1、房地產成本構成,引 子我們常常聽到這樣一句話：,萬科的成本就是周邊樓盤的售價,究竟有多少最后能被客戶認同？ 又有多少成本需要我們自己買單？,引 子,也聽到過有人這樣說：,成本增加多少就在售價中提高多少!,我們還有多少底氣敢說這句話？,宏觀調控形勢下,引 子,可我們卻從未聽到過這樣的話：,我們的成本在本 行業(yè)中占有優(yōu)勢!,目 的,1、普及成本知識 2、了解房地產成本基本組成 3、增強成本意識,題 綱,一、前言 二、成本八大類 三、光明城市成本簡介 四、成本科目基本組成 五、光明與賽納麗舍 六、天津萬科與順馳,一、前言,開標前：測算、 預算、主體招標 交房前：動態(tài)成本、變更簽證、材料招標、詢價 結

2、算完：工程及材料結算、分析、結算成本 其它： 成本軟件、數(shù)據(jù)庫等,30% 50% 10% 10%,成本工作三大塊：事前-事中-事后,二、成本八大類,每類可分為二-四級科目 共約500行子目 約2000組數(shù)字,二、成本八大類,三、光明城市成本簡介,三、光明城市成本簡介,三、光明城市成本簡介,三、光明城市成本簡介,四、成本科目基本組成,成本部與財務部的分工,成本有哪八大類？,四、成本科目基本組成,二級科目-四、五個,一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用 2、合作款項 3、紅線外市政設施 4、拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 1、勘察設計費 2、報批報建增容費 3、三通一平費 4、臨時設施費,四、

3、成本科目基本組成,三、主體建筑工程費 1、基礎工程 2、結構及粗裝修 3、門窗工程 4、公共部位裝修 5、室內裝修 四、主體安裝工程費 1、室內水曖氣電 2、設備及安裝費 3、弱電工程,四、成本科目基本組成,五、社區(qū)管網工程費 1、室外給排水系統(tǒng) 4、室外高低壓線路 2、室外采暖系統(tǒng) 5、室外智能化系統(tǒng) 3、室外燃氣系統(tǒng) 6、其它 六、園林環(huán)境費 2、綠化建設費 5、圍墻建造費 3、建筑小品 6、室外照明 4、道路廣場建造費 7、室外零星工程,四、成本科目基本組成,七、配套設施費 1、游泳池 5、地下室 2、會所 6、行政管理及設區(qū)服務 3、幼兒園 7、市政用房 4、學校 八、開發(fā)間接費 1、

4、工程管理費 3、營銷設施建造費 2、資本化利息 4、物業(yè)完善費 5、不可預見費,四、成本科目基本組成,一、土地獲得價款 1、政府地價及相關費用 土地出讓金 契稅 4% 3、紅線外市政設施 大市政配套費 105元/M2 河西市政配套費 110元/M2,三級、四級科目,光明比寶山費用高在哪里？高多少？光明比金色費用高在哪里？高多少？,四、成本科目基本組成,二、開發(fā)前期準備費 1、勘察設計費 勘察丈量費-下設五 十個子目 商品房測繪、初勘、詳勘、施工驗線、竣工測量、日照分析等 規(guī)劃設計費-下設五 十個子目 交通分析、概念設計、規(guī)劃設計、施工圖設計、室外自來水管道設計、小區(qū)配電工程設計、環(huán)境設計等 2

5、、報批報建費 報批報建費-下設二十個子目 政府綜合報建、人防異地建設、白蟻防治、圖紙審查、新墻體材料保證金、散裝水泥保證金、工程招標管理費、項目環(huán)境影響測評、消防檢測、房屋交易手續(xù)、商品房價格認證、房屋面積測量等等,四、成本科目基本組成,2、報批報建費 增容費-下設五 十個子目 供電貼費、水增容費(住宅、商業(yè))、煤氣增容費 三通一平費-下設三個子目 臨時道路、臨時用電、臨時用水,四、成本科目基本組成,三、主體建筑工程費 1、基礎工程費 土方 護坡掛網噴漿、深攪樁止水、鉆孔灌注樁支護、木樁等 工程樁、樁基檢測、降水 2、結構與粗裝修 3、門窗工程 單元門 入戶門 防火門、防火卷簾門 窗、陽臺門,

6、四、成本科目基本組成,三、主體建筑工程費 4、公共部位裝修 大堂精裝修、架空層、地下室大堂 電梯廳精裝修 單元入口、樓梯間 外墻：涂料、面磚、頁巖磚、花崗巖、鋁合金花鉓等 5、室內裝修 四、主體安裝工程費 室內水暖氣電施工費用、PVC管、電纜、配電箱戶內箱、開關 插座等 設備及安裝費電梯、通風、消防系統(tǒng) 弱電系統(tǒng)防盜、對講系統(tǒng)、三表遠傳、有線電視、電話、多媒體箱,四、成本科目基本組成,五、社區(qū)管網費 室外給排水系統(tǒng) 室外給水雨污水室外消防 室外燃氣系統(tǒng) 管道系統(tǒng)調壓站 室外電器及高低壓設備 高低壓配電設備及安裝 室外強電管道及敷設室外弱電管道埋設 室外智能化系統(tǒng) 停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周

7、界紅外防越 小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子信息公告系統(tǒng) 前景音樂廣播系統(tǒng)人工湖電子提示系統(tǒng),四、成本科目基本組成,六、園林環(huán)境費 1、綠化建設費 2、建筑小品 3、道路廣場建造費 4、圍墻建造費 5、室外照明 6、室外零星設施 七、配套設施費 會所 基礎工程結構與粗裝修安裝費室內精裝修 鋁合金門窗外墻裝修(花崗巖、涂料、面磚等),四、成本科目基本組成,七、配套設施費 幼兒園-光明無 學校 -光明無 地下室 結構與粗裝修安裝費人防設備費 車擋及仃車位 行政管理及社區(qū)服務 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 市政公用房 基礎費用結構與粗裝修安裝費室內精裝修 八、開發(fā)間接費 工程管理費 工程監(jiān)理費預

