區(qū)域環(huán)境策劃書(shū) 全程策劃的背景 區(qū)域投資環(huán)境評(píng)估 區(qū)域投資投資環(huán)境是直接影響一個(gè)項(xiàng)目能否運(yùn)作成功的重要因素，只有在投資環(huán)境良好的情況下，經(jīng)濟(jì)才能平穩(wěn)快速地發(fā)展，市場(chǎng)需求才能旺盛，市場(chǎng)才能活躍。 區(qū)域環(huán)境評(píng)估主要通過(guò)對(duì)不同地區(qū)各個(gè)層面的營(yíng)銷環(huán)境因子進(jìn)行分析，比較，評(píng)價(jià)。主要探討區(qū)域狀況，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，產(chǎn)業(yè)政策，基礎(chǔ)設(shè)施狀況等幾個(gè)主要環(huán)境因子的利弊，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，以及發(fā)展態(tài)勢(shì)及其相應(yīng)對(duì)策。 區(qū)域評(píng)估的方法主要有多因素分析法和層次分析法，我們這里主要運(yùn)用層次分析法。所謂層次分析打分法是指對(duì)區(qū)域環(huán)境各個(gè)方面分層次按權(quán)重給予打分 ,最后綜合打分，結(jié)合得分情況給予評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目位于重慶市渝中區(qū)，下面就結(jié)合項(xiàng)目本身，就區(qū)域性投資環(huán)境的各個(gè)方面給予分析。 口狀況分析 人口是區(qū)域投資環(huán)境一個(gè)只要的因素，人口的多少直接關(guān)系到區(qū)域總的購(gòu)買(mǎi)力和需求潛力。人口的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展趨勢(shì)直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力和趨勢(shì)。 重慶市是我國(guó)最大的一個(gè)直轄市， 隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的生活水平越來(lái)越高，醫(yī)療衛(wèi)生條件的改善，重慶市人口在 1999 年已發(fā)展到 人，其中非農(nóng)人口 人，占總?cè)丝诘?比上年提高 百分點(diǎn)。雖實(shí)行計(jì)劃生育，但重慶市市人口仍以平均每年遞增率為 速度增長(zhǎng)。其中重慶市主城區(qū)人口約 300 萬(wàn)，常年流動(dòng)人口越 50 萬(wàn)。與同期天津市相比，天津市城市總?cè)丝跒?，國(guó)民生產(chǎn)政總值 1240 億元，增長(zhǎng)率為 均可支配收入 6608 元。天津和重慶一樣為我國(guó)的四大直轄市之 一，但是其直轄較早，人均生活水平較高，其房?jī)r(jià)水平達(dá)到 3000 元 / 平方，需求潛力仍然巨大。從以上統(tǒng)計(jì)可以看出天津市雖然建市較早但是其人口總數(shù)卻較重慶市少，其總體需求潛力也必然比重慶小。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看重慶市正處于發(fā)展階段其發(fā)展?jié)摿ξ纯上蘖?，重慶市地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)將還有很長(zhǎng)一段繁榮發(fā)展的過(guò)程。 渝中區(qū)是重慶市的城市和商業(yè)中心，其市區(qū)人口達(dá)到 ，在重慶市各區(qū)排名中列 29 位，從業(yè)人口為 ,列重慶市各區(qū) 21 位 其中農(nóng)業(yè)人口僅占全區(qū)人口的 與其他各區(qū)相比江北總?cè)丝跒?,沙平壩總?cè)丝跒?,南岸總?cè)丝跒?相比之下渝中區(qū)人口總量在這幾個(gè)區(qū)中排第 2位 ,然而渝 中區(qū)作為城市和商業(yè)中心 ,其地理位置上有很大的優(yōu)勢(shì) ,其人口密集 ,需求旺。據(jù)消費(fèi)者欲入住區(qū)域調(diào)查顯示 ,渝中區(qū)得票為 35%,遠(yuǎn)高于得票 沙平壩 ,是重慶市購(gòu)房者首選區(qū)域。 重慶市人口眾多，渝中區(qū)人口多而密集，吸引力巨大，其市場(chǎng)潛力巨大，適合區(qū)域投資發(fā)展，其地產(chǎn)投資將大有可為。 濟(jì)發(fā)展水平分析 重慶市位于四川盆地東部 ,是我國(guó)長(zhǎng)江中下 游最為重要的口岸城市 ,為西南地區(qū)的門(mén)戶 ,俗有小香港之稱 ,其區(qū)域位置非常重要 重慶市作為我國(guó)重要的工業(yè)城市 ,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 ,特別是 1997 年重慶直轄后 ,其工業(yè)得到了高速的發(fā)展 ,商業(yè)極度繁榮 999 年 ,重慶市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 3000 萬(wàn)元 ,較上年 27700 萬(wàn)增加了 人均可支配收入達(dá)到了 6300 元 ,較上年的 5800 元增長(zhǎng)了 居民消費(fèi)性支出 5600元 ,較上年的 5120 元增長(zhǎng)了 商品房銷售面積也由 1998 年的 148 萬(wàn)平方米增加到 250萬(wàn)平方米 ,增加額達(dá)到 340%。同期渝中區(qū)國(guó)民生產(chǎn) 總值達(dá)到 列重慶市各區(qū)第一位 ,較上年增長(zhǎng) 人均可支配收入達(dá)到 7101元 ,商品房交易額也達(dá)到 交易面積 這一系列數(shù)據(jù)都充分表明 ,重慶市經(jīng)濟(jì)正在持續(xù)良好的高速增長(zhǎng) 這種增長(zhǎng)樹(shù)立了消費(fèi)者的消費(fèi)信心 ,是消費(fèi)增長(zhǎng)的基礎(chǔ) 住房消費(fèi)在重慶市存在著巨大的潛力 我市人均居住面積為 方米 ,而據(jù)建設(shè)部發(fā)展綱要 ,我國(guó)到 2010年人均居住面積應(yīng)達(dá)到 按重慶市主城區(qū) 300萬(wàn)人口計(jì)算 ,重慶市尚需 300 (897 萬(wàn)平方米的住宅面積 ,這說(shuō)明重慶市居民商品住房還有一個(gè)巨大的發(fā)展空間 ,房地產(chǎn)還有一個(gè)較長(zhǎng)的需求旺盛的發(fā)展期 ,在居民購(gòu)買(mǎi)能力方面 ,隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展 ,人均可支配收入大幅度上升 , 據(jù)資料顯示， 98 年重慶市城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄已超過(guò) 702 億元，平均人均儲(chǔ)蓄存款余額 2707元， 99 年國(guó)家再次降息，城鄉(xiāng)居民存款增長(zhǎng)較同期減緩，但仍增加了 加上單位的住房補(bǔ)貼和住房公積金以及目前實(shí)施的按揭購(gòu)房制度 ,居民對(duì)商品房有著足夠的承購(gòu)能力 ,重慶市特別是經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的渝 中區(qū) ,其商品房消費(fèi)潛力將是非常巨大的 . 業(yè)政策 重慶市作為我國(guó)重要的工業(yè)城市 ,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展逐步 形成了以汽車(chē) ,摩托車(chē)生產(chǎn)為龍頭 ,兼有化工 ,鋼鐵 ,藥業(yè) ,煙草為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)群體 產(chǎn)生了如解放碑購(gòu)物中心、朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)、沙坪壩步行街等一大批商貿(mào)區(qū)域。