1 “百合御都”建設(shè)項(xiàng)目 第 1章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 “百合御都” 建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位概況 單位名稱： 湘潭晟嘉達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位性質(zhì)： 有限責(zé)任公司 注冊(cè)資金： 800萬人民幣 實(shí)收資本 ： 800萬人民幣 法定代表人： 何國(guó)文 單位住所： 湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū) 響水鄉(xiāng)星沙村 工商 注冊(cè)號(hào)： 430300000032510 經(jīng)營(yíng) 范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng) （憑 有效資質(zhì) 證經(jīng)營(yíng)） 。 承辦單位簡(jiǎn)介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以來，恪守 “自信、自立、自強(qiáng) ”的經(jīng)營(yíng)理念，精心打造 晟嘉達(dá) 品牌，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大 。 公司員工平均年齡在 25化程度絕大多數(shù)在大專以上，擁有一支具有雄厚實(shí)力和較強(qiáng)操盤能力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，建立了較為健全的法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理體系，并逐步走向 現(xiàn)了辦公自動(dòng)化、管理規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化 。 2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； 國(guó)家及地方有關(guān) 行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn) ； 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 200215 號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）； 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 建設(shè)部 2000 年 9 月 18 日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（ 2000年版）； 湘潭市城市總體發(fā)展規(guī)劃； 九華工業(yè)園總體規(guī)劃； 其它相關(guān)文件、規(guī)范、規(guī)程及強(qiáng)制性條文。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的概況、項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、場(chǎng)址選擇、工程方案、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行全面論證。 項(xiàng)目發(fā)展背景 及理由 湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)是以汽車及零部件和 業(yè)為主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，位于長(zhǎng)株潭城市群中心腹地，是湘潭市“兩型社會(huì)”建設(shè)的先行區(qū)，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠湘 潭大學(xué)，南距湘潭市中心區(qū) 5公里，北距長(zhǎng) 3 沙市中心區(qū) 27公里，境內(nèi)上瑞高速公路橫貫東西，長(zhǎng)潭西線高速公路連接南北，湘江黃金水運(yùn)通江達(dá)海， 其得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)引得 湘潭 市各大開發(fā)商紛紛競(jìng)逐這塊投資熱土 。 近年來，隨著大批項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)駐九華工業(yè)園，工業(yè)園道路、天然氣、自來水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，超市、專業(yè)市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等各類生活配套和商業(yè)配套已初具規(guī)模，社區(qū)環(huán)境不斷成熟，人口密度不斷增加， 也 無形中為園區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)地價(jià)也在不斷攀升。 作為湘潭市新崛起的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，九華示范區(qū)保持高 速增長(zhǎng)并領(lǐng)跑湘潭經(jīng)濟(jì)，從 2003年 11月成立以來，九華已迅速成長(zhǎng)為湘潭最具活力、最具發(fā)展?jié)摿Φ膱@區(qū)，成為湘潭經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。 今年 1去年同期增長(zhǎng) 70%，收取各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 比增長(zhǎng) 325%，代征房產(chǎn)契稅 比增長(zhǎng) 236%，發(fā)放各類房產(chǎn)證 1012宗，同比增長(zhǎng) 84%。 九華示范區(qū)總體規(guī)劃范圍為響水鄉(xiāng)所轄范圍，規(guī)劃區(qū)總面積 138平方公里， 2015年城市人口將達(dá)到 25萬人，遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)達(dá) 60萬人。隨著城市人口增長(zhǎng)及高品質(zhì)居住的需要，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性 需求日益凸顯， 目前多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在九華開發(fā)立項(xiàng) ， 九華正朝著產(chǎn)業(yè)新區(qū)、濱江新城的目標(biāo)闊步邁進(jìn) 。 在此背景下，位于本地地產(chǎn)開發(fā)公司， 湘潭晟嘉達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抓住機(jī)遇，希望為家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)做出一份貢獻(xiàn)，特提出建設(shè) 九華 “ 百合御都 ” 項(xiàng)目 。本項(xiàng)目 集居住、商務(wù)、觀光于一體，項(xiàng)目 4 的實(shí)施 將 為推動(dòng)城市化地建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)等配套服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展， 展示“兩型”理念，提升城市形象做出貢獻(xiàn) 。 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目位于湘潭九華示范區(qū)規(guī)劃中的 富洲路以東，奧迪路以北，樂塘路以西 的范圍內(nèi)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目主要 建筑為住宅、商鋪和公共服務(wù)配套用房，總用地面積103,（ 總建筑面積 390,其中計(jì)算容積率面積 308, ， 包括 ： 住宅建筑面積 277, 商鋪建筑面積27,，會(huì)所建筑面積 幼兒園建筑面積 2,； 不計(jì)算容積率地下室面積 82,，包括 ： 地下車庫(kù)建筑面積 76,，公共服務(wù)配套用房 4,，加空花園面積 1,。 