1、大標(biāo)題40號微軟雅黑，加粗,重慶市南岸區(qū)樓盤調(diào)研報告,2011.3.20,一、南岸區(qū)宏觀市場,1.1南岸區(qū)概況 1.2城市定位 1.3整體經(jīng)濟運行 1.4城市規(guī)劃,二、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場運行狀況,2.1南岸區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 2.2南岸區(qū)房地產(chǎn)投資 2.3南岸區(qū)商品房供應(yīng)量 2.4南岸區(qū)在售項目分析,三、市場分析,3.1區(qū)域市場分析 3.2戶型區(qū)間分析3.3項目配套分析,市場調(diào)查報告結(jié)構(gòu),南岸區(qū)宏觀市場,南岸區(qū)房地產(chǎn)市場,項目分析,南岸區(qū)概況,基礎(chǔ)配套：南岸區(qū)交通十分便捷，已有長江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋、菜元壩大橋、朝天門大橋、廣陽島大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)

2、等相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，東水門大橋、寸灘大橋即將興建 商貿(mào)旅游：旅游資源得天獨厚，擁有南山森林公園、“一棵樹”攬勝亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黃山抗戰(zhàn)遺址、海棠曉月溫泉、中央溫泉、洋人街等多處自然人文景觀，南濱路沿線經(jīng)濟帶集休閑、觀光、餐飲、購物為一體，已經(jīng)成為重慶市最具有代表性的城市建設(shè)展示“名片”,南岸區(qū)概況,南岸區(qū)區(qū)位：南岸區(qū)位于重慶市主城區(qū)，位于重慶長江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山，俯臨長江、嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風(fēng)景秀麗優(yōu)美宜人。地處東經(jīng)106314 106472，北緯2927229372之間，轄區(qū)西部、北部瀕臨長江，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江

3、相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)幅員面積265平方公里，其中，常用耕地面積4640公頃，森林面積7000余公頃，森林覆蓋率28.2%。 行政區(qū)位：南岸區(qū)轄銅元局、花園路、南坪、海棠溪、龍門浩、彈子石、南山7個街道和南坪、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽7個鎮(zhèn)，城區(qū)建成面積55平方公里，區(qū)人民政府駐南坪南城大道199號。全區(qū)常住人口71.52萬人，戶籍人口58.37萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口48.95萬人。全年新出生4715人，出生率為8.13；死亡2931人，死亡率5.06，人口自然增長率3.08。,城市定位,城市定位：南岸區(qū)作為重慶主城核心區(qū)的重要部分，在“重慶一小時經(jīng)濟圈”建設(shè)中居于重

4、要地位，發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，面對機遇大于挑戰(zhàn)，區(qū)政府勾畫了南岸“十二五”未來發(fā)展藍圖，表示到“十二五”末，南岸商貿(mào)流通業(yè)占全區(qū)經(jīng)濟比重將達到45%以上，把南岸區(qū)打造成為西部消費之都的核心區(qū)。全年工作歸納起來，重點就是“4個三，2個四”;三大商圈、三大配套、三大品牌、三大流通網(wǎng)絡(luò);四個專業(yè)市場、四條消費防線。,整體經(jīng)濟運行,人口分析：近年南岸區(qū)總?cè)丝谠鲩L較為緩慢，常住人口基 本保持平穩(wěn)。 2010年全區(qū)總?cè)丝跒?9.29萬人,常住人口22萬人，城鎮(zhèn)人口22.5萬人農(nóng)村人口9.1萬人。,整體經(jīng)濟運行,GDP、人均GDP: 2007-2009年，南岸區(qū)經(jīng) 濟進入高速發(fā)展期，201年較20

5、07年成功實現(xiàn)GDP翻番，平均增幅遠(yuǎn)高于其他主城片區(qū)。 GDP增長加速，人口增 長平穩(wěn)的情況下，人均GDP保持了4年的加速增長期， 2010年較2007年人均GDP增長翻倍。,2007-2010年南岸區(qū)GDP對比增長（單位：億元）,2007-2010年南岸區(qū)人均GDP對比增長（單位：元）,整體經(jīng)濟運行,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析： 2009年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值300.2億元，增長15.3%；完成第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值501.5億元，增長25.3%；,整體經(jīng)濟運行,南岸區(qū)2005年2010年地區(qū)生產(chǎn)總值,南岸區(qū)國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值:在近五年保持良好的發(fā)展趨勢，平均每年保持55億元的增長額，保持16%的增長率。在200