在科技發(fā)展方面規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)產(chǎn)生了以石橋鋪高新技術(shù)開(kāi)發(fā)和南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的高科技經(jīng)濟(jì)園區(qū) ,同時(shí)在建的重大科技園區(qū)將為重慶的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展再添亮點(diǎn) 在重慶產(chǎn)業(yè)布局上看 ,重慶產(chǎn)業(yè)依托城市和城鎮(zhèn)，沿“點(diǎn)軸”布局，經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整，基本形成了重慶主城區(qū)為中心的城區(qū)型經(jīng)濟(jì)、近郊區(qū)縣的郊區(qū)型經(jīng)濟(jì)、三峽庫(kù)區(qū)縣的庫(kù)區(qū)型經(jīng)濟(jì)和邊遠(yuǎn)山區(qū)的山區(qū)型經(jīng)濟(jì)共同組成的、特色層次 分明的布局體系。受重慶城市和城鎮(zhèn)分布布局的影響，重慶產(chǎn)業(yè)布局主要以重慶主城區(qū)、萬(wàn)州、涪陵等主要城市為“點(diǎn)”，以長(zhǎng)江、嘉陵江、烏江流域和 210、319、 318 國(guó)道，沿江高速公路等主要交通干線為“軸”所共同構(gòu)成的區(qū)域上展開(kāi)。該區(qū)域是目前重慶市人口、資源和其他生產(chǎn)要素較為集中分布的地區(qū)。其中，重慶中心區(qū)域，包括重慶 主城區(qū)、原重慶東西向長(zhǎng)江河谷、南北向川黔縣和襄渝線及同向干道公路所構(gòu)成的區(qū)域，是目前長(zhǎng)江上游及整個(gè)重慶地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、資源最密集的區(qū)域。該區(qū)集中了全市加工工業(yè)主體，三大支柱產(chǎn)業(yè)及玻陶、日化、紡織、包裝等優(yōu)勢(shì)輕工行業(yè)主要分布在該區(qū)域，重慶主城是重慶產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和布局的核心和依托。隨著重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和三峽庫(kù)區(qū)企業(yè)搬遷，全市產(chǎn)業(yè)布局開(kāi)始了新一輪的調(diào)整。重慶三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，正在由“二、三、以”格局向“三、二、一”升級(jí)。重慶主城在產(chǎn)業(yè)布局上已基本完成“退而進(jìn)一”，工農(nóng)業(yè)布局主要在主城外圍和周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)展開(kāi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 開(kāi)始向中小城鎮(zhèn)集中。據(jù)資料顯示，到 1998 年，重慶市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已調(diào)整為 次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 第三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率逐年提高。 1978 年到 1998 年，全市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)中，至少有 20%來(lái)自于結(jié)構(gòu)調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)呈跳躍式發(fā)展，并成為剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的主要產(chǎn)業(yè)。改革開(kāi)放后，重慶商貿(mào)流通、金融保險(xiǎn)、交通郵電、社會(huì)服務(wù)、房地產(chǎn)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)總量的貢獻(xiàn)率已接近第二產(chǎn)業(yè)，并呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 1998年，全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 542 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 比 1978年上升了 20 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)已成為重慶新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)將面臨一個(gè)高速發(fā)展的春天 . 在產(chǎn)業(yè)政策方面 ,重慶市政府對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)大力扶持 ,積極引導(dǎo) ,自 1996 年即全面停止了福利分房 ,當(dāng)前買(mǎi)房已成為社會(huì)的共識(shí) ,住宅成了重慶市持續(xù)消費(fèi)的熱點(diǎn) 今年又新出臺(tái)了關(guān)于 2001 年調(diào)整住房公積金交存比例的通知的政策 ,規(guī)定自 2001 年 1 月 1 日起 ,重慶市單位職工個(gè)人住房公積金交存比例從 6%上調(diào)到 7%,通 過(guò)這一辦法 ,大大增加了職工工資中的住房消費(fèi)含量 ,加快了住房分配貨幣化的進(jìn)程 ,有利推動(dòng)了主房分配機(jī)制的轉(zhuǎn)換 999 年重慶市政府采取了提高中低收入階層和公制人員工資的舉措 ,此舉是重慶市民可支配收入大大增加 ,極大的鼓舞了居民消費(fèi) ,對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生了較為良性的影響 使居民用于商品房購(gòu)置的可支配收入增加 ,對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展有較大的促進(jìn) 重慶市自直轄后 ,一系列的戶口政策 ,糧食政策 ,人員流動(dòng)政策 ,獨(dú)資企業(yè)法等政策法規(guī)先后出臺(tái) ,為越來(lái)越多的外地人入住重慶辦公經(jīng)商打開(kāi)綠燈 ,極大的刺激了他們?cè)谥貞c特別是在 渝中區(qū)的購(gòu)房欲望 后 ,這種勢(shì)頭將得到進(jìn)一步的加大 據(jù)調(diào)查顯示 ,重慶目前有購(gòu)房欲望者達(dá)到 53%,其中非常需要者占 31%,特別是在這兩年內(nèi)希望改善住房者占 46%,這些人多為富裕的二次置業(yè)者 重慶住宅市場(chǎng)發(fā) 展前景良好 ,上檔次的住宅需求將仍是一大熱點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商將會(huì)是機(jī)會(huì)多多 ,開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品 ,特別是在渝中區(qū)開(kāi)發(fā)高檔住宅小區(qū) ,其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)將是大有可為的 . 礎(chǔ)設(shè)施分析 重慶市作為 我國(guó)西部的一個(gè)大都市 ,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 ,其主城區(qū)特別是渝中區(qū)已形成了非常完善的基礎(chǔ)體系 . 1)交通上 :重慶市位于長(zhǎng)江中上游 ,是長(zhǎng)江航運(yùn)的終點(diǎn)港口 ,長(zhǎng)江 ,嘉陵江貫穿城區(qū) ,自古水路交通發(fā)達(dá) ,是西南地區(qū)的重要門(mén)戶 重慶位于成渝 ,渝黔 ,湘渝鐵路的交匯處 ,是我國(guó)西部鐵路的重要的交通樞紐城市 ,目前重慶擁有三個(gè)客運(yùn)站 ,一個(gè)貨運(yùn)站 ,其對(duì)外運(yùn)輸和人員流動(dòng)都非常的便利 目前重慶作為成渝 ,渝長(zhǎng)高速公路的起點(diǎn)城市 ,再加上正在修建的渝黔高速公路 ,其交通將是非常的迅達(dá) 重慶市擁有一個(gè)軍用一個(gè)民用機(jī) 場(chǎng) 對(duì)外交通非常的 便利 是作為西部開(kāi)發(fā)重點(diǎn)的有利保證 . 