項(xiàng)目建設(shè)是為 推動(dòng)九華示范區(qū)新型城市化地建設(shè)步伐配套 開發(fā)的，最大程度優(yōu)化利用景觀資源 集居住、商務(wù)、觀光為一體的綜合性 生態(tài)住宅 項(xiàng)目。 主要建設(shè)條件 符合城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目符合湘潭市城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，貫徹了湘潭市“城市中心東移，沿江向北發(fā)展”，加快九華 示范區(qū) 發(fā)展，促進(jìn)長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 5 消費(fèi)基礎(chǔ)和市場(chǎng)條件成熟 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)基礎(chǔ)和市場(chǎng)條件，主要評(píng)價(jià)目標(biāo)消費(fèi)群的人均可支配收入和人口規(guī)模。 2010年湘潭市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 18059元， 2011年 上半年 ， 居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)10338元，農(nóng)村居 民人均現(xiàn)金收入為 5572元，分別增長(zhǎng) 位居全省第三，預(yù)計(jì) 2011年湘潭 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到 隨著九華 示范 區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施的改善，入駐園區(qū)的企業(yè)和學(xué)校不斷增加， 示范區(qū) 人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。另外，隨著交通條件的不斷改善以及長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)進(jìn)程的加快，九華與長(zhǎng)株潭三個(gè)城市的距離將不斷縮短，為長(zhǎng)株潭城市居民到本項(xiàng)目區(qū)購(gòu)房提供了良好條件。本項(xiàng)目建設(shè)所需的市場(chǎng)條件和消費(fèi)基礎(chǔ)已經(jīng)具備。 區(qū)位和市政條件優(yōu)越 項(xiàng)目位于九華組團(tuán)南部住宅用地規(guī)劃區(qū)。九華示范區(qū)既是湘潭市最 重要的工業(yè)園區(qū)，也是湘潭聯(lián)系長(zhǎng)沙的“橋頭堡”。項(xiàng)目場(chǎng)址經(jīng)富洲路和長(zhǎng)潭西線使得九華到長(zhǎng)沙近在咫尺，富洲路直接與湘潭市區(qū)相連，區(qū)位和市政條件優(yōu)越 。 社會(huì)效益顯著 本項(xiàng)目貫徹了湘潭市政府關(guān)于“城市中心東移，沿江向北發(fā)展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，加快了長(zhǎng)株潭城市群中心腹地 九華地區(qū)的建設(shè)步伐，提升了示范區(qū)的整體配套水平，是打造九華宜居新城，提升九華的城市品位和現(xiàn)代化程度的需要，為市民創(chuàng)造了舒適、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的精品綠 6 色居住小區(qū)，創(chuàng)造了新的城市景觀，大大提高了九華乃至長(zhǎng)株潭城市群的居住品質(zhì)。本項(xiàng)目的實(shí)施并能為國(guó)家及地方 增加稅收，帶動(dòng)建材、商業(yè)服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商鋪開發(fā)可提供新的就業(yè)崗位，減輕政府安置城鎮(zhèn)待業(yè)人員及下崗職工的就業(yè)壓力。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有積極意義，社會(huì)效益顯著 。 投資估算與資金籌措 經(jīng) 估算，該項(xiàng)目總投資為 168, 其中土地費(fèi)用 23,期工程費(fèi)用 16,元、房屋開發(fā)費(fèi) 109,元、不可預(yù)見費(fèi) 6,元、其它費(fèi)用 3,元、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用8,銷售費(fèi)用 3,理費(fèi)用 3, 本項(xiàng)目建設(shè)所需資金 168,元，來源為自籌資金 47,元、銀行貸款 23,000萬元、銷售回款 98,元。 項(xiàng)目 開發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目 計(jì)劃分 4期開發(fā)， 每期銷售周期 3年， 交叉進(jìn)行，從項(xiàng)目前期拿地開始， 整個(gè)開發(fā)周期從 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 結(jié)束，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售歷時(shí) 5年 3個(gè)月 。具體每期 開發(fā)計(jì)劃安排如下： 一期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2011年 8月 0月 ) 總用地面積 29, ，其中：建筑占地面積 4, 、綠地占地面積 12, 、道路占地面積 9, 、其他設(shè)施占地面積4, ；總建筑面積 49, ，其中：住宅 23, 、商鋪 14, 、 地下車庫(kù)建筑面積 11, 。 二期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2012年 8月 0月 ) 7 總用地面積 56,，其中：建筑占地面積 14,、綠地占地面積 23, 、道路占地面積 6, ,其他設(shè)施占地面積11,；總建筑面積 263,，其中：住宅 160,、商鋪 28,000 ，地下室建筑面積 75,。 三期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2014年 8月 月 ) 總用地面積 86,，其中：建筑占地面積 23,、綠地占地面積 35, 、道路占地面積 8, 、其他設(shè)施占地面積19,；總建筑面積 402,，其中：住宅 267,、商鋪 8,、地下室車庫(kù)建筑面積 126,。 四期工程進(jìn)度計(jì)劃 (2015年 11月 0月 ) 總用地面積 92,，其中：建筑占地面積 21,、綠地占地面積 37,、道路占地面積 11,、其他設(shè)施占地面積22,；總建筑面積 420,，其中：住宅 278,、商鋪 10,地下室車庫(kù)面積 131,。 