1 房地產(chǎn)投資策劃報(bào)告 項(xiàng)目場(chǎng)地分析研究 項(xiàng)目地塊所處省市的概括分析） 市所處的地理位置； 市及周邊的人文環(huán)境描述； 市面積，人口情況描述； 政區(qū)劃，各個(gè)區(qū)劃簡(jiǎn)要描述，所在區(qū)域的描述，項(xiàng)目周邊情況特點(diǎn)； 項(xiàng)目場(chǎng)地分析） 目地塊或者項(xiàng)目的具體區(qū)位描述； 地 /項(xiàng)目占地，土地面積，規(guī)劃用途，容積率，規(guī)劃限制； 2 場(chǎng)地項(xiàng)目及四至） 塊現(xiàn)狀 ； ； ； ； 目可及性（和主要區(qū)域的距離） 邊交通 交線路 干道 道交通 邊主要項(xiàng)目 宅 公樓 售 店 它 析 勢(shì) 勢(shì) 遇 脅 3 2 設(shè)計(jì)研究 (如為收購(gòu)項(xiàng)目 ) 體項(xiàng)目 工狀況 備 下室 墻 /幕墻 計(jì)研究結(jié)論 4 3 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策分析 項(xiàng)目所在省市）經(jīng)濟(jì)狀況分析 市人口分析 截至?xí)r間，總?cè)丝?，市區(qū)人口 人口自然增長(zhǎng)率 遷入遷出數(shù)據(jù)，逾期 濟(jì)狀況分析 在城市中的地位 可以用表格顯示 ,類似于下列表格 增長(zhǎng)（趨勢(shì)）分析 地區(qū)生產(chǎn)總值 全國(guó)大中城市 名；人均生產(chǎn)總值 ,位居第 可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng) X% 商直接投資分析 項(xiàng)目所在省市）實(shí)際利用外資和投資重點(diǎn)行業(yè) 分析 利用外資數(shù)額情況 ,增長(zhǎng)情況和趨勢(shì) 5 投資的行業(yè) ,比例 ,變化情況和趨勢(shì) ,可以用統(tǒng)計(jì)圖表描述 項(xiàng)目所在省市）財(cái)政收入分析 財(cái)政收入情況 ,在全國(guó)城市中的定位 ,排名變化情況 在城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和行業(yè) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 和其他城市比較 變化趨勢(shì) 市可支配收入與消費(fèi)性支出分析 人均可支配收入，數(shù)額 變化趨勢(shì) 消費(fèi)性支出，數(shù)額，平均比例， 變化趨勢(shì) 市境外旅游者分析 接待旅游者人次 增長(zhǎng)情況 過(guò)夜者人次，增長(zhǎng)情況 旅游外匯收入，增長(zhǎng)情況 目所在區(qū)域分析 截至?xí)r間，總?cè)丝?，市區(qū)人口 人口自然增長(zhǎng)率 遷入遷出數(shù)據(jù)，逾期 在行政區(qū)域 構(gòu)成分析 社會(huì)零售發(fā)展和其他區(qū)域的比較數(shù)據(jù)，分析 6 觀政策及影響 據(jù)實(shí)際情況列出相關(guān)主要宏觀政策，發(fā)布時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目影響 主要宏觀政策 發(fā)布時(shí)間 對(duì)項(xiàng)目影響 策 2 主要宏觀政策 發(fā)布時(shí)間 對(duì)項(xiàng)目影響 策 3 主要宏觀政策 發(fā)布時(shí)間 對(duì)項(xiàng)目影響 目所在城市社會(huì)、宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析小結(jié) 結(jié)合上述各分項(xiàng)描述，得出項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 目所在城市行政區(qū)域社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析小結(jié) 7 4 辦公樓市場(chǎng)研究 公樓市場(chǎng)定義 項(xiàng)目所在城市）辦公物業(yè)級(jí)別定義標(biāo)準(zhǔn) 不同市場(chǎng)的 寫字樓具有不同的特點(diǎn)，關(guān)于辦公物業(yè)級(jí)別的定義因此一般也不盡相同。 需要從上述部分進(jìn)行分析。 項(xiàng)目所在城市）甲乙級(jí)寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 按照上述標(biāo)準(zhǔn)，分出該城市的甲乙級(jí)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 公樓市場(chǎng)供應(yīng)研究 項(xiàng)目所在城市）寫字樓歷史供應(yīng) 通過(guò)對(duì) 要寫字樓區(qū)域的調(diào)查，我們一共甄別了 寫字樓項(xiàng)目（截至 底），其中甲級(jí)項(xiàng)目，乙級(jí)項(xiàng)目分布情況。 項(xiàng)目 周邊區(qū)域定義 代表性的寫字樓項(xiàng)目。 