1 萬家商業(yè)廣場項目 天津 二 第一章 總 論 本項目坐落于京津明珠 踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心；武清憑借得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢與完善的交通、整體的市政規(guī)劃與雄厚的產(chǎn)業(yè)支撐以及宜居商業(yè)地產(chǎn)的打造，在京津一體化過程中將飛速發(fā)展。項目 里半徑覆蓋運河城、尚清灣、開發(fā)區(qū)、徐官屯、機場片區(qū)、上朱莊等人口密集區(qū)域；且為往 返大堿廠、曹子里、梅廠、大良、河北屯、下伍旗、上馬臺、大黃堡、崔黃口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之路，輻射消費人群上百萬。本項目規(guī)劃定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融 2 中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型 貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準，全打造精品市場，提升城市消費形象；項目主體采用混凝土框架結(jié)構(gòu)， 室內(nèi)高檔精裝修，外立面采用干掛大理石，風格簡約大氣；大型高清扶電梯、垂直貨梯、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置，全面提升物業(yè)品質(zhì)。停車位全部為地面停車位，能達到 1200 個，足以滿足經(jīng)營商家及消費者的停車需；美食一條街將會薈萃中西餐飲、特色美食、休閑茶飲；雅致潔凈的就餐環(huán)境、品種繁多的美食，是消費者饕餮圣宴的好去處；酒吧風情街融匯歐亞風情，展現(xiàn)異國文化魅力，是商務(wù)會友、娛樂的好去處。 福盛盈門萬家商業(yè)廣場 和地理位置 該項目位于武清徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。 3 天津福盛房地產(chǎn)投資有限公司成立于 2010 年 6 月，主營開發(fā)房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為四級。 注冊地址：武清徐官屯街匯源道南側(cè) 4號，注冊資本 30080萬元人民幣。 開發(fā)建設(shè)及規(guī)模：在武清徐官屯街與武寧路交口，規(guī)劃部門規(guī)劃紅線范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)和銷售?！叭f家商業(yè)廣場”擬開發(fā)規(guī)劃占地總用地面積 :建筑面積 : 76751平方米，地上建筑面積 :75007平方米，地下建筑面積 : 司不設(shè)董事會，只設(shè)立一名執(zhí)行董事，趙茂灼先生為法定代表人。 公司性質(zhì)為有限責任公司。 可行性研究報告編制依據(jù) 天津市城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第 250600200900006 號建設(shè)用地規(guī)劃許可證 津國用（ 2010）字第 0153號國有土地使用證 天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 項目規(guī)劃方 案圖 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料 天津市城市總體規(guī)劃 國家建設(shè)部及天津市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策 行性研究報告研究的范圍 4 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探 索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。 項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 目研究的結(jié)論 該項目的開發(fā)是武清區(qū)加快城市化建設(shè)的重要組成部分。 該項目是武清區(qū)獨一無二的，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式購物消費體驗 目擁有世界 500強的大型家裝超市、福盛盈門家居廣場、歐亞風情酒吧街、娛樂美食街四大主題業(yè)態(tài)組成； 項目引入 業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供家 居賣場、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費服務(wù)。同時，項目采用全 室內(nèi) 集中式物業(yè)形態(tài)，充分注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場、酒吧風情街，也填補了武清行業(yè)空白。 它將與周圍配套設(shè) 5 施的建設(shè)，共同形成武清新城 區(qū)的新景觀，展現(xiàn)出更加艷麗多姿的城市風貌。同時對推動武清區(qū)城市化進程，促進武清區(qū)人從根本上改變其生活方式，對促進城市戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟的發(fā)展具有十分重要的意義。 該項目的開發(fā)，高標準配套完善環(huán)衛(wèi)、供電、給排水、郵電、消防、綠化及娛樂場所等公建設(shè)施，對于改善區(qū)域環(huán)境、建設(shè)城市文明具有顯著的促進作用。 。 