他配套商業(yè)項(xiàng)目。(

3、功能構(gòu)架：項(xiàng)目房地產(chǎn)營銷、合作協(xié)議授權(quán)范圍內(nèi)的場館店的招商租賃、藝術(shù)館的運(yùn)營管理、藝術(shù)品的營銷、文化產(chǎn)業(yè)會展及工藝文化城的運(yùn)營管理等。)（三）盈利模式通過以下資產(chǎn)的運(yùn)營管理來實(shí)現(xiàn)收入：A、展示性部分：以自營形式，只出具營運(yùn)收據(jù)憑證，部分商品出售按小規(guī)模納稅人范圍運(yùn)作。1、呈輝藝術(shù)館，建筑面積2000平方米；2、會展中心，建筑面積20000平方米。B、經(jīng)營性部分：以投資管理形式，只以場館租賃形態(tài)，設(shè)立若干小規(guī)模納稅人企業(yè)進(jìn)行商務(wù)運(yùn)作，向工藝文化城文化公司繳納房租金、物管費(fèi)，來保證投資收益。1、工藝文化城酒店，建筑面積30000平方米； 2、工藝品交易市場，建筑面積60000平方米；3、工藝品商業(yè)

4、一條街(租賃部分)；建筑面積20000平方米；4、工藝文化城房地產(chǎn)銷售(銷售所得全額歸工藝文化城有限公司)；5、工藝文化城除房地產(chǎn)建設(shè)及銷售外的其他配套商業(yè)項(xiàng)目。收支平衡預(yù)測表收入部分支出部分序號科目科目剖析金額序號科目金額備注單價(jià)/月提成比例一房地產(chǎn)銷售（按可銷售面積的50%計(jì)算）一工作人員費(fèi)用1商業(yè)房3萬2.25億元1%1工資獎(jiǎng)金設(shè)定7500/2住宅房1萬1億元1%2福利設(shè)定10000/3其他1萬0.6億元1%3社會保險(xiǎn)設(shè)定6000/小 計(jì)4其他二房地產(chǎn)租賃小 計(jì)1商業(yè)房2萬360/20%二經(jīng)營費(fèi)用2商鋪6萬240/20%01廣告宣傳3辦公房1萬300/20%2經(jīng)營活動4酒店3萬240/2

5、0%03其他(禮品等)5會展2萬120/30%0小 計(jì)6其他1萬360/20%三管理費(fèi)用小 計(jì)1辦公費(fèi)2網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)三商品凈銷售250萬元25%3差旅費(fèi)1工藝品銷售20萬元20%400004招待費(fèi)2其他5車輛使用費(fèi)60000小 計(jì)6水電費(fèi)7工作補(bǔ)貼費(fèi)8維修保養(yǎng)費(fèi)500009運(yùn)輸費(fèi)5000010物業(yè)管理費(fèi)11財(cái)務(wù)費(fèi)用12董事會費(fèi)用13其他小 計(jì)合 計(jì)合 計(jì)說明一、收入部分預(yù)算：1、房地產(chǎn)銷售:鑒于建設(shè)的進(jìn)度的種種因素，預(yù)計(jì)年內(nèi)銷售額的到帳實(shí)現(xiàn)約5萬平方米來測算。(暫定)2、房地產(chǎn)租賃：鑒于公司總部招商原則規(guī)定，前期免租金或減半租金。但對部分房屋需收取一定的租金，包括總部用房、直屬企業(yè)用房、參股企業(yè)