8 項(xiàng)目所在城市）寫字樓市場(chǎng)整體供應(yīng) 總體供應(yīng)量 城市限制，寫字樓特點(diǎn) 增長(zhǎng)趨勢(shì) 項(xiàng)目所在城市）寫字樓 市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)概述 分區(qū)域的供應(yīng)情況 增長(zhǎng)趨勢(shì) 項(xiàng)目所在城市）各分區(qū)寫字樓歷史供應(yīng)概述（供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)） 分區(qū)域的歷史供應(yīng)情況 增長(zhǎng)趨勢(shì) 項(xiàng)目所在城市）寫字樓項(xiàng)目特征 辦公樓項(xiàng)目的體量 規(guī)模 單層面積 層高 外觀習(xí)慣 項(xiàng)目所在城市）寫字樓項(xiàng)目設(shè)備及配套特征 客梯數(shù)量 客梯檔次 車位配置情況 中央空調(diào)使用情況，檔次 項(xiàng)目所在城市）寫字樓租售策略 典型項(xiàng)目的租售策略 9 租售價(jià)格 租售比例 項(xiàng)目所在城市）寫字樓租售策略分區(qū)分析 根據(jù)區(qū)域來(lái)分析 典型項(xiàng)目的租售策略 租售價(jià)格 租售比 例 提煉出區(qū)域內(nèi)的特點(diǎn) 項(xiàng)目所在城市）寫字樓土地供應(yīng)政策 訪談區(qū)域內(nèi)的政府部分 ,得出寫字樓供應(yīng)政策 可以用來(lái)分析后續(xù)的寫字樓的增長(zhǎng)情況 項(xiàng)目所在城市）寫字樓市場(chǎng)歷史供應(yīng)總結(jié) 辦公樓分布情況 ,分布區(qū)域 相對(duì)檔次 ,品質(zhì) ,變更情況 設(shè)備使用情況 新的增長(zhǎng)點(diǎn) 新的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目所在城市）可甄別未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目和商用土地成交情況分析 根據(jù)商業(yè)用地的成交情況 ,規(guī)劃用地性質(zhì) ,結(jié)合市場(chǎng)分析代表性的甲級(jí)寫字樓 ,乙級(jí)寫字樓的未來(lái)建設(shè)情況 . 項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)分析 根據(jù)項(xiàng)目成交情況 ,預(yù)測(cè)將來(lái)的辦公樓市場(chǎng)的未來(lái)供 應(yīng)分析 項(xiàng)目建筑特征 ,開放商的實(shí)力來(lái)確定 項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)分區(qū)未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 10 項(xiàng)目所在城市）各個(gè)區(qū)域商務(wù)分析的相關(guān)規(guī)劃 分析城市規(guī)劃文件 ,并接觸政府規(guī)劃部門 ,分析規(guī)劃對(duì)于項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目市場(chǎng)的影響 . 目周邊區(qū)域辦公樓未來(lái)供應(yīng)研究 公樓市場(chǎng)需求研究 項(xiàng)目所在城市）辦公樓微觀需求研究 現(xiàn)實(shí)需求研究 潛在需求研究 蘇州寫字樓租戶特質(zhì)分析 蘇州寫字樓潛在租戶分析 項(xiàng)目所在城市）辦公樓用戶行業(yè)類型研究 制造業(yè) 高新技術(shù)及信息產(chǎn)業(yè) 專業(yè)服務(wù)業(yè) 貿(mào)易和其他 可以分甲級(jí)和乙級(jí)參照下列的分析來(lái)進(jìn)行研究 , 11 項(xiàng)目所在城市）辦公樓用戶地區(qū)來(lái)源類型研究 可以按照用戶地區(qū)來(lái)源類型分析 可以按下列類型 歐美 港澳臺(tái) 日本 中國(guó)內(nèi)地 其他亞太地區(qū) 目周邊區(qū)域辦公樓租戶分析 項(xiàng)目所在城市）本地辦公樓用戶所在區(qū)域及行業(yè)分析 型企業(yè)在（項(xiàng)目所在城市）對(duì)辦公樓的需求情況 公樓潛在租戶研究 可以在本段分析本物業(yè)的潛在租戶研究。 可以分不同的行業(yè)，例如可以包括， 制造業(yè)，高科技和交通物流行業(yè) 也可 以根據(jù)不同的類型企業(yè)，比如可以參照下表（數(shù)據(jù)需根據(jù)實(shí)際情況變更） 12 國(guó)公司選擇辦公物業(yè)偏好分析 評(píng)估跨國(guó)公司在物業(yè)所在城市選擇辦公場(chǎng)所的偏好因素。 建議考慮從以下各因素中考慮： 臨近供應(yīng)商 /客戶； 開發(fā)商背景； 交通可及性； 物業(yè)管理； 周邊租戶形象； 租金水平； 配套設(shè)施； 停車位； 建筑特征等因素。 辦公物業(yè)配套設(shè)施要素，可以考慮從下面來(lái)分析： 銀行 /郵局； 員工餐廳； 餐廳； 商務(wù)中心； 電視 /電話會(huì)議室； 三明治店； 咖啡廳； 報(bào)刊亭 /便利店； 自動(dòng)販?zhǔn)蹤C(jī)； 酒吧。 13 公樓市場(chǎng)需求分析結(jié)論 根據(jù)上述分析，確定辦公樓市場(chǎng)的主要租戶，人群； 潛在客戶對(duì)于周邊商務(wù)環(huán)境的要求； 對(duì)于周邊配套的要求； 對(duì)于租金的大體承受能力； 對(duì)于面積的主要要求等； 公樓市場(chǎng)指標(biāo)研究 場(chǎng)租金分析（甲級(jí) 各區(qū) 在本段研究市場(chǎng)的租金水平。 