1、從“柔性限購(gòu)” 的前因后果探討鳳凰小城開發(fā)策略,內(nèi)控中心 2016.10.25,一、從數(shù)據(jù)看限購(gòu)前的市場(chǎng)癲狂,（一）限購(gòu)前消費(fèi)者投機(jī)追漲的癲狂,1、市場(chǎng)銷量：月銷量從2014年最低9000套上升到2016年高峰時(shí)的26000套 2、投資者來(lái)源：一線城市溢出30%+本土剛需、改善及恐懼跟風(fēng)投資30%+本省三四線城市遷移入戶投資30% 3、資金來(lái)源：截至2016.9，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)7%，按揭貸款余額18萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)33%,房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)操縱與炒作,銀行需要投放利差載體,老百姓需要保值增值載體,媒體需要廣告收入與新聞效應(yīng),地方政府需要土地收入還債,國(guó)家為去庫(kù)存而加大流動(dòng)性投

2、入與杠桿系數(shù),（二）限購(gòu)前開發(fā)商市場(chǎng)操縱的癲狂,1、操縱地價(jià)：土地大戶拉臺(tái)做市與無(wú)地開發(fā)商恐慌搶地形成合力，推動(dòng)武漢郊區(qū)地價(jià)漲幅300400%，地王頻頻更新 2、操縱信息：聯(lián)合媒體炒作一次買房60套，炒作日光盤，讓消費(fèi)者恐慌 3、操縱供給：捂盤、排號(hào)、排隊(duì)，制造緊缺搶購(gòu)氛圍,（三）限購(gòu)前宏觀經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的變化,1、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)：流動(dòng)性與杠桿刺激并未形成“整體增量效應(yīng)”，而是形成中心一、二線城市的“流量效應(yīng)”，大量三四線城市存庫(kù)壓力依然巨大 2、杠桿風(fēng)險(xiǎn)：出現(xiàn)首付貸+按揭貸+資產(chǎn)抵押二次貸等高杠桿投資現(xiàn)象 3、泡沫風(fēng)險(xiǎn)：一二線城市房?jī)r(jià)上漲過快促長(zhǎng)不務(wù)正業(yè)的投機(jī)之風(fēng)，媒體炒作上市公司賣兩套房成功摘ST

3、帽子的怪誕劇 4、社會(huì)示范風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投機(jī)獲得財(cái)富泡沫效應(yīng)對(duì)實(shí)業(yè)投資資金的擠壓,二、對(duì)目前“柔性限購(gòu)”政策的解析,（一）限購(gòu)政策出臺(tái)前的利益博弈,1、發(fā)展與平衡背離：發(fā)展有必要綜合考慮短期與中長(zhǎng)期利益、一二線城市與三四線城市的利益、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與總體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之間的破平衡。本位主義決定：地方政府更重視短期與發(fā)展目標(biāo)，中央政府需兼顧中長(zhǎng)期與平衡目標(biāo) 2、主動(dòng)預(yù)防與被動(dòng)調(diào)控：為平抑市場(chǎng)恐慌性、打壓市場(chǎng)操縱、防范杠桿風(fēng)險(xiǎn)性，限購(gòu)前暴漲城市的市領(lǐng)導(dǎo)分別被中央約談 3、政策集中投放與柔性管控結(jié)合：10天內(nèi)，20個(gè)漲幅居前的城市集中出臺(tái)限購(gòu)政策，但20個(gè)城市政策各不相同（北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、

4、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞、福州、惠州、佛山）,上帝法則： 物極必反的周期波浪式發(fā)展,信心來(lái)自資源特性,風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂來(lái)自游戲的可持續(xù)性與周期性,對(duì)中等收入陷阱的擔(dān)憂趨勢(shì)國(guó)家繼續(xù)加杠桿,公共資源優(yōu)勢(shì)虹吸效應(yīng)使人口對(duì)大城市的追捧,土地資源的稀缺性與壟斷性支撐地價(jià)與房?jī)r(jià)的剛性,商的法則： 唯利是圖、市場(chǎng)操縱無(wú)度,王的法則： 刺激與平抑平衡交互式推進(jìn),民的法則： 追漲殺跌貪恐癡非理性消費(fèi),限購(gòu) 限貸？,觀望 棄貸？,泡沫 崩盤？,防范,（二）迎來(lái)剛性限購(gòu)到柔性限購(gòu)的轉(zhuǎn)變,1、政策覆蓋面：從過去絕大部分城市限購(gòu)，變成漲幅領(lǐng)先城市限購(gòu) 2、限購(gòu)策略：從過去第二套房一刀切，

