1、呈：貴州云水華莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司易居嘉德地產(chǎn)2011.4.15.“印象溫莎” 商業(yè)營(yíng)銷推廣策略報(bào)告印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略1. 展望站街商業(yè)現(xiàn)狀2. 站街商業(yè)格局的未來(lái)3. 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)4. 我們的目標(biāo)購(gòu)買力結(jié)構(gòu)分析印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略第一部分亮相我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖第二部分展示我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略系統(tǒng) 第三部分我們的策略決定我們的收益1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.11.1.21.1.31.1.41.1.5我們擁有更新的商業(yè)理念我們傾力打造體驗(yàn)休閑購(gòu)物模式我們?yōu)橄M(fèi)者創(chuàng)造時(shí)尚生活方式我們的判斷我們的定位心路1.2我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.11.2.21.2.3我們秉持的五大規(guī)劃原則我們整體的規(guī)劃

2、結(jié)構(gòu)我們倡導(dǎo)的規(guī)劃主題1.2.3.11.2.3.21.2.3.31.2.3.41.2.3.5規(guī)劃建議圖步行街街區(qū)人文氣息營(yíng)造人車動(dòng)線圖平面規(guī)劃圖剖面圖1.2 我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.41.2.51.2.61.2.71.2.81.2.9步行街規(guī)劃構(gòu)想商品規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖商品結(jié)構(gòu)配比與購(gòu)買力結(jié)構(gòu)配比我們的規(guī)劃創(chuàng)意店鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)我們的閃光亮點(diǎn)2.1我們的思路決定項(xiàng)目的出路2.1.12.1.22.1.32.1.4觀察我們的市場(chǎng)環(huán)境審視我們的借鑒樓盤分析我們的周邊規(guī)劃我們的戰(zhàn)略思維2.22.3我們的營(yíng)銷原則-把握項(xiàng)目的路線我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.12.3.2我們的總策略我們的總策略指導(dǎo)分策略2.3.

3、2.12.3.2.22.3.2.32.3.2.42.3.2.5銷售策略招商策略推廣策略會(huì)籍策略投資實(shí)例舉析2.4我們的戰(zhàn)術(shù)保證項(xiàng)目的成功2.4.12.4.22.4.32.4.4招商戰(zhàn)銷售戰(zhàn)推廣戰(zhàn)會(huì)員戰(zhàn)2.4.4.1“四位一體”聯(lián)合攻擊的威力2.4.4.22.4.4.3我們的開業(yè)計(jì)劃整合營(yíng)銷攻擊總部署3.1 我們的整合收益3.1.1 銷售收益3.1.2 租金收益（一）3.1.3 返租成本3.1.4 租金收益（二）3.1.5 其他收入3.2我們的整合成本3.2.13.2.23.2.3商住比例確定商場(chǎng)開發(fā)成本商場(chǎng)營(yíng)銷成本及稅金3.3 我們的生存線3.3.1 銷售收入、租金收入與返租成本3.3.2 開

4、發(fā)成本與營(yíng)銷成本3.3.3 銷售投資收益3.3.4 盈虧平衡點(diǎn)（一）3.3.5 盈虧平衡點(diǎn)（二）印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言在上一個(gè)工作階段里，我們?yōu)橘F司提交了本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，并在此報(bào)告的基礎(chǔ)上我們將得出“印象溫莎”項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位。本部分營(yíng)銷整合戰(zhàn)略提案大鋼將規(guī)劃報(bào)告、營(yíng)銷推廣報(bào)告、投資收益分析報(bào)告合三為一，從戰(zhàn)略運(yùn)作的角度，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局、功能結(jié)構(gòu)與配比及銷售、招商、宣傳推廣等各個(gè)營(yíng)銷子系統(tǒng)操控謀略，作出全方位的剖析與闡述，為下一步具體招商工作描繪出可執(zhí)行的戰(zhàn)略藍(lán)圖。我們總結(jié)過(guò)去我們創(chuàng)造未來(lái)印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言q 展望商業(yè)現(xiàn)狀u 中低檔次的消費(fèi)市場(chǎng)已盡飽和，購(gòu)物消費(fèi)

5、模式長(zhǎng)期在街鋪化低層次上徘徊。u 與貴陽(yáng)、清鎮(zhèn)等地的較大型復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)所提供的一站式復(fù)合化物模式相對(duì)比，富裕的站街人民好困惑。u 快速增長(zhǎng)的購(gòu)買力面對(duì)不發(fā)達(dá)的商業(yè)供給市場(chǎng)，供求矛盾凸顯。u 按照“市場(chǎng)供需理論”的一般規(guī)律，矛盾的解決，常常帶來(lái)需求模式與供給模式的嬗變。印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言q 站街商業(yè)格局的未來(lái)u 站街正處在由城鎮(zhèn)化建設(shè)量變到質(zhì)變的飛躍上升過(guò)程。城鎮(zhèn)人口的激增，城鎮(zhèn)輻射功能增強(qiáng)，商業(yè)服務(wù)功能需求更加明顯！u 本土居民的購(gòu)物模式與消費(fèi)習(xí)慣在外來(lái)人口流動(dòng)性拉引作用下，開始面臨劇烈嬗變。u 隨清鎮(zhèn)市整體規(guī)劃格局迅速提升，站街人民將迎來(lái)生活方式與消費(fèi)觀念的更新升級(jí)。印象溫莎商業(yè)

6、營(yíng)銷推廣策略前言q 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)據(jù)我們調(diào)查，本地中高及高端商務(wù)休閑消費(fèi)習(xí)慣傾向于“上省城逛貴陽(yáng)，公干辦事進(jìn)清鎮(zhèn)”。在站街消費(fèi)則停留日常生活用品的購(gòu)買需求。我們調(diào)研分析后認(rèn)為，造成此類購(gòu)買消費(fèi)流失的原因，也正是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：1. 本地時(shí)尚商品種類饋乏，可選擇余地不大。2. 本地零售市場(chǎng)與商品經(jīng)濟(jì)的不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致目標(biāo)購(gòu)買力無(wú)法產(chǎn)生消費(fèi)欲望與購(gòu)買沖動(dòng)。3. 本地產(chǎn)品供給市場(chǎng)所提供的商品附加值有限，消費(fèi)心理無(wú)法得到滿足，核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言q 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、多元化休閑場(chǎng)所不足，居民較多傾向于卡拉OK、酒吧等單一休閑模式。5、由于站街本土的商業(yè)格局有較大的自發(fā)式、隨意性特點(diǎn)，缺乏

