目 錄 一、總論 . 3 . 3 . 4 . 5 . 5 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 . 6 . 6 甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 . 7 進(jìn)一步在 X 乃至全國的發(fā)展壯大 . 7 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 . 8 城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 . 8 販?zhǔn)?業(yè)分析 . 10 . 12 場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 13 . 15 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 . 16 . 16 . 16 五、項(xiàng)目 能分析與人事架構(gòu) . 17 . 17 . 17 . 18 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 . 19 . 19 . 20 . 20 七、投資估算與資金籌措 . 21 . 21 . 22 八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算 . 22 . 22 . 22 . 23 . 24 . 24 九、財(cái)務(wù)分析 . 24 . 24 . 25 . 25 十、不確定性分析 . 26 . 26 . 26 十一、風(fēng)險(xiǎn)分析 . 27 1 政策風(fēng)險(xiǎn) . 27 2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) . 27 3籌資風(fēng)險(xiǎn) . 27 十二、結(jié)論與建議 . 28 . 28 . 28 附 錄 30 參考文獻(xiàn) 30 販?zhǔn)?南店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、總論 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使 業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國的各個(gè)大中小型城市 都會(huì)有一批新的 開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)使得一部份投資者退出這一市場(chǎng)。 在美麗的海濱城市 X，由于氣候環(huán)境的關(guān)系，人們?nèi)粘５膴蕵坊顒?dòng)非常豐富。而相對(duì)于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)?消費(fèi)群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過多年的發(fā)展， 娛樂方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在 X 市， 業(yè)成為了整個(gè)市場(chǎng)上一道獨(dú)特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ睢３醪浇y(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在 X 市內(nèi)的量販?zhǔn)接?11 間，根據(jù) X 現(xiàn)有的 勢(shì)，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價(jià)超市，這一切都已成為 X 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí) 慣。 X 的 場(chǎng)還沒有飽和，根據(jù) X 人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)在這一塊所投入的資金大約占月工資的 可見，市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家 前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。 X 餐飲娛樂有限公司量販?zhǔn)?建于 2002 年，占地 6000 平方米，是 X 地區(qū)最早、東北地區(qū)最大的量販?zhǔn)?場(chǎng)上 X 餐飲娛樂有限公司經(jīng)營的兩間量販?zhǔn)?其中較為成功的，甚至可以說是 業(yè)的領(lǐng)軍力量。 于是，在這 樣的背景下， 業(yè)的龍頭企業(yè) X 擬在 X 甘井子區(qū)開設(shè) 販?zhǔn)侥系?，該?xiàng)目繼續(xù)堅(jiān)持 X“品質(zhì)、個(gè)性、文化設(shè)計(jì)”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營模式，為 X 的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑娛樂空間，進(jìn)一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化需求。在滿足 X 進(jìn)一步在 X 發(fā)展壯大的同時(shí)，也為繁榮 X 文化市場(chǎng)繼續(xù)做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目名稱： 販?zhǔn)?南店 項(xiàng)目地址： X 市甘井子區(qū)中華西路 建設(shè)內(nèi)容：量販 場(chǎng)、錄音棚、餐飲及配套設(shè)施 營業(yè)面積： 5000 平方米 配置概況：裝修豪華、典雅、舒適 ,設(shè)有各式卡拉 廂 50 間，所有房間均配備臺(tái)灣保真無線麥克和美國 豪華音響系統(tǒng)。 