建議用圖表方式列出不同品質(zhì)的物業(yè)的不同的租金水平；比如甲級(jí)，乙級(jí)以及全市水平。 建議用圖表的方式列出不同區(qū)域和全市的租金水平，比如不同的區(qū)域，全市的平均市場(chǎng)價(jià)格水平。 場(chǎng)售價(jià)分析（甲級(jí) 各區(qū) 在本段研究市場(chǎng)的售價(jià)水平。 建議用圖表方式 列出不同品質(zhì)的物業(yè)的不同的售價(jià)水平；比如甲級(jí)，乙級(jí)以及全市水平。 建議用圖表的方式列出不同區(qū)域和全市的售價(jià)水平，比如不同的區(qū)域，全市的平均市場(chǎng)價(jià)格水平。 分區(qū)域分級(jí)別的售價(jià)比較。建議選用兩個(gè)圖標(biāo)，一個(gè)用來(lái)比較不同區(qū)域的甲級(jí)寫字樓的售價(jià)分析；另外一個(gè)用來(lái)比較不同區(qū)域的乙級(jí)寫字樓的售價(jià)分析。 場(chǎng)空置率分析（甲級(jí) 各區(qū) 項(xiàng)目周邊） 此段主要用來(lái)分析不同品質(zhì)的辦公室物業(yè)空置率。 可以用圖表來(lái)表示不同的等級(jí)，甲級(jí)和乙級(jí)的物業(yè)的空置率數(shù)據(jù)。 可以用圖表來(lái)表示不同的區(qū)域，各區(qū)域和全市的物業(yè)的空 置率數(shù)據(jù)。 14 周邊區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)空置及租金一欄，可以列出同區(qū)域內(nèi)的典型的寫字樓物業(yè)進(jìn)行比較和闡述。 業(yè)管理費(fèi)用和停車費(fèi)用 比較不同的區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)用比較和車位費(fèi)用的比較 項(xiàng)目所在城市）其他租賃條件 蘇州的辦公樓一般提供期限為 租約，而許多小業(yè)主往往在租約期限方面更具靈活性，以吸引更多潛在用戶。相對(duì)較短的租約，會(huì)因租戶頻繁轉(zhuǎn)換產(chǎn)生收益不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。 通常的交房條件，一般為墻面刷白，石膏板吊頂和水泥地面，但個(gè)案不提供吊頂， 業(yè)主一般視實(shí)際情況提供不超過(guò) 1 個(gè)月的裝修（免租）期。 比及競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 分析 在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析中，我們通常選擇相近檔次，土地位置相鄰的競(jìng)爭(zhēng)性土地中選擇不少于 5 家的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目來(lái)做進(jìn)一步的分析。 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 1（物業(yè)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手， 物業(yè)簡(jiǎn)介（區(qū)域、落成時(shí)間、物業(yè)管理、體量、層高，車位，電梯） 市場(chǎng)指標(biāo) (租金、回報(bào)，控制論，物業(yè)管理費(fèi) ) 主要用戶 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 15 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 2（物業(yè)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 3（物業(yè)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 4(物 業(yè)簡(jiǎn)介、 市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 5(物業(yè)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 6(物業(yè)簡(jiǎn)介、市場(chǎng)指標(biāo)、主要用戶、項(xiàng)目評(píng)價(jià)） 項(xiàng)目所在城市）可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目結(jié)論 對(duì)甲級(jí)辦公物業(yè)而言，理想的項(xiàng)目位置是核心商務(wù)區(qū)，并配備有高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理。這些項(xiàng)目的用戶比較注重企業(yè)形象，對(duì)租金（合理水平內(nèi)）相對(duì)不敏感。 可參照：（ 對(duì)比市場(chǎng)不同品質(zhì)的乙級(jí)項(xiàng)目可以看到，低廉的租金是一些乙級(jí)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，通過(guò)低租金取得理想市場(chǎng)表現(xiàn)的有 *和 *大廈。國(guó)內(nèi)中小型租戶對(duì)于層高并不敏感，沒 有特別要求，他們關(guān)注的焦點(diǎn)往往是租金水平。） 