7、商業(yè)龍頭引力與消費(fèi)助推力，業(yè)態(tài)升級(jí)緩慢，居民本土購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣尚未養(yǎng)成。6、由于站街城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐、人口結(jié)構(gòu)、文化差異等因素，導(dǎo)致站街雖地處清鎮(zhèn)與衛(wèi)城等其他小鎮(zhèn)交通樞紐地帶，居民生活方式與消費(fèi)觀念仍受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念影響，造成目前城鎮(zhèn)化商業(yè)發(fā)展與生活需求水平有較大差距。印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言q 我們的目標(biāo)購(gòu)買力結(jié)構(gòu)分析（需補(bǔ)充調(diào)研）u 據(jù)我們的調(diào)查判斷，本項(xiàng)目可能的（具備中高購(gòu)買力）消費(fèi)群體中：u 政府公務(wù)員群體：約 *人，占消費(fèi)群體的 *%。u 企、事業(yè)單位金領(lǐng)：約 *人，占消費(fèi)群體的*%。u 收入多元化的本地原住民：約 *人，占消費(fèi)群體的*%。u 外來(lái)落戶站街企業(yè)員工：約10,000人，

8、占消費(fèi)群體的 *%。u 私營(yíng)、民營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主：約1,000人，占消費(fèi)群體的 *%。印象溫莎商業(yè)營(yíng)銷推廣策略前言 下面，掀開這一頁(yè)，請(qǐng)您運(yùn)用復(fù)合思維模式， 我們將要引領(lǐng)您進(jìn)入”印象溫莎” 的立體世界！ 我們信奉的是認(rèn)真與嚴(yán)謹(jǐn)； 我們擁有的是與夢(mèng)想！第一部分亮相我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)藍(lán)圖！1.1.1我們擁有更新的商業(yè)理念 我們將構(gòu)筑一個(gè)集區(qū)位配套、品牌購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、特色餐飲于一體的英倫風(fēng)格的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。 我們營(yíng)造一個(gè)滿足 “追求改變生活情調(diào)” 站街中等收入家庭，對(duì)生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、及商務(wù)活動(dòng)需求的最佳商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。 我們吸引現(xiàn)代新型商業(yè)零售模式和時(shí)尚商街構(gòu)筑的元素，與本地文化 融會(huì)貫通，將”印象溫莎”

9、打造成站街的一道亮麗休閑購(gòu)物風(fēng)景，并 將”印象溫莎”開發(fā)模式總結(jié)成站街商業(yè)地產(chǎn)與人文地產(chǎn)結(jié)合的典范1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.2我們傾力打造體驗(yàn)購(gòu)物模式面對(duì)體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)到來(lái)，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們”印象溫莎”將把握 歷史機(jī)遇、瞅準(zhǔn)市場(chǎng)空檔，打造獨(dú)具特色的體驗(yàn)購(gòu)物模式：把步行商街購(gòu)物與身份象征結(jié)合起來(lái)； 用商品把消費(fèi)愛好、購(gòu)買力細(xì)分出來(lái)； 把物質(zhì)消費(fèi)與精神愉悅關(guān)聯(lián)起來(lái)；把商業(yè)功能與社會(huì)功能結(jié)合起來(lái)。所謂體驗(yàn)：就是以商品為道具，以服務(wù)為舞臺(tái)，環(huán)繞著消費(fèi)者，創(chuàng)造出值得消費(fèi)者回憶的活動(dòng)。不一樣的規(guī)劃構(gòu)想，讓思緒自由翱翔，濃墨重彩不一定能栩栩如生，畫龍點(diǎn)睛才是關(guān)鍵一筆！1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.

10、3我們?yōu)橄M(fèi)者創(chuàng)造時(shí)尚生活方式 創(chuàng)造需求是營(yíng)銷的一種途徑，創(chuàng)造時(shí)尚生活方式也是消費(fèi)產(chǎn)業(yè)一種手段。因此，我們?yōu)橄M(fèi)群體創(chuàng)造一種新的生活方式與消費(fèi)理念。 我們專為購(gòu)物休閑化與娛樂(lè)商務(wù)化的消費(fèi)群體提供體驗(yàn)式服務(wù)。熱情周到的導(dǎo)購(gòu)服務(wù)，舒雅大氣的購(gòu)物環(huán)境、充滿人文氣息的商業(yè)氛圍， 彰顯消費(fèi)群體的身份地位與休閑品位。1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.3我們?yōu)橄M(fèi)者創(chuàng)造時(shí)尚生活方式來(lái)到“印象溫莎”，消費(fèi)者可以盡心選購(gòu)品牌商品，三五知己喝咖啡、飲茶、聊天、商務(wù)聚會(huì)、宴請(qǐng)，還可閱讀、聽音樂(lè)、美容、健身。晚上還可以到酒吧開懷暢飲一番，與一幫品位、興趣、愛好相同的朋友聚在一起，不亦悅乎！不

11、僅帶給消費(fèi)者身處站街“上流社交圈”的體驗(yàn)，還能保護(hù)消費(fèi)者的私密性不受干擾，盡享體驗(yàn)式消費(fèi)空間，傾心感受成功生活樂(lè)趣。如果你來(lái)到這里不打算購(gòu)物消費(fèi)，你也可以觀光、欣賞、留影，感受一下英倫風(fēng)情街區(qū)現(xiàn)代人文商業(yè)的誘人魅力，誰(shuí)說(shuō)這不是一種精神消費(fèi)？上述生活方式的描述只是對(duì)現(xiàn)活理念的基本表現(xiàn)。不要把它想像得遙不可及、高不可攀，其實(shí)它就在我們身邊，只要我們轉(zhuǎn)變一下思想觀念，我們觸手可及！1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.4我們的判斷 立足于站街消費(fèi)格局現(xiàn)狀與前景，我們認(rèn)為“印象溫莎”項(xiàng)目的定位是具有前瞻性和可行性的，是站在把握站街發(fā)展大趨勢(shì)的前提下,形成判斷性定論。 所以，認(rèn)定我們的項(xiàng)目是一個(gè)：以站街中等

12、偏上收入群體為核心的，以中高層購(gòu)買力為延伸的，由中高檔品牌與高品質(zhì)成熟服務(wù)體系作為主要產(chǎn)品構(gòu)成的，具有高度競(jìng)力的特色風(fēng)情商業(yè)體！在風(fēng)云莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中，我們“印象溫莎”倚仗硬件與地利支撐，“進(jìn)可攻，退可守”，我們的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)大，我們的風(fēng)險(xiǎn)更小了！1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.5商業(yè)市場(chǎng)定位打造CBD第一時(shí)尚街1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.5. 商業(yè)功能分區(qū)定位之：街區(qū)架構(gòu) 商業(yè)業(yè)態(tài)板塊組成：一大主題商街+二塊輔助街區(qū) 所謂“一大主題商街”：即號(hào)地塊和號(hào)地塊依托鎮(zhèn)政府廣場(chǎng)和道 路主軸形成聚合效應(yīng)的商業(yè)核心街區(qū)，即大城市所謂的“商圈”。 “二塊輔助街區(qū)”： 綜觀站