采用 腦點(diǎn)歌系統(tǒng)，國際專業(yè) 響，立體聲環(huán)繞，全液晶電腦點(diǎn)歌屏幕。高級(jí)錄音棚及先進(jìn)動(dòng)感視聽區(qū)。曲庫含 40000 首高品質(zhì)中、英、日、韓和馬來等多國語言歌曲。 附設(shè)有裝修氣派，商品齊全的大型自選超市。 投資與收益概況： 該項(xiàng)目總投資 元，其中，建設(shè)投資 852 萬元，流動(dòng)資金 86 萬元，元。正常營業(yè)期營業(yè)收入 1340 萬元，年 均利潤總額 元，年均凈利潤 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 表 1 序 號(hào) 指 標(biāo) 指 標(biāo) 值 1 總投資收益率 2 資本金凈利潤率 3 項(xiàng)目投資回收期 4 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 元 5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 6 資本金內(nèi)部收益率 7 利息備付率 償債備付率 名稱： 飲娛樂有限公司 法人代表：張頌 注冊(cè)資本： 1000 萬 經(jīng)營概況： 飲娛樂有限公司成立于 2002 年，該公司以經(jīng)營量販?zhǔn)?主，自 2001 年第一間量販?zhǔn)?X 市會(huì)展中心地下一層開業(yè)以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的 展到錄音棚、歌舞團(tuán)、廣告業(yè)、裝修服務(wù)、餐飲等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有 5000 萬資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過 2000 萬的大型公司。在公司下屬的 X 量販?zhǔn)?司在現(xiàn)今已發(fā)展為 X 第二商業(yè)圈西安路的天興 將此店經(jīng)營成為 X 市 業(yè)的龍 頭。在過去的兩年多的時(shí)間里，兩間店齊頭并進(jìn)，一同占據(jù)了本市 場(chǎng)的大部分份額。公司其它業(yè)務(wù)也在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)人的帶領(lǐng)下在其所屬的領(lǐng)域取得了優(yōu)異的業(yè)績(jī)。 該公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)。與蒙牛集團(tuán)合作舉辦 X 高校音樂節(jié)，豐富了本市大學(xué)生的課外生活，為他們提供了展示自己才華的舞臺(tái)。選拔優(yōu)秀的歌手代表 X 市參加中央電視臺(tái)舉辦的青年歌手電視大獎(jiǎng)賽，并取得了優(yōu)異的成績(jī)。 該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：開設(shè)在 X 市內(nèi)的第三間店，立足 X，邁向全國。 制 依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： (1) X 官方網(wǎng)站公布的 X 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況； (2) 國家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； (3) X 甘井子區(qū)規(guī)劃； (4) X 市文化局頒布的娛樂休閑業(yè)試點(diǎn)辦法； (5) 開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。 究范圍 該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括： 總論； 項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目市場(chǎng)分析； 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排； 項(xiàng)目的功能分析與人事架構(gòu)； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生； 投資估算與資金籌措； 財(cái)務(wù)效益費(fèi)用估算； 財(cái)務(wù)分析； 不確定性分析； 風(fēng)險(xiǎn)分析； 結(jié)論與建議等。 在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會(huì)文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！氨狈矫髦椤?X，一直以足球，服裝作為城市營銷的文化品牌。 樂業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造 X 特色文化產(chǎn)業(yè)，營造良好的配套 環(huán)境。 承“健康、時(shí)尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營理念，獲得了廣大 X 市民的喜愛。 一個(gè)貼心的娛樂場(chǎng)所，人們?cè)诠ぷ髦鄽g唱一番無疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國各大城市中， X 人的生活指數(shù)較高。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)， 2007 年 X 居民人均可支配收入為 ，比上期增長(zhǎng) 2007 城市居民人均消費(fèi)支出為 上期增長(zhǎng) 其中 X 居民支出增長(zhǎng)最快的是娛樂消費(fèi)。