表 1期開工面積、開工竣工及 銷售 時(shí)間計(jì)劃表 項(xiàng)目分期 開工面積 開工時(shí)間 竣工時(shí)間 開盤時(shí)間 售罄時(shí)間 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合計(jì) 266,089 8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1目主要技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 合計(jì) 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 266,9,6,6,2,筑物 占地面積 63,4,3,1,地占地面積 108,2,3,5,7,路占地面積 36,1,他設(shè)施 占地面積 57,1,9,2, 總建筑面積 1,136,9,63,02,20,算容積率 建筑面積 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高層） 729,3,60,67,78,鋪（多層） 61,4,8,0, 不計(jì)算容積率 面積 345,1,5,26,31,中：地下車庫(kù) 建筑面積 345,1,5,26,31, 總停車位（個(gè)） 個(gè) 8,中：地上 停車位 個(gè) 下車庫(kù) 停車位 個(gè) 8, 居住戶數(shù) 戶 5,住人數(shù) 人 17, 容積率 綠地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 合計(jì) 1 期 2 期 3 期 4 期 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總投資 萬元 168,2,4,0,1, 資金籌措 萬元 有資金 萬元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有資金率 行融資 萬元 23,000 3,000 10,000 10,000 銀行融資率 3 年平均收入 萬元 44,8,6,2, 年平均稅金及附加 萬元 2, 年平均利潤(rùn)總額 萬元 16,0, 年平均所得稅 萬元 4, 年平均稅后利潤(rùn) 萬元 12,9 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 39, 3 項(xiàng)目投資回收期 年 4 投資利潤(rùn)率 % 5 資本金利潤(rùn)率 % 結(jié)論與建議 結(jié)論 本 項(xiàng)目作為九華示范區(qū)完善居住配套的綜合性地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，符合城市整體規(guī)劃和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定。項(xiàng)目能推動(dòng)城市化建設(shè)，提高九華工業(yè)園的居住水平，提升九華乃至長(zhǎng)株潭城市群的品位和形象，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯，是一個(gè)效益好風(fēng)險(xiǎn)低的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)充分的比選論證，本項(xiàng)目無重大工程技術(shù)問題，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)、環(huán)境均可行 。 建議 項(xiàng)目主辦方應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期工作，抓緊落實(shí)相關(guān)配套資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過招投標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位等，以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，使投資按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行，并滿足可研報(bào)告中預(yù)期的目標(biāo)。 制定系統(tǒng)化的運(yùn)行管理制度，保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。 項(xiàng)目實(shí)施方應(yīng)拓展其融資渠道，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 10 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 湘潭市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 湘潭市在行政區(qū)劃上為中國(guó)的一個(gè)實(shí)質(zhì)二級(jí)行政區(qū)劃單位，即地級(jí)市，總面積 5015平方千米，總?cè)丝?283萬。湘潭市區(qū)限于岳塘、雨湖 2市區(qū)，面積 280k ，其中建成區(qū)面積 78k 。 2010年湘潭市區(qū)人口 96萬，為湖南省第 4大城市。與長(zhǎng)沙、株洲兩市實(shí)際城區(qū)直線距離均在 20公里以內(nèi)，是長(zhǎng)株潭城市群的組成部分 。 2010年湘潭市 全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 均地區(qū)生產(chǎn)總值 25876元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 全市 全年完成財(cái)政總收入 全年 城市建設(shè)投資 鎮(zhèn)化率達(dá) 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 湘潭市 園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷做大做強(qiáng)。目前全市擁有國(guó)家級(jí)高新區(qū) 1個(gè)，省級(jí)園區(qū)和 “ 兩型 ” 建設(shè)示范區(qū) 5個(gè)，入園企業(yè)達(dá) 841家。 2010年，全市園區(qū)規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 全市規(guī)模工業(yè)增加值比重達(dá) 全年共實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 比增長(zhǎng) 其中出口總額 長(zhǎng) 進(jìn)口總額 長(zhǎng) 共接待國(guó)內(nèi)外旅游者 現(xiàn)旅游綜合收入 比分 11 別增長(zhǎng) 園區(qū)正成為湘潭工業(yè)的最大亮點(diǎn)和重要支撐。 2) 湘潭市人文、地理、交通狀況 氣候宜居，環(huán)境優(yōu)美 湘潭市屬 “ 大陸型中亞熱帶季風(fēng)性 濕潤(rùn)氣候 ” ，雨量豐沛，光、熱、水基本同季，非常宜居。市區(qū)擁有和平公園、雨湖公園、菊花塘公園、岳塘公園等多個(gè)生態(tài)公園，白石廣場(chǎng)、東方紅廣場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美，是市民休閑娛樂的城市客廳。 文化底蘊(yùn)深厚 ,人文資源豐富 韶山是紅色旅游的重要景區(qū)。烏石鎮(zhèn)是彭德懷的故居所在地。隱山是尚未開發(fā)的文化景點(diǎn)，周敦頤、胡安國(guó)胡宏父子都曾定居于此，被稱為湖湘文化的發(fā)源地。 市區(qū)的雨湖公園、白石公園、東方紅廣場(chǎng)是市民休閑及戶外娛樂運(yùn)動(dòng)的主要場(chǎng)所 ,其他歷史古跡還有關(guān)圣殿、魯班殿、望衡亭以及湘鄉(xiāng)云門寺等。 教育配套良好 湘潭市是湖南省高等教育的 次中心，共有綜合性國(guó)家重點(diǎn)大學(xué) 湘潭大學(xué)，以及湖南科技大學(xué)、湖南工程學(xué)院、湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院等 5所全日制高等學(xué)校。 水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，非常便捷 公路方面， 湘潭處于 107與 320兩條國(guó)道及京珠、上瑞兩條高速公路的交匯點(diǎn)。長(zhǎng)潭西線高速、潭邵高速已經(jīng)開通。全市公路路網(wǎng)密度為 2 公里 /百平方公里，平均每萬人占有 大高于全國(guó)平均水平，居湖南省第一位。 鐵路方面， 湘黔鐵路通過，京廣鐵路掠過市境東北，與樞紐株洲站（鐵路 30公里）以及湖南省會(huì)長(zhǎng)沙站（鐵路 50公里）很近，所以火車客運(yùn)一 般需要到株洲站或長(zhǎng)沙站轉(zhuǎn)乘。市行政中心離規(guī)劃中的湖南鐵路客運(yùn)樞紐新長(zhǎng)沙站直線距離 37公里，離新株洲站直線距離 12公里。 航空和航運(yùn)方面， 湘潭通過上瑞、京珠、長(zhǎng)沙機(jī)場(chǎng)三段高速公路連接長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距離僅 50公里。