該項目的建設(shè)不僅能改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境，而且會有力推動城市繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，取得較好的經(jīng)濟效益。 該項目建設(shè)的組織機構(gòu)健全，資金來源明確，實施有保障。 綜上所述，該項目的開發(fā)建設(shè)符合天津市總體規(guī) 劃，對促進新城區(qū)的建設(shè)將起到積極的作用，所建項目具有很好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 主要經(jīng)濟指標見表 1 1： 6 經(jīng)濟技術(shù)指標 建設(shè)總用地面積： 59179.6 9畝 ) 建筑總面積： 76751 地下建筑面積 : 容積率： 筑密度： 62 綠化率： 15 各類用途建筑面積構(gòu)成 全部商業(yè)店面建筑面積： 76751 第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 點 項目采取 帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪，年均租金收益率 ，福盛地產(chǎn)在項目規(guī)劃、建設(shè)過程中已經(jīng)開始強力招商，目前項目剛開始銷售，已經(jīng)開始招商，為投資者租金回報給予強大保證。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為 15年收回成本、年租金收益率約 而福盛盈門采用 10 年委托經(jīng)營管理，年平均租金收益率 遠高于國際慣例。第 1，年租金收益率率 8%；第 4，年租金收益率 9%；第 7，年租金收益率 10%。 項目全國首創(chuàng)家居體驗館，集樓盤樣板間展示、家居裝飾產(chǎn)品展示、家居裝 7 飾新品發(fā)布、消費者現(xiàn)場體驗四大功能為一 體。 1:1打造武清主流戶型實景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費者最真實的看到 裝修 效果。家居體驗館同時引進專業(yè)裝飾顧問團隊為業(yè)主裝修設(shè)計出謀劃策。 商業(yè)品質(zhì)決定投資價值，福盛盈門作為武清城市新中心首個大型商業(yè)項目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學的業(yè)態(tài)組合，一流的運營管理，細致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費者權(quán)益保障；同時 坐享近百萬消費人群，形成特色鮮明又具有極強生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場。 2013 年 9月 18 日全面開業(yè)后，福盛盈門將是武清購物、餐飲、休閑、會友的首選去處。 引入 業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供家居賣場、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費服務(wù)。同時，項目采用全 室內(nèi) 集中式物業(yè)形態(tài)，充分 注重消費體驗，讓所有消費都處在舒適的環(huán)境中。 2013年前，武清區(qū)累積交房量可達 40萬套，將產(chǎn)生400億 家裝 消費市場。福盛盈門應(yīng)時而生，滿足了武清區(qū)對區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場的需求。此外，福盛盈門開設(shè)美食廣場、酒吧風情街，也填補了武清行業(yè)空白。 土地供地 ?？刂圃隽?，盤活存量。未來天津市對增量土地 8 的供應(yīng)會有所控制，而更多地盤活存量土地。 熱點區(qū)域。由市區(qū)向周邊分散轉(zhuǎn)移。未來幾年，武清區(qū)將在城市外延以西拓、南擴為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 投資開發(fā)。投資開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長。市場供應(yīng)大幅放量。武清區(qū)建設(shè)新區(qū)的開發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示，武清區(qū)， 2011 年開工面積 1500 萬平方米（ 2009年開工量 800萬平米， 2010年開工量 1200萬平米），至 2013年全區(qū)竣工面積 3000 萬平方米以上。武 清巨大的住宅開工量和交房量形成數(shù)百億家居消費與商業(yè)消費需求，迫切需要區(qū)域位置好，物業(yè)形態(tài)佳，商品檔次高，管理到位，售后統(tǒng)一，購物環(huán)境舒適的大型家居裝飾賣場、大型消費商業(yè)氛圍。 穩(wěn)定上揚，但漲幅趨緩。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的原材料鋼材、水泥等建材的提價，土地招、拍、掛后成本的提升以及設(shè)計規(guī)范條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及產(chǎn)品品質(zhì)的提升等將從成本上影響著房價商業(yè)店面價格；因此，武清未來的房價仍會繼續(xù)上漲，房價上漲帶動商業(yè)店面價格上漲，因此，未來房價將更加趨于理性，增幅趨于平緩。 商業(yè)定位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、 9 休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。