因此， X 在甘井子區(qū)開設(shè)華南分店，為 X 的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑 娛樂空間，在盡情歌唱?dú)g樂的過程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂生活。 甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 樂業(yè)的興旺，必然帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的 利于優(yōu)化 X 甘井子區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多跨國企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的娛樂需求，將娛樂因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從 而也形成了雙贏的互利格局，國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。據(jù)老牌娛樂集團(tuán)華特迪士尼公司粗略估算，中國的娛樂業(yè)市場(chǎng)可以創(chuàng)造出每年約70 億美元的巨額利潤。由此可見，將娛樂因素融入經(jīng)濟(jì)必然會(huì)帶來巨大的收益。 “十五”期間，甘井子區(qū)將與 X 市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、旅游觀光、娛樂休閑。大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成 X 市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成具有國際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和 X 現(xiàn)代化國際名 城特色的綠色城區(qū)?？偠灾诟示訁^(qū)開設(shè)華南店，必將有利于帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂消費(fèi)的刺激下，進(jìn)一步帶動(dòng)甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 進(jìn)一步在 X 乃至全國的發(fā)展壯大 飲娛樂有限公司是一家集餐飲，休閑娛樂，文化傳播為一體的大型民營企業(yè)，公司秉承“健康，時(shí)尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡濱城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營管理理念，有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)的開發(fā)， X 這一年輕的文 化娛樂品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭獨(dú)領(lǐng) X“量販 業(yè)之風(fēng)騷。隨著 X 經(jīng)濟(jì)日益現(xiàn)代化國際化，作為國內(nèi)知名的 司 X 應(yīng)不斷利用自身管理經(jīng)驗(yàn)和手段，開拓X 市場(chǎng)，進(jìn)而邁向全國市場(chǎng)。此項(xiàng)目市場(chǎng)前景非?？春茫瑫?huì)給公司帶來高幅度利潤，也擴(kuò)大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏。 X 目前在 X 有星海和羅斯福兩家分店，華南店的開設(shè)有利于開拓和占領(lǐng) X 甘井子區(qū)的市場(chǎng)份額，從而進(jìn)一步穩(wěn)固自己在 業(yè)的龍頭位置。X 公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在 X 開設(shè)第三家分店，立足 X，面向全國。第三家分店開設(shè)成功后， X 將開始逐步向 X 周邊城市乃至全國市場(chǎng) 進(jìn)軍。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 X 是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，政治級(jí)別屬國家計(jì)劃單列市，副省級(jí)城市。 X 位于遼東半島南端，西臨渤海，南瀕黃海。 X 地理位置優(yōu)越，位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。與沈陽，北京等大城市交通方便，火車站前每天都有直達(dá)沈陽和北京的客運(yùn)。 X 轄 6 個(gè)區(qū)（中山、西崗、 沙河口、甘井子、旅順口、金州）， 3 個(gè)縣級(jí)市（瓦房店、普蘭店、莊河）和 1 個(gè)海島縣（長(zhǎng)海）?？偯娣e 平方公里，人口 603萬。 X 金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。目前，已有 19 家外資銀行和金融機(jī)構(gòu)在連開設(shè)了分行或設(shè)立了辦事處，在連金融機(jī)構(gòu)已與世界 150 多個(gè)國家和地區(qū)建立了結(jié)算網(wǎng)絡(luò)， X 已成為中國北方最大的國際結(jié)算中心。 X 商品交易所是中國三大期貨交易所之一，也是亞洲最大、全球第二的大豆期貨市場(chǎng)， 2004 年期貨成交額超過 5 萬億元，成交量占全國的 58%。 X 商業(yè)繁榮，全市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代 商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，國有商業(yè)、民營商業(yè)、外資商業(yè)相互促進(jìn)，購物中心、大型超市、連鎖店等交相輝映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 個(gè)，國際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施 50 多個(gè)。 