6、8年金融危機里依然保持增長69億元，并且首次突破200億元，比上年增長15.6%。凸顯南岸區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險能力強。市場經(jīng)濟穩(wěn)定、健康的發(fā)展，有利于社會投資。,（數(shù)據(jù)來源南岸區(qū)政府工作報告）,整體經(jīng)濟運行,南岸區(qū)人均可支配收入分析：城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17210元，增加1480元，增長9.4%。 國家統(tǒng)計局重慶調(diào)查總隊公布了2010年前三季度重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費情況。今年19月，重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13112元，同比多掙了1299元;人均開銷支出9933元，同比增加903元。就收入來看，炒股、租房掙來的錢增長得最快。

7、2010年農(nóng)民收入保持較快增長。農(nóng)民人均純收入5200元，增長13.1%，生活水平逐年提高。,城市規(guī)劃,南坪商圈規(guī)劃分析：以現(xiàn)在的南坪轉(zhuǎn)盤（改造后的南坪中心商業(yè)廣場）為中心，以五條特色步行街的建設(shè)為核心，并以沿東、南、西、北四條軸線的不同業(yè)態(tài)發(fā)展為重點，真正使南坪商務(wù)圈成為重慶乃至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一，成為重慶市江南商務(wù)中心的核心組成部分。南岸區(qū)未來的發(fā)展，將重點以消費類電子產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)為主的現(xiàn)代制造業(yè)為支撐，夯實千億級園區(qū)基礎(chǔ)；以會展和物流為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，加快發(fā)展信息、金融、保險、會計、咨詢、法律、科技等商貿(mào)服務(wù)行業(yè)，打造百億商圈；大力建設(shè)“宜居南岸、暢通南

8、岸、森林南岸、平安南岸、健康南岸”，實現(xiàn)都市強區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。,城市規(guī)劃,茶園新城分析：茶園新城區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，將重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)，茶園新城區(qū)規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港工業(yè)園等占地25個平方公里的三大工業(yè)園區(qū)，以引進投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟效益好以及環(huán)保型的投資項目為主要目標(biāo)，重點發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。以TCL移動通信、廣東美的集團、寧波雅戈爾集團、重慶機電控股集團、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司和勁佳印務(wù)為龍頭的企業(yè)集群正逐步形成。預(yù)計2010年聚集了百余

9、家企業(yè)的工業(yè)園產(chǎn)值將超過400億元，工業(yè)正成為城市發(fā)展的強勁引擎,城市規(guī)劃,南區(qū)CBD規(guī)劃分析：CBD南區(qū)的開發(fā)面積約16000畝，規(guī)劃建設(shè)體量為1133萬平方米，共分為A、B、C、D、E、F六個分區(qū)： A、B分區(qū)規(guī)劃占地面積約4500畝，總規(guī)劃建筑面積約280萬平方米，主要以高檔居住、娛樂休閑健身功能為主 C、D分區(qū)規(guī)劃占地面積約4500畝，總規(guī)劃建筑面積約590萬平方米，著力打造以居住、商務(wù)、文化、教育、娛樂功能為主的商務(wù)中心區(qū)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地； E、F分區(qū)規(guī)劃占地面積約7000畝，總規(guī)劃建筑面積約310萬平方米，以居住、市政、體育功能為主。 目前，CBD南區(qū)已經(jīng)完成拆遷70多萬平方米，征地

10、3500畝，完成了四條道路建設(shè)，初步形成以濱江路和騰龍大道為骨架的“井”字形路網(wǎng)，覆蓋了開發(fā)區(qū)近2/3的區(qū)域。開發(fā)區(qū)成功出讓土地2000余畝，實現(xiàn)引資160億元。開發(fā)區(qū)將總共投入約200億元資金，打造出吸引國內(nèi)外大型集團、企業(yè)總部進駐的“總部經(jīng)濟區(qū)”和聚集大量商貿(mào)、服務(wù)、金融、信息、辦公機構(gòu)及高級住宅于一體的商務(wù)配套區(qū)。,城市規(guī)劃,南岸區(qū)東港分析：港區(qū)概況港區(qū)規(guī)劃用3至5年的時間，建成西南片區(qū)最大的特種船舶制造基地，整個船舶產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值70億元；建成服務(wù)于重慶乃至西南片區(qū)及分檢、加工、配送、倉儲和交易市場為一體的最大綜合物流基地。并在2020年前建成泊位10個，達到年集裝箱130萬標(biāo)箱、汽