家居裝飾廣場業(yè)態(tài)包括衛(wèi)浴陶瓷、櫥柜廚具、家居家紡、家用電器、實木家具、燈飾五金、軟裝日用、兒童家居、家居體驗館等。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型 貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標準，全打造精品市場，提升城市消費形象。 銷售價格是通過對武清目前商品房銷售價格的調(diào)查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設(shè)施條件等因素而擬 定的。 2008 2010年各類預(yù)售價格如下： 住宅價格平均 7000元 業(yè)店面平均 25000元 格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。 本項目工程應(yīng)買施多方位銷售策略。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念，應(yīng)把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線，將其滲透到從互項到售后服務(wù)的全過程。 增強品牌意識，實施“質(zhì)量加服務(wù)”的營銷戰(zhàn)略建設(shè)中把好質(zhì)量關(guān)，營銷中提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，推出公司品牌。 在正面報道和營銷上與政府部門適當配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。 拓寬營銷渠道：銷 售要形成多線網(wǎng)絡(luò)，以直銷為王，積極 10 發(fā)展中介、租賃或兩者相結(jié)合的多元化銷售之路，動員各方面的力量參與促銷。 配合多樣化的促銷工具： (1)利用媒介展開宣傳攻勢，包括大量的正面報道和廣告。 (2)郵寄資料，針對目標客戶，定期發(fā)送，長期聯(lián)系。 (3)加強公共關(guān)系活動，提高企業(yè)信譽及形象。 (4)印制宣傳品和紀念品，作為銷售人員訪問或接待顧客的贈品。 強化促銷手段，實行多樣化的銷售方式，如聯(lián)誼活動、先租后買、展示會、折扣等。 提高銷售人員的營銷水平，增強分析市場行情和摸透顧客心理的能力，講究談 判藝術(shù)，通曉營銷術(shù)。 爭取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負擔。 通過以上營銷策略和措施的結(jié)合運作或選擇運作，本項目可望取得成功。 第三章 項目選址及建設(shè)條件 該項目位于傲踞徐官屯街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，詳見地理位置附圖。 11 目與規(guī)劃中的行政中心相望，其周邊有規(guī)劃的居民區(qū)、文化活動中心、世界 500強企業(yè)大型工業(yè)區(qū)，因此，項目的位置十分優(yōu)越，其周邊的商貿(mào)、文化、居住環(huán)境極佳。 側(cè)緊貼北運河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速武清北出口，南接武清傳統(tǒng)商業(yè)中心，交通十分便捷。 通”條件。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時方便引入。 土地出讓方式取得。 第四章 建設(shè)規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容、特點、功能要求以及場址的地形等實際情況，確定項目用地面積總建筑面積 目用地已經(jīng)由天津市武清城鄉(xiāng)規(guī)劃局地字第 250600200900006 號建設(shè)用地規(guī)劃許可證認定。該項目委托 天津天堪建筑設(shè)計院 規(guī)劃、設(shè)計，確定建設(shè)規(guī)模為建筑總面積 76751 ( 規(guī)劃理念及原則 規(guī)劃理念：福盛地產(chǎn)秉承“傾心打造，用心經(jīng)營，全心服 12 務(wù)”的開發(fā)理念，致力于商業(yè)地產(chǎn)、住宅、城市綜合體等投資、開發(fā)與運營。福盛盈門總 投資 7個億，打造環(huán)渤海區(qū)域高檔家居裝飾廣場。將以人為本做為設(shè)計理念，同時遵循生態(tài)規(guī)律和因地制宜的原則，強調(diào)自然、社會和人的和諧統(tǒng)一，提高綠化率，保護生態(tài)環(huán)境，強調(diào)地塊景觀本身的園林化、生態(tài)化，營造出觀賞與參與最佳契合的高質(zhì)量綠色環(huán)境。 規(guī)劃原則： 適居性原則：充分考慮居民居住生活的不同需求，創(chuàng)造人性化 的空間和文明的購物環(huán)境。 生態(tài)化原則：尊重保護自然與人文環(huán)境，合理地開發(fā)和利用土地資源、節(jié)能、節(jié)材，建設(shè)人與環(huán)境有機融合的可持續(xù)發(fā)展的居住區(qū)。 社區(qū)塑造原則：在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、 社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與保障方面強化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。整體性與多樣人民生活水平 該項目處于社區(qū)新城市中心區(qū)內(nèi)，建設(shè)業(yè)主已委托福建省中景建筑設(shè)計院有限公司編制修建性詳細規(guī)劃，因此其規(guī)劃完全可以做到符合城市規(guī)劃的要求。 