水運(yùn)發(fā)達(dá)，湘江具有千噸級(jí)貨輪通行能力。 3) 長(zhǎng)株潭一體化和“兩型社會(huì)”建設(shè) 在長(zhǎng)株潭 一體化建設(shè) 中，湘潭定位為中南部城鎮(zhèn)群的中心城市，為湖南省的科教副中心，生態(tài)式的現(xiàn)代工業(yè)城市。屬于長(zhǎng)株潭規(guī)劃的一級(jí)開發(fā)軸，隨著長(zhǎng)潭西線的拉通，城市輕軌和湘江風(fēng)光帶的規(guī)劃，長(zhǎng)株潭 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈已基本形成，湘潭的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加 明顯，輻射面更大。 長(zhǎng)株潭城市群 是 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) ， 將成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一 ， 成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一 ， 成為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 。湘潭 區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，發(fā)展?jié)摿薮?。 在今后，長(zhǎng)株潭 “兩型社會(huì)” 建設(shè)將傾向于居住設(shè)施齊全等大型開發(fā)項(xiàng)目，這意味著土地將得到更大化地利用，環(huán)境配套將會(huì)更加優(yōu)美。長(zhǎng)株潭城市群快速發(fā)展的新契機(jī)，也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)全新發(fā)展機(jī)會(huì)。 13 4) 湘潭市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目投資的影響 湘潭具有 良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保障；湘潭的人均可支配收入比較高，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ) 。 湘潭具有良好的居住環(huán)境和人文資源，是許多湘籍外地人士回鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因 。 湘潭憑借良好的教育基礎(chǔ)，使一部分湘籍外地人士考慮到小孩的教育在湘潭投資置業(yè) 。 便捷的交通系統(tǒng)，縮短了長(zhǎng)株潭之間的距離，同時(shí)使長(zhǎng)沙和株洲客戶來湘潭投資置業(yè)更為方便 。 長(zhǎng)株潭一體化成為湘潭未來的城市發(fā)展主題。與長(zhǎng)沙、株洲實(shí)現(xiàn)交接，接受長(zhǎng)沙和株洲的帶動(dòng)效應(yīng)將越來越大，必將擴(kuò)展到各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，作為熱門產(chǎn)業(yè)的 房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)入融城戰(zhàn)略，未來湘潭房地產(chǎn)更多帶有長(zhǎng)株潭金三角整體發(fā)展特色。 建設(shè)宜居城市、文明城市和生態(tài)園林城市，成為湘潭城市發(fā)展目標(biāo)，對(duì)于提升人居環(huán)境是一大利好，將促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 沿江風(fēng)光帶的實(shí)施將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。縱觀各水畔城市，臨水地產(chǎn)價(jià)值均高于其他版塊。湘江沿江地產(chǎn)依托風(fēng)光帶成熟，有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)和開發(fā)品質(zhì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 1) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 14 2011年上半年，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻出，本輪調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“有保有壓”，重點(diǎn)在于使房?jī)r(jià)漲幅可控。上半年的調(diào)控政策，對(duì)于居民的剛性需求影響不會(huì)太大。上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為：面對(duì)消費(fèi)者，品牌是提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、履行服務(wù)承諾的信心；面對(duì)政府，品牌是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、提升城市價(jià)值的信心；面對(duì) 投資 者，品牌是具有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和獲得較高投資回報(bào)的信心。因此品牌鑄就了企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵 。 對(duì)于土地市場(chǎng)而言， 由于土地財(cái)政的重要性依然不減，為實(shí)現(xiàn)供 地計(jì)劃的完成率，相對(duì)而言，二線發(fā)展中城市的市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定，優(yōu)于發(fā)達(dá)城市 ， 下半年各地有望迎來土地供應(yīng)的增加。 2) 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2010年上半年，湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、新開工面積和房屋竣工面積等較同期有較快增長(zhǎng)。 2011年上半年， 湘潭 市房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，商品房供應(yīng)充足，銷量穩(wěn)健。國(guó)家不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，促使開發(fā)商從一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。九華房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，成為市民購(gòu)房置業(yè)新的熱點(diǎn) 。 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀分析 住宅市場(chǎng)整體運(yùn)行情況 1)住 宅開發(fā)投資增長(zhǎng)較快 2010年， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 長(zhǎng) 商品房屋施工 15 面積、竣工面積、銷售面積分別為 別增長(zhǎng) 由此可見，湘潭市住宅投資增長(zhǎng)速度較快，其原因在于住宅剛性需求的支撐。 2)住宅市場(chǎng)供求基本平衡 2010年上半年，湘潭市商品房供銷比為 ，供求基本平衡，供應(yīng)量小于銷售量。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，住宅產(chǎn)品相對(duì)于其他房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，供銷比相對(duì)更小。 