13、街商業(yè)格局，幾乎大部分的商業(yè)集中在鎮(zhèn)政府前的站中路，一旦本項(xiàng)目號(hào)地塊的商業(yè)步行街建成將打通站中路和景觀道路的站環(huán)西路之間的通路，與號(hào)地塊、號(hào)地塊的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)道路共同形成3 條商業(yè)主干道。整個(gè)站街商業(yè)形成一個(gè)通暢的“田”型循環(huán). 因號(hào)地塊的商業(yè)步行街與號(hào)地塊之間道路被割斷，目前能經(jīng)營(yíng)的區(qū)域只處在“田”型左上右下兩大板塊！相互孤立，未能競(jìng)合！僅僅簡(jiǎn)單承擔(dān)輔助街區(qū)功能。 因此，本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重心在于激活“一大主題商街”，“盤活整盤棋！”1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路、1.1.5. 商業(yè)市場(chǎng)功能定位闡釋根據(jù)“印象溫莎”項(xiàng)目地塊分布區(qū)域及周圍差異化經(jīng)營(yíng)特色，各 地塊商業(yè)功能定位如下： 第一組團(tuán)商業(yè)：站街商業(yè)

14、第一街 輔助設(shè)有便民食品超市、德克士快餐、甜餅、面包屋、文具、眼鏡店兒童書吧、電玩 動(dòng)漫城等配套， 第4號(hào)地塊商業(yè)定位家電家私，輔助設(shè)有窗簾、用品綜合服務(wù)； 第3號(hào)地塊商業(yè)定位休閑咖啡會(huì)所； 第6號(hào)地塊商業(yè)定位茶樓、酒樓、KTV娛樂(lè)，輔助設(shè)有食品便利店， 農(nóng)資用品及五金建材汽配。1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路1.1.5.形象定位營(yíng)造英倫風(fēng)情，以人文、景觀構(gòu)造休閑主題購(gòu)物步行街。1.1.5.檔次定位以中檔服裝、百貨類產(chǎn)品和中檔餐飲，休閑娛樂(lè)消費(fèi)為主流的時(shí)尚購(gòu)物新空間。1.1.5.風(fēng)格定位極具英倫國(guó)際風(fēng)情景觀和建筑特色，打造引領(lǐng)站街區(qū)域潮流消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)融合人文景觀的CBD核

15、心商業(yè)。1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路理由建立在站街市場(chǎng)空白點(diǎn)的基礎(chǔ)上，由于人們更加注重健康生活， 追捧全新購(gòu)物模式。所以我們根據(jù)站街市場(chǎng)分析后，為了極力營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境及全新的購(gòu)物模式，把生態(tài)及隨機(jī)性購(gòu)物作為我們的定位思路。同時(shí)也能滿足市場(chǎng)的空白點(diǎn)，使“印象溫莎”項(xiàng)目的定位將是引領(lǐng)站街市場(chǎng)的標(biāo)桿。1.1我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)總思路依據(jù)。u 隨著幾家大型企業(yè)在站街投產(chǎn)設(shè)廠的節(jié)奏加快，站街外來(lái)年輕群體增多，是不可忽視的消費(fèi)群體。u 黔中經(jīng)濟(jì)城市群的崛起，大貴陽(yáng)輻射下的城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶高速發(fā)展，站街人民生活水平不斷提高。u 站街缺少特色商業(yè)，市場(chǎng)呼喚個(gè)性服務(wù)。u 站街商業(yè)格局停留在傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，特色競(jìng)爭(zhēng)成為焦

16、點(diǎn)不一樣的商業(yè)環(huán)境，需要不一樣的看法。平靜而溫柔的小溪流，往往蘊(yùn)蓋了湍急奔涌的暗流！我們?cè)扑A莊地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)就應(yīng)像是一群獵手， 擅于在茂密的森林里找到獵物；我們也是生活的魔術(shù)師，專門為消費(fèi)者揭開魔術(shù)背后的！.我們秉持的五大規(guī)劃原則堅(jiān)持以主題風(fēng)格為核心規(guī)堅(jiān)持以商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律為導(dǎo)向劃堅(jiān)持以營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)需要為目標(biāo)原則堅(jiān)持以特色競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力堅(jiān)持以成本控制為先決.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃，. 我們秉持的五大規(guī)劃原則規(guī)劃原則釋義： 主題原則：整體采用英倫風(fēng)情的暖色系主題，建筑立面以紅色磚為主 局部匹配有白色套邊的窗或白色條狀飾條； 根據(jù)項(xiàng)目地塊商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域，將本項(xiàng)目“印象溫莎”通過(guò)外立面色差的巧妙過(guò)渡，以

17、及屋頂?shù)木植刻幚恚纬杉椿ハ嗪魬?yīng)，又有局部特征的三大組團(tuán)建筑。 風(fēng)格原則：我們將英倫風(fēng)情中的古典主義元素與現(xiàn)代風(fēng)格中的時(shí)尚元素融匯揉和，并摻入現(xiàn)代人文商業(yè)氣息，煉就簡(jiǎn)歐式人文商業(yè)風(fēng)格。 以經(jīng)營(yíng)和管理為前提：我們以先進(jìn)的科學(xué)管理手段與經(jīng)營(yíng)模式，開創(chuàng)站街商業(yè)的新 。 成本節(jié)約的原則：我們按照規(guī)劃思路并結(jié)合主題特色營(yíng)造，在不影響表現(xiàn)形態(tài)的前提下，節(jié)約一切可以節(jié)約和可能節(jié)約的成本。彩1.2.2整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī) 劃 結(jié) 構(gòu)建 休 燈 平 人 樓 商筑 閑 光 面 車 層 品規(guī) 景 與 規(guī) 動(dòng) 布 結(jié)劃 觀 色 劃 線 局 構(gòu).我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)之一：建筑規(guī)劃建筑外立面須遵循英倫建筑風(fēng)格定

18、位墻面與柱體設(shè)計(jì)為米白色,噴沙打磨,柱體勒腳高約1.3m,步行街街面設(shè)計(jì)為幾何造形或藝術(shù)造形先決條件設(shè)計(jì)內(nèi)容形象主入口只能設(shè)計(jì)一個(gè),其他方向應(yīng)為次入口形象設(shè)計(jì)售樓部外立面包裝與建筑風(fēng)格一致，建筑規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1.1建筑總體規(guī)劃構(gòu)思與布局建議設(shè)計(jì)主題 ： 英倫風(fēng)情的CBD主題街區(qū)“印象溫莎”市場(chǎng)定位為英倫風(fēng)情的CBD綜合體街區(qū)，圍繞市場(chǎng)定位， 打造為一個(gè)具有時(shí)代特色，又兼有英倫風(fēng)情，并對(duì)周邊整體環(huán)境有提升意義的核心主題商街，以此形成輻射周邊的CBD核心商圈。規(guī)劃布局構(gòu)思 ：以首家步行商街為核心，打造CBD綜合體，形成新的商圈“印象溫莎” 立市的關(guān)鍵：CBD核心商圈的聚合影響，