一、總體布局 該項目位于城市主干道，沿街商貿(mào)氛圍濃厚，擬規(guī)劃為沿道路為城市綜合體購物，建筑間距滿足規(guī)劃要求。 13 本項目在構(gòu)建各層次的生活空間時，遵循逐級銜接的布局原則，關(guān)注各層次空間銜接點的處理，保證各層次的生活空間 具有相對完整的活動領(lǐng)域。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。主入口設(shè)在 1號樓，沿道路布置 2層商業(yè)店面。板式住宅均設(shè)計為南北向布置。南北長約為 180m，東西寬約為 330 m，結(jié)合南北向充裕日照退距。使店面擁有良好居住品質(zhì)。規(guī)劃充分利用地形，因地制宜，建筑布局靈活，不拘一格，為居民創(chuàng)造了一個安靜、舒適的購物空間。 明確的分區(qū)便于實施封閉式的分級管理，提高購物環(huán)境的安全性，同時也為分區(qū)建設(shè)提供了有利條件。 二、道路系統(tǒng)及豎向規(guī)劃 1停車規(guī)劃 根據(jù)武清城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定表 (七 )武清建設(shè)項目配建停車設(shè)施標準設(shè)計，住宅地上停車位： 1200 個，滿足停車需求。 2豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場地良好的排水，減少土方工程量。 三、公建配置 商業(yè)店面沿道布置，均向外經(jīng)營，變配電室、弱電機房、消控室均設(shè)置于一層裙房，人防地下室、設(shè)置發(fā)電機房及消防水泵房等配套設(shè)施。 14 總圖布置見附圖二。 該項目主要由 3幢樓組成，本項目規(guī)劃家居賣場、家居體驗館、大型商超、臺灣美食廣場、后海音樂酒吧風情街、金融 服務(wù)等業(yè)態(tài)。 總用地面積 :總建筑面積 : 76751 平方米 地上建筑面積 :75007平方米 地下建筑面積 : 車庫： 1500個 容積率： 筑密度： 62 綠化率： 15 項目總體規(guī)劃建議 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以安排庭院風情環(huán)境，與周邊配套總體風格相呼 應(yīng)為重點，形成集中景觀 ,有效利用土地 ,發(fā)揮投資潛能 ,突出 21世紀購物中心的整體特色。規(guī)劃方案中建筑單位設(shè)計采用靈活的戶型和 15 變化的立體效果。綜合考慮內(nèi)外交通 ,公共設(shè)施 ,行政管理 ,環(huán)境保護 ,技術(shù)經(jīng)濟要求 ,合理布局 ,站在城市的高度看購物中心建設(shè) ,為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的購物環(huán)境。 設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計能想到明天的話，那么我們的住宅 將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。 設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，爭一細節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。 住宅外觀設(shè)計采用自然風格，體現(xiàn)水灣的特色，色彩以簡潔明快為主。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代，特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60，屋面保溫防水材料為 90，管線集中綜合布置為 40。 當今時代已 進入數(shù)字化信息時代，職能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜， 在軟硬 16 件配置方面，項目外立面及內(nèi)部公共區(qū)域酒店式裝修；大型 子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置及地面大型停車場，全面提升物業(yè)品質(zhì)。在運營管理方便，福盛盈門引進國內(nèi)外一流商業(yè)運營團隊和專業(yè)物業(yè)服務(wù)團隊，負責商業(yè)運營和維護管理，為福盛盈門的物業(yè)升值與商業(yè)發(fā)展保駕護航。 每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證商家 用戶生活用水質(zhì)量。 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為商業(yè)街的一個賣點。在當前以及未來相段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及大型商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意商業(yè)街店面內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，以達到更好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第五章 建設(shè)方案 17 參照周邊地質(zhì)情況，地貌單元屬海積平原，場地類別為 址地下水主要貯存于淤泥的孔隙潛水，水量較小，地下水對混凝土一般不具有侵蝕性。為了詳細查明建設(shè)用地的地質(zhì)情況，業(yè)主應(yīng)委托有資質(zhì)的水文地質(zhì)勘察單位對建設(shè)用地進一步鉆探勘察。 