公樓市場(chǎng)未來(lái)需求預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在城市）未來(lái)辦公樓需求增長(zhǎng)源動(dòng)力 （可以從以下部分來(lái)分析未來(lái)辦公樓的需求變化情況） 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，是否有對(duì)辦公樓的增長(zhǎng)需求； 對(duì)外開放的程度，行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化，對(duì)辦公品質(zhì)要求的變化是否有對(duì)辦公樓的變化需求； 國(guó)外企業(yè)的進(jìn)入，外資投資是否有增長(zhǎng)變化從而帶來(lái)對(duì)于高檔寫字樓的要求； 區(qū)域內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，數(shù)量的增加 16 求預(yù)測(cè)模型 需求預(yù)測(cè)模型可以有以下幾種， 微觀預(yù)測(cè)法（項(xiàng)目區(qū)域企業(yè)數(shù)量及分類、項(xiàng)目區(qū)域企業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)、項(xiàng)目區(qū)域企業(yè)人 均辦公面積） 宏觀預(yù)測(cè)法（宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、宏觀吸納量預(yù)測(cè)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析） 比較法（可比項(xiàng)目研究、合理規(guī)模確定） 微觀預(yù)測(cè)法，首先找出區(qū)域內(nèi)典型行業(yè)企業(yè)，例如制造業(yè)，貿(mào)易業(yè)及其他，高科技，專業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)，通過(guò)這些分行業(yè)的行業(yè)增長(zhǎng)率得到未來(lái)新增就業(yè)人數(shù)總數(shù)的預(yù)測(cè)，結(jié)合人均辦公面積需求得出未來(lái)該區(qū)域內(nèi)辦公樓需求量的預(yù)測(cè)。最后結(jié)合該區(qū)域內(nèi)典型寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，進(jìn)行合理分配，得到需求的預(yù)測(cè)結(jié)果。 宏觀預(yù)測(cè)法，根據(jù)辦公市場(chǎng)需求基本關(guān)系式： 當(dāng)期需求 =當(dāng)期吸納量 當(dāng)期吸納量 = 當(dāng)期累計(jì)吸納量 前期累計(jì)吸納 量 在這個(gè)等式基礎(chǔ)上，我們可以得到辦公市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)步驟，如下： 用回歸模型擬合未來(lái)累計(jì)吸納量 預(yù)測(cè)未來(lái)累計(jì)吸納量 計(jì)算未來(lái)當(dāng)期吸納量 確定未來(lái)年度市場(chǎng)需求 比較法： 同比現(xiàn)在和未來(lái)的同級(jí)別寫字樓的平均規(guī)模，考慮到本地 /區(qū)域市場(chǎng)辦公樓的市場(chǎng)吸納速度，一般來(lái)說(shuō)特定體量的寫字樓經(jīng)過(guò)一年時(shí)間可以在市場(chǎng)上面達(dá)到一個(gè)行業(yè)平均的入住率，根據(jù)入住率測(cè)算、本寫字樓的物業(yè)測(cè)算，可以反算出本物業(yè)的寫字樓合理體量。 17 項(xiàng)目所在城市）辦公樓市場(chǎng)小結(jié) 在此段結(jié)合上述分析，得出本項(xiàng)目作為辦公樓物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析，并結(jié)合幾種模型， 得出結(jié)論，如果是發(fā)展寫字樓的話，合適的體量是多少。 公物業(yè)開發(fā)建議 目最優(yōu)規(guī)模測(cè)度模型 多屬性決策模型 公樓項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)間確定 對(duì)于進(jìn)入時(shí)間的確定一方面要考慮到本項(xiàng)目的固有的建設(shè) /改造周期，另外一個(gè)方面需要結(jié)合市場(chǎng)的供需狀況選擇合理的時(shí)間。 前者主要是自身因素，可以通過(guò)整體工程測(cè)算取得。 后者要結(jié)合未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)情況，來(lái)選擇合適的時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目規(guī)模估計(jì)：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 根據(jù)市場(chǎng)研究及市場(chǎng)成功案例，確定決定本物業(yè)辦公樓競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)及其權(quán)重。 