2)供電方面 :自二灘水電站啟動(dòng)以來(lái) ,四川 ,重慶地區(qū)的電力供應(yīng)緊張狀況已得到根本的緩解 ,甚至出現(xiàn)了供過(guò)于求的狀況 重慶市已擁有了良好的供電環(huán)境 ,這為重慶的工業(yè)也民用照明提供了根本的保障 . 3)供水方面 :重慶市位于長(zhǎng)江嘉陵江的交匯處 ,淡水資源豐富 ,遍部城區(qū)的供水網(wǎng)管為工業(yè)民用用水提供了可靠的保證 . 4)供氣方面 :重慶 市已完成了天然氣管網(wǎng)的建設(shè) ,天然氣已經(jīng)全面取代了煤作為燃料 ,這為重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)都提供了良好的基礎(chǔ) . 5)電訊通訊方面 :目前我市電信網(wǎng)絡(luò)以遍布全市 ,基本保證了家家同電話 信息通訊傳遞高速便捷 ,為重慶提供了良好的投資環(huán)境 . 6)電視接收方面 :重慶市全市的閉路光纖網(wǎng)早已建成 ,只要接入網(wǎng)絡(luò) ,便能收看到全國(guó)幾十家電視臺(tái)的節(jié)目 ,這為重慶市居民的業(yè)余生活提供了可靠的保障 . 以上這些完善的基礎(chǔ)設(shè)施為重慶市提供了良好的區(qū)域投資環(huán)境 ,是重慶市進(jìn)一步持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ) ,同時(shí)也為重 慶市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部條件 ,是促進(jìn)重慶地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的優(yōu)勢(shì)所在 . 域投資環(huán)境評(píng)估 以上我們對(duì)重慶市的區(qū)域環(huán)境的各個(gè)方面作了簡(jiǎn)要的分析 ,現(xiàn)在我們就重慶的區(qū)域現(xiàn)狀做區(qū)域評(píng)估 我們先對(duì)區(qū)域環(huán)境的各個(gè)層面分別給予打分，并且按不同的權(quán)重給予綜合打分（我們事先給定總分為 10分）： 對(duì)于人口狀況 ： 我們假定人口在 1000 萬(wàn)以上者為 8， 800者為 6， 800 萬(wàn)以下者為1；增長(zhǎng)速度 1%以上為 8， 1%為 6下 為 1化水平按文化水平高，中，差給予 86， 1在需求量按需求水平高，一般，低給予 861下表所示： 人口總數(shù) 增長(zhǎng)速度 文化水平 潛在需求量 權(quán)重 25% 35% 10% 35% 打分 9 9 7 8 綜合得分 分 于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r : 我們假定經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展的高，一般，低，分別給予給予 861下表所示： 國(guó)民生產(chǎn)總值 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 增長(zhǎng)潛力 人均收入 狀況 區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力度 權(quán)重 20% 20% 20% 20% 20% 打分 7 9 9 7 7 綜合得分 分 6 對(duì)于產(chǎn)業(yè)政策 : 我們給定基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，扶持力度，土地供給政策，住房商品化政策的好，一般，差分別給予給予給予 86， 1下表所示： 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 扶持力度 土地供給政策 住房商品化政策 權(quán)重 20% 20% 20% 20% 20% 打分 7 7 9 9 9 綜合得分 分 于基礎(chǔ)設(shè)施狀況 : 我們我們給定交通狀況，通訊狀況，供水電氣狀況，配套設(shè)施狀況的好，一般，差分別給予給予給予 8， 61打分，如下表所示： 交通狀況 通訊狀況 供水電氣狀況 配套設(shè)施狀況 權(quán)重 20% 20% 20% 20% 得分 7 8 9 9 綜合得分 分 合評(píng)價(jià)： 我們結(jié)合上面的分析，再按照區(qū)域環(huán)境的各個(gè)因素的權(quán)種，對(duì)與整個(gè)區(qū)域給予綜合評(píng)分，如下表所示 : 人口狀況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 產(chǎn)業(yè)政策 基礎(chǔ)設(shè)施 狀況 權(quán)重 20% 35% 25% 20% 得分 合得分 分 4 6 虎頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論 在層次分析打分法中 ,只要分?jǐn)?shù)超過(guò) 6 分即為良好 ,超過(guò) 8 分即為好 ,本區(qū)域環(huán)境得分超過(guò)了 8 分為較好的區(qū)域環(huán)境 ,因此我們認(rèn)為該區(qū)域區(qū)域投資環(huán)境良好，地產(chǎn)投資，特別是住宅地產(chǎn)投資是大有可為的。 2. 區(qū)域市場(chǎng)分析 域市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要意義 區(qū)域市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中非常重要的一步，也是投資決策過(guò)程中關(guān)鍵的一步，它直接影響投資決策者的決策 是否正確。只有在充分的市場(chǎng)調(diào)查研究下，了解、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)后，才能作出正確有效的決策，還可以科學(xué)的制定計(jì)劃，按市場(chǎng)的需求組織營(yíng)銷活動(dòng)，并且隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)環(huán)境在不斷的變化，如何使企業(yè)適應(yīng)這種變化，則離不開(kāi)經(jīng)常性的市場(chǎng)調(diào)查研究。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究還有利于企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提 高經(jīng)濟(jì)效益。 域市場(chǎng)研究的內(nèi)容和方法 域市場(chǎng)研究的內(nèi)容 區(qū)域市場(chǎng)研究的主要內(nèi)容如下： 1)市場(chǎng)行情調(diào)查 其目的是：掌握市場(chǎng)需求量大小，市場(chǎng)面大小，市場(chǎng)占有率的高低，掌握本企業(yè)可開(kāi)發(fā)占領(lǐng)的市場(chǎng)。 2)購(gòu)買(mǎi)者情況調(diào)查 現(xiàn)有購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量及地區(qū)分布 購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣及購(gòu)買(mǎi)方式 研究購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)以及產(chǎn)生這些動(dòng)機(jī)的原因 研究購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)收入情況以及變化趨勢(shì)如何 3)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)上有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)他們的能力進(jìn)行調(diào)查，主要包括：資金情況、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、技術(shù)裝備情況、產(chǎn)品情況、市場(chǎng)占有率以及發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向調(diào)查等。 