用水量：該項目為商用購物中心，區(qū)內(nèi)正常用水主要為生活、衛(wèi)生用水和少量公用設(shè)施、綠化用水，區(qū)內(nèi)居住人 口按 ，則總用水量為 2776噸日，最大時水量 282噸小時。 水源：用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng) (過，商業(yè)區(qū)水源可從此引入。主給水管道 幢給水支管網(wǎng)采用生活與消防共用管道系統(tǒng)，消防采用 給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)由市政管網(wǎng)直接供水，下行上給式；各期水泵房內(nèi)設(shè)置 工程用水量采用水表計量，每戶一表，市政供水的各戶水表集中設(shè)置于底層水表箱。二次供水的用戶水表設(shè)于各層公共部位。 排水采取雨污分流法。戶外排 水管網(wǎng)采用 插鑄鐵管，生活污水經(jīng)化糞池發(fā)酵、沉淀后由排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，屋面及場地雨水采用暗管匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)生活給水及雨污排水均采用 粘連接。 18 該項目用電主要為商業(yè)用電及公建用電。根據(jù)商業(yè)店面擁有及消費水平，用電容量商業(yè)店面取 30w 要系數(shù) 道路照明用電取 5W 率因素 =該項目總安裝容量為 32230 本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設(shè)計。 本工程按一級負 )供電， 內(nèi)設(shè) 10型商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)變配電室四座。變配電室 1源弓自開閉所，外部線路引入，項目所需電力由市電業(yè)局供給。 訊系統(tǒng)： 在首層設(shè)電訊配線問兩個，內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機一套。由當?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)光纖到樓五類雙絞線到戶的系統(tǒng)，語音數(shù)據(jù)二合為一的智能信息平臺。店面每問設(shè) 1部電話，在樓內(nèi)郵電專用豎井中每層均設(shè)電信接線箱，由電信接線箱直接引至用戶插座。 線電視系統(tǒng)： 在首層設(shè)有線電視前端箱兩臺，信號源接至 當?shù)赜芯€電視管網(wǎng)。系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按 550輸，分配方式按分支配方式設(shè)計，用戶接收信號按 68 4號電纜沿弱電豎井引至各層電視組件箱。按每戶 2 3個有線電視接駁頭預(yù)留。 安監(jiān)控系統(tǒng)： 19 在車庫入口處，附近設(shè)帶云臺攝像機進行保安監(jiān)控，信號電纜引入監(jiān)控中心，監(jiān)測點在二次裝修時確定。在入口大廳，設(shè)固定式攝像機，信號電纜，接入保安監(jiān)控室，在底層設(shè)可視對講主機，每戶各設(shè)可視對講分機。 雷與保護接地系統(tǒng)： 本工程按二級防雷建筑物設(shè)防，防雷裝置采 用傳統(tǒng)式作法。 在 20 米以上的建筑物周圍作防側(cè)擊雷措施，所有樓層的金屬門窗均與樓扳鋼筋聯(lián)接，使整座大樓成為可行接地的總等電位體。 引下線采用柱內(nèi)直徑大于 16主筋兩根。 利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋作接地極，接地電阻小于 1歐。本工程接地系統(tǒng)采用 工程防雷接地，保護接地，工作接地等接地系統(tǒng)連成統(tǒng)一的共同接地體，接地電阻不得大于 1歐、對于消防，電訊及樓宇監(jiān)控系統(tǒng)等有特殊要求的設(shè)備接地，可根據(jù)生產(chǎn)廠的要求，另設(shè)專用接地極。本工程所有電源插座均設(shè)漏電開頭進行保護。 大型商業(yè)綜合體從新浦路引入燃氣所需氣源由安燃公司的道供給，分戶 表計量。其投資由本公司負責，屬配套項目提供業(yè)主使用。 第六章 環(huán)境保護、消防與安全 20 染源及其治理 該項目建成投入使用后，日常產(chǎn)生的污染源主要有生活廢水、生活垃圾。生活廢水經(jīng)化糞池沉淀后由大型商業(yè)綜合體排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)；生活垃圾應(yīng)集中收入定點設(shè)置的垃圾箱，每日由環(huán)衛(wèi)部門清理，集中至垃圾中轉(zhuǎn)站，定期外運。該項目配套定點垃圾收集箱多處，服務(wù)半徑不超過 70米。 萬家商業(yè)廣場規(guī)劃綠化率 25%，綠地面積較大。規(guī)劃中的住宅間的組團綠化點、區(qū)內(nèi)道路綠化帶、相互補充，使點、線、面有機地結(jié)合起來，構(gòu)成豐富的綠化空間，實現(xiàn)多層次、多樣化的綠化空間體系。 防設(shè)計概況： 大型商業(yè)綜合體各建筑設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，車庫及一類高層住宅的公共部自動噴淋滅火系統(tǒng)。柴油發(fā)電機房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)。