11、車重載滾裝20萬輛的吞吐能力。,注：圖為南岸區(qū)政府網(wǎng),近年來南岸區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，GDP連續(xù)保持高速增長，人均GDP水平在重慶幾個經(jīng)濟較為發(fā)達的區(qū)縣中處于領(lǐng)先地位。新型工業(yè)化加速推進，工業(yè)經(jīng)濟效益顯著提高，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步增長，消費需求持續(xù)升溫，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，初步形成了以機械加工制造、輕紡食品、能源化工、冶金建材、絲綢、商貿(mào)、茶業(yè)、旅游為重點的產(chǎn)業(yè)布局。城市居民收入持續(xù)增長，消費能力持續(xù)提高，對城市房地產(chǎn)發(fā)展起到支撐作用。 南岸區(qū)定位為“重慶主城核心區(qū)的重要部分”，提高了城市建設(shè)的檔次，從而要求運營城市要從大城市的角度考慮產(chǎn)業(yè)布局及城市開發(fā)戰(zhàn)略等問題。根據(jù)南岸區(qū)“東擴南拓”的

12、發(fā)展方向，并明確城區(qū)空間和布局要按照百萬人口的需要進行規(guī)劃。,總結(jié),南岸區(qū)宏觀市場,南岸區(qū)房地產(chǎn)市場,項目分析,南岸區(qū)固定資產(chǎn)投資： 1、南岸區(qū)2009年以來，固定資產(chǎn)投資持續(xù)保持強勢增長。全社會固定資產(chǎn)投資176億，同比增長21.71%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資90億元，同比增長17.20%。商品房銷售面積214萬平方米，同比增長95.97%，商品房銷售額105億元，同比增長130.36%。 2、2010年，全社會固定資產(chǎn)投資239.8億元，增長21.2%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資142.87億元，增長26.3%，占投資總額的59.6%。 3 南岸區(qū)的房地產(chǎn)投資額高達50%以上，說明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)正在

13、如火如荼的進行著，也說明了房地產(chǎn)開發(fā)在南岸區(qū)是可以獲利的，具有一定的投資價值,南岸區(qū)固定資產(chǎn)投資,注：圖為重慶搜房網(wǎng),南岸區(qū)房地產(chǎn)投資,南岸區(qū)房地產(chǎn)投資分析： 2010年南岸區(qū)房地產(chǎn)保持良好的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資142.87億元，增長26.3%， 南岸區(qū)作為重慶的熱點區(qū)域，在2010年價格波動也很大，在4月分達到了價格頂峰之后就出現(xiàn)了超過2000元幅度的躞蹀。不過6月的銷售套數(shù)情況卻比5月上漲了不少。價跌而量漲情況也算是樓市的政策表現(xiàn)。以16月份數(shù)據(jù)參考。 南岸區(qū)的房地產(chǎn)投資額高達50%以上，說明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)正在如火如荼的進行著，也說明了房地產(chǎn)開發(fā)在南岸區(qū)是

14、可以獲利的，具有一定的投資價值,南岸區(qū)房地產(chǎn)投資,2011年南岸區(qū)房市現(xiàn)狀分析： 南岸區(qū)樓盤主要集中在：南坪片區(qū)、彈子石（CBD）片區(qū)和茶園新區(qū)。由以南坪片區(qū)樓盤最為集中，目前南坪片區(qū)在售樓盤較少，較多樓盤都處于掃尾期，加推和新開盤的樓盤主要集中在4-5月份，造成了3月份南坪區(qū)域購房無選擇性的局面，本報告挑選南坪具有代表性的在售9個項目進行市場分析。,南岸區(qū)商品房供應(yīng),商品房供應(yīng)分析： 2010年11月南岸區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積26.81萬平方米 ，占主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售面積的12.03%， 由于南岸區(qū)近年成為市場熱點，更多的購房者選擇在南岸區(qū)置業(yè)，由于2010年底新批的預(yù)售面積較少，勢必會引起購房者的

