1、經(jīng)營租賃的增值稅經(jīng)營租賃，又稱為業(yè)務租賃。是為了滿足經(jīng)營使用上的臨時或季節(jié)性需要而發(fā)生的資產(chǎn)租賃。經(jīng)營租賃的增值稅與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務相同，在納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法 ( 國家稅務總局公告2016 年 16號 ) 中，納稅地點、征收機關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則。1、納稅地點前面已經(jīng)說到，納稅人 ( 除自然人以外 ) 應在不動產(chǎn)所在地預繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。2、征收機關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務，委托地方稅務局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍

2、由國家稅務局征收。3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4月 30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月 1 日以后出租的業(yè)務。4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，在原營業(yè)稅政策下，適用 5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。5、適用范圍辦法第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn) ( 以下簡稱出租不動產(chǎn) ) ，適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式

3、取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。第二條明確了該辦法的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權(quán)，而經(jīng)營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內(nèi)的使用權(quán) ; 融資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金 ; 融資租入的不動產(chǎn)，在租入方進行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性租賃業(yè)務。二是，取得的不動產(chǎn)

4、，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。試點實施辦法規(guī)定，道路通行服務按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務，也要實行不動產(chǎn)所在地預繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣 ( 市、區(qū) ) 甚至跨省，納稅人每個縣 ( 市、區(qū) ) 都去預繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。6、一般納稅人出租不動產(chǎn)( 一) 選擇適用簡易計稅方法

5、辦法第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016 年4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣 ( 市、區(qū) ) 的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣 ( 市、區(qū) ) 的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產(chǎn)，簡易計稅方法的征收率為 5%。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)租賃”，營業(yè)稅稅率為 5%。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價

6、、稅合計相同的前提下，增值稅 5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣( 市、區(qū) ) 的，則應在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣( 市、區(qū) ) 的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人 ( 即自然人 ) ”出租不動產(chǎn)業(yè)務委托地稅代征，因而除其

7、他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應預繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。( 二)適用一般計稅方法辦法第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016 年5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣( 市、區(qū) ) 的，納稅人應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣( 市、區(qū) ) 的，納稅人應向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方

8、法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預征率定為 3%，比小規(guī)模納稅人的征收率 5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)，稅負較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務業(yè)租賃”，營業(yè)稅稅率為 5%。為避免在不動產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地的預征率定為 3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經(jīng)講過，出租不動產(chǎn)應在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣( 市、區(qū) ) 的，則應在不動產(chǎn)所在

9、地預繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣( 市、區(qū) ) 的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接在申報期申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務僅為“其他個人 ( 即自然人 ) ”出租不動產(chǎn)業(yè)務，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍在國稅局預繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產(chǎn)，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預繳稅款或應納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對于改革前取得的不動產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或

10、者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。7、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)辦法第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： ( 一) 單位和個體工商戶出租不動產(chǎn) ( 不含個體工商戶出租住房 ) ，按照 5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣 ( 市、區(qū) ) 的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣( 市、區(qū) ) 的，納稅人應向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 ( 二 ) 其他個人出租不動產(chǎn) (

11、 不含住房 ) ，按照 5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產(chǎn)的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅 ; 第二款明確“其他個人”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照 5%征收率計算

12、應納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應按照 5%的征收率減按 1.5%計算應納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)業(yè)務中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照 5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。四是，出租不動產(chǎn)應在不動產(chǎn)所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣( 市、區(qū) ) 的，則應在不動產(chǎn)所在地預繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣( 市、區(qū) ) 的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠大于住房。個人減按1.5%計算應納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產(chǎn) ( 不含住房 ) ，和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。經(jīng)營租賃的特點(1