科技環(huán)境調(diào)查 及時(shí)了解新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)與應(yīng)用推廣情況。 政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的調(diào)查 政治因素調(diào)查主要包括：調(diào)查政權(quán)穩(wěn)定程度如何，政治路線、傾向及主張，國(guó)家、地 區(qū)、部門(mén)的政策、制度、規(guī)定的調(diào)整或改變。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素調(diào)查主要包括：消費(fèi)和生產(chǎn)兩方面的調(diào)查。 域市場(chǎng)研究的方法 公開(kāi)信息法：收集公開(kāi)信息資料進(jìn)行分析，對(duì)某種事物或現(xiàn)象作調(diào)查 詢問(wèn)法 主要包括：訪問(wèn)調(diào)查，電話調(diào)查，留置調(diào)查，宣傳媒介調(diào)查，交談旁聽(tīng)等。 觀察法 就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察并記錄被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事物的一種收集資料的方法。 實(shí)驗(yàn)法 它是通過(guò)小規(guī)模的市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)，收集用戶對(duì)商品的質(zhì)量、價(jià)格、包裝、廣告等方面的反映， 以次來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡快調(diào)整并占有市場(chǎng)。 抽樣調(diào)查 抽樣調(diào)查就是從所研究的總體中，抽取一部分足夠多的，具有代表性的樣本，并以對(duì)樣本的研究來(lái)推算總體從而得到總體資料的一種方法。 頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)分析 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)可概括為：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模仍呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資 結(jié)構(gòu)有所調(diào)整；增量房，品牌樓盤(pán)銷售和存量房交易明顯增加，形成了目前的是市場(chǎng)熱點(diǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)理性化程度進(jìn)一步提高，但需求總量大與消費(fèi)力較低使得市場(chǎng)供需矛盾仍未根本解 決。 場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。 我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1700 多家，今年 1 5 月我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 元，同比增長(zhǎng) 占全市固定資產(chǎn)投資的比重 土地開(kāi)發(fā)投資 元，同比增長(zhǎng) ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)的地位越來(lái)越明顯。 今年 1 5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資完成 元，同比增長(zhǎng) 占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由去年的 高到 非住宅投資完成 元，同比增長(zhǎng) 大大低于住宅建設(shè)增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整正朝著以住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)為主的方向發(fā)展。 今年 1 5 月，竣工房屋面積大幅度增長(zhǎng)， 全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積 平方米，同比增長(zhǎng) 其中住宅竣工面積 平方米。同比增長(zhǎng) 寫(xiě)字樓竣工面積 平方米，同比下降 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 平方米。同比增長(zhǎng) 場(chǎng)走勢(shì) (1)消費(fèi)走勢(shì) 按照我市“十五”計(jì)劃和 2010 年規(guī)劃規(guī)定的城鎮(zhèn)人均居住面積 14 平米要求，從現(xiàn)有人均 9 平米記算，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求量還是很大的，據(jù)測(cè)算，我市今年 10年內(nèi)每年對(duì)住宅的需求為 700 萬(wàn)平方米，每年投資約 70 億元，若按建設(shè)部最新標(biāo)準(zhǔn)在 2010 年大中城市人均 18 平方米計(jì)算，住宅建設(shè) 前景更為可觀，從居民支付能力分析，我市城鎮(zhèn)居民年均可支配收入 99 年底已達(dá) 6300 元左右，居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)600 億元，居民消費(fèi)構(gòu)成中的恩格爾系數(shù)已降至 41%，據(jù)世界各國(guó)綜合統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)人均國(guó)民收入 300 1000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)形成的重要時(shí)期，因此，住宅消費(fèi)將成為 人們的首選目標(biāo)，今年住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)，還是以中低價(jià)位的商品住宅為主，其中大部分為城鄉(xiāng)結(jié)合部新開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，部分價(jià)位中高檔的品牌樓盤(pán)和新增優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)為消費(fèi)次熱點(diǎn)，從地理位置看，北部新城紅黃路南北兩側(cè)，渝北龍溪，輕軌較新線沿線消費(fèi)形勢(shì)看好，從住宅質(zhì)量和小區(qū)的整體環(huán)境分析，購(gòu)房者十分看重房屋質(zhì)量和小區(qū)整體環(huán)境及人文景觀，從戶型面積來(lái)看，受消費(fèi)者歡迎的是 80 120 平方米的房屋。 今年下半年的存量房銷售預(yù)計(jì)還會(huì)有所上升。據(jù)調(diào)查表明，我市居民愿意購(gòu)買(mǎi)二手房的達(dá) (2)供需走勢(shì) 土地供給方面：繼續(xù)采取控制土地 供給總量，嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)存量土地的政策，并繼續(xù)請(qǐng)理處置閑置土地，政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，以加大土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積：我市已出臺(tái)處置積壓商品和鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)住宅建設(shè)向中低檔商品房?jī)A斜的有關(guān)政策。