6、用房、合作單位用房均需收取一定的租金。這樣才能真正反映企業(yè)的經(jīng)營管理成果。商務(wù)管理公司按總部授權(quán)的房屋租賃面積應(yīng)上交總部基礎(chǔ)租金(另定)。3、物業(yè)管理收入：逐步完善，可在水、電、停車管理上入手核準(zhǔn)管理辦法(另定)。暫不安排收支預(yù)算。二、支出部分預(yù)算：1、人員費(fèi)用：2012年核定人數(shù)45-50人，工資獎(jiǎng)金福利性支出基本參照總部薪酬管理標(biāo)準(zhǔn)。社保按月收入標(biāo)準(zhǔn)測算。個(gè)調(diào)稅自理。2、經(jīng)營費(fèi)用：主要用于招商廣告、會展宣傳、重大活動組織、接訪招待及禮品尊送等安排。3、管理費(fèi)用：主要是公司日常運(yùn)行費(fèi)用控制目標(biāo)。三、其他1、商務(wù)管理公司前期設(shè)施配置，前期營運(yùn)資金由總部安排。并列明詳細(xì)的資產(chǎn)清單，便于入帳核算。

7、2、前期設(shè)施配置與總部協(xié)商確定。前期營運(yùn)資金由總部按商務(wù)管理公司注冊資金500萬元拔入。（四）運(yùn)營目標(biāo)在委托期間應(yīng)實(shí)現(xiàn)以下定性和定量目標(biāo)：1、定 性 目 標(biāo)（1）項(xiàng)目價(jià)值提升以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場定位體系，優(yōu)勢資源，提升項(xiàng)目市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、業(yè)主方、投資方、運(yùn)營方等多方共贏的局面。（2）實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理通過中國工藝文化城的統(tǒng)一運(yùn)營管理，達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理的目標(biāo)。（3）總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)通

8、過積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司文化產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在這一領(lǐng)域，努力探索成功的，可復(fù)制的模式。（4）促進(jìn)后續(xù)銷售在一期一階段開展的招商工作基礎(chǔ)上，積極實(shí)施、配合和支持項(xiàng)目一期二階段的營銷工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期二階段的成功銷售。 2、定 量 目 標(biāo)（五）工作建議受托經(jīng)營后，中工美商務(wù)管理（蘇州）有限公司應(yīng)在以下幾個(gè)方面積極開展工作并短期內(nèi)呈現(xiàn)運(yùn)營成果：1、 強(qiáng)化四個(gè)運(yùn)營管理職能：2、 構(gòu)建高效運(yùn)作的管理架構(gòu)總經(jīng)理室：總經(jīng)理1名、副總經(jīng)理：1名、顧問：1名。行政管理部：人力資源管理、資料檔案管理、總務(wù)后勤管理（人員配置：1正+2二級業(yè)務(wù)員+2駕駛員）。

9、財(cái)務(wù)管理部：資金運(yùn)籌管理、財(cái)會報(bào)銷管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、財(cái)務(wù)審計(jì)及報(bào)表（人員配置：1正+3會計(jì)）。營銷管理部(公司)：項(xiàng)目招商、房地產(chǎn)營銷及招租(招租移交中工美商務(wù)管理公司)、營銷簽約(合約移交物業(yè)管理部公司管理)及辦理權(quán)證等。（人員配置：1正+1副+4一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）。企劃招商招展部：企劃會展運(yùn)籌管理、廣告宣傳管理、招商招租管理（人員配置：1副(兼)+ 2一級業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員）。物業(yè)管理部(公司)：工藝文化城建筑物管理、建筑物維修保養(yǎng)、工藝文化城區(qū)域安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等。編制50名（人員配置：1副+1一級業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員+4三級業(yè)務(wù)員+30保安員+10保潔員）。下

10、屬機(jī)構(gòu)：（1）、會展中心非獨(dú)立管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）（2）、呈輝藝術(shù)館非獨(dú)立管理（人員配置：1副+1一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+3二級業(yè)務(wù)員+5三級業(yè)務(wù)員）（3）、工藝精品公司 相對獨(dú)立管理擬設(shè)在藝術(shù)館內(nèi)（人員配置：2二級業(yè)務(wù)員）（4）、交易市場非獨(dú)立管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+4二級業(yè)務(wù)員）（5）、工藝文化城酒店(另定)管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員）（6）、工藝商業(yè)街及其他非獨(dú)立管理（人員配置：1副+2一級業(yè)務(wù)員+2二級業(yè)務(wù)員） 3、完善運(yùn)營管理制度4、出臺招商和銷售政策5、著手開展幾項(xiàng)重點(diǎn)工作的籌備（1）、根據(jù)呈輝工藝文化城有