15、搶購，加上新開發(fā)的樓盤進入市場的速度脫節(jié)，造成年后2011年樓市供應(yīng)量偏緊的局面，但隨著4、5月有較多樓盤加推或新開盤，這一現(xiàn)象將得到有效緩解。,南岸區(qū)在售樓盤分布,在售樓盤分析： 從整個樓盤分部情況來看，南岸區(qū)的樓盤主要分部在中心商務(wù)板塊、新南湖板塊、會展中心板塊和南濱路板塊。其他區(qū)域樓盤較少。 中心商務(wù)板塊和南濱路地產(chǎn)板塊主要分部的樓盤為高端樓盤，會展中心板塊分部的樓盤主要為中、高端樓盤，新南湖板塊以中低端樓盤為主。從價格上看北部價格比南埔價格高。 造成南岸區(qū)目前以中心區(qū)域的樓盤較多的原因：南岸區(qū)近幾年大力發(fā)展南坪商圈經(jīng)濟和重慶市頒布的舊城改造政策有關(guān)，另外南坪近幾年規(guī)劃主要以由內(nèi)而外的發(fā)

16、展策略為主。,南岸區(qū)政府支持,2010年，南岸區(qū)以落實市區(qū)“民生10條”為抓手，實施了一系列社會保障工作舉措，使全區(qū)社會保障體系更加完善，保障水平不斷提高，有力地促進了和諧南岸建設(shè)。 一是完成保障性住房建設(shè)84.847萬平方米，其中新購建廉租房3.387萬平方米，經(jīng)濟適用房（拆遷安置房）81.46萬平方米，解決了1萬余戶、3萬多群眾的住房問題。 二是推進充分就業(yè)區(qū)建設(shè)，全年發(fā)放就業(yè)扶持政策補貼資金4300余萬元，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員2.5萬余人，其中幫扶下崗失業(yè)和就業(yè)困難人員就業(yè)1.2萬余人。 三是率先在全市采取財政補助方式，對按月領(lǐng)取養(yǎng)老金60周歲及以上的城鄉(xiāng)參保居民每人每月增加養(yǎng)老補貼40元，

17、使1.3萬余名城鄉(xiāng)居民月養(yǎng)老待遇達到120元以上，比市標(biāo)準(zhǔn)高40元。 四是嚴(yán)格執(zhí)行城鄉(xiāng)低保政策，堅決做到應(yīng)保盡保。截止12月，全區(qū)城市低保對象10556戶，16096人，占非農(nóng)業(yè)人口的3.3%，人月均補差 239元，累計發(fā)放低保金3982萬元。農(nóng)村低保對象1962戶，2348人，占農(nóng)業(yè)人口的 2.5%，人年均補差1480元，累計發(fā)放低保金357萬元 五是建立社區(qū)（村）標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生站（室），把村衛(wèi)生室納入基本藥物零差率銷售范圍，把城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險報銷比例提高到44.89%，使城鄉(xiāng)居民看病難、看病貴問題得到較大緩解。 六是全面實施學(xué)生飲用奶計劃，對九年義務(wù)制階段農(nóng)村中小學(xué)學(xué)生、城市低保戶家庭中小學(xué)生、

18、軍烈屬子女實施了免費飲用奶，總計人數(shù)達21060人、金額為631.8 萬元。,南岸區(qū)宏觀市場,南岸區(qū)房地產(chǎn)市場,市場分析,本節(jié)將南坪代表性樓盤進行橫向比較，通過建筑體量、總規(guī)劃戶數(shù)、銷售價格等的橫向比較，以期發(fā)現(xiàn)南坪房地產(chǎn)市場個案運行規(guī)律及趨勢,區(qū)域市場分析,協(xié)信城,融僑城,麗都錦城,芭里芭里,國際社區(qū),東原親親里,萬友七季城,上海城,亞太商谷,1、南岸區(qū)各樓盤項目正積極銷售，而且在放假均為7000-9000元/ 平方米的情況下，很多的樓盤很快就銷售完畢，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的市場。說明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)具有投資的價值。 2、在如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，也表明了南岸區(qū)房地產(chǎn)在注重高品質(zhì)房產(chǎn)的情況了，也越