X 商場(chǎng)是中國十大商場(chǎng)之一，已成為中國最大的國有零售商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德隆、馬來西亞的百盛等都已落戶 X。開始實(shí)施電子商務(wù)、信貸消費(fèi)等現(xiàn)代營銷方式。X 正在向現(xiàn)代化國際商都邁進(jìn)。 2007 年， X 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。 初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3131 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) 增幅達(dá)到 1994 年以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 按常住平均人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 51624 元，按年末匯率折算 7067美元。居民消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。主要受食品類價(jià)格上漲因素影響，居民消費(fèi)價(jià)格水平比上年上漲 4%，漲幅提高 百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)分 工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅上升。全年工業(yè)品出廠價(jià)格水平比上年上漲 漲幅提高 百分點(diǎn)。原材料、燃料與動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格漲幅趨緩。全年原材料、燃料及動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格水平比上年上漲 漲幅回落 百分點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2008 年 X 市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)將與 2007 年大體持平，小幅增長(zhǎng)。 對(duì) X 市甘井子區(qū)發(fā)展概況與投資環(huán)境分析如下： X 市甘井子區(qū)位于遼東半島南端，東臨黃海，西瀕渤海，是 X 市內(nèi)四區(qū)之一，也是 轄 13 個(gè)街道、 6 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?，陸地面積 502 平方公里。這 里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。這里經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)進(jìn)步，人民生活富裕。2000 年，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 元，城鎮(zhèn)職工年人均工資 8426 元，農(nóng)民年人均可支配收入 5503 元。 （ 1） 完善的基礎(chǔ)設(shè)施 甘井子區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶的要沖位置，是 X 市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。 X 周水子國際機(jī)場(chǎng)、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。東北電網(wǎng)、 X 引水管線和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。城區(qū)人均綠地面積達(dá)到 8 平方米。 （ 2） 繁榮的第三 產(chǎn)業(yè) 東北地區(qū)最大的木材、汽車、舊機(jī)動(dòng)車等大型交易批發(fā)市場(chǎng)，輻射面不斷向東北、內(nèi)蒙等腹地?cái)U(kuò)展。宏孚大廈、華南國際商城、華聯(lián)超市、 X 燈飾批發(fā)市場(chǎng)、 X 太陽神鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相繼開業(yè)。 X 國際品牌汽車展貿(mào)中心建成并投入使用。引進(jìn)了沃爾瑪超市和歐倍德建材超市。海內(nèi)外名、優(yōu)、特商品匯集于此，展示了商貿(mào)業(yè)金龍寺森林公園、夏家河子海濱浴場(chǎng)等一批獨(dú)具特色的大型旅游景點(diǎn)和設(shè)施， 每年吸引數(shù)百萬名國內(nèi)外賓客前來發(fā)展高檔次、大流通的前景。觀光、旅游。 （ 3） 發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系 甘井子區(qū)是國家的重要工業(yè)、科研基地之一。擁有電子、 化工、機(jī)械、服裝等幾十個(gè)門類的工業(yè)企業(yè) 1300 家、近千種產(chǎn)品。有近百項(xiàng)新產(chǎn)品填補(bǔ)國內(nèi)空白，被授予“全國科技先導(dǎo)區(qū)”稱號(hào)。營城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實(shí)業(yè)家投資辦廠。 X 軟件園已于 1999 年被命名為國家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。超高分子量聚丙烯酰胺項(xiàng)目已被國家列為“ 863”攻關(guān)計(jì)劃。