11、限公司的規(guī)章制度，編制、完善中工美商務(wù)管理公司各類管理制度和工作流程；（2）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司組織構(gòu)架及人員配置規(guī)定，有計(jì)劃選聘、招聘專職管理人員；（3）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司經(jīng)營管理范圍，做好招商招租及收益收繳工作；（4）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司年度工作計(jì)劃，做好日常經(jīng)營管理工作（5）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司職能做好工藝文化城房地產(chǎn)銷售(銷售所得全額歸工藝文化城有限公司，商務(wù)管理公司按規(guī)定提成)；（6）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司職能協(xié)助做好工藝文化城物業(yè)管理及維修保養(yǎng)、安保、保潔工作。（7）、根據(jù)“呈輝藝術(shù)館”建設(shè)方案，具體貫徹、實(shí)施工作。（呈輝藝術(shù)館運(yùn)營方案另行制定）（8）、根據(jù)“工

12、藝精品公司”建設(shè)方案，具體貫徹、實(shí)施工作。（工藝精品公司設(shè)立方案另行制定）擬設(shè)立呈輝藝術(shù)館、中國蘇繡藝術(shù)館光福館、工藝大師作品館三個(gè)精品營銷公司（9）、根據(jù)“會展中心”建設(shè)方案，具體貫徹、實(shí)施工作。（會展中心建設(shè)方案另行制定）（10）、根據(jù)“交易市場”建設(shè)方案，具體貫徹、實(shí)施工作。（交易市場建設(shè)方案另行制定）（11）、根據(jù)“工藝商業(yè)街及其他”建設(shè)方案，具體貫徹、實(shí)施工作。（工藝街建設(shè)方案另行制定）（12）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算方案，做好財(cái)務(wù)核算、決算工作。（13）、根據(jù)中工美商務(wù)管理公司年度經(jīng)營管理工作計(jì)劃，做好年度考核、兌現(xiàn)工作。（14）、配合做好總部臨時(shí)交辦的工作。另外，還可考慮

13、市場會員組織的招募和市場網(wǎng)站的建設(shè)6、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)防范措施制定另：涉稅風(fēng)險(xiǎn)也是值得關(guān)注的問題。租金收入財(cái)務(wù)處理有以下幾種情況可以比較一下，形成一個(gè)有利的稅收方案：運(yùn)作方式租金入帳開票單位納稅計(jì)算呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返租持有，委托中工美公司進(jìn)行管理并支付管理費(fèi)，租金由呈輝公司收取并開具發(fā)票給客戶。呈輝公司呈輝公司開具發(fā)票給客戶。呈輝公司納稅（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返租持有，委托中工美公司進(jìn)行管理并支付管理費(fèi)，租金由中工美公司收取,收取之后再交呈輝公司。呈輝公司發(fā)票由

14、中工美公司開給客戶，呈輝公司再開給中工美公司。呈輝公司納稅（1）按租金收入交納5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加（2）12%的房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅中工美公司納稅（1） 代收代付而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（2） 重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.呈輝公司產(chǎn)權(quán)自持物業(yè)或返租持有，租金由中工美公司收取,收取之后自負(fù)盈虧，呈輝公司不支付管理費(fèi)用。中工美公司由中工美公司開給客戶。呈輝公司納稅只需支付1.2%的房產(chǎn)稅中工美公司納稅代收租金和代收代付而產(chǎn)生的5.55%的營業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.兩點(diǎn)建議（1）公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項(xiàng)上的租金包括租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費(fèi)、設(shè)施年檢費(fèi)等，由于租金收涉及營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重，而物業(yè)管