通過(guò)比較分析該區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于選擇物業(yè)的關(guān)鍵考量因素來(lái) 分析，考量因素通常包括開發(fā)商背景，配套設(shè)施，可及性，市場(chǎng)營(yíng)銷，物業(yè)協(xié)同性，物業(yè)管 18 理，建筑規(guī)格，區(qū)位及商務(wù)氛圍等因素，可以通過(guò)建立百分比的占比來(lái)選出客戶的關(guān)鍵因素，通常排列前三的或者比例超過(guò) 15%因素為重要因素，我們稱之為競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)鍵因素。并且可以比較周圍的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。通過(guò)占比的評(píng)分來(lái)分析各個(gè)項(xiàng)目的 析。 競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)分作為項(xiàng)目的獲取市場(chǎng)份額 項(xiàng)目辦公物業(yè)租售策略 辦公物業(yè)的租售策略通常有 , 出租 分拆出售 (高品質(zhì)用戶對(duì)于管理要求 ,分拆出售并非成熟市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓的主流營(yíng)銷策略 ) 整棟出售 (機(jī)構(gòu)偏好成 熟有穩(wěn)定租金收入的辦公物業(yè) ,目前本項(xiàng)目不具備這樣的條件 ) 根據(jù)項(xiàng)目的情況 ,周邊的情況 ,財(cái)務(wù)指標(biāo) ,財(cái)務(wù)狀況等綜合因素考慮本辦公物業(yè)的合適的租售策略 . 項(xiàng)目辦公物業(yè)租金預(yù)計(jì) 租金預(yù)測(cè)通常采用的方法有 ,依據(jù)物業(yè)體量和本項(xiàng)目的距離 ,選取周邊的具有代表性的項(xiàng)目 ,假設(shè)本項(xiàng)目進(jìn)入當(dāng)前市場(chǎng) ,與所選項(xiàng)目列在一起 ,用平衡積分表確定各項(xiàng)條件權(quán)重進(jìn)行綜合打分 ,結(jié)合個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)當(dāng)前租金與得分 ,通過(guò)分析回歸分析出本項(xiàng)目當(dāng)前理論租金 . 項(xiàng)目辦公物業(yè)主要目標(biāo)租戶 根據(jù)對(duì)區(qū)域內(nèi)辦公用戶的研究分析 ,得出在潛在的客戶中 ,主要的行業(yè)占比 ,根據(jù)占比考慮該辦公物業(yè)客戶的辦公樓消費(fèi)特性 (消費(fèi)習(xí)慣、面積喜好 )等 項(xiàng)目的成功取決于樓盤品牌的建設(shè)，高質(zhì)量租戶的導(dǎo)入，以及成熟的市場(chǎng)推廣策略。 項(xiàng)目辦公樓各組成部分體量及比例分析 可以通過(guò)對(duì)各物業(yè)品種合理面積的預(yù)測(cè)和估計(jì)，結(jié)合財(cái)務(wù)分析，建議辦公樓部分總體量。 19 發(fā)建議 入口與可及性 樓面價(jià)格 層高進(jìn)深與樓地面 空調(diào)與電梯供應(yīng) 停車位 其他設(shè)計(jì)因素 管理系統(tǒng) 其他配套服務(wù)措施 20 5 零售市場(chǎng)研究 項(xiàng)目所在城市）零售市場(chǎng)概覽 項(xiàng)目所在城市）貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)情況 調(diào)研貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房的竣工面積； 調(diào)研貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房的銷售面積； 調(diào)研貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房的空置房面積； 調(diào)研貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房均價(jià)； 調(diào)研貿(mào)易、餐飲營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)率； 根據(jù)數(shù)據(jù)分析營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)情況，變化情況和趨勢(shì) 項(xiàng)目所在城市）商業(yè)概況 描述項(xiàng)目所在城市的商業(yè)概況，不同商圈的特點(diǎn)，政府規(guī)劃因素，地理環(huán)境特征，主要消費(fèi)人群特征。 項(xiàng)目所在城市）商業(yè)分級(jí) 市級(jí)商圈 區(qū)域級(jí)商圈 社區(qū)商業(yè)及各鎮(zhèn)中心商業(yè) 項(xiàng)目所在城市）商貿(mào)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要 新的市級(jí)商業(yè)功能區(qū) （項(xiàng)目所在城市）來(lái)商業(yè)格局 項(xiàng)目所在城市）現(xiàn)有主要商圈 分商圈描述 描述內(nèi)容包括地理位置，核心商業(yè)街，主要的商業(yè)項(xiàng)目，周邊交通情況，消費(fèi)市場(chǎng)分級(jí)，主要消費(fèi)群體，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)及體量，商業(yè)特點(diǎn)。 