8、結算編審費行政費用施工獎金工程質量監(jiān)督費安全監(jiān)督費工程保險費工程細部檢查費,四、成本科目基本組成,八、開發(fā)間接費 資本化利息 營銷設施建造費 接待廳及銷售辦公室裝修費樣板間費用示范景觀帶費 物業(yè)完善費 不可預見費,光明的建筑工程費為何比金色便宜？,五、光明與賽納麗舍成本對比,光明與賽納麗舍經濟指標對比,光明與賽納麗舍單價對比,六、天津萬科項目與順馳成本對比,一、順馳項目簡介指標：,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,單位：元/M2,順馳土地費用：,加權平均,結論：順馳在土地獲得成本上并不占優(yōu)勢,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)

9、境成本,萬科土地費用：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,順馳前期費用：,單位：元/M2,加權平均,前期成本有差異？,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,萬科前期費用：,1-1、順馳設計費用：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,1-2、設計費用對比：,單位：元/M2,順馳住宅設計費約在30-40元之間， 萬科的設計費約合70元/M2,分析原因： 1、多請國外設計公司； 2、重復、修改設計、無效設計成本較高； 3、需設計項目過多 常規(guī)：概念設計、方案設計、環(huán)境設計 其它：人防設

10、計、照明設計、樣板房裝修、 配飾設計、水環(huán)境設計、人工濕地設計等等,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,2-1、人防費用：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,2-2、人防費用對比：,單位：元/M2,順馳人防費用： （1）區(qū)縣項目及早期項目人防費經協(xié)調不發(fā)生費用， （2）建地下車庫項目較多，導致人防費較高,結論： 天津市項目的人防費用交納存在可協(xié)調空間，天津萬科可在此方面加強協(xié)調力度。,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,3-1、小配套費用：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主

11、體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,3-2、小配套費用對比：,單位：元/M2,順馳小配套費用： 區(qū)縣項目及早期項目小配套費經協(xié)調不發(fā)生費用， 近兩年開發(fā)項目均已規(guī)范交納此費用，未減免,結論： 隨著政府部門對房地產業(yè)的逐漸規(guī)范，天津市內項目的小配套交納將嚴格執(zhí)行，在此項無協(xié)調空間。,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,順馳主體成本：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,單位：元/M2,簡單算術平均,結論：萬科建安成本較高,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,萬科主體成本：,順馳區(qū)內配套成本：,單位：元/M

12、2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,單位：元/M2,簡單算術平均,區(qū)內配套成本差異很大？,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,萬科區(qū)內配套成本：,1-1供熱：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,1-2、供熱費用對比：,單位：元/M2,順馳供熱費用： （1）源頭費：萬科以往項目交費77-82元不等；而順馳在此次分析的14個項目中，有九個項目未交納(或含在地價款中)，其余交費 額度在45-80元之間，在此收費項目上，明顯有成本優(yōu)勢。 （2）區(qū)內費用：萬科以往項目成本在25-60元之間，而順馳此

13、項成本 平均只有22元/M2，也具有成本優(yōu)勢。 （3）沒有單獨的熱力入口裝置,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,2-1、氣源基金：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,2-2、氣源基金對比：,單位：元/M2,此項政府收費標準為20元/M2，萬科以往項目從未協(xié)調下浮過；而順馳在此收費項目上，僅支出了10元/M2，有成本優(yōu)勢。,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,3-1、智能化：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,3-2、萬科智能化：,單位：元/M2,

14、加權平均,成本相當,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,順馳環(huán)境成本：,單位：元/M2,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,萬科環(huán)境成本：,單位：元/M2,加權平均,環(huán)境成本差異很大？,各項成本對比 土地成本 前期成本 主體成本 區(qū)內配套 環(huán)境成本,順馳銷售費用單位成本：,單位：元/M2,銷售成本對比：,單位：元/M2,按加權平均計算，順馳的銷售費用每平米僅為83元。而天津萬科銷售成本一般為售價的2.5-3%，在此科目上，順馳公司有一定的優(yōu)勢。,順馳開發(fā)單位成本：,單位：元/M2,萬科開發(fā)成本：,單位：元/M2,簡單算術平均,開發(fā)成本差異

15、約500元,順馳總成本：,單位：元/M2,平均 毛利21%,三、主要差異對比：,單位：元/M2,總結： 1、設計費: 根據(jù)項目定位合理選擇設計師檔次（國內普通設計師、國內知名設計師、 港臺設計師和國際 著名設計師）。 2、人防費、供熱費、氣源基金等交費標準均有下調空間，萬科應加強此方面的協(xié)調力度（此費用降低不會影響產品的品質）。 3、主體、環(huán)境與順馳成本差異較為突出，主要由于產品品質的提升，需研究產品品質增加對售價的影響比例。,成本的價值理論,房地產項目投資一般符合價值性能比的關系：,價值功能/成本,保持房地產價值增長有以下五種方式：第一種：價值功能/成本； 第二種：價值功能/成本； 第三種：價值功能/成本； 第四種：價值功能/成本 第五種：價值功能 /成本,成本的金科玉律,成本一定消耗資源，不消耗資源的成本不存在 成本一定在過程中發(fā)生 成本低并不意味著低成本,利潤的最大化，一定是成本的最小化 成本管理是360度的管理，成本核算只占成本 管理的百分之一 微利時代的競爭一定是成本的競爭,成本的金科玉