加之房地產(chǎn)投資與消費(fèi)日趨理性。促進(jìn)我市“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從數(shù)量增長(zhǎng)型向質(zhì)量環(huán)境型轉(zhuǎn)變，空置房也有所下降。 (3)價(jià)格走勢(shì) 總體而言，住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，商業(yè)用房和寫(xiě)字樓價(jià)格有所回落，具體來(lái)說(shuō)，商品住宅單價(jià)在 2000 元 /平方米以上的會(huì)向高檔房看齊，主要體現(xiàn)在北部新城 和南方花園，竟地城市花園等品牌樓盤(pán)區(qū)，單價(jià)在 1200 1500 元 /平方米的會(huì)向經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)集中，這方面南岸，大渡口等大型示范小區(qū)優(yōu)勢(shì)獨(dú)具。 附：部分?jǐn)?shù)據(jù) 我市房地產(chǎn)銷售價(jià)格均值（ 1 5） 房屋類型 銷售價(jià)格（元 /平方米） 樣本選取個(gè)數(shù)（個(gè)） 商業(yè)用房 6416 37 寫(xiě)字樓 2972 37 住宅 1730 178 重慶市各區(qū) 銷售價(jià)格（元 /平方米） 樣本選取個(gè)數(shù)（個(gè)） 渝中區(qū) 2175 39 北部新城 1756 49 沙坪壩 1380 22 南岸區(qū) 1530 34 九龍坡區(qū) 1700 28 大渡口區(qū) 1068 6 上述價(jià)格在全國(guó)大城市中明顯偏低，按國(guó)際上通行的家庭收入和房?jī)r(jià)之比：來(lái)計(jì)算，我市房?jī)r(jià)也偏低，北京的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房平均價(jià)格為 3100 元平方米，廣州市月份商業(yè)用房均價(jià)為 34630 元平方米，寫(xiě)字樓 3950 元平方米，住宅 5403 元平方米。 地區(qū) 商品房空置量 （萬(wàn)平方米） 住房個(gè)人消費(fèi)比 （ %） 存量房交易同比增長(zhǎng)（ %） 城鎮(zhèn)人均居住面積（平方米） 全國(guó) 9124 0 海 1255 4 津 397 7 都 135 1 京 1123 74 47 慶 346 2 市場(chǎng)熱點(diǎn) 投資熱，私人購(gòu)房熱和期房銷售熱使年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，去年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資取得固定資產(chǎn)投資增速第一的佳績(jī)，全年共完成投資 比增長(zhǎng) 為歷史最高水平，其中， 元為 商品房住宅建設(shè)投資。 與商品房銷售量成正比。年我市私人購(gòu)現(xiàn)房 平方米，同比增長(zhǎng) 人購(gòu)住宅 平方米，占整個(gè)現(xiàn)房銷售的 這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，個(gè)人購(gòu)房已成為我市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的主體。 隨著我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，期房銷售在創(chuàng)新高，去年，我市商品房銷售面積 平方米，同比增長(zhǎng) 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)收到的可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定金及預(yù)售房款達(dá) 元，占資金來(lái)源比重的 成為我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，期房熱銷，為繁榮我市房地產(chǎn)市場(chǎng)起了積極的推動(dòng)作用。 房地產(chǎn)投資熱，私人購(gòu)房熱，期房銷售熱使去年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)亮點(diǎn)紛呈，高潮不斷。房地產(chǎn)市場(chǎng)不 斷發(fā)展，對(duì)管理機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)企業(yè)提出更高的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只有符合消費(fèi)者的實(shí)際要求，才能得到消費(fèi)者的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)的雙贏。 場(chǎng)消費(fèi)者需求背景 (1)基本數(shù)據(jù) 2000 年職工平均貨幣工資 6300 元年，城市居民人均可支配收入 5876 元，人均消費(fèi)性支出 5352 元，平均每戶人口 ，平均每戶就業(yè)人口 ，人均居住面積 方米。 (2)交通條件 據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的還是公交車(chē)，約占，其次使中巴車(chē)，約占。其他依次使出租車(chē)，其他交通工具和步行，由 于收入，稅收和路況等原因，重慶購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的居民并不多。 (3)家庭結(jié)構(gòu) 重慶市消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)中，以夫妻雙方同住的居多，其次是和子女同住，再次是和父母同住及獨(dú)居，其他情況較少。 (4)文化程度 調(diào)查顯示，重慶購(gòu)房者文化程度普遍較高，有相當(dāng)多的人已具有大專以上的學(xué)歷。 (5)居住現(xiàn)狀 目前重慶購(gòu)房消費(fèi)者的居住面積普遍較少，平方米戶以下的占 其中 居民居住面積不到平方米。 居民的居住面積不到平方米。 年以來(lái)，重慶是城市人均 居住面積為 方米，按我市“十五”計(jì)劃和年規(guī)劃的城市人均居住面積平方米的要求，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求量巨大。 場(chǎng)住宅需求的特征 (1) 更多的消費(fèi)者選擇渝中區(qū)居住，渝中區(qū)的需求比例為 比上年度同期增長(zhǎng) 其需求比例依次為：渝中區(qū)，北部新城，沙坪壩，南岸，九龍坡，北碚和巴南。 (2) 戶型選擇偏重于兩室戶（兩室一廳，兩室兩廳），需求比例為 48%,較上年度同期增長(zhǎng) 三室戶需求比例為 比上年度同期增長(zhǎng) (3) 需求單價(jià)大幅上揚(yáng)，房屋單價(jià)在元較去年同期增長(zhǎng) 房屋單價(jià)在元需求單價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)。 (4 )購(gòu)房者均能接受現(xiàn)行物價(jià)管理價(jià)格， 受調(diào)查者愿意承受二級(jí)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)， 受調(diào)查者愿意承受一級(jí)小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)， 受調(diào)查者可承受高檔小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)。 (5) 大部分購(gòu)房者選擇分期付款方式，他們選擇的付款方式依次為：分期付款，銀行按揭，一次性付款， 公積金貸款。 (6) 在影響購(gòu)房者購(gòu)房因素中，房?jī)r(jià)重新成為第一要素。綜合統(tǒng)計(jì)排序?yàn)榉績(jī)r(jià)，環(huán)境，質(zhì)量，戶型，開(kāi)發(fā)商實(shí)力，物業(yè)管理水平。 慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況 (1)渝中區(qū)行情 解放碑區(qū)域均值： 3844 元 /平方米，比上季度上升 256 元 /平方米 兩路口區(qū)域均值： 2301 元 /平方米，比上季度上升 22 元 /平方米 上清寺區(qū)域均值： 2555 元 /平方米，比上季度上升 9 元 /平方米 大坪區(qū)域均值： 2115 元 /平方米，比上季度下降 47 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年一季度渝中區(qū)商品房成交 2391 套， 成交面積 322546 平方米，成交金額 中預(yù)售成交 1424套，成交面積 201086平方米，成交金額 房成交 967 套，成交面積 121460 平方米，成交金額 元。 本季度渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，特別是解放碑區(qū)出現(xiàn)大體量高檔豪宅，帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，由于竹園小區(qū)納入大坪區(qū)域統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，使大坪區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格均值下滑。本季度渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，是市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 (2)江北區(qū)行情 觀音橋區(qū)域均值： 2081 元 /平方 米 五里店區(qū)域均值： 2223 元 /平方米 紅黃路以南區(qū)域均值： 2093 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年一季度江北區(qū)商品房成交 1469 套，成交面積 方米，成交金額 元。其中預(yù)售成交 678 套，成交面積 方米，成交金額 元。現(xiàn)房成交 791 套，成交面積 方米，成交金額 本季度江北區(qū)樓市行情出現(xiàn)的波動(dòng)不大，價(jià)格穩(wěn)中有降，這一趨勢(shì)是由于南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等近期熱點(diǎn)區(qū)域升溫，對(duì)購(gòu) 房者分流所造成的，也是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策和經(jīng)濟(jì)因素的影響下組團(tuán)輪炒情況的體現(xiàn)，五里店價(jià)格下降就是非常明顯的例證。 (3)南岸區(qū)行情 南岸東路區(qū)域均值： 1950 元 /平方米，比上季度上升 35 元 /平方米 南岸西路區(qū)域均值： 2022 元 /平方米，比上季度上升 183 元 /平方米 南岸南路區(qū)域均值： 1814 元 /平方米，比上季度上升 73 元 /平方米 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域均值： 2025 元 /平方米，比上季度下降 88 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度南岸區(qū)商品房成交 2583 套，成交面積 方米，成交金額 元。其中預(yù)售成交 2186 套，成交面積 方米，成交金額 元；現(xiàn)房成交 392 套，成交面積 方米，成交金額 從 2001 年 1 季度南岸區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，南岸的房?jī)r(jià)是穩(wěn)中見(jiàn)暖。從具體各個(gè)區(qū)段的價(jià)格行情走勢(shì)顯示：南坪西路房?jī)r(jià)有較大幅度的上揚(yáng)，主要受泰正花園、貝迪龍庭等品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)的帶動(dòng)和鵝公巖大橋通車(chē)的影響。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)受尾盤(pán)和低價(jià)入市樓盤(pán)的影響出現(xiàn)下跌。 (4)沙 坪壩區(qū)行情 小龍砍區(qū)域均值： 2056 元 /平方米 步行街、陳家灣區(qū)域均值： 2174 元 /平方米 南部新城區(qū)域均值： 1719 元 /平方米 沙南街區(qū)域均值： 2230 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度沙坪壩區(qū)商品房成交 1330 套，成交面積 方米，成交金額 元，其中預(yù)售成交 862 套，成交面積 方米，元，現(xiàn)房成交 468 套，成交面積 方米 ，成交金額 元。 本季度沙坪壩區(qū)房市與上季度有較大的波動(dòng)，主要是因?yàn)楸炯径壬称簤螀^(qū)推出大量高品質(zhì)新盤(pán)，從而激活了沙區(qū)樓市，拉動(dòng)整體樓價(jià)的上漲。 (5)九龍坡區(qū)行情 楊家坪價(jià)格均值： 1820 元 /平方米 西郊路價(jià)格均值： 1952 元 /平方米 謝家灣價(jià)格均值： 1573 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度九龍坡區(qū)商品房成交 1934 套，成交面積 方米，成交金額 元，其中預(yù)售成交 1358 套，成交面積 方米，成交金額 元，現(xiàn)房成 交 578 套，成交面積 方米，成交金額 本季度九龍坡區(qū)樓市行情出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，成交量較上季度明顯減少，單價(jià)較上季度偏低，市場(chǎng)行情在年初就有下跌之勢(shì)。 (6)大渡口區(qū)行情 區(qū)域價(jià)格均值： 1667 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度大渡口區(qū)商品房成交 411 套，成交面積 方米，成交金額 元。其中預(yù)售成交 411 套，成交面積 方米，元。 本季度大渡口區(qū)的樓市行情較上季度有較 大的波動(dòng)，主要是因?yàn)榇蠖煽趨^(qū)樓市并無(wú)明顯的激活策略，眾多老盤(pán)皆無(wú)特色促銷。 (7)高新區(qū)行情 高新區(qū)區(qū)域均值： 1754 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度高新區(qū)商品房成交 555 套，成交面積 方米，成交金額 元，其中預(yù)售成交 191 套，成交面積 方米，元，現(xiàn)房成交 364 套，成交面積 方米，成交金額 元。 從 2001 年 1 季度高新區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，整體行情比較平淡，本季度高新區(qū)樓盤(pán)僅 8 個(gè)，主力樓盤(pán)南方花園價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)健。 (8)渝北龍溪行情 新牌坊區(qū)域均值： 1922 元 /平方米，比上季度下降 38 元 /平方米 松樹(shù)橋區(qū)域均值： 2002 元 /平方米，比上季度下降 88 元 /平方米， 紅黃路以北區(qū)域均值： 2292 元 /平方米，比上季度下降 17 元 /平方米 簡(jiǎn)況： 2001 年 1 季度渝北區(qū)商品房成交 1445 套，成交面積 199820 平方米，成交金額 元，其中預(yù)售成交 931 套，成交面積 122051 平方米，元，現(xiàn)房成交 514 套， 成交面積 77769 平方米，成交金額 元。 本季度渝北龍溪區(qū)域樓市穩(wěn)中略降。此趨勢(shì)是受區(qū)域持續(xù)開(kāi)發(fā)力度及新盤(pán)影響不力等因素形成的。 慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì) 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有持續(xù)的發(fā)展，具體表現(xiàn)在： 投資和消費(fèi)會(huì)同步增長(zhǎng)，個(gè)人買(mǎi)房的比例還會(huì)提高； 住房質(zhì)量會(huì)進(jìn)一步改善； 銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展； 住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升； 物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大； 住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將會(huì)得到加強(qiáng)。 塊評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，決定其成敗的因素很多，不但包括了項(xiàng)目所在區(qū)域的投資環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具體狀況，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所選定的地塊更是基礎(chǔ)性、前提性因素，這就要求在進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須對(duì)所選地塊的各種現(xiàn)狀條件進(jìn)行詳細(xì)分析、判斷，明確地塊的性質(zhì)、特點(diǎn)，為項(xiàng)目準(zhǔn)確定位和產(chǎn)品優(yōu)良規(guī)劃創(chuàng)造條件。 塊現(xiàn)狀條件分析 1） 地塊所在地理位置 地理位置是指地塊所處的具體區(qū)位口岸，是項(xiàng)目地塊的重要因素，對(duì)其分析要從城市區(qū)域結(jié)構(gòu)的宏觀角度出發(fā)，明確地塊區(qū)位性質(zhì)。區(qū)位性質(zhì)主要指地塊在區(qū)位中所處地理、交通和經(jīng)濟(jì)位置 。地塊區(qū)位包括了：城區(qū)商務(wù)中心地塊，中心外圍區(qū)地塊、外圍區(qū)地塊、城市郊區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊、交通樞紐地塊、多面臨街地塊、公共廣場(chǎng)附近地塊。確定地塊的區(qū)位性質(zhì)后，才能從總體上判斷該地塊是否具有開(kāi)發(fā)價(jià)值 是否具 有居家、工作、學(xué)習(xí)的便利； 是否具有投資、經(jīng)營(yíng)的收益性及保值增值潛力，從而為項(xiàng)目準(zhǔn)確取向提供依據(jù)。 2）地塊的屬性，（包括面積、形狀、地形和地質(zhì)） 地塊面積大小決定了項(xiàng)目規(guī)模，影響項(xiàng)目取向和產(chǎn)品定位。如面積在 15 畝以下的地塊：適宜商貿(mào)、辦公、商住、酒店及高層建筑綜合體等單體物業(yè)項(xiàng)目；面積在15500 畝的地塊：適宜普通住宅小區(qū)、中高檔住宅小區(qū)、高檔賓館等小區(qū)型項(xiàng)目；面積在 500 畝以上地塊：適宜集居住、商貿(mào)、辦公、文體、休閑于一體的大型綜合性社區(qū)項(xiàng)目。 地塊形狀和地質(zhì)情況則影響產(chǎn)品規(guī)劃和小區(qū)規(guī)劃。要仔細(xì)分析地塊的總體形狀及地形特點(diǎn)，了解地質(zhì)狀況，評(píng)價(jià)它們對(duì)項(xiàng)目的影響程度，為項(xiàng)目規(guī)劃工作提供參考。 3） 地塊環(huán)境及景觀資源 地塊環(huán)境包括了：生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境，對(duì)地塊環(huán)境的評(píng)價(jià)就是要了解三種環(huán)境的狀況，評(píng)估其對(duì)居住區(qū)舒適性、文明性的影響程度。地塊如果具有天然景觀資源，對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常 有利的開(kāi)發(fā)條件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向精細(xì)營(yíng)銷和品牌經(jīng)營(yíng)，這種優(yōu)越的景觀將是一大賣(mài)點(diǎn)，甚至可以形成品牌效應(yīng)。深入挖掘和評(píng)價(jià)地塊的環(huán)境及景觀資源優(yōu)勢(shì)，是地塊評(píng)判的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 4） 地塊交通動(dòng)線 交通動(dòng)線很大程度上決定了小區(qū)出入外界的方式及方便程度，對(duì)交通動(dòng)線評(píng)價(jià)主要是小區(qū)內(nèi)部交通動(dòng)線情況和小區(qū)與周邊區(qū)域的交通動(dòng)線兩方面評(píng)價(jià)，具體分析內(nèi)容包括了道路網(wǎng)絡(luò)、形態(tài)、等級(jí)、交通站點(diǎn)、交通管制、便捷程度。通過(guò)分析評(píng)價(jià)，判斷交通動(dòng)線影響地塊與周邊及城市系統(tǒng)三面的可及性、可達(dá)性及影響地塊周邊的人流特征（過(guò)境性人流、聚合 性人流）的程度。良好的交通道路系統(tǒng)是房地產(chǎn)品的重要市場(chǎng)吸引力之一。 5） 地塊公共配套設(shè)施。 公共配套設(shè)施和居民生活密切相關(guān)，決定了居民在小區(qū)生活、休閑方便程度，對(duì)公共配套設(shè)施的評(píng)價(jià)主要是對(duì)以下幾個(gè)方面的評(píng)價(jià)： 供電電源和設(shè)備。要了解評(píng)估供電線路、網(wǎng)絡(luò)是否完善、安全，變電設(shè)施是否先進(jìn)，電源是否有保證。 供水系統(tǒng)。包括了供水管道系統(tǒng)和水源保證的評(píng)價(jià)。 天燃?xì)夤?yīng)的管道系統(tǒng)和氣源評(píng)價(jià)。 電信通訊設(shè)施。電信網(wǎng)絡(luò)的鋪設(shè)情況和裝機(jī)容量大小評(píng)價(jià)。 廣播電視接收系統(tǒng)評(píng)價(jià)。 教育設(shè)施。包括中小學(xué)及學(xué)前教育設(shè)施 。 娛樂(lè)、商服設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 泄洪排污系統(tǒng)。 對(duì)上述內(nèi)容的評(píng)價(jià)，了解地塊現(xiàn)有哪些公共配套，哪些可加以解決，哪些解決較困難。 6） 地塊權(quán)屬狀況。在地塊評(píng)判中，要弄清地塊的權(quán)屬狀況，防止開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)各 種糾紛，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 7） 動(dòng)遷狀況。地塊動(dòng)遷狀況的評(píng)價(jià)內(nèi)容包括：動(dòng)遷的總?cè)丝跀?shù)，總戶數(shù)及拆遷面積，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，拆遷費(fèi)用及安置農(nóng)轉(zhuǎn)非費(fèi)用等方面內(nèi)容。分析各種困難所在，控制各種費(fèi)用，為項(xiàng)目順利實(shí)施創(chuàng)造條件。 8） 土地級(jí)別，出讓金，基準(zhǔn)地價(jià)等情況。了解土地級(jí)別和出讓金，測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)，有助于評(píng)價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，為 制定產(chǎn)品價(jià)格 和營(yíng)銷策略提供參考。 9） 政府管制：政府管制包括了規(guī)劃限制，出讓限制和交通管制。通過(guò)對(duì)政府管制情況的了解，分析政府管制對(duì)地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方向、價(jià)值、成本及義務(wù)的影響。 