21 項(xiàng)目所在城市）未來(lái)主要商圈 新的規(guī)劃，新的商圈，新的商業(yè)項(xiàng)目 未來(lái)的主要零售項(xiàng)目，可以從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目建筑面積，功能定位，業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目定位。 項(xiàng)目所在城市）主要特色餐飲 /娛樂街 可以從物業(yè)名稱，物業(yè)地點(diǎn)，總長(zhǎng)度，總建筑面積，總店數(shù)，餐飲占比，娛樂占比，零售占比等方面進(jìn)行分析。 項(xiàng)目所在城市）各區(qū)域零售租金比較 這里的零售租金主要是指小型零售店鋪的平均租金，以建 筑面積計(jì)算。 項(xiàng)目所在城市）未來(lái)人口分布變化的影響 分析項(xiàng)目所在城市的人口組成，常住人口，城市區(qū)域人口之間的的政策性流動(dòng)。 宏觀層面（政府政策規(guī)劃，老城區(qū)的拆遷，人口向新區(qū)的轉(zhuǎn)移等） 微觀層面（地理因素，新小區(qū)的建設(shè)等） 項(xiàng)目所在城市）整體零售市場(chǎng)的總結(jié) 結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市零售市場(chǎng)的總結(jié)，零售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè)項(xiàng)目機(jī)會(huì)等。 項(xiàng)目所在城市）區(qū)域零售市場(chǎng)總結(jié) 結(jié)合上述分析，得出項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域零售市場(chǎng)的總結(jié)，零售市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)發(fā)展展望，商業(yè) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)等。 項(xiàng)目所在城市）零售市場(chǎng)未來(lái)展望 人口遷移、政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場(chǎng)分析 區(qū)位的商業(yè)相關(guān)因素分析：地理位置，周邊連接區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、交通，目前所在區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)情況描述，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間。 22 項(xiàng)目所在城市所在區(qū)域）零售市場(chǎng)分析 主要的零售項(xiàng)目分析。 分析包括下列因素：物業(yè)名稱，地址，面積，賣場(chǎng)面積，開業(yè)時(shí)間，樓層，市場(chǎng)定位，車位數(shù)，首層租金，經(jīng)營(yíng)狀況，樓層分布（業(yè)態(tài)組合），典型的商家商品（租戶的組合）。 項(xiàng)目一級(jí)影響 區(qū)域界定 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)并且結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際建筑體量，以本項(xiàng)目為圓心，公里為半徑，通常被認(rèn)為是本項(xiàng)目的一級(jí)影響區(qū)域。（根據(jù)不同的項(xiàng)目，不同的體量，針對(duì)項(xiàng)目，一級(jí)影響區(qū)域可能需要重新核定） 結(jié)合四周的綜合情況，界定此商業(yè)項(xiàng)目的主要有效目標(biāo)人群。 需要重點(diǎn)了解該區(qū)域以內(nèi)的面積、人口、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行調(diào)查分析，同時(shí)考慮交通的影響。 費(fèi)者調(diào)查 費(fèi)者調(diào)查目的及工作背景 通過(guò)調(diào)查結(jié)果來(lái)做相關(guān)消費(fèi)者的背景分析，消費(fèi)習(xí)慣分析，需求分析及項(xiàng)目概念測(cè)試，為本項(xiàng)目市場(chǎng)、業(yè)態(tài)組合的制定起到重要的參考作用。 