5、到一城一策，自主調(diào)控，上報(bào)備案 3、限購(gòu)力度：從剛性限購(gòu)為主，到柔性限貸為主（針對(duì)23套房以上的投資者的杠桿疊加風(fēng)險(xiǎn)） 4、限購(gòu)引流：從過去剛性截流，到柔性引流（出臺(tái)1億人口農(nóng)轉(zhuǎn)城目標(biāo)，引向三、四線城市去庫(kù)存） 5、限購(gòu)打壓：從重點(diǎn)抓限購(gòu)，到重點(diǎn)打擊企業(yè)操縱市場(chǎng)（選擇關(guān)鍵城市突擊檢查，100200家企業(yè)點(diǎn)名警告）,（三）武漢可進(jìn)退的柔性限購(gòu)組合拳,1、限購(gòu)力度：10.3日，出臺(tái)限購(gòu)政策，限購(gòu)力度在限購(gòu)城市中處于中庸 2、限購(gòu)區(qū)域：對(duì)江岸、硚口等七個(gè)主城區(qū)以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（不含漢南）、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)實(shí)行限貸限購(gòu)， 3、限貸對(duì)象：上述區(qū)域，首套房商業(yè)貸款首付最低為25%，較

6、之前提高5%。上述區(qū)域二套房首付50%，在本市擁有1套住房的非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。在本市擁有2套及以上住房本市戶籍家庭，在上述區(qū)域購(gòu)買住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。 4、限購(gòu)對(duì)象：在本市擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停上述區(qū)域向其出售住房。 5、土地限價(jià)：10.21日，楊泗港土地競(jìng)拍開始實(shí)施最高漲幅100%的熔斷機(jī)制 6、市場(chǎng)規(guī)范：至10.24日，開發(fā)與銷售規(guī)范性檢查也在進(jìn)行，102家企業(yè)上黑榜，19家信用減分，5家操縱市場(chǎng)被處罰,三、限購(gòu)后的市場(chǎng)反應(yīng)與影響預(yù)測(cè),（一）柔性限購(gòu)對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的理論制約,1、資格限購(gòu)方面：結(jié)合限購(gòu)前外省、本市、本省外市的消

7、費(fèi)來(lái)源結(jié)構(gòu)，以及剛性、改善、投資比的消費(fèi)類型結(jié)構(gòu)，限購(gòu)理論上影響（30%+30%）*50%=30%左右，但實(shí)際上限購(gòu)政策通過假離婚是可以突破的 2、能力限貸方面：限貸會(huì)制約剛需購(gòu)買力，增加投資者的持有成本，這才是政策的重點(diǎn)。結(jié)合首付分類提升比例推算，剛需*5%+改善*20%+3套*70%，理論影響面應(yīng)該會(huì)超過30% 3、心理預(yù)期方面：由于幾次歷史調(diào)控都未能真正調(diào)低房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)此次消費(fèi)者對(duì)限購(gòu)已形成耐藥性，短期內(nèi)不會(huì)形成群體觀望，但如果限貸超過2年期，導(dǎo)致部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題而主動(dòng)松動(dòng)降價(jià)，那也可能刺激市場(chǎng)觀望的反彈 4、綜合影響預(yù)判：綜合以上因素，預(yù)計(jì)自限購(gòu)政策出臺(tái)至2017年上半年，月均銷

8、量比2016年會(huì)下降3040%，即月銷量1300015000套左右，以后限貸每延長(zhǎng)半年，預(yù)計(jì)銷量下跌1020%，直至回到月銷量10000套左右的正常水平,“狼來(lái)了”心理效應(yīng)：市場(chǎng)預(yù)期=政策耐藥性,（二）柔性限購(gòu)在近三周的市場(chǎng)反應(yīng),1、政策拐點(diǎn)效應(yīng)期：出臺(tái)限購(gòu)政策前一周（第40周），合同簽訂搶搭末班車，出現(xiàn)搶購(gòu)潮，也間接導(dǎo)致限購(gòu)后第一周真空期，加之部分老消費(fèi)者被擠出，因而有媒體報(bào)道下跌60%的短暫斷崖效應(yīng) 2、政策后心理回歸期：這兩周銷量回歸平穩(wěn)，與限購(gòu)前基本持平，除部分限購(gòu)前已訂購(gòu)消費(fèi)者完善購(gòu)房手續(xù)外，也與限購(gòu)前資源短缺與財(cái)富示范的遞延效應(yīng)有關(guān) 3、政策后心理消耗期：政策的中長(zhǎng)期影響，還得根據(jù)