說明住宅產(chǎn)品的供給與市場(chǎng)需求的差距相對(duì)較大，住宅開發(fā)的市場(chǎng)空間比其他房地產(chǎn)產(chǎn)品更大。 3)商品房供應(yīng) 和銷售同比均為增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 從下圖可見，今年上半年湘潭市 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 記銷售面積為 需比為 ，供應(yīng)量大于需求量；在 11月和 4月尤為明顯，供需比分別為 和 。而在 2010年底， 湘潭 市商品房供小于求，供需比為 。 圖 2潭市上半年商品房供應(yīng)情況 16 數(shù)據(jù)顯示，上半年 湘潭 市商品房供應(yīng)和銷售同比均為增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 但供應(yīng)增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長(zhǎng)的幅度，廣大消費(fèi)者面對(duì)供應(yīng)充足的市場(chǎng)，購(gòu)房熱情并未出現(xiàn)高漲，究其原因是頻頻出臺(tái)的樓市新政，抑制了剛性消費(fèi)，抬高了投資門檻，不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率凍結(jié)了大量的銀行資金，增加了融資難度 。 4)商品住房 供應(yīng)量較大 ，住房消費(fèi) 者 受契稅政策調(diào)整 ， 十分理性 。 受 國(guó)家不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 及 不斷上調(diào)的存款準(zhǔn)備金率影響，上半年湘潭市商品 住宅 房 成交量 在 2月份出現(xiàn)下降，但 3月份以后逐漸上揚(yáng)。商品住房 成交量 則呈現(xiàn)平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。說明盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)處于樓市調(diào)控政策背景下，但 居民對(duì)住宅產(chǎn)品的剛性需求依然堅(jiān)挺，這種需求剛性將長(zhǎng)期支撐住宅市場(chǎng)的發(fā)展。 圖 2潭市上半年商品 住宅 房供應(yīng)情況 2011年 1 湘潭 市商品房銷售均價(jià)為 ，其中商品住房銷售均價(jià)為 ，與去年全年均價(jià)（ 2853元 / ）相比，同比增長(zhǎng) 5月， 湘潭 市商品住房銷售均價(jià)為 。 住宅價(jià)格 17 的穩(wěn)步上升體現(xiàn)了湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。湘潭房?jī)r(jià)雖然是有所上升，但相對(duì)其它同類型城市，房?jī)r(jià)還是很低的，這說明湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)有著潛在的發(fā)展空間。 分戶型 價(jià)格 來看， 2011年上半年，湘潭市共銷售商品住宅 7418套，銷售主力價(jià)位段為 3000平方米，共售 2494套，占總量的 其次是 3500 /平方米以下的價(jià)位區(qū)間，共售 2199 套， 圖 2潭市上半年商品 住宅 房 戶型價(jià)格 供應(yīng)情況 從戶型來看， 在 2011年上半年間， 90850套，占 65%；其次， 60升溫 ，共售 1154 套，占 15%； 60 平方米以下的超小戶型也 浮出水面 ，共售 636套，占 9%； 144方米的中大戶型，售 583 套，占 8%；而 180 平方米以上的超大戶型，僅售 195 套，占 3%。 總體來講， 從戶型的銷量及庫(kù)存量來看，最暢銷的戶型面積庫(kù)存最多，在一定程度上保障了下半年的供應(yīng)，有利于下半年商品住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。 18 圖 2潭市上半年商品 住宅 房 不同戶型 銷售走勢(shì)圖 5)大部分 區(qū)域 新開盤住宅產(chǎn)品銷售量“勢(shì)均力敵”， 九華房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，成為市民購(gòu)房置業(yè)新的熱點(diǎn) 。 從三個(gè)區(qū)域的商品房銷售數(shù)據(jù)可看出，九華區(qū)商品房市場(chǎng)活躍度明顯增加。 2011年上半年，九華區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 米，其中，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 品房登記銷售面積達(dá)到 中，商品住宅登記銷售面積為 數(shù)據(jù)顯示，九華房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為我市廣大市民的消費(fèi)熱點(diǎn)，由于長(zhǎng)潭西線的連接，該區(qū)域的別墅類項(xiàng)目，如百嘉信 富遙天下、逸墅莊園成為長(zhǎng)沙市民投資消費(fèi)的首選，此外九華管委會(huì)推出的鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā) 。 表 2 商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)（單位：萬平方米） 19 結(jié)論 ： 綜合上述數(shù)據(jù)， 湘潭 樓市 沒有 泡沫， 房?jī)r(jià) 穩(wěn)中有升，基本面良好， 房地產(chǎn)產(chǎn)品特別是住宅產(chǎn)品的 剛性需求 由于受政策調(diào)控，買房者暫時(shí)較理性，但隨著湘潭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 剛性需求 很大。 另外 湘潭市樓市存在發(fā)展不平衡，無論從房?jī)r(jià)還是銷售量來看，河?xùn)|明顯高于河西，這源于湘潭市的城市中心東移的發(fā)展方略。 湘潭市住宅市場(chǎng)微觀特征分析 通過對(duì)湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和分析，發(fā)現(xiàn)其具有以下微觀特征： 1)產(chǎn)品供應(yīng)和銷售仍以大戶型為主，但消費(fèi)者選擇小面積戶型的趨勢(shì)明顯，說明消費(fèi)者有一定的購(gòu)買能力，但購(gòu)房觀念正在發(fā)生改變，由過去的 重面積向重品質(zhì)轉(zhuǎn)變。 從下 圖 可以看出，隨著房屋價(jià)格的提高，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，湘潭市近年來居民對(duì)于房屋套型面積的需求由大戶型向 中 戶型逐漸轉(zhuǎn)變。 圖 2潭市 2011上半年 不同套型新建商品住房供求 圖 20 2)住宅供給類型逐步多樣化，高層建筑得到市場(chǎng)廣泛青睞，以板、塔結(jié)合的帶電梯公寓為主流。高層住宅的開發(fā)量所占比例的增長(zhǎng)，促使開發(fā)成本提高，拉升了整體房?jī)r(jià)，也使得湘潭房地產(chǎn)開發(fā)的整體素質(zhì)有所提高，同時(shí)也拉動(dòng)房?jī)r(jià)提升。 3)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品 類型以中、大戶型的二居、三居產(chǎn)品為主流。 4)住宅項(xiàng)目依據(jù)產(chǎn)品力定價(jià)，樓盤營(yíng)銷較為理性，以產(chǎn)品力為核心競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于原始營(yíng)銷階段，缺乏感性訴求。 5)市場(chǎng)放量增速放緩，主流產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 6)開發(fā)商未能重視產(chǎn)品的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等產(chǎn)品因素和有效目標(biāo)消費(fèi)群體需求。