訪問(wèn)地點(diǎn)，分布 ，份數(shù) 受訪者類型 23 費(fèi)者背景分析 兩個(gè)緯度分析：消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，從年齡，性別，居住地，收入，教育，職業(yè)，婚姻 /家庭狀況分別進(jìn)行分析； 費(fèi)習(xí)慣分析 對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)區(qū)域進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，將餐飲和娛樂單獨(dú)的分開，對(duì)于消費(fèi)者很習(xí)慣去的商業(yè)圈進(jìn)行排序，按照百分比排序，分析出消費(fèi)者習(xí)慣的消費(fèi)區(qū)域和本項(xiàng)目所在區(qū)域的比對(duì)分析 費(fèi)習(xí)慣分析 對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)時(shí)候的搭載交通工具進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民 分開進(jìn)行分析，私車 /出租車，公交車，自行車 /電動(dòng)車 /摩托車，步行，其他等 分析交通方面因素對(duì)于本商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。 24 費(fèi)習(xí)慣分析 飲） 對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)餐飲品牌 /業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，餐飲可以參照以下分類： 傳統(tǒng)中餐廳； 火鍋餐廳； 西餐廳； 西式快餐廳； 美食廣場(chǎng)； 咖啡廳； 茶餐廳； 韓式餐廳； 日式餐廳； 主題餐廳； 東南亞風(fēng)味餐廳； 其他 同時(shí)做出餐飲類型喜好與收入的交叉分析表 費(fèi)習(xí)慣分析 樂） 對(duì)于被訪消 費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)娛樂品牌 /業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析，娛樂可以參照以下分類： 網(wǎng)吧； 游泳館； 茶坊； 電影院； 健身房； 酒吧； 25 棋牌室； 溜冰場(chǎng)； 餐廳 /迪廳； 彈子房 /桌球房； 電子游戲 ; 護(hù)理保健 其他 同時(shí)做出娛樂類型喜好與收入的交叉分析表 費(fèi)需求分析 對(duì)于被訪消費(fèi)者的習(xí)慣消費(fèi)頻率進(jìn)行分析，消費(fèi)者為本地居民，外地居民分開進(jìn)行分析 可以按照下列頻次來(lái)進(jìn)行百分比分析。 每天 每周三次 /以上 每周兩次 每周一次 每?jī)芍芤淮?每月一次 更少 費(fèi)需求分析 可以從多維度來(lái)分析消費(fèi)者的消費(fèi)金額數(shù)據(jù)。 可以分為本地的和外地的； 可以分為超市 /大賣場(chǎng)，購(gòu)物 /逛街，娛樂活動(dòng)，外出就餐； 可以分為少于 100 元， 1012013014015018011000 元以上來(lái)進(jìn)行分析； 26 費(fèi)習(xí)慣分析 可以從多維度來(lái)分析消費(fèi)者對(duì)于現(xiàn)有商業(yè)的滿意程度。 可以分為本地的和外地的； 可以分別就餐飲，娛樂，購(gòu)物分開分析 對(duì)于滿意維度可以非常滿意，滿意，一般，不太滿意等； 還可 以做出餐飲，娛樂，購(gòu)物滿意度和收入的交叉分析表來(lái)進(jìn)行交叉分析。 念測(cè)試 通過(guò)對(duì)被訪者對(duì)于新項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)包括的商業(yè)類型選擇，通過(guò)綜合比較，選擇未來(lái)該本項(xiàng)目應(yīng)該包含的商業(yè)類型。 應(yīng)當(dāng)考慮包含的商業(yè)類型： 中小型餐飲，娛樂中心，大型餐飲，便利店，超市，大賣場(chǎng) /倉(cāng)儲(chǔ)式 /超級(jí)市場(chǎng)； 應(yīng)當(dāng)考慮包含的購(gòu)物服務(wù)場(chǎng)所： 男 /女士服裝，銀行，運(yùn)動(dòng) /服裝 /鞋及體育用品，皮鞋 /手袋及其它的配件，化妝品 /鐘表首飾，便利店，童裝及玩具，郵局，數(shù)碼產(chǎn)品，家用電器，美容 /美發(fā)中心，家具及家居用品，婚紗攝 影。 應(yīng)當(dāng)考慮包括的娛樂設(shè)施： 健身房，茶坊，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，電影院，酒吧，兒童游樂園， 總會(huì)，網(wǎng)吧，舞廳 /迪廳，棋牌室，電玩中心， 護(hù)理保健。 念測(cè)試 整體來(lái)看 ,大部分人可能或肯定會(huì)光顧新項(xiàng)目，其中本地居民中，可能會(huì)光顧的比重達(dá)到了 其中肯定會(huì)光顧的比例達(dá)到了 非本地居民中，可能會(huì)光顧的比重為 比重 地居民，其中肯定會(huì)光顧的約為 做出光顧可能性與收入的交叉分析表，并做出分析結(jié)論。 27 念測(cè)試 關(guān)于新項(xiàng)目的光顧 顧客的所使用的交通工具，分為本地居民和非本地居民。 交通工具列表：公交車，私車出租車，軌道交通，自行車電動(dòng)車摩托車，步行等。 論 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查的各項(xiàng)指標(biāo)，得出分析結(jié)論。 分析此物業(yè)適合的各個(gè)業(yè)態(tài)，具體的門類等。 