19、“印象溫莎” 造勢(shì)的基石：站街商業(yè)潛力和人文資源的內(nèi)核， “印象溫莎” 規(guī)劃之靈魂：商業(yè)適度超前，“印象溫莎”市場(chǎng)旺銷之本：住宅戶型的舒適空間，傲立市場(chǎng)形象資本：建筑立面的時(shí)尚簡(jiǎn)約。易居嘉德構(gòu) 想.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1.1建筑總體規(guī)劃構(gòu)思與布局建筑規(guī)劃廣場(chǎng)大門形象建議第4號(hào)地塊與5號(hào)地塊之間的道路是“印象溫莎”視線聚焦點(diǎn)，既是商場(chǎng)主入口也是廣場(chǎng)進(jìn)入商業(yè)步行街主入口，它代表著商業(yè)形象與建筑風(fēng)格，是顧客的首選出入口，也是商場(chǎng)的第一道臉面。其它出入口只能起輔助作用。因此建議借鑒以下圖片效果，應(yīng)規(guī)劃標(biāo)示英倫風(fēng)情的標(biāo)志建筑，又能體現(xiàn)“印象溫莎”項(xiàng)目獨(dú)特人文氣息的大門。.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)

20、規(guī)劃1.2.2.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)之二：人文休閑景觀營(yíng)造先決條件設(shè)計(jì)內(nèi)容步行街設(shè)計(jì)高大熱帶樹木，配以休閑防腐木椅配鐵藝扶手商場(chǎng)邊角位及走廊擺設(shè)綠色盆景，與西方神話藝術(shù)雕像商業(yè)內(nèi)街墻面有機(jī)配置中世紀(jì)英倫風(fēng)格油畫與版畫作品外圍地面用鵝卵石與防滑石材鋪路樹下輔以休閑長(zhǎng)椅，提供戶外休憩場(chǎng)所主入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)動(dòng)感歐化音樂(lè)噴泉與硬地鋪磚， 輔以白色藝術(shù)神話雕像造形建筑外圍綠化，應(yīng)以樹木為主，花壇陪襯，射燈輔助休閑景觀營(yíng)造步行街休閑街心景觀設(shè)計(jì)滿足可坐可聚功能建筑設(shè)計(jì)方案需將休閑景觀與商業(yè)氛圍規(guī)劃相吻合1.2.2.2.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)之二：人文休閑景觀營(yíng)造為滿足商業(yè)布局，以“印象溫莎”4號(hào)地塊商業(yè)步行街的景觀主軸為切入點(diǎn)，采

21、用沿廣場(chǎng)或沿街區(qū)道路雙向布置花壇和休閑座椅，利用建筑與商業(yè)街景打造各具特色的休閑街景。內(nèi)部景觀采用街區(qū)休閑購(gòu)物形式的“花壇、坐椅、景觀浮雕和街心花園”等方式，形成多層次的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)景觀，體現(xiàn)本項(xiàng)目現(xiàn)代建筑的文化氣質(zhì)和生活品味。.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.2.2人文休閑景觀營(yíng)造氛圍暢想由于“印象溫莎”地處西環(huán)路與站中路兩路腹地，目前商業(yè)規(guī)劃無(wú)序，噪聲、煙塵污染較大，因此建議，為提升“印象溫莎”整體時(shí)尚形象，不影響建筑外觀的情況下，可盡最大化的設(shè)立體景觀綠化，以營(yíng)造清新、高雅的商業(yè)環(huán)境。主入口廣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)不僅是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念傳播的介質(zhì)，還可成為地標(biāo)性觀光景點(diǎn)，對(duì)集聚人氣大有好處。

22、休閑條椅在綠樹、紅花掩映下，在夕陽(yáng)、流水歌唱聲中，營(yíng)造參與式景觀，為購(gòu)物人群帶來(lái)炎炎夏日下的一抹蔥綠清涼，休閑氣氛沒(méi)法擋。廣場(chǎng)地面設(shè)計(jì)是道路景觀的一部分。藝術(shù)雕像作品完全展現(xiàn)商業(yè)人文精神，進(jìn)一步完美規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。易居嘉德構(gòu)想.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)之三：燈光設(shè)計(jì)要求先決條件設(shè)計(jì)內(nèi)容步行街內(nèi)部設(shè)計(jì)古典壁燈，節(jié)能射燈輔助最先封頂建筑樓頂設(shè)計(jì)2-3盞彩色鐳射燈廣場(chǎng)外圍設(shè)計(jì)古典式路燈，綠化射燈外墻廣告位設(shè)計(jì)射燈，彩色霓虹燈燈光與色彩搭配燈光與色彩的搭配，對(duì)商業(yè)形象至關(guān)重要在外來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，燈光主題須充分展示1.2.2.3.1燈光設(shè)計(jì)要求之構(gòu)想光源是體現(xiàn)商業(yè)形象的重要組成部分。應(yīng)在其功能與

23、動(dòng)感、藝術(shù)與美感中謀求和諧與平衡。廣告位射燈為廣告位提供基本照明，霓虹燈美化建筑外立面。不建議做廣告招牌式霓虹燈。古典式路燈營(yíng)造出浪漫懷舊的情感氛圍，可提升休閑品位。以橙紅色為主，綠化射燈以綠色為主，掩映在綠樹叢中，為夜景平添綠色空間。樓頂鐳射燈以紅、黃、藍(lán)三色為主。夜中舞動(dòng)，搖曳生姿，為CBD商業(yè)步行街歡呼！ 節(jié)能射燈以白色為主，提供基本照明。古典壁燈以橙紅色為主，與室外路燈相對(duì)呼應(yīng)， 不經(jīng)意間將室外休閑概念引入室內(nèi)，吊燈的設(shè)計(jì)為高檔商業(yè)增添帝王之氣。建議步行街墻面用噴沙打磨面，地面用淺、深色卵石鋪不同線路形狀，因此步行街內(nèi)部整體環(huán)境光線柔和，沒(méi)有強(qiáng)烈的反光面，一是能襯射出商店與商品在射燈照

24、耀下的奪目姿彩；二是顯露出購(gòu)物環(huán)境清新、明快！易居嘉德構(gòu)想.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3我們倡導(dǎo)的規(guī)劃主題規(guī) 劃 主題室外室內(nèi)休閑一刻、浪漫情懷、英倫娛樂(lè)休閑匯集、服飾品牌風(fēng)情、人文景觀式休閑廣場(chǎng)薈萃、經(jīng)典時(shí)尚購(gòu)物商街.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.1規(guī)劃建議圖.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.2步行街街區(qū)人文商業(yè)氛圍營(yíng)造在站街，讓人引以為傲的是“印象溫莎”步行街的時(shí)尚休閑,人來(lái)人往商業(yè)氣息。因此，在商業(yè)步行街街面設(shè)計(jì)時(shí)，可根據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)分布的差異化，借鑒以下圖片效果規(guī)劃局部不同效果的商業(yè)門店形象。.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.3人車動(dòng)線圖.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.4步行街平面規(guī)劃圖.我

