1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研,營(yíng)銷(xiāo)中心 2015.05.25,2014年，鄭州市非住宅投放564.66萬(wàn)，同比下降16.86%，銷(xiāo)售321.63萬(wàn)，同比增長(zhǎng)8.28%，供銷(xiāo)比為1.76：1，較2013年的2.29：1有所縮減。其中，市區(qū)非住宅投放349.04萬(wàn)，同比下降34.17%，銷(xiāo)售250.17萬(wàn)，同比微降0.4%，供銷(xiāo)比為1.4：1，較2013年的2.11：1有較大縮減。 從市區(qū)非住宅分物業(yè)類(lèi)型供銷(xiāo)看，2014年，市區(qū)商業(yè)用房投放116.40萬(wàn)，同比下降22.91%，銷(xiāo)售89.24萬(wàn)，同比增長(zhǎng)26.91%；寫(xiě)字樓投放126.38萬(wàn)，同比下降43.23%，銷(xiāo)售156.64萬(wàn)，同比下降10.12%，可以看

2、出，市區(qū)非住宅的供應(yīng)量得到一定控制，商業(yè)用房銷(xiāo)售量保持增長(zhǎng)，而寫(xiě)字樓的庫(kù)存也有了一定程度的消化。,1、鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng),一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述,目前，鄭州市場(chǎng)上80%以上的寫(xiě)字樓分布在鄭東新區(qū)及金水區(qū)，鄭東新區(qū)又形成了分布明顯的三個(gè)板塊CBD板塊、CGD板塊及高鐵站板塊，金水區(qū)寫(xiě)字樓重點(diǎn)集中在花園路金水CBD板塊。 本次報(bào)告主要以鄭東新區(qū)和金水CBD為主進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。具體項(xiàng)目主要為：美盛中心、楷林IFC、綠地新都會(huì)、綠地中心、升龍廣場(chǎng)、永和宇宙星、金水萬(wàn)達(dá)中心、建業(yè)凱旋廣場(chǎng)等項(xiàng)目。,2、鄭州寫(xiě)字樓分布,2014年辦公市場(chǎng)首現(xiàn)“供不應(yīng)求”局面，實(shí)際仍為去庫(kù)存階段，全年總供應(yīng)116萬(wàn)，銷(xiāo)售148萬(wàn)，供求

3、比0.8，均價(jià)10901元/，價(jià)格小幅下降。,3、鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷(xiāo),截至2014年12月，鄭州市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量剩余164萬(wàn)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)入2015年至今有約20萬(wàn)的市場(chǎng)供應(yīng)，根據(jù)目前的去化速度，目前市場(chǎng)供應(yīng)需要15個(gè)月的銷(xiāo)售周期，方能去化完畢，庫(kù)存壓力有所減少。,4、鄭州寫(xiě)字樓存量分析,5、2014年鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)排名,二、鄭州寫(xiě)字樓配置概況,三、2015年1-4月鄭州重點(diǎn)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況,四、鄭州寫(xiě)字樓典型項(xiàng)目分析,1-4層 商業(yè),5-10層 分割銷(xiāo)售,11-25層 整層半層銷(xiāo)售,喜來(lái)登酒店,15-25層,D座標(biāo)準(zhǔn)層/面積1667,15-30F公寓,7-13F辦公,1-6F商業(yè),1

4、6F平面圖,面積布局：整體布局在2000平左右的產(chǎn)品居多，整體分割主要以100平300平的自由組合方式以及高端樓盤(pán)整層半層銷(xiāo)售的模式。 物業(yè)管家：東區(qū)整體樓盤(pán)的物管相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體主要以戴德梁行，仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等世界五大管家服務(wù)，提升項(xiàng)目的價(jià)值；而東區(qū)易元國(guó)際，更是戴德梁行直接親自管理的項(xiàng)目，無(wú)疑將物管提升到了極致。 硬件設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)化較高，5A甲級(jí)或超甲級(jí)寫(xiě)字樓呈現(xiàn)，具體方面精裝大堂、高電梯配比、車(chē)位3層5層智能倉(cāng)儲(chǔ)式停車(chē)系統(tǒng)、超級(jí)五星級(jí)酒店配備、高科技恒溫、恒濕、刷卡門(mén)禁、LOWE玻璃、無(wú)梁無(wú)柱技術(shù)的應(yīng)用，及綠色認(rèn)證方面存在相互比拼的現(xiàn)象。,五、鄭州寫(xiě)字樓調(diào)研總結(jié),價(jià)格走勢(shì)：目前

5、來(lái)看整體競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，價(jià)格戰(zhàn)是主要手段，在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)范圍下，價(jià)格戰(zhàn)比拼厲害，東區(qū)整體價(jià)格分為三個(gè)梯隊(duì)，1100013000元/平；1300015000元/平；1500020000元/平，以及20000元/平的以上的高端項(xiàng)目。 客戶(hù)群體：市場(chǎng)客戶(hù)群體整體依然是以投資客為主，整層大客戶(hù)為主，多為私營(yíng)企業(yè)和大型國(guó)營(yíng)企業(yè)的大集團(tuán)客戶(hù)群體，散客主要為各企業(yè)的成功人士，關(guān)注將來(lái)升值潛力的空間，同時(shí)客群也看好高鐵商圈及金水CBD板塊將來(lái)的升值潛力。,就目前寫(xiě)字樓分布來(lái)講，高鐵站區(qū)域依舊是鄭州市寫(xiě)字樓分布最多、密度最大的區(qū)域。隨著辦公時(shí)代的來(lái)臨，寫(xiě)字樓存量也急需清理，作為存量最大的高鐵站區(qū)域出現(xiàn)并持續(xù)著寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格持平，甚至倒掛的現(xiàn)象，這種以?xún)r(jià)換量的表現(xiàn)使得高鐵站區(qū)域?qū)懽謽谴媪勘豢焖傧?隨著鄭汴一體化的實(shí)行，龍子湖區(qū)域也成為了眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶投資的對(duì)象，龍子湖湖心島也成了大家相繼關(guān)注的話(huà)題，像正商四大銘筑等已搶先入市，也就標(biāo)志著進(jìn)入龍子湖區(qū)域時(shí)代已經(jīng)不遠(yuǎn)了。 鄭西高新區(qū)和航空港區(qū)以及北環(huán)的鄭州人口聚集區(qū)的發(fā)展也不容小視，各大開(kāi)發(fā)商也也相繼搶下千畝地塊，如金水區(qū)花園路的萬(wàn)達(dá)中心、萬(wàn)科的中州大道東、連霍高速北的千畝地塊、綠地的港區(qū)4000畝的地塊、保