售商訪談 售商訪談目的及方法 目的： 了解不同行業(yè)零售商對(duì)本地市場(chǎng)的看法 測(cè)試不同行業(yè)零售商對(duì)本項(xiàng)目的興趣 了解個(gè)別零售商的經(jīng)營(yíng)情況和發(fā)展計(jì)劃 了解個(gè)別零售商對(duì)面積及其他需求 方法： 走訪面談的方式或以電話訪問(wèn)形式 主要分別四大類：餐飲、娛樂、時(shí)裝、專賣店 專業(yè)市場(chǎng)（可以根據(jù)具體項(xiàng) 目的需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整） 受訪者數(shù)目： 訪零售商 可以分為餐飲，娛樂、時(shí)裝、專賣店 專業(yè)市場(chǎng)； 列出不同的商家及對(duì)應(yīng)的子類別； 28 體零售商市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果 列出不同類別的被訪談的零售商的數(shù)目，有意承租的零售商的數(shù)目，占比。 進(jìn)行潛在的零售商客戶分析。 別零售商反映 列出典型的運(yùn)營(yíng)商的現(xiàn)時(shí)運(yùn)營(yíng)狀況，未來(lái)的拓展計(jì)劃，開鋪或者選鋪的主要考慮因素，對(duì)本項(xiàng)目的意見評(píng)語(yǔ)。 結(jié) 總結(jié) 餐飲 ； 娛樂 電影院 卡拉 茶樓 時(shí)裝 專賣店 /專業(yè)賣場(chǎng) 家電連鎖 玩具 比案例分析 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 1（ 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介、商場(chǎng)概況 、借鑒之處 ） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 : 開發(fā)商 開業(yè)時(shí)間 地理位置 總建筑面積 物業(yè)構(gòu)成 29 商場(chǎng)概況： 概念 建筑面積 樓高 商鋪數(shù)目 消費(fèi)群體 單日人流 出租率 各個(gè)樓層的業(yè)態(tài) 借鑒之處 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 2（ 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介、商場(chǎng)概況 、借鑒之處 ） 項(xiàng)目所在城市）項(xiàng)目 3（ 項(xiàng)目 簡(jiǎn)介、商場(chǎng)概況 、借鑒之處 ） 售發(fā)展建議 目定位因素 目定位因素 目商業(yè)定位建議 檔次定位 功能定位 規(guī)模 30 業(yè)概念及主題建議 標(biāo)消費(fèi)者 分不同的業(yè)態(tài) ,分析不同的目標(biāo)消費(fèi)群 態(tài)及商戶組合建議 主力租戶 非主力租戶 售策略建議 對(duì)于主力租戶 對(duì)于非主力租戶 出售可行性建議 租金 /出售率預(yù)測(cè)（開業(yè)元年） 部及外部人流動(dòng)線安排 外部交通 內(nèi)部交通人流動(dòng)線 項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)施建議 商業(yè)部分的車位建議 31 6 高星級(jí)酒店市場(chǎng)研究 目所在城市概況 項(xiàng)目所在城市）旅游市場(chǎng)概況 海外入境旅游 客源市場(chǎng) 逗留天數(shù) 季節(jié)性 國(guó)內(nèi)旅游 項(xiàng)目所在城市旅游總收入及占全市經(jīng)濟(jì)比重 項(xiàng)目所在城市）酒店市場(chǎng)概況 目所在城市酒店需求 旅游市場(chǎng) 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 其他 目所在城市酒店供給 發(fā)展 市區(qū)酒店地理分布 未來(lái)供給量 項(xiàng)目所在城市酒店市場(chǎng)表現(xiàn) 店建議基本原理 地塊分析 競(jìng)爭(zhēng)及可比性酒店組合分析（地址、檔次、開業(yè)時(shí)間、規(guī)模、配套、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)業(yè)績(jī)、競(jìng)爭(zhēng)力分析） 酒店市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 32 店定位及配套設(shè)施建議 酒店定位及配套設(shè)施建議 (方案 1 大辦公小酒店 ) 酒店定位及配套設(shè)施建議 (方案 2 小辦公大酒店 ) 店市場(chǎng)入住率預(yù)測(cè)（預(yù)測(cè)方法、相關(guān)酒店供給量預(yù)測(cè)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況、滲透率預(yù)測(cè)、客群定位、） 店財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 設(shè)條件 入 客房部，餐飲部，其他部門預(yù)測(cè) 支 開支項(xiàng)需要包括 未分配的營(yíng)業(yè)費(fèi)用 行政管理費(fèi)用 系統(tǒng)費(fèi) 營(yíng)銷費(fèi)用 能源費(fèi)用 管理和維修費(fèi)用 管理費(fèi)用 間接費(fèi)用（物業(yè)保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、家具固定、裝置和設(shè)備預(yù)留） 利