25、們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.5步行街剖面圖.1.2.4我們的商業(yè)規(guī)劃步行街規(guī)劃構(gòu)想思路推理吸引休閑娛樂(lè)型消費(fèi)，需提高商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次6號(hào)地塊內(nèi)街鋪較多，內(nèi)藏型商鋪展示效果弱為步行街帶來(lái)大量休閑購(gòu)物人流5號(hào)、4號(hào)入?yún)R處前有 “規(guī)劃休閑廣場(chǎng)吸引休閑娛樂(lè)型消費(fèi)，給經(jīng)營(yíng)者更多的施展空間3號(hào)地塊內(nèi)街鋪較多較少，院空間寬臨廣場(chǎng) 宜布置太陽(yáng)傘、休閑桌椅雕塑小品及，聚集人氣4號(hào)地塊臨廣場(chǎng)單面街鋪,會(huì)減弱人氣聚集.店鋪結(jié)構(gòu)可自由組合,適合大小不同品牌經(jīng)營(yíng)4.2米左右開間店鋪、商品展示面與陳列效果佳街道中間宜規(guī)劃休閑景觀花壇，讓消費(fèi)者停留時(shí)間延長(zhǎng)必須考慮合適的街道寬度,滿足人流回流空間步行街規(guī)劃思路必須在盡頭處和銜接處設(shè)

26、計(jì)休閑景觀，吸引人流前行步行街呈長(zhǎng)型地帶，商業(yè)人氣連接不是很緊密.1.2.5我們的商業(yè)規(guī)劃商品規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.6品結(jié)構(gòu)配比與購(gòu)買力結(jié)構(gòu)配比2:6:2商品檔次頂尖高檔中高檔中檔結(jié)構(gòu)比例5%15%60%20%購(gòu)買力水平超 強(qiáng)很 強(qiáng)強(qiáng)較 強(qiáng)結(jié)構(gòu)比例5%15%60%20%以上為經(jīng)驗(yàn)配比。表明了招商的品牌結(jié)構(gòu)方向，同時(shí)， 意味著購(gòu)買力結(jié)構(gòu)也要與之相適應(yīng)。.1.2.7我們的商業(yè)規(guī)劃我們的規(guī)劃創(chuàng)意店招商規(guī)劃布局的依據(jù)：業(yè)態(tài)承租力商品組合的標(biāo)準(zhǔn)：品牌影響力商品品牌的來(lái)源：市場(chǎng)號(hào)召力規(guī)劃的理由：我們的經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)意.1.2.8我們的商業(yè)規(guī)劃店鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)不統(tǒng)一建議以簡(jiǎn)單裝修為準(zhǔn)，門頭統(tǒng)一裝飾，帶基

27、本水電、消防等設(shè)施安裝。商家裝修要求不一致租售條件不同.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點(diǎn) 亮點(diǎn)1：德克士.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9我們的閃光亮點(diǎn) 亮點(diǎn)4：美容女子會(huì)所.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9我們的閃光亮點(diǎn) 亮點(diǎn)5：兒童書吧.我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9我們的閃光亮點(diǎn) 最大的一個(gè)亮點(diǎn)：休閑健身會(huì)所第二部分展示我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1思路決定項(xiàng)目的出路商業(yè)用房供給量，造成市 場(chǎng)消化是否 有壓力，是否存在商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)！零售市場(chǎng)已經(jīng)飽和，消費(fèi)力不堪重負(fù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前白熱化，硝煙彌漫！判斷：1. 競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)“洗牌”一部分零售體將面臨。2. 市

28、場(chǎng)消化能力超負(fù)荷，導(dǎo)致部分清鎮(zhèn)發(fā)展商商業(yè)用房建設(shè)資金回籠風(fēng)險(xiǎn)加大。3. 站街將掀起一場(chǎng)投資者爭(zhēng)奪戰(zhàn)、零售商爭(zhēng)奪戰(zhàn)、購(gòu)買資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。4. 迅猛發(fā)展的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)決定了本項(xiàng)目必須打速。居民消費(fèi)力站街常住居民約2.8萬(wàn)，人均消費(fèi)支出 *元；人均可支配收入*元。零售市場(chǎng)清鎮(zhèn)現(xiàn)有零售商業(yè)面積約*萬(wàn)以上。各大零售巨頭仍在爭(zhēng)相涌入清鎮(zhèn)對(duì)站街的影響。大盤迭出御景華府、錦繡藍(lán)灣、紅樹東方等近100萬(wàn)平方米的綜合型大盤將接連入市2006-2010年5年清鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)商服物業(yè)施工面積*萬(wàn)竣工面積*萬(wàn)銷售面積*萬(wàn)空置面積*萬(wàn)銷售率*%2.1.1觀察我們的市場(chǎng)環(huán)境（需補(bǔ)充調(diào)研）2.1思路決定項(xiàng)目的出路2.1.2審視整體環(huán)境

29、中借鑒樓盤清鎮(zhèn)市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研（需補(bǔ)充調(diào)研）清鎮(zhèn)市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目清鎮(zhèn)市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注新增項(xiàng)目高度重視借鑒以往項(xiàng)目清鎮(zhèn)市典型項(xiàng)目清鎮(zhèn)市典型項(xiàng)目百花新城康筑地產(chǎn)3個(gè)項(xiàng)目用地： 建筑： 投資： 樓層：商鋪： 萬(wàn)元商住樓層百花新城商業(yè)面積： 銷售周期： 銷售均價(jià)： 最高價(jià)：經(jīng)營(yíng)模式街鋪性質(zhì)一般重視街鋪性質(zhì)一般重視借鑒意義高度重視高度關(guān)注高度關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)效果租金水平租賃狀況業(yè)面積： 銷售周期： 銷售均價(jià)： 最高價(jià)：經(jīng)營(yíng)模式祥康筑地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)面積： 銷售周期：銷售均價(jià)： 最高價(jià)： 經(jīng)營(yíng)模式金色湖城商業(yè)面積： 銷售周期：銷售均價(jià)： 最高價(jià)： 經(jīng)營(yíng)模式紅樹東方商業(yè)面積： 銷售周期：銷售均價(jià)：

30、 最高價(jià)： 經(jīng)營(yíng)模式御景華府清鎮(zhèn)政府廣場(chǎng)傍政府所在地于商務(wù)、辦公、住宅、商業(yè)、休閑于一體，商業(yè) 面積。金色湖城用地：建筑：投資：萬(wàn)元樓層：商住樓商鋪：層紅樹東方用地：建筑：投資：萬(wàn)元樓層：商住樓商鋪：層2.1思路決定項(xiàng)目的出路判斷：1. 規(guī)劃前景為本項(xiàng)目提供良好發(fā)展空間，有望形成新商業(yè)圈的中心點(diǎn)。2. 鎮(zhèn)政府廣場(chǎng)進(jìn)一步匯聚人流，但也為本項(xiàng)目大體量分散式經(jīng)營(yíng)面積帶來(lái)巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力。3. 站中路等沿線雖然擁有商鋪經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，但規(guī)模較小，品牌特色競(jìng)爭(zhēng)將成為制勝法寶。鎮(zhèn)政府廣場(chǎng) 未來(lái)中央商務(wù)區(qū)座落于此路段。 由“印象溫莎” 將站中路與西環(huán)路連成一體，有望形成一條新商業(yè)帶。站中路 飲食、休閑，成熟街區(qū)。 已