隨著人口的快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化水平的提高，存在較大的剛性需求空間。 7)外地購(gòu)房者成購(gòu)房主力，長(zhǎng)沙、株洲來湘潭置業(yè)的客戶增多。 隨著長(zhǎng)株潭三市融城步伐的穩(wěn)步推進(jìn)，城際交通的不斷完善， 30 分鐘經(jīng)濟(jì)圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便 利、性價(jià)比高、生態(tài)宜居等特點(diǎn)不僅引起了長(zhǎng)、株等周邊城市居民的關(guān)注，還吸引了省外一線城市的消費(fèi)者來潭投資置業(yè)。 2011 年上半年，本省居民在潭購(gòu)買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的 長(zhǎng)株潭范圍內(nèi)，本市居民在潭購(gòu)買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的 湘潭縣占 湘鄉(xiāng)市和韶山市分別占 長(zhǎng)沙市占 株洲占 外省居民在潭購(gòu)買商品住宅占湘潭商品住宅銷量的 其中，廣東省占量較高，為 湖北省為 浙江省 21 圖 2011上 半 年湘潭市商品不同地區(qū)購(gòu)買力分析圖 8)隨著長(zhǎng)株潭城市群建設(shè)和高速交通網(wǎng)絡(luò)的形成，城市中心向北、向東移動(dòng)的趨勢(shì)明顯，住宅郊區(qū)化進(jìn)程正在加快。 9)河?xùn)|河西發(fā)展不平衡，河?xùn)|作為市場(chǎng)熱點(diǎn)高度活躍，將集中湘潭市的主體的開發(fā)銷售供求量，同時(shí)沿江地產(chǎn)帶將形成新興的特殊地產(chǎn)板塊，成為湘潭品質(zhì)樓盤和中高檔地產(chǎn)的集中區(qū)域。 10)高檔樓盤尤其是別墅的發(fā)展將有所限制，中檔樓盤成為供應(yīng)主體，中高檔樓盤市場(chǎng)成為各開發(fā)商的利益實(shí)現(xiàn)點(diǎn)和市場(chǎng)熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈；中低和低檔次樓盤由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)和客戶層面廣，供不應(yīng)求成為必然。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)宏觀預(yù)測(cè) 1)經(jīng)濟(jì)后續(xù)增長(zhǎng)依然存在風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭依然良好，但一些不確定因素越來越影響到對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期。從外圍經(jīng)濟(jì)來看，次貸危機(jī)的影響還未完全消除，歐洲 22 主權(quán)債務(wù)危機(jī)又沖擊歐洲經(jīng)濟(jì)及歐元價(jià)值，使歐盟經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇面臨著巨大的不確定性，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響亦不容忽視。 人民幣對(duì)歐元大幅升值，給產(chǎn)品出口歐洲造成較大的成本壓力，加之歐洲進(jìn)口商獲得貿(mào)易信貸能力下降等因素影響，都將對(duì)中國(guó)出口的持續(xù)恢復(fù)構(gòu)成阻力。 統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2010年第二季度全國(guó) 較第一季度的 現(xiàn)下滑；同時(shí)公布的 6月份 業(yè)增加值等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均出現(xiàn)同比回落。除受到歐洲債務(wù)危機(jī)拖累的外貿(mào)出口外，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能必將在短期內(nèi)直接影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而在上一輪抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)中功不可沒的固定資產(chǎn)投資也極有可能在房地產(chǎn)調(diào)控中伴隨房地產(chǎn)行業(yè)投資增速的減緩而下降。在各方因素的影響下，國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。 2)后續(xù)政策調(diào)控將著眼于樓市中長(zhǎng)期的發(fā)展 外圍環(huán)境再度出現(xiàn)波動(dòng)讓正如火如荼推進(jìn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨考驗(yàn)，而更考驗(yàn)的似乎還是樓市調(diào)控的決心和智慧。盡管第二季 度經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但依然保持在較高水平，消除了此前擔(dān)憂此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策或會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成威脅的疑問；同時(shí)，目前政策對(duì)樓市的調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，樓市正在朝著調(diào)控的預(yù)期轉(zhuǎn)變。因此，為達(dá)到調(diào)控的預(yù)期結(jié)果，調(diào)控政策不會(huì)馬上放松，但是進(jìn)一步推出更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的可能性也不大。 5月國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知的發(fā)布、 23 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知中明確 “逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，都成為了樓市調(diào)控持續(xù)的有力佐證。但稍加留意，不難發(fā)現(xiàn)此番提出 的雖然是此前最令房地產(chǎn)行業(yè)色變的“土地增值稅清算”和“房產(chǎn)稅”，但政策的出臺(tái)并沒有預(yù)想中來的猛烈：自從 2006年國(guó)家稅務(wù)總局強(qiáng)調(diào)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算后，具體執(zhí)行層面始終存在空間，而各地執(zhí)行力度也并未受到嚴(yán)格監(jiān)督，通知的發(fā)布顯然是對(duì)此前政策的補(bǔ)充說明，現(xiàn)階段于市場(chǎng)而言是對(duì)持續(xù)調(diào)控決心的低調(diào)表態(tài)，而其長(zhǎng)遠(yuǎn)意義則在于對(duì)現(xiàn)有稅種執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的完善，但具體效果仍有賴于執(zhí)行的力度。至于“房產(chǎn)稅”，盡管全面展開還存在這樣那樣的問題和阻礙，但明確的納入國(guó)家層面，令討論多年的住房保有環(huán)節(jié)征稅成為可能，其重要意義也在于中長(zhǎng)期抑 制房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求從而規(guī)避房?jī)r(jià)大起大落， 而另一方面也有望成為解決地方“土地財(cái)政”的突破口之一；其當(dāng)下出臺(tái)的積極作用仍在于表達(dá)政府調(diào)控樓市的決心并未因外圍環(huán)境的變化而動(dòng)搖，且對(duì)于市場(chǎng)中投資投機(jī)性需求的威懾也將不容小視。 