綠源牌 車雙燃料轉(zhuǎn)換裝置已被列入國家重點(diǎn)新產(chǎn)品試生產(chǎn)計(jì)劃。北大科技園開發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補(bǔ)了國內(nèi)空白。 （ 4） 顯著的對(duì)外開放成果 作為國家“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)出口創(chuàng)匯 改革試驗(yàn)區(qū)”，甘井子區(qū)已與日本、韓國、美國、加拿大、香港、澳門等 24 個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。累計(jì)興辦外商投資企業(yè) 711家，實(shí)際使用外資 多美元。 X 豐源制靴有限公司、 X 新世紀(jì)印刷信息產(chǎn)業(yè)有限公司、X 渤海日平機(jī)床股份有限公司等一批高新技術(shù)企業(yè)，把全區(qū)對(duì)外開放水平提高到一個(gè)新的層次。 2000 年，全區(qū) 200 余家出口商品供貨企業(yè)，實(shí)現(xiàn)出口商品供貨值 50 億元，出口商品涉及輕工、機(jī)械等 200 多個(gè)品種。 （ 5） 昌盛的社會(huì)事業(yè) “十五”期間，甘井子區(qū)將與 X 市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范 、物流集散、輕型加工、生態(tài)屏障的區(qū)位功能，大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成 X 市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)；建成具有國際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和 X 現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)。 販?zhǔn)?業(yè)分析 業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析 于日本，就是我們所說的卡拉 販?zhǔn)嚼砟顏碓从诤商m的一家大型超市。1963 年，卡拉 入臺(tái)灣，經(jīng)過多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)?柜就是臺(tái)灣地區(qū)量販?zhǔn)?旗艦企業(yè)。 2002 年八月 X 第一家量販?zhǔn)?海店開張，當(dāng) X 率先將“量販?zhǔn)?到 即以其時(shí)尚、健康、平價(jià)、自助的消費(fèi)理念成為 X 市民鐘愛的娛樂場(chǎng)所。隨后，好樂迪、 K 歌之王、東方金柜、合聲等 10 余家量販?zhǔn)?如雨后春筍般出現(xiàn)在 X 的娛樂市場(chǎng)上。消費(fèi)者對(duì)多元化娛樂形式的需求，推動(dòng)了娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，質(zhì)化經(jīng)營，競(jìng)爭(zhēng)在所難免。許多的 出了“消費(fèi)送果盤，紀(jì)念品”等手段不見成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式 價(jià)格戰(zhàn)。有的小型 出“ 50 元整晚消費(fèi)”，“ 30 元唱一下午”，“包房五折”，這樣的廣告漫天可見。表面看， 這是同行之間的競(jìng)爭(zhēng)，而實(shí)質(zhì)上是量販?zhǔn)?得太多，娛樂形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下， 時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、一流的設(shè)備抵抗著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，于 2005 年在逐漸繁華的西安路商業(yè)圈成功的開設(shè)了第二間店。而相比之下，一部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則瀕臨倒閉的邊緣。 業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 該行業(yè)與其它服務(wù)行業(yè)相比屬于新興行業(yè)。在這幾年的發(fā)展過程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)主要可以概括為以下幾個(gè)方面： 場(chǎng)化 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)做下，娛樂行業(yè)的 前景是處于上升的趨勢(shì)，不斷被開拓出來的消費(fèi)市場(chǎng)和不斷增長(zhǎng)的人民精神需求已經(jīng)讓 業(yè)成為了炙手可熱的掘金行業(yè)。 牌化 知名企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)形成了一中無形資本，是企業(yè)價(jià)值的另一種主要的體現(xiàn)方式，品牌化的娛樂業(yè)現(xiàn)在 基本上是寥寥可數(shù)，所以利用品牌擴(kuò)大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)就在于競(jìng)爭(zhēng)的相對(duì)平穩(wěn)性。 ?；?市場(chǎng)境況的優(yōu)劣在于適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，企業(yè)形態(tài)的大小和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是成正比的，規(guī)?