31、有酒吧、超市等正在經(jīng)營(yíng)。 目前較混亂，業(yè)態(tài)更新可能性不大。環(huán)西大道 該道路兩邊建筑正在進(jìn)行人行彩色磚美化裝鋪設(shè)點(diǎn)。 與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔， 亦規(guī)劃有大型商業(yè)體。繞 鎮(zhèn)高速 雙向六車道城市減壓線，約40米寬， 7.2公里長(zhǎng)。 擬投資2億元。 規(guī)劃做成產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速干道。2.1思路決定項(xiàng)目的出路市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)略思維周邊規(guī)劃銷售利潤(rùn)保證是鮮花招商經(jīng)營(yíng)保證是綠葉廣告推廣保證是熱情會(huì)籍特色保證是笑容于是，我們決心用四位一體的整合營(yíng)銷戰(zhàn)略，進(jìn)入戰(zhàn)場(chǎng)，去俘虜上帝的心！2.2我們的營(yíng)銷原則-把握項(xiàng)目的路線最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)用多樣化營(yíng)銷手段塑造品牌用品牌文化效應(yīng)營(yíng)造特色競(jìng)爭(zhēng)力特色競(jìng)爭(zhēng)力是我們追求利潤(rùn)的保障營(yíng)

32、銷原則利潤(rùn)最大化是我們矢志不移的追求2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏十：管理創(chuàng)新傾誠(chéng)演繹九：上游路線鶴立雞群八：獨(dú)特服務(wù)力克群雄七：穩(wěn)定回報(bào)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)六：街鋪附加再送超值五：會(huì)籍互動(dòng)一箭雙雕四：租售并舉雙拳出擊十大營(yíng)銷三：催化醞釀蓄勢(shì)待發(fā)二：廣告宣傳精彩紛呈一：銷售未動(dòng)招商先行2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏一：銷售未動(dòng)招商先行 商鋪銷售的目標(biāo)任務(wù)是回籠資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。為保證這一目標(biāo)任務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)，又必須建立在商鋪投資者看到商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成功的曙光基礎(chǔ)上。那就是招商的力量！

33、 因此，我們采取招商先行的策略：以先期強(qiáng)力引進(jìn)主力商家的辦法，再利用投 資市場(chǎng)“羊群效應(yīng)”，揮旗號(hào)召中小商家跟風(fēng)進(jìn)駐。待主力商家招商工作完成后， 隨即向市場(chǎng)推出商鋪，實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，強(qiáng)勢(shì)刺激投資者蜂擁實(shí)現(xiàn)購(gòu)買行為。2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏二：廣告宣傳精彩紛呈廣告的作用在于發(fā)布信息，引導(dǎo)消費(fèi)。市 場(chǎng)招商推廣的作用在于引導(dǎo)關(guān)注，制造評(píng) 論。廣告宣傳為招商推廣起到鋪墊開路的 作用。在”印象溫莎”項(xiàng)目開始運(yùn)作之初， 我們認(rèn)為應(yīng)在站街鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府周邊、及相關(guān)傳播媒體上，就“印象溫莎”項(xiàng)目的定位特色及營(yíng)銷理念作出宣傳炒作。引導(dǎo)業(yè)界及市場(chǎng)投資者關(guān)注、討論、追

34、根索源。同 時(shí)，配合策劃一些節(jié)慶文藝演出、新聞發(fā) 布會(huì)、招商洽談會(huì)等活動(dòng)，掀起造勢(shì)狂瀾！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏三：催化醞釀蓄勢(shì)待發(fā)“印象溫莎 ”的時(shí)尚商業(yè)街特性及市場(chǎng)環(huán)境決定了我們必須要有一段較長(zhǎng)時(shí)間的蓄勢(shì)期。在蓄勢(shì)期內(nèi)，我們對(duì)外以媒體報(bào)道炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注和議論，同時(shí)，邀請(qǐng)文藝演出單位開展節(jié)慶活動(dòng)，舉辦商家面對(duì)面互動(dòng)介紹，制造感官接觸。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開始后，在建筑外墻、樓體幕墻上，發(fā)布商業(yè)租售信息。利用“印象溫莎”項(xiàng)目絕佳的地段優(yōu)勢(shì)和顯著的宣傳效果，營(yíng)造出巨型路牌廣告的傳播力量；對(duì)內(nèi)以緊鑼密鼓的招商推進(jìn)及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)工作，為開盤積蓄沖擊

35、能量。用“外松內(nèi)緊”的運(yùn)作姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)。追求“開閘 泄洪，一瀉千里”的投資狂熱追捧效果。2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏四：租售并舉雙拳出擊我們認(rèn)為：招商與銷售可以同時(shí)進(jìn)行。將“印象溫莎”招商與銷售職能集于一體，可以更高效地促進(jìn)租售工作的協(xié)調(diào)開展。于是，招商與銷售工作 將系于業(yè)務(wù)員一身。他們既懂得銷售的目標(biāo)，又明白“印象溫莎”招商的要求，在進(jìn)行與客戶的推銷談判時(shí)，其語(yǔ)言將更加具有感染力和說(shuō)服力。同時(shí)， 既促進(jìn)了租售信息的橫向內(nèi)部交流，使租售工作更加富有整合效率，又避免 了人力資源的浪費(fèi)，節(jié)約管理成本。俗話說(shuō)：”雙槍齊發(fā)，總有一槍能打中 靶子”。2.

36、3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏五：會(huì)籍互動(dòng)一箭雙雕會(huì)員優(yōu)惠也是我們“印象溫莎”的賣點(diǎn)之一。在規(guī)劃中，我們建議與擬招商的銀行、主力商家協(xié)商一致，購(gòu)買我們“印象溫莎” 住房或商鋪的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主，都主動(dòng)統(tǒng)一辦理銀聯(lián)卡、派送VIP至尊會(huì)員卡；讓更多的人以成為主力品牌商家提前鎖定我們項(xiàng)目的消費(fèi)群體，促進(jìn)這幫業(yè)主群體成為我們的義務(wù)宣傳員，市場(chǎng)上忠實(shí)“粉絲”；以保證會(huì)員服務(wù)的主動(dòng)性與品位感。在我們“印象溫莎”， VIP至尊會(huì)員即能享受投資商鋪，購(gòu)買住房、甚至購(gòu)物休閑消費(fèi)形成“附加值效應(yīng)”，便可達(dá)到多項(xiàng)聯(lián)動(dòng)，一箭雙雕之功！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3