9、后期每個(gè)季度的市場(chǎng)變化去觀察,（三）專家學(xué)者對(duì)限購(gòu)周期的多元預(yù)測(cè),1、市場(chǎng)周期派：部分專家認(rèn)為，由于上輪漲幅過大，對(duì)消費(fèi)購(gòu)買力的“提前透支”過度，應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)化以后的“造頂階段”高潮部分，盡管在政府控制下避免自然崩盤，但根據(jù)漲幅級(jí)別越大盤整周期越長(zhǎng)的市場(chǎng)理論，預(yù)期其未來(lái)盤整周期將達(dá)到35年 2、調(diào)控周期派：部分專家認(rèn)為，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大差距，內(nèi)地城市與沿海城市還有很大差距，上輪上漲是資源紅利普遍增量效應(yīng)向中心城市 “流量效應(yīng)”轉(zhuǎn)變，在限購(gòu)制約下，市場(chǎng)購(gòu)買需求與欲望還沒有得到完美釋放，限購(gòu)可聚集能量效應(yīng)，在下一輪政策松動(dòng)時(shí)，還會(huì)爆發(fā)巨大的上漲威力，因此，未來(lái)市場(chǎng)盤整周期取決

10、于政府的財(cái)政壓力，如果中心城市的流量虹吸效應(yīng)能繼續(xù)維持，預(yù)計(jì)35年政策不會(huì)調(diào)整，如果出現(xiàn)觀望的反彈，在一城一策的自主模式下，不排除部分城市12年后進(jìn)行政策微調(diào),（三）專家學(xué)者對(duì)限購(gòu)周期的多元預(yù)測(cè),3、供給周期派：部分專家認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)變化，還得結(jié)合市場(chǎng)供給情況看，限購(gòu)前因市場(chǎng)操縱與消費(fèi)者非理性，造成供給短缺的搶購(gòu)效應(yīng)，但很多開發(fā)商都在限購(gòu)前抓緊搶地與集中開發(fā)，限購(gòu)后半年會(huì)出現(xiàn)供給的階段性集中反彈，因此，一旦限購(gòu)時(shí)間超過612個(gè)月，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)反彈，1224個(gè)月，供給與需求的平衡將逐漸反轉(zhuǎn)，政府的政策也會(huì)因此靈活調(diào)整 4、心理周期派：部分專家認(rèn)為，政策重點(diǎn)是影響心理預(yù)期。過去10多年

11、，調(diào)控從來(lái)沒有真正降低房?jī)r(jià)，因此，此次限貸并不會(huì)出現(xiàn)2008年的集體觀望效應(yīng)，只會(huì)讓短期投資者與高杠桿投機(jī)者回歸理性，這種心理周期在市場(chǎng)上的反應(yīng)估計(jì)是個(gè)漸變過程，比如35個(gè)月、813個(gè)月，2134個(gè)月等等，應(yīng)該分階段觀察與評(píng)估,四、對(duì)柔性限購(gòu)后期的市場(chǎng)局勢(shì)判斷,（一）支撐行業(yè)大趨勢(shì)的市場(chǎng)合力尚在,1、國(guó)家的流動(dòng)性刺激還在：截至2016.帶，央行統(tǒng)計(jì)貸款余額，同比增長(zhǎng)13%，遠(yuǎn)高于GDP的增長(zhǎng)率6.7%，而為了GDP水平，未來(lái)的貨幣與財(cái)政政策還會(huì)以適度、定向刺激為主 2、地方財(cái)政依賴性還在：為解困地方壓力，10月又批準(zhǔn)4.5萬(wàn)億地方債的發(fā)行 3、開發(fā)商拿地?zé)崆檫€在：限購(gòu)后武漢首度采用熔斷制拍地（