消防用承重； 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 30L S，火災(zāi)持續(xù)時間為 2小時； 室外消火栓系統(tǒng) 20L S，火災(zāi)持續(xù)時間為 2小時； 自動噴淋給水 6L 災(zāi)持續(xù)時間為 1小時； 水噴霧給水 20L 災(zāi)持續(xù)時間為 火栓系統(tǒng)： 21 建筑各層及消防前室均設(shè)室內(nèi)消火栓，屋頂設(shè)試驗用消火栓；消防系統(tǒng)采用臨時高壓制，水泵房設(shè)置在地下室。設(shè)置二臺型立式水泵，一用一備?；馂?zāi)時各消火栓箱內(nèi)均可啟動消防泵，泵房內(nèi)也可就地啟動。各區(qū)管網(wǎng)均呈環(huán)狀布置，立管采用 火栓口徑 19膠尼龍帶長 25m，啟動消防按鈕指示燈一辦，鋁合金框、玻璃門面。在大型商業(yè)綜合體最高建筑屋頂設(shè)置消 防水箱一座，儲備 18防用水，以保證火災(zāi)初期 1 0分鐘消防用水，并有保證平時不被動用的設(shè)施。屋頂水箱的設(shè)置保證最不利點消火栓栓口水壓不小于 外設(shè)置水泵接合器和室外消火栓，供消防車增援滅火使用。 自動噴淋系統(tǒng)： 本工程屬中危險級 動噴淋滅火系統(tǒng)按中危險級 大任用面積 160 m。設(shè)計噴水強度 6L 頭工作壓力 池、水泵房設(shè)置在地下室，設(shè)置二臺 型立式水泵，一用一備。自動噴淋滅火系統(tǒng)立管及干管管徑為 150區(qū)設(shè)置濕式報閥，噴頭為玻璃球噴頭，采用 680統(tǒng)末端設(shè)試水裝置，每層支管均有泄水點。 消防貯水 300 于消防水池中。屋頂水箱儲有消防前十分鐘用水量 18 有保證平時不被動用的設(shè)施。系統(tǒng)壓力由屋頂水箱保證。 室外消防用水依靠市政供水管網(wǎng)提供，在室外環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)室外消火栓。室內(nèi)消火栓、噴淋系統(tǒng)各自在室外設(shè)置水泵接合器。 22 店前路結(jié)合環(huán)境設(shè)計保證 6 米的機動車通行寬度，可確保消防通道暢通。 該項目消防投資計入土建工程和水電安裝工程。 全 防 按照人防有關(guān)規(guī)定，該項目應(yīng)設(shè)立人防地下室。根據(jù)該項目的具體特點，在該大型商業(yè)綜合體設(shè)置人防地下室，平戰(zhàn)兩用，平時作為停車場，戰(zhàn)時作為防空使用。 根據(jù)城市有關(guān)商住樓治安管理要求，在入口處與交接處設(shè)立監(jiān)控系統(tǒng)，以維護居民住宅安全，管理樓設(shè)計時應(yīng)考慮相應(yīng)的防盜措施。 第七章 建設(shè)進度計劃 目的招標 本項目應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目招投標的有關(guān)規(guī)定進行招投標，可望進一步降低投資，并提高工程質(zhì)量。 目的進度 根 據(jù)項目前期工作進展情況、建設(shè)規(guī)模、外部協(xié)作條件、開發(fā)商資金等籌措能力及本項目特點，建設(shè)期限為 16個月，約 460天。 第八章物業(yè)管理 23 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營的主要管理活動之一，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)關(guān)系密切，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者和投資者的利益。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計、建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響日后物業(yè)管理的開展。要確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的 質(zhì)量，物業(yè)管理的早期介入十分必要。因此，本項目在開發(fā)建設(shè)的同時應(yīng)根據(jù)早期介入的原則，盡快讓物業(yè)管理公司介入。 亞（天津）物業(yè)服務(wù)有限公司 物業(yè)服務(wù)有限公司進行管理。 業(yè)管理的內(nèi)容與實施 大型商業(yè)綜合體的物業(yè)管理，是指對大型商業(yè)綜合體內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治，主要有以下內(nèi)容： 型商業(yè)綜合體內(nèi)房屋及設(shè)備的維護與修繕管理 房屋修繕管理的內(nèi)容主要是做好房屋修繕計劃、房屋修繕技術(shù) 管理、質(zhì)量管理、施工管理、資金管理；設(shè)備管理主要包括使用管理、維護養(yǎng)護管理、安全管理、技術(shù)檔案資料管理。 型商業(yè)綜合體環(huán)境的維護管理 環(huán)境的維護管理主要包括違章建筑的管理、公用市政設(shè)施的 24 維護管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。 展多種形式的便民有償服務(wù) 要全方位為提供全方位的有償服務(wù)，讓購物人感到方便、放心。 型商業(yè)綜合體的精神文明建設(shè) 制定大型商業(yè)綜合體文明公約，完善、充實娛樂場所和文體活動設(shè) 施，開展豐富多彩的文體活動，豐富大型商業(yè)綜合體的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，促進安定團結(jié)和社會穩(wěn)定，建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。 