19、來越關(guān)注房產(chǎn)的附加值。,總結(jié),戶型區(qū)間起價比,分析：從表格可得出南坪一房價格起價最高在830016500元/之間 ，價格區(qū)間較大，根據(jù)樓盤所在區(qū)域不同造成價格波動較大。 兩房起價在8300元/ 左右較為集中，說明兩房價格較穩(wěn)定，受區(qū)位影響較小。 三房同兩房的情況類似，價格也保持在8200元/ 左右。 四房僅一個樓盤有，固不做分析。,戶型區(qū)間均價比,分析： 從表格可得出南坪一房價格最高在850017000元/之間 ，價格區(qū)間較大，根據(jù)樓盤所在區(qū)域不同造成價格波動較大。 兩房均價在8500元/ 左右較為集中，說明兩房價格較穩(wěn)定，受區(qū)位影響較小 三房同兩房的情況類似，價格也保持在8500元/ 左右。

20、 四房僅一個樓盤有，固不做分析。,戶型區(qū)間最高價比,分析：1、 從表格可得出南坪一房價格最高價在890018500元/之間 ，價格區(qū)間較大，根據(jù)樓盤所在區(qū)域不同造成價格波動較大。 2、兩房起價在8900元/ 左右較為集中，說明兩房價格較穩(wěn)定，受區(qū)位影響較小。 3、三房同兩房的情況類似，價格也保持在8600元/ 左右。 4、 四房僅一個樓盤有，固不做分析。,樓層差分析,分析：層差價格在1520元/層 的樓盤共5個，占56%，1015元/層 的樓盤共3個，占33%。 說明南坪樓盤的樓層差價格在1020元/層 之間（個別景觀朝向?qū)硬畛猓?分析：1、南岸區(qū)在售樓盤的物管費均為1.5元/月 2、物管費

21、氛圍兩個極端，靠近南岸區(qū)市中心的物管費均價為1.9元/月，市外均價為1.1元/月 3、很明顯，南岸區(qū)市中心發(fā)展升職空間較大,各樓盤物管費分析,樓盤總建筑面積分析,分析：1、各競爭性樓盤中，“國際社區(qū)”的占了總建筑面積58.3%。 2、可見，“國際社區(qū)”在總建筑面積上比較有優(yōu)勢,樓盤占地面積分析,分析：1、“國際社區(qū)”占地面積最大，“巴里巴拉”最少。 2、從占地面積項目分析，南岸區(qū)樓盤占地面積均為174365,客戶分析： 據(jù)政府有關(guān)統(tǒng)計， 城區(qū)購房僅占不到50%的比例，區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口購房比例占30%，主要是兩類鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群購房：一是外出務(wù)工人員；二是公務(wù)員、事業(yè)單位人員、小型企業(yè)主等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中產(chǎn)階級，為

22、自身以后的發(fā)展或子女就學(xué)而購房。這兩部分購房人群數(shù)量龐大，并且還有相當(dāng)多的購房需求有待發(fā)掘。 隨著南岸區(qū)的城市地位和城市價值的不斷提升，南岸區(qū)城市和人口規(guī)模也不斷的快速擴張，同時將南岸區(qū)帶來源源不斷的外來購房需求。,客戶分析,南岸區(qū)地價及樓面價,南岸區(qū)地價及樓面價分析： 1、目前，南岸區(qū)的土地價格較重慶市各主城區(qū)價格較便宜，均為921元/.地面價格占有優(yōu)勢。 2、南岸區(qū)的樓面價格排主城區(qū)價格的第四，說明了南岸區(qū)的房地產(chǎn)投資具有可觀的利潤。同時也說明了，南岸區(qū)的投資開發(fā)的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變，投資房地產(chǎn)不再是舉步維艱。 3、南岸區(qū)在土地價格上占有優(yōu)勢，對南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)具有成本低、利潤高的優(yōu)勢，南岸