而針對(duì)此番調(diào)控中對(duì)市場(chǎng)影響最大的信貸政策是否有松動(dòng)的疑問， 7月 12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委三部委分別重申將繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策。這也預(yù)示了在房?jī)r(jià)回落沒有達(dá)到預(yù)期的情況下，調(diào)控政策將繼續(xù)發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的影響。 如此看來，既要維持樓市調(diào)整的階段性成果，又要避免用力過猛，那么著眼于樓市中長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的政策措施或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)調(diào)控的主流。 24 由于繼續(xù)出臺(tái)臨時(shí)性的打壓政策可能性不大，而官方“堅(jiān)決貫徹樓市調(diào)控”的一再表態(tài)也可以成為短期內(nèi)政策不會(huì)放松的依據(jù)。至于納入國(guó)家經(jīng)濟(jì)改革層面的“房產(chǎn)稅”的重要意義也在于中長(zhǎng)期抑制房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求從而規(guī)避房?jī)r(jià)大起大落；保障性住房的推進(jìn)短期內(nèi)雖然不能快速有效的影響市場(chǎng)，但有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。 3)價(jià)格有望繼續(xù)調(diào)整引導(dǎo)需求釋放 隨著調(diào)控政策的落實(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)土地供應(yīng)的加 大、樓市供不應(yīng)求的情況將有望一定程度得到緩解，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲預(yù)期受到遏制，投機(jī)性需求被有效抑制甚至離場(chǎng)。從這一層面上來說，調(diào)控政策已經(jīng)呈現(xiàn)了其初步效果。 當(dāng)前市場(chǎng)的量跌價(jià)滯一方面表明了開發(fā)商在當(dāng)前并沒有面臨大的資金壓力，因而也沒有降價(jià)銷售的動(dòng)力。從年中一手市場(chǎng)的反應(yīng)來看，盡管多數(shù)開發(fā)商在資金狀況允許的情況下少有對(duì)存量供應(yīng)整體打折促銷的情況，但新開樓盤已經(jīng)紛紛調(diào)低價(jià)格預(yù)期，多數(shù)新推出的樓盤價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)回落，二手房也出現(xiàn)了議價(jià)空間。另一方面，從購(gòu)房者的角度來看，盡管不同地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)不同程度的價(jià)格調(diào)整，但由于仍然處 于觀望期的開發(fā)商放緩了推盤力度，市場(chǎng)上新盤推出體量較小，其價(jià)格調(diào)整并沒有給到消費(fèi)者整體價(jià)格明顯下降感覺。由于房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，購(gòu)房者持幣觀望的不在少數(shù)，導(dǎo)致當(dāng)前市場(chǎng)需求釋放緩慢。 展望下半年的樓市走向，官方的明確表態(tài)否定了下半年樓市調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)的可能性，也使得開發(fā)企業(yè)想維持較高價(jià)格水平度過此輪調(diào)整周期的預(yù)期落空。而從上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況來看，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推 25 動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出現(xiàn)明顯萎縮，而是繼續(xù)保持高位運(yùn)行，這也意味著后續(xù)供應(yīng)將加大；另一方面，政府加大 保障性住房供應(yīng)的長(zhǎng)期導(dǎo)向也將分流一部分的住房需求。在未來整體市場(chǎng)供應(yīng)增加的情況下，開發(fā)商除了要面對(duì)由此而來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和資金壓力，還將面臨前期的庫(kù)存壓力。因此預(yù)計(jì)下半年，開發(fā)企業(yè)將無法繼續(xù)保持觀望的態(tài)度，在目前住宅銷售價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)的局面下，接下來開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步調(diào)整價(jià)格以加快存量供應(yīng)消化將成為打破買賣市場(chǎng)低迷的局面的關(guān)鍵因素。已經(jīng)開啟的價(jià)格調(diào)整將會(huì)繼續(xù)，新盤價(jià)格的下調(diào)的局面會(huì)更加明顯。而在價(jià)格調(diào)整到位的情況下，剛性需求才有望再度活躍，屆時(shí)市場(chǎng)買賣雙方僵持的局面有望被打破。 分析結(jié)論 ： 未來一段時(shí)間， 國(guó)內(nèi)通貨膨脹 壓力以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，房地產(chǎn)調(diào)控著眼于中長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展，住宅需求的剛性，以及需求的進(jìn)一步釋放，將使房?jī)r(jià)保持溫和上漲趨勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“一榮俱榮一損俱損”，房地產(chǎn)業(yè)未來的大環(huán)境和大氣候?qū)?duì)本項(xiàng)目的投資和銷售產(chǎn)生極為重要的影響，只有把握并順應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境，抓住良好時(shí)機(jī)切入，并控制好樓盤開發(fā)和銷售的節(jié)奏，才能確保本項(xiàng)目獲得成功。 湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)中觀預(yù)測(cè) 從目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控已取得初步效果，接下來，隨著宏觀政策繼續(xù)深化，短期內(nèi)，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭將在“金九銀十”后有所放緩 ，但人口紅利期和城市化建設(shè)將長(zhǎng)期支撐住房需求增長(zhǎng)。短期內(nèi) 26 房?jī)r(jià)在小幅度內(nèi)可能出現(xiàn)松動(dòng)，但空間十分有限，而從長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)上漲是總的趨勢(shì)。 1)短期內(nèi)成交量放緩難以避免，但人口紅利期和城市化建設(shè)所產(chǎn)生的巨大住房需求，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮的支撐。 隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政繼續(xù)深化，銀行放貸政策趨緊，普通購(gòu)房者觀望情緒變濃。湘潭市的開發(fā)企業(yè)由于前期樓市持續(xù)熱銷，手中流動(dòng)資金充足，并不急于調(diào)整銷售策略，促進(jìn)樓盤銷售，而是期待樓市調(diào)控有所緩解，市場(chǎng)在供求雙方的博弈觀望中處于僵持階段，成交量的上升勢(shì)頭將受到抑制。 