37、.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏六：街鋪附加再送超值對(duì)于既購(gòu)鋪又買房或租賃的重點(diǎn)客戶，我們應(yīng)給予更多的優(yōu)惠。因此，單獨(dú)出租對(duì)“印象溫莎”項(xiàng)目商鋪銷售促進(jìn)意義不大。既而，我們?cè)俣葎?chuàng)意：對(duì)于購(gòu)鋪返租的產(chǎn)權(quán)式客戶，將街鋪三年期租金收益一并附加到商鋪銷售價(jià)格中去，捆綁出租，再形成“附加值效應(yīng)”。對(duì)于購(gòu)房又購(gòu)商鋪且自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主客戶，在統(tǒng)一優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再接著再奉送1年物業(yè)管理費(fèi)。讓他們享受至尊業(yè)主的特別優(yōu)惠服務(wù)！對(duì)于購(gòu)房又承租商鋪的業(yè)主客戶，在統(tǒng)一優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再接著再奉送35個(gè)月免租期。禮上加禮再加禮，好大的一個(gè)“超值大禮包”，再精明的投資客也該動(dòng)心了！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1

38、.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏七：穩(wěn)定回報(bào)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 既然是投資行為，投資者就要求有安全的收益保障。我們“印象溫莎”在出售產(chǎn)權(quán)商鋪的同時(shí)，又需要保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，以保證穩(wěn)定的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，而實(shí)現(xiàn) 兩權(quán)剝離的焦點(diǎn)突破就是返租。鑒于國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，我們不打“返租 牌”，改打“投資回報(bào)牌”。我們通過(guò)市場(chǎng)分析比較后認(rèn)為，建議向投資者 固定提供每年7%的穩(wěn)健投資回報(bào)率。 預(yù)計(jì)投資者用14年半左右的時(shí)間，即可收回全部投資。在這14年半左右的時(shí)間里，投資者還可坐享項(xiàng)目增值升值收益！如果投資者認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)，我們建議在支付完每年7%的穩(wěn)健投資回報(bào)收益后，云水華莊地產(chǎn)原以2011年當(dāng)初原價(jià)回收商鋪！其實(shí)14年以后，商鋪物業(yè)

39、早增值2-5倍左右，誰(shuí)愿意讓開發(fā)商原價(jià)回購(gòu)！真正實(shí)現(xiàn)投資零級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，超超值回報(bào)！我們的“上帝”快樂(lè)暈了！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏八：獨(dú)特服務(wù)力克群雄放眼當(dāng)今之商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“MALL概念”、“空中街鋪概念”、“街區(qū)概念”已是漫天遍地，也沒(méi)有人去探求或驗(yàn)證其真正涵義，卻也實(shí)現(xiàn)了其商業(yè)價(jià)值的升華。因此，我們“印象溫莎”極力主張“商場(chǎng)式會(huì)員俱樂(lè)部” 的概念定位，就是建立在本地激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境當(dāng)中 的?！坝∠鬁厣?xiàng)目以主力商場(chǎng)為載體，以會(huì)員俱樂(lè)部 為內(nèi)涵延伸，與兩大主力商場(chǎng)協(xié)商，主力商場(chǎng)協(xié)商每個(gè) 月營(yíng)業(yè)額較上個(gè)月增加1百萬(wàn)元，就獻(xiàn)出1萬(wàn)元的現(xiàn)金資

40、助步行商街主辦文化娛樂(lè)促銷活動(dòng)，擴(kuò)大了我們“印象溫莎”商場(chǎng)的消費(fèi)范圍，增強(qiáng)了商場(chǎng)的商用功能，提升了商場(chǎng)的文化品位與市場(chǎng)知名度，豐富了我們“印 象溫莎”商場(chǎng)的主題特色，改善了區(qū)位消費(fèi)格局，真正實(shí)現(xiàn)了商場(chǎng)的主題概念創(chuàng)新。因而，我們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更加強(qiáng)大了。2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏九：上游路線鶴立雞雄通過(guò)對(duì)站街市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與消費(fèi)力分析，我們認(rèn)為中低端市場(chǎng)已趨飽和，并在大企業(yè)進(jìn)駐拉引下，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，以此時(shí)再進(jìn)入中低端市場(chǎng)，不僅將面臨巨大的資源浪費(fèi)，而且也毫無(wú)利潤(rùn)可言。因此，我們“印象溫莎”堅(jiān)持高品質(zhì)匹配高附加值服務(wù)路線，在招商的過(guò)程中強(qiáng)調(diào)“同業(yè)擇優(yōu)

41、，異業(yè)互補(bǔ)”原則，針對(duì)市場(chǎng)需求及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，與站街鎮(zhèn)工商所聯(lián)手打造“百店無(wú)假貨名優(yōu)名品示范街”，保證進(jìn)入我們“印 象溫莎”商業(yè)步行街的商家，面向市場(chǎng)的商品品質(zhì)和服務(wù)水平，童幼無(wú)欺誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，為投資者提供安全的資本運(yùn)作保障。以高品質(zhì)贏得消費(fèi)者追捧，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，順應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)力發(fā)展趨勢(shì)，謀求脫穎而出的市場(chǎng)地位，到達(dá)新的戰(zhàn)略制高點(diǎn)！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.1.1我們的總策略調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏十：管理創(chuàng)新傾誠(chéng)演繹我們建議云水華莊地產(chǎn)，新注冊(cè)成立一家本項(xiàng)目專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理公司，淡化物管公司與云水華莊地產(chǎn)的資本聯(lián)系，形成全新的項(xiàng)目運(yùn)作架構(gòu)體制 “重服務(wù)， 輕管理” ，

42、以全新的形象全新的服務(wù)理念。服務(wù)我們“印象溫莎”的商家門店，吸引先期進(jìn)駐商家，贏得人氣，搶得先機(jī)， 賺得財(cái)氣，共同全新演繹“站街第一商街”的商業(yè)！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2我們的總策略指導(dǎo)分策略在營(yíng)銷總策略指導(dǎo)下，依據(jù)各營(yíng)銷子系統(tǒng)的工作特性和目標(biāo)任務(wù)， 我們將總策略分解成各子系統(tǒng)的分策略：不一樣的營(yíng)銷思路，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次推敲思量。無(wú)數(shù)次的攀登永遠(yuǎn)激發(fā)著征服下一個(gè)目標(biāo)的熱情！2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.1我們的總策略指導(dǎo)分策略源 策 略子系統(tǒng)策略戰(zhàn)術(shù)分解會(huì)員戰(zhàn)推廣戰(zhàn)招商戰(zhàn)銷售戰(zhàn)會(huì)籍策略推廣策略招商策略銷售策略總 策 略2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏

43、2.3.2.1銷售策略之：定價(jià)計(jì)）銷售均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)（邊際利潤(rùn)貢獻(xiàn)率彈性系數(shù)定價(jià)公式1彈性系數(shù) 21.5定價(jià)系數(shù)本地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析評(píng)估定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法，邊際利潤(rùn)定價(jià)法定價(jià)策略2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.1銷售策略之：定價(jià)計(jì)公式（需修改）代入定價(jià)公式后，得出：首層銷售均價(jià)市場(chǎng)均價(jià)（邊際利潤(rùn)貢獻(xiàn)率彈性系數(shù)）地段優(yōu)勢(shì)升值潛力會(huì)籍銷售街鋪競(jìng)爭(zhēng)影響邊際利潤(rùn)貢獻(xiàn)率萬(wàn)想城（首層）陽(yáng)光左岸步行街（街鋪）綠韻麗都（街鋪）御景華府（街鋪）市場(chǎng)均價(jià)（街鋪）2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.1銷售策略之：定價(jià)計(jì)公式（需修改）首層均價(jià)（1）二層均價(jià)（0.6）三層均價(jià)（0.