23、區(qū)的房地產(chǎn)市場具有投資發(fā)展的空間價值。, 1、根據(jù)對南岸區(qū)的樓盤的不完全統(tǒng)計，與戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)相似，成交結(jié)構(gòu)中，以二房、三房為主流，； 2、在銷售價格不斷上漲、物業(yè)品質(zhì)逐步提高和產(chǎn)品附加值日益提升的情況下，成交套均面積呈逐年下降，面積需求日趨緊湊。,總結(jié),各樓盤的配套設(shè)施分析,國際社區(qū)配套,緊鄰兩江廣場國際舞臺（3.5公頃）,芭厘芭厘配套,學(xué)校：巨成龍灣幼兒園、青龍路小學(xué)、南坪中學(xué)、金山路小學(xué)、怡豐實驗學(xué)校、珊瑚實驗小學(xué)、重慶財政學(xué)校、 工商大學(xué),麗都錦城配套,南坪商圈、李家沱商圈，距離麗都錦城20分鐘車程）,融僑城配套,人民（融僑）小學(xué)等知名學(xué)校入駐,協(xié)信城配套,帝景星美，萬達院線，華誼兄弟電

24、影院,親親里配套,人民（融僑）小學(xué)等知名學(xué)校入駐,上海城配套,人民（融占據(jù)南坪商業(yè)核心圈、會展經(jīng)濟核心帶，項目包含百聯(lián)，紅星，華誼，家樂福，國美，以及四大步行街僑）小學(xué)等知名學(xué)校入駐,亞太商谷配套,會展商業(yè)街，創(chuàng)意公園商業(yè)等約4萬平米商業(yè)大配套，近享商務(wù)服務(wù)、主題商業(yè)、生活服務(wù)、酒店餐飲、休閑娛樂、超市等各種完善配套,七季城配套,3萬方社區(qū)商業(yè)，含1.5萬方商業(yè)中心，4000方新世紀(jì)超市新南湖旗艦店。業(yè)態(tài)規(guī)劃有品牌餐飲、休閑、服裝、娛樂等專營店,1 、 根據(jù)對南岸區(qū)的樓盤的不完全統(tǒng)計，與戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)相似，成交結(jié)構(gòu)中，以二房、三房為主流，需求趨于緊湊型。 2、在銷售價格不斷上漲、物業(yè)品質(zhì)逐步提高

25、和產(chǎn)品附加值日益提升的情況下，成交套均面積呈逐年下降，面積需求日趨緊湊。 、同類競爭項目中，生活配套設(shè)施越齊全，交通越便捷，更能獲得消費者的認(rèn)可，說明了消費者在選擇樓盤的戶型、物業(yè)景觀、物業(yè)形態(tài)上，越來越注重都市生活的“快”、“方便”。同時也說明了，南岸區(qū)的都市氣息越來越忙明顯，消費水平也會越來越高。 4 、 隨著居民消費水平的提高，能預(yù)測到南岸區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也會蒸蒸日上。,總結(jié),南岸區(qū)房地產(chǎn)優(yōu)勢,通過對渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)、兩江新區(qū)房地產(chǎn)市場進行分析，得出南岸區(qū)房地產(chǎn)市場優(yōu)勢。,渝中區(qū),重慶主城各區(qū)歷年經(jīng)濟第一，重慶行政中心，人口最為密集區(qū)域，通過多年的開發(fā)，渝中區(qū)可開發(fā)的土地較

26、少，高房價讓人望而止步，交通擁堵，重慶人最想“逃離”的主城三大區(qū)之一,江北區(qū),重慶主城區(qū)后起之秀，經(jīng)濟勢頭力壓渝中區(qū)，然而高房價依然讓購房者望樓興嘆，由于近幾年的大量開發(fā)，觀音橋商圈周邊可用地也大量減少，交通擁堵，重慶人最想“逃離”的主城三大區(qū)之一,沙坪壩,重慶文化大區(qū)，教育資源是其他各區(qū)無法相比的，由于沙坪壩區(qū)地理環(huán)境的限制，城市擴張較難，經(jīng)濟反方面缺少大型企業(yè)支撐，交通擁堵，擁有堵城之稱，重慶人最想“逃離”的主城三大區(qū)之一,渝北區(qū),近年兩年，隨著政府大力發(fā)展渝北新區(qū)，逐步受到人們關(guān)注，渝北區(qū)房價炒作較為嚴(yán)重，目前均價80009000元/，商業(yè)體系較為落后，商業(yè)中心陳舊，重工業(yè)較少，無法為房地產(chǎn)后繼發(fā)力提供有力支撐，市場炒作亮點較少，環(huán)境是其一大優(yōu)勢。,兩江新區(qū),近期備受關(guān)注的區(qū)域，隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，不到