塊綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目適宜性判斷 根據(jù)對(duì)地塊各個(gè)現(xiàn)狀條件的評(píng)價(jià)，考慮各種結(jié)果的相互影響和制約作用，加以綜合評(píng)估，分析各種有利因素和不利因素，進(jìn)而對(duì)地塊的適宜及性項(xiàng)目的取向和產(chǎn)品的定位作出判斷，判斷地塊適合哪些項(xiàng)目，不適合哪些項(xiàng)目，哪些是最適合的開(kāi)發(fā)內(nèi)容，為整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃作出根本性結(jié)論。 頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目的地塊分析與評(píng)判 虎頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)隸屬重慶市渝中區(qū)政府行政管轄，占地面積 ，是以虎頭經(jīng)濟(jì)合作社為主導(dǎo) 通過(guò)招商引資，進(jìn)行的合作式綜合性開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀條件介紹和評(píng)價(jià)如下： 塊地理位置 從城市總體經(jīng)濟(jì)布局來(lái)看，該地塊位于重慶市城區(qū)最中心處，坐落于嘉陵江畔，周邊均是重慶各發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)，該地塊是區(qū)域經(jīng)濟(jì)連接的天然紐帶，處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有效輻射范圍之內(nèi)。 從具體的地理角度看，該地區(qū)和周邊個(gè)城區(qū)連接緊密。由目標(biāo)地塊出發(fā)向東往緊鄰的重慶商貿(mào)中心區(qū) 渝中區(qū)，路程僅三、四公里左右，乘車(chē)只需十幾分鐘；向西往高新科 技開(kāi)發(fā)區(qū) 石橋鋪和科教中心區(qū) 沙坪壩區(qū)，乘車(chē)也僅需不到十幾分鐘和二十余分鐘；往南出入重工業(yè)區(qū) 九龍坡區(qū)，只需花費(fèi)不到十分鐘；向北進(jìn)入江北商貿(mào)輕工業(yè)區(qū)；僅有一江之隔，通過(guò)規(guī)劃中的華村大橋只有不到十分鐘路程。另外，目標(biāo)地塊出發(fā)前往火車(chē)站（菜元壩）；長(zhǎng)途汽車(chē)站（菜元壩）和長(zhǎng)江輪船客運(yùn)站，路程均在二十幾分鐘左右。 虎頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)良，處于各發(fā)達(dá)城區(qū)的交接處（中心），與各城區(qū)連接緊密，具有良好的居家或外出之便。隨著城市經(jīng)濟(jì)一體化及區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)展，處于經(jīng)濟(jì)輻射范圍之內(nèi)的目標(biāo)地塊升值潛力巨大，具有良好的投 資開(kāi)發(fā)價(jià)值。該地塊區(qū)位性質(zhì)屬：中心外圍區(qū)地塊（多個(gè)中心外圍區(qū)交界處）具有居家、工作、學(xué)習(xí)、出行之便。具有投資經(jīng)營(yíng)收益性和保值、增值潛力。 塊屬性包括：面積、形狀、地形和地質(zhì) 虎頭綜合開(kāi)發(fā)區(qū)目標(biāo)地塊面積為 ，總面積較大，形狀呈不規(guī)則的長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約為寬的 3 倍，中部較兩邊寬些；地塊大約與嘉陵江平行，沿東西方向；地塊的地勢(shì)較高，且不平坦，落差較大，尤其是地塊中上部為一片堅(jiān)固巖層，且海拔比東 南部高出 5080 米，目標(biāo)地塊多為農(nóng)田、山林，植被狀況良好。項(xiàng)目地塊屬紅層淺丘和巖層混合地帶，地 質(zhì)狀況良好，雖地勢(shì)變化較大，但總體上無(wú)滑坡、危巖，沒(méi)有斷裂等不良地質(zhì)。小區(qū)內(nèi)降雨排泄條件良好，由于整體地勢(shì)較高，水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，整個(gè)地區(qū)無(wú)山洪或地下水患之慮。 從面積上看，在城市中心區(qū)， 是非常大的，若單純從面積上看該地塊（ 1500）非常適合開(kāi)發(fā)普通住宅小區(qū)，中高檔住宅小區(qū)，高檔賓館等小區(qū)型項(xiàng)目，但綜合考慮小區(qū)地塊處于城市中心地塊外圍交界處，則開(kāi)發(fā)部分中高檔寫(xiě)字樓、商貿(mào)大廈、商住樓也可以。 對(duì)于地塊的形狀和地形，比較符合重慶的大多數(shù)開(kāi)發(fā)地塊 地勢(shì)復(fù)雜，形狀不規(guī)則。這是由重慶 的地理環(huán)境所決定的。但復(fù)雜的地勢(shì)，也可以加以利用，使小區(qū)規(guī)劃上更加多變，更富有層次感和立體感，但這將增加費(fèi)用成本。地質(zhì)條件是比較好，適合開(kāi)發(fā)包括高層在內(nèi)的各種樓宇，且無(wú)水患和滑坡之慮。 該地塊適合搞中型半綜合性社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形狀地形變化多樣，會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本和建安成本，但使項(xiàng)目更具有吸引力。地質(zhì)狀況良好。 塊環(huán)境及景觀資源 目標(biāo)地塊環(huán)境： 生態(tài)環(huán)境。地塊內(nèi)多為農(nóng)田，山林，植被狀況良好，由于地塊為中心外圍區(qū)，屬農(nóng)村，只有少量輕工業(yè)，無(wú)工業(yè)污染，空氣質(zhì)量明顯優(yōu)于市區(qū)。 人文環(huán)境是該地塊的一個(gè)重要特點(diǎn)， 由于地理位置處于農(nóng)村，具有農(nóng)村的眾多特征，在這里民風(fēng)淳樸，生活祥和，社會(huì)形態(tài)簡(jiǎn)單，民俗多樣。 社會(huì)環(huán)境：由于地塊整體處于城市中心部位，社會(huì)治安配套措施良好，加之農(nóng)村里民風(fēng)淳樸，人們之間交流豐富，矛盾較少，無(wú)嚴(yán)重的治安隱患。 景觀資源：地塊處于農(nóng)村，具有農(nóng)村的湖光山色和田園風(fēng)情；地面多為農(nóng)田和山林，農(nóng)田里莊稼作物，山上樹(shù)木竹林，加上坐落于山野間的零星農(nóng)舍，構(gòu)成了一副優(yōu)美祥和的山村畫(huà)面；此外，在地塊大部分海拔較高區(qū)域，近可俯看嘉陵江清澈江水和點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)帆，遠(yuǎn)可眺望江北城區(qū)的都市繁華和萬(wàn)家燈火。 這是一種典型的城郊形 態(tài)，環(huán)境幽雅清凈；這種貼近大自然的淳樸生活環(huán)境在大城市是非常稀有的資源，這和城市居民追求返樸歸真的心態(tài)相吻合；且區(qū)內(nèi)地勢(shì)變化多樣，景觀別致，具有良好的開(kāi)發(fā)價(jià)值和眾多的炒作要素，尤其是適合開(kāi)發(fā)中高擋綜合住宅小區(qū)，滿足城市部分居民二次置業(yè)的需求。 地塊具有不同于城市的獨(dú)特的環(huán)境要素，自然景觀資源豐富，有良好的開(kāi)發(fā)價(jià)值和炒作潛力。適合開(kāi)發(fā)中高檔居住及娛樂(lè)綜合小區(qū)。 通動(dòng)線 目標(biāo)地塊內(nèi)部擁有主要的水泥公路近 3 公里；另外還有眾多的巖石砌筑的道路和臺(tái)階。 目標(biāo)地塊周邊及與區(qū)外連接道路系統(tǒng) 環(huán)地塊的石油支公 路，紅線寬 16 米，水泥路面，除個(gè)別拐彎處有破損外，其余路況良好，這是目前小區(qū)和外界聯(lián)系的唯一交通要道；路上有一路公交車(chē) 427，交通管制較松，上下車(chē)方便，可乘車(chē)直接抵達(dá)交通樞紐地 大坪。 地塊南部邊緣有一條規(guī)劃的市級(jí)公路 高九路，規(guī)劃參數(shù)為