物業(yè)管理公司在實施上述服務(wù)的過程中要切實加強管理，其主要措施是建立健全的規(guī)章制度，并嚴格落實，以確保國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標準的執(zhí)行，規(guī)范服務(wù)人員的行為，明確服務(wù)對象的權(quán)利和義務(wù)，同時要加強對服務(wù)項目的市場預(yù)測，并注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門、機構(gòu)的關(guān)系。 第九章 投資估算與資金籌措 算范圍 本估算包括在正常的設(shè)計、施工周期內(nèi)，為完成工程 項目所需投入的費用，包括： 建筑工程費 設(shè)備及工器具購置及安裝費 25 工程建設(shè)其他費用 基本預(yù)備費 漲價預(yù)備費 建設(shè)期利息 算依據(jù) 土地費用按以出讓取得土地價格計算。 前期工程費按國家有權(quán)機關(guān)規(guī)定計算。 建安工程依據(jù)本可研報告的設(shè)計方案，參考民用建筑可行研究與快速報價結(jié)合 2002 年天津市建筑工程預(yù)算定額2001 年天津市建筑工程裝飾預(yù)算定額 2000 年全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)定額及 2007年第四季度天津信息價進行估算。 有 關(guān)稅費按有權(quán)機關(guān)規(guī)定計算。 貸款利率按 3年期固定資金年貸款利率 18計。 建設(shè)單位管理費按直接投資的 。 基本預(yù)備費本次估算取直接投資的 漲價預(yù)備費根據(jù)計算建設(shè)期分年度投資計劃，采用復(fù)利方法，按 項目總投資估算為 65580萬元（不含提前支付的稅費），具體見下列表格。 項目建設(shè)資金 65580萬元，全部通過業(yè)主以注冊資金、銀行 26 貸款、預(yù)售房款等渠道自行籌措解決。 共 7億 元，分 3 年投入。 第十章 財務(wù)測算與經(jīng)濟評價 根據(jù)國家計劃委員會 2006 年頒布實施的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，并結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點進行財務(wù)測算、經(jīng)濟評價與不確定性分析。 用于出售的店面面積為：商業(yè)建筑面積 30000 銷售價格是通過對天津市武清區(qū)目前周邊商城銷售價格的調(diào)查與對比分析，綜合考慮地段差價與配套設(shè)施條件等因素而擬定的。預(yù)售價格如下： 商業(yè)店面價格地上平均 23000元 管理費用按收入的 算（不含不可預(yù)見費）。 銷售 費用按銷售收入的 1估算。 財務(wù)費用按預(yù)計年利率按 12%估算。 銷售稅費按有關(guān)規(guī)定測算。 本項目計劃至 2014 年全部銷售完畢，具體銷售計劃： 1、 2011年 11月取得一期預(yù)售許可證， 2012年初開始銷售。 27 2、 2012 年完成銷售一期計劃的 20%，銷售收入 11200 萬元，已經(jīng)完成全年的銷售計劃。 3、 2013年完成一期銷售計劃的 50%，銷售收入 28000萬元，一、二季度各完成銷售 7%，三、四季度各完成銷售 8%，合計 30%。 4、 2014年完成一期銷售計劃的 100%，銷售收入為 元，一、二季度各完成銷售 10%，三、四季度各完成銷售 ,15% ，合計 50%。 第十一章 主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的王要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析項目定位項目的技采經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 項目定位為中高等檔次商業(yè)綜合體，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的商業(yè)綜合 體不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高消費主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代生活理念，這就給項目公司帶去兩個方面的要求，一萬面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻、使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求，另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到 28 市場的懲罰，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位萬面考慮，與天利仁和同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，這是好的一面。因此，本項目須在體現(xiàn)檔次差異、變化中體現(xiàn)個性 以謀求市場。并隨著武清區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項目的籌資計劃中，絕大部分部分資金是自有資金，部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上一期的銷售收入用于下一期項目后期裝修，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，項目的建設(shè)過程中，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項 目的預(yù)售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。