12、漲幅限定100%），但由于大部分開發(fā)商資源儲(chǔ)備不足，競(jìng)價(jià)依然非常激烈 4、消費(fèi)者看多預(yù)期與信心還在：雖然限購(gòu)第1周限購(gòu)地區(qū)下跌較大，但第2、3周又很快恢復(fù)正常，目前總銷量和限購(gòu)前的非高峰期基本持平（周銷量4600套）,資源紅利資本化三個(gè)階段,資源紅利增量時(shí)代,資源紅利流量時(shí)代,資源紅利變量時(shí)代,（二）流動(dòng)紅利效應(yīng)下武漢比較優(yōu)勢(shì)尚在,1、戰(zhàn)略地位優(yōu)勢(shì)明顯：武漢目前集中部中心城市、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、經(jīng)濟(jì)自貿(mào)區(qū)優(yōu)勢(shì)與一身，2016上半年的暴漲，使武漢的中部戰(zhàn)略地位得到進(jìn)一步的市場(chǎng)炒作與認(rèn)同 2、配套資源優(yōu)勢(shì)明顯：武漢十三五城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模規(guī)劃8000億元以上，這是武漢對(duì)周線三四線城市的吸引力 3、

13、價(jià)格落差優(yōu)勢(shì)還在：武漢雖然以1.3萬(wàn)元/平米均價(jià)進(jìn)入一線半城市區(qū)間，但與24萬(wàn)/平米的沿海一線城市相比還有很大落差，依然保持對(duì)一線城市居民跨區(qū)投資吸引力 4、政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)還在：2012年限購(gòu)，武漢有點(diǎn)過于表現(xiàn)自己，這一次，武漢在限購(gòu)區(qū)域與力度上相對(duì)中庸，可進(jìn)可退，也對(duì)外來(lái)投資形成了一定的引流優(yōu)勢(shì),（三）限購(gòu)對(duì)每個(gè)板塊的影響有差異,1、限購(gòu)帶來(lái)的板塊引流效應(yīng)：限購(gòu)后兩周，非限購(gòu)地區(qū)東西湖、黃陂、蔡甸、新洲銷量大反彈，成銷量冠軍 2、辯證看待中心城區(qū)的限購(gòu)影響 ：一方面，中心城區(qū)消費(fèi)群體是多房產(chǎn)的富人，是限貸的主要對(duì)象，政策影響其投資與持有成本，另一方面，中心城區(qū)資源短缺，消費(fèi)者來(lái)自全國(guó)，其抗跌性

14、很強(qiáng) 3、四新板塊面對(duì)限購(gòu)很夾生：一方面，雖然號(hào)稱新區(qū)，但沒有享受特殊政策，依然屬于漢陽(yáng)區(qū)，不幸成為限購(gòu)對(duì)象；另一方面，武漢新區(qū)的供給結(jié)構(gòu)很特殊：2015年上半年之前，武漢新區(qū)一直處于供給過剩、價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，2015年下半年及2016年上半年房?jī)r(jià)突然快速反彈，但受開發(fā)周期及部分開發(fā)商（華發(fā)）捂盤制約，供給一下上不來(lái)，所以也出現(xiàn)了一房難求的排隊(duì)搶購(gòu)局面，2017年，限購(gòu)前捂盤或搶建的項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)入市，在銷項(xiàng)目依然會(huì)保持1013個(gè)左右，因此，相對(duì)其他限購(gòu)片區(qū)來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的反彈會(huì)相對(duì)較快,推盤個(gè)數(shù),總供應(yīng)量,推盤方式,9月,10月,120萬(wàn)方,前三周135萬(wàn)方,每周預(yù)售證10個(gè),每周預(yù)售證

15、20個(gè),擠牙膏，每次300套左右,部分樓盤推6001000套,五、四新板塊10月新政市場(chǎng)動(dòng)態(tài),（一）新浪樂居對(duì)武漢市場(chǎng)預(yù)判,10月3日限購(gòu)新政影響預(yù)判： 對(duì)市場(chǎng)的影響要看政策具體的范圍和強(qiáng)度； 短期內(nèi)市場(chǎng)量?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯下降； 加快開發(fā)商出貨節(jié)奏，增加市場(chǎng)有效供給； 武漢外地人購(gòu)房比較重大，尤其是投資型購(gòu)房比重大，如果限外較嚴(yán)格的話，會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促使樓市量?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步下降。 10月6日進(jìn)一步加強(qiáng)管理的影響： 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)仍有較大的上漲空間。但是過程必然由調(diào)控引導(dǎo)，并伴隨著市場(chǎng)的起伏。本輪調(diào)控，將會(huì)從市場(chǎng)購(gòu)買信心開始影響，進(jìn)而體現(xiàn)在量?jī)r(jià)的回落趨穩(wěn)，中期市場(chǎng)或?qū)⒉饺氲小?（二）新浪對(duì)四新市