44、5）四層均價(jià)（0.3）其他 我們以首層作為標(biāo)準(zhǔn)層，依次計(jì)算出其他樓層的均價(jià)：2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.1銷售策略之：攻戰(zhàn)計(jì)買鋪即收一年租金首100名買家：贈(zèng)送免租1年物管服務(wù)費(fèi)（優(yōu)先選擇）；后100名買家：贈(zèng)送3個(gè)月物管服務(wù)費(fèi)（排號(hào)輪租）；尾鋪：在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買，獲贈(zèng)價(jià)值1000元禮品一份； 所有購(gòu)鋪業(yè)主均可按其投資總額大小，成為本項(xiàng)目級(jí)別會(huì)員，享受優(yōu)惠消費(fèi)金額。超值大禮包一次性付款：8.5折優(yōu)惠分期付款：9折優(yōu)惠按揭付款：9.8折優(yōu)惠付款方式及優(yōu)惠條件簽定商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同投資回報(bào)途徑5年、10年、15年任選投資回報(bào)期限每年7%穩(wěn)定回報(bào)投資回報(bào)率70年產(chǎn)權(quán)年限2.3 我

45、們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.2招商策略之：定價(jià)計(jì)租賃均價(jià)返租成本（業(yè)態(tài)承租力彈性系數(shù)）定價(jià)公式彈性系數(shù)1定價(jià)系數(shù)返租成本與業(yè)態(tài)承租能力分析評(píng)估定價(jià)依據(jù)成本導(dǎo)向法，無(wú)差異化定價(jià)法定價(jià)策略2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.2招商策略之：定價(jià)計(jì)代入定價(jià)公式后，得出：首層租賃均價(jià)返租成本（業(yè)態(tài)無(wú)差異承租力彈性系數(shù)）首層承租能力珠寶首飾服裝餐飲皮具皮鞋業(yè)態(tài)無(wú)差異承租力 首層租賃均價(jià)首層銷售均價(jià)首層面積年回報(bào)率年回報(bào)租金返租成本2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.2招商策略之：定價(jià)計(jì)首層均價(jià)（1）二層均價(jià)（0.6）三層均價(jià)（0.5）四層均價(jià)（0.3）其他整體平均租

46、值： 我們以首層作為標(biāo)準(zhǔn)層，依次計(jì)算出其他樓層的均價(jià)：2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏免租期3-5個(gè)月。首50名商家可獲贈(zèng)英倫旅游名額超值大禮包折扣、租期、遞增率可協(xié)商優(yōu)惠條件300以下：訂金5000元/間300以上：訂金10000元/間簽訂合同時(shí)：繳納首月租金，首月管理費(fèi)。并另繳納二個(gè)月租金作為合同保證金。付款方式由物業(yè)管理公司根據(jù)實(shí)際使用情況制定管理費(fèi)與空調(diào)費(fèi)第三年起每年遞增3%租金遞增率5年、10年、15年三種租約期限最低可打至6折租金折扣租金均價(jià)按80元/，送出年三租金（實(shí)際已在商鋪銷售中收回成本）步行街鋪2.3.2.2招商策略之：攻戰(zhàn)計(jì)2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.

47、3.2.3推廣策略之:連環(huán)計(jì)根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作的一般規(guī)律，我們將我們“印象溫莎”運(yùn)作階段劃分為七個(gè)推廣步驟：產(chǎn)品告知期產(chǎn)品關(guān)注期蓄勢(shì)醞釀期蓄勢(shì)出擊期強(qiáng)力期全線期火熱開業(yè)期2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.3推廣策略之:連環(huán)計(jì)階段途徑攻擊點(diǎn)目的進(jìn)入市場(chǎng)宣告誕生引起關(guān)注夾報(bào)海報(bào)圍墻廣告業(yè)界同行潛在商家產(chǎn)品告知期引進(jìn)主力店號(hào)召中小商家奠定運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)爭(zhēng)求概念認(rèn)同培養(yǎng)潛在會(huì)員群體夾報(bào)海報(bào)新 聞 訪 談 產(chǎn)業(yè)高峰論壇聯(lián)誼酒會(huì)產(chǎn)品推介會(huì)主力商家目標(biāo)會(huì)員產(chǎn)品關(guān)注期完善內(nèi)部流程積累客戶資源笑星文藝演出招商洽談目標(biāo)投資者目標(biāo)商家試探市場(chǎng)反應(yīng)即時(shí)完善、調(diào)整戰(zhàn)略布署蓄勢(shì)醞釀期2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)

48、目的節(jié)奏2.3.2.3推廣策略之：勝戰(zhàn)計(jì) 推廣：我們?yōu)槟峁┓€(wěn)健的商鋪投資回報(bào)保障。 推廣理念：站街CBD商業(yè)第一大道 推廣主題:一鋪一金庫(kù) 三代搖錢樹 廣 告 語(yǔ) ：“贏在商街，創(chuàng)富未來(lái)”2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.3推廣策略之：勝戰(zhàn)計(jì)推廣沖擊波清鎮(zhèn)七砂麥格二礦站街本地新發(fā)梨倭織金衛(wèi)城2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目的節(jié)奏2.3.2.4說(shuō)明：投資者在每年的投資回報(bào)中，已包含有會(huì)籍銷售收入的返還。會(huì)籍銷售利潤(rùn)的邊際貢獻(xiàn)率為0.1。那么意味著我們送出的會(huì)員卡福利消費(fèi)金額必須等同于投資回報(bào)金額。說(shuō)穿了，是我們花錢請(qǐng)人來(lái)消費(fèi)！主要目的在于：1. 口碑傳播。刺激更多的人購(gòu)鋪、消費(fèi)或入會(huì)。2. 培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣。當(dāng)福利消費(fèi)金額用光時(shí)，會(huì)員消費(fèi)心理與消費(fèi)行為已成定勢(shì)，具有強(qiáng)大的購(gòu)買慣性。從而形成消費(fèi)心理學(xué)理論所說(shuō)的“品牌忠誠(chéng)度”。3. 引導(dǎo)和創(chuàng)造時(shí)尚生活方式。“先給錢請(qǐng)君體驗(yàn)，錢花光請(qǐng)君入甕”。也就是說(shuō)，我們已預(yù)先培養(yǎng)起一班“目標(biāo)核心型消費(fèi)群體”。會(huì)籍策略2.3 我們的營(yíng)銷策略-調(diào)控項(xiàng)目