然而，未來十年 是長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)的沖刺期，湘潭市的城市化建設(shè)和城市化率增長(zhǎng)的步伐將加快，城市人口處于紅利期，由此帶來的住房需求將快速增加，這種住宅剛性需求將長(zhǎng)期支撐湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能下跌，但幅度很小，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升的總趨勢(shì)不會(huì)改變 。 近幾年湘潭房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，總體趨勢(shì)明顯 從下表可以看出，近幾年來，湘潭市全市以及兩區(qū)的商品房和商品住宅的銷售均價(jià)一直穩(wěn)步上升?？梢钥闯觯诔鞘谢M(jìn)程中和人口紅利期，湘潭市的住宅需求將逐漸擴(kuò)大，房?jī)r(jià)特別是住宅價(jià)格持續(xù)上升的總體趨勢(shì)明顯。 27 表 2006品住房銷售均價(jià)情況表 單位：元 / % 短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能小幅下跌，但長(zhǎng)期來看房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升趨勢(shì)不會(huì)改變 種種信號(hào)顯示，政府本輪調(diào)控的決心非常大，在今年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不可能改變，調(diào)控進(jìn)一步深化，政策效力持續(xù)發(fā)生作用，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。這使得湘潭市的房?jī)r(jià)將可能在“金九銀十”的短暫交易活躍后出現(xiàn)小幅度下降。然而，城市 化進(jìn)程和人口紅利期，將使得湘潭市的住宅需求保持剛性和長(zhǎng)期性增長(zhǎng)，加上湘潭市房?jī)r(jià)并不虛高，甚至在同類城市房?jī)r(jià)中相對(duì)較低，所以湘潭市房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升的總趨勢(shì)將不會(huì)改變。 從湘潭市的商品房和商品住房供求比可知，湘潭市房地產(chǎn)品供應(yīng)小于需求，這種趨勢(shì)最近甚至有擴(kuò)大的趨勢(shì)。從中不難看出，湘潭的住宅需求剛性較強(qiáng)，房地產(chǎn)品特別是住宅產(chǎn)品的供應(yīng)尚有較大增長(zhǎng)空間。這就為本項(xiàng)目的發(fā)展前景提供了非常有利的市場(chǎng)條件。 3)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)格局將會(huì)加速洗牌 面對(duì)中央出臺(tái)的嚴(yán)厲調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)大鱷已經(jīng)開始避開一線城市的鋒芒，瞄準(zhǔn)了風(fēng) 險(xiǎn)較小、潛力更大的二三線城市，特別是長(zhǎng)株潭這些具有巨大發(fā)展?jié)摿屯顿Y吸引力的二三線城市?？梢灶A(yù)見，將會(huì)有越來越項(xiàng)目 全市商品房 銷售均價(jià) 全市商品住房 銷售均價(jià) 雨湖區(qū)商品住房 銷售均價(jià) 岳塘區(qū)商品住房 銷售均價(jià) 同比 同比 同比 同比 2006年 1841 4 1557 3 1322 6 1687 5 2007年 2070 12 1745 12 1618 22 1811 7 2008年 2375 15 2151 23 1897 17 2311 28 2009年 2630 11 4 7 1 2010年 2946 13 2778 19 3 9 28 多的外地開發(fā)企業(yè)和資本進(jìn)入湘潭，甚至占到主導(dǎo)地位。外地開發(fā)企業(yè)將為湘潭市房地產(chǎn)業(yè)帶來新的開發(fā)理念，也將整體帶動(dòng)湘潭市房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升，同時(shí)也會(huì)對(duì)湘潭市資金規(guī)模小、開發(fā)理念落后的本土企業(yè)造成壓力和挑戰(zhàn)，一些實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)格局將加速洗牌。 市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 1) 周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格現(xiàn)狀 金橋城 金橋城物業(yè)類型為商住，項(xiàng)目總面積 米，首期工程規(guī)劃建筑面積 米，由小高層、多層公寓建筑群組成，充分利用坡度、水資源等原生態(tài)自然景觀，營(yíng)造具有“地中海風(fēng)情”特色的優(yōu)雅居住環(huán)境。項(xiàng)目由金橋房產(chǎn)公司開發(fā)，建筑密度低，綠化率高。最新成交均價(jià)2500元 /平方米。 金橋城項(xiàng)目的開發(fā)商湘潭市金橋房地產(chǎn)公司在湘潭的實(shí)力較強(qiáng)，知名度高，項(xiàng)目主要為公寓，針對(duì)九華工業(yè)園的教師群體，定向性明確，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體有一定重合，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。九華工業(yè)園內(nèi)學(xué)校不斷聚集，教師群體日益擴(kuò)大，本項(xiàng)目應(yīng)在樓盤推廣上，突出自身的湘江景觀資源、綠色生態(tài)資源和隆平高科品牌資源的優(yōu)勢(shì)，彰 顯項(xiàng)目的感性訴求，凸顯樓盤的清新脫俗的個(gè)性特質(zhì)，引起教師這些知識(shí)分析群體的思想共鳴，吸引這一部分客戶群體。 百嘉信富瑤天下 29 富瑤天下是“長(zhǎng)株潭”目前規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一、最大的低密度高尚住宅區(qū)，產(chǎn)品類型有別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）、洋房、小高層、高層。一期上市產(chǎn)品以獨(dú)棟、聯(lián)排為主，面積為 180升值空間最大的一期。該項(xiàng)目由廣州百嘉信集團(tuán)開發(fā)，由國(guó)際建筑設(shè)計(jì)名家 屋均價(jià) 5000元 /平方米。 一期禮賓府：位于項(xiàng)目的西側(cè)，占地 440畝，以獨(dú)棟 、 聯(lián)排別墅的低密度建筑為主 ,周邊分布為 多層及高層洋房公寓。西班牙風(fēng)情別墅：通過白墻丶紅瓦的運(yùn)用，帶來明快的色彩組合；借助門廊丶中空客廳丶法式風(fēng)情陽臺(tái)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)展現(xiàn)特色。地中海風(fēng)情園林：以水景為主，創(chuàng)造多種親水空間，營(yíng)造和諧的小區(qū)濱水人居環(huán)境，讓每棟建筑的前后都有庭園，每個(gè)庭園都有水可賞，有水可親。多項(xiàng)先進(jìn)技術(shù)打造綠色建筑：屋面保溫隔熱系統(tǒng) 、 保溫外墻材料 、 節(jié)能雙層隔音玻璃等節(jié)能技術(shù)和材料的大量應(yīng)用，打造一個(gè)綠色節(jié)能的禮賓府。建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)設(shè)計(jì)精髓：戶型多采用中空客廳、中空六角門廊、全落地景觀窗的設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合環(huán)境特點(diǎn) ， 大量采用天然石材 、 木材等高檔材 料，