16、場(chǎng)總結(jié)與預(yù)判,本月統(tǒng)計(jì)：四新區(qū)域住宅市場(chǎng)來(lái)訪、成交受新政以及新廣告法影響，各項(xiàng)目推廣減弱，客戶觀望情緒增加，整體情況較新政前略有下滑。但目前四新區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)不足，開盤項(xiàng)目所加推產(chǎn)品基本售罄。 預(yù)計(jì)未來(lái)：住宅市場(chǎng)受政策影響，客戶購(gòu)房心理預(yù)期降溫，加上金九銀十的旺季已過，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期。,平均445,平均147,（三）四新區(qū)域住宅月成交數(shù)據(jù),區(qū)域內(nèi)各住宅項(xiàng)目普遍斷貨，開盤加推項(xiàng)目基本為開盤當(dāng)日即售罄。鈺龍旭輝半島成交均價(jià)15500元/平，當(dāng)天推售461全部售罄。國(guó)博新城成交均價(jià)11000元/平，沒有認(rèn)籌開盤當(dāng)天到訪226組客戶，推售204套房源全部售罄； 臥龍推售住宅樓棟售罄，現(xiàn)主要推售

17、別墅，后期預(yù)計(jì)2017年上半年推售。 國(guó)博限購(gòu)前認(rèn)購(gòu)房源比為5:1；限購(gòu)后本月成交的204套房認(rèn)房源購(gòu)比2:1，還是開盤即清盤，因房源少，說(shuō)是“沒有公（明）開，而是私（暗）開”,六、鳳凰小城如何把握市場(chǎng)局勢(shì),（一）開盤節(jié)點(diǎn)如何綜合契合市場(chǎng)周期,1、綜合判斷市場(chǎng)周期：限購(gòu)已經(jīng)成為事實(shí)，限購(gòu)力度沒有過去那么壞，未來(lái)其實(shí)把握短期內(nèi)關(guān)注心理影響周期，中期取決于地方政府財(cái)政壓力，長(zhǎng)期看國(guó)家是否看國(guó)家能找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)：依據(jù)時(shí)間窗口周期黃金定律，假如我們不能在限購(gòu)后35個(gè)月（消費(fèi)激情緩沖階段）搶著入市，也不能延后至2134個(gè)月的地方財(cái)政壓力反彈周期之后開發(fā)，那么在消費(fèi)激情弱化階段（813個(gè)月）的入

18、市效果是一樣的 2、變刻意搶工期為靈活蓄客期：鑒于即使我們搶工期，也無(wú)法趕上銷售的最佳時(shí)機(jī)。因此，建議沒必要搶2017年5.1日開盤，而是要搶在年底前盡快進(jìn)入蓄客期，而且靈活調(diào)整蓄客周期，保證蓄客率達(dá)到500組才能開盤,（二）開盤節(jié)點(diǎn)如何規(guī)避區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)高峰,1、動(dòng)態(tài)跟蹤板塊競(jìng)爭(zhēng)格局：2017年，好在我們近身對(duì)手已經(jīng)少了兩個(gè)（博大與新農(nóng)基本只剩商業(yè)），但品牌大盤依然扎堆，而且除我們準(zhǔn)備明年五一入市外，據(jù)說(shuō)華發(fā)一直現(xiàn)房捂盤準(zhǔn)備明天五一入市，國(guó)博、綠地、紐賓凱等區(qū)域大盤也會(huì)還有大量前期搶建的住宅分期入市，估計(jì)，2017年5月，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)再次反彈，雖然不至于反彈到2013年的水平，但至少影響每個(gè)項(xiàng)目的總體去化周期 2、動(dòng)態(tài)選擇開盤入市節(jié)點(diǎn)：雖然目前看限購(gòu)影響相對(duì)