；?jīng)營能保證一個(gè)企業(yè)在入世后參與國際競(jìng)爭(zhēng)中有更強(qiáng)的防御性。 規(guī)化 業(yè)的正規(guī)化 是娛樂業(yè)企業(yè)經(jīng)營走上正軌的具體表現(xiàn)，社會(huì)接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營范圍的正規(guī)化，營業(yè)場(chǎng)所文化氣息的加強(qiáng)都是吸引客源的重要條件。正規(guī)化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)成了一種客觀存在的要求，是服務(wù)業(yè)必要的發(fā)展階段，娛樂范圍內(nèi)的 經(jīng)從行業(yè)概念轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)，是更為有可挖掘性，更能有創(chuàng)造平臺(tái)的一種服務(wù)提供方式。正規(guī)化勢(shì)在必行，也是可持續(xù)發(fā)展的鋪路石。 康化 健康的營業(yè)氛圍和良好的企業(yè)經(jīng)營理念，都是推動(dòng)企業(yè)向前發(fā)展的重要因素，健康的娛樂行業(yè)經(jīng)營形式，已經(jīng)成為社會(huì)的需 要，并且被消費(fèi)者所接受， 業(yè)的健康經(jīng)營現(xiàn)在已經(jīng)正式起步并且還將持續(xù)很長(zhǎng)一段的可發(fā)展時(shí)期，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的量販?zhǔn)?業(yè)，其前途的發(fā)展是不可丈量的。 爭(zhēng)者狀況分析 （ 1） 好樂迪 場(chǎng)地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳， 1滾梯右壁變成水幕營造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。 服務(wù)內(nèi)容： 飲、錄制歌帶 音響效果：好樂迪的 4 檔伴音里有一檔叫做“魔音”的效果，可以修飾聲音。 歌曲數(shù)量：每隔一周， X 都將最新的 打榜歌填進(jìn)來，不過有些經(jīng)典老歌可能找不到。 飲食條件： X 特色小吃，還有日本料理、韓國料理、法國面包、日本壽司等各地食物。 價(jià) 位：高檔 消費(fèi)價(jià)格。 停 車：門口有車位。 （ 2） 東方金柜 服務(wù)內(nèi)容： 飲 價(jià) 位：走平民化路線，消費(fèi)群體針對(duì)學(xué)生。 音響效果：音響效果一般，隔音效果不錯(cuò)。 歌曲數(shù)量：有二萬八千多首，每周六都有新歌推出。 飲食條件：不提供什么特色飲食，但旁邊有新瑪特超市。 停 車：可以借用新瑪特門前停車。 （ 3） K 歌之王 場(chǎng)地裝修：更新裝修 服務(wù)內(nèi)容： 價(jià)超市 價(jià) 位：平民化路線，主要針對(duì)學(xué)生 音響效果：音響效果一流，有專業(yè)的調(diào)音師。 餐 飲： 21 時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi) 爭(zhēng)者趨勢(shì)分析 供多元化服務(wù) 由于 業(yè)屬于娛樂事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂及新鮮的心理需求。 立透明良好形象 由于市場(chǎng)上 數(shù)眾多且消費(fèi)者意識(shí)抬頭 ，因此在選擇時(shí)，具有良好形象及合法執(zhí)照的 能獲得青睞。另外，前幾年公共意外頻傳，消費(fèi)者在選擇店家歡唱之際，安全性的考慮就占了很大的比重，因此業(yè)者必須加強(qiáng)安全消防措施的設(shè)置，提供一個(gè)讓消費(fèi)者可以安心消費(fèi)的休閑場(chǎng)所。 立連鎖體系 連鎖經(jīng)營可造成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使得營運(yùn)成本大幅降低，且讓品牌曝光率增加，增加消費(fèi)者的心理認(rèn)知。而且透過管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。 合科技發(fā)展 隨著科技 日新月異，應(yīng)發(fā)展新技術(shù)以改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，如在包廂中點(diǎn)歌的計(jì)算機(jī)，也可以提供交互式服務(wù)，消費(fèi)者可以直接點(diǎn)選服務(wù)項(xiàng)目，取代服務(wù)鈴及減少服務(wù)人員進(jìn)出干擾。另外，引進(jìn)更先進(jìn)的視聽設(shè)備，包括 120 吋三槍投射大屏幕、無線麥克風(fēng)、 3D 立體環(huán)繞音響喇叭、行動(dòng)電話來電屏幕顯示等，使消費(fèi)者可以享受到更好的服務(wù)。 場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 目選址分析 目所在位置及規(guī)模 項(xiàng)目的選址地位于 X 市北部商業(yè)中心華南國際商城、中華西路、山東路與六合路匯合處，營業(yè)面積 5000 平方米。 該項(xiàng)目以 X 量販?zhǔn)?海灣 店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過大型多階樓梯通往主營業(yè)大廳。 邊環(huán)境 該項(xiàng)目地處的中華西路向西延接山東路，向東延接華東路，是 X 市甘井子區(qū)最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)目地址到華南廣場(chǎng)僅十分鐘路程。中華西路是一條非常繁華的交通要道，主要集中一些餐飲店、中檔商鋪和一些大型的商務(wù)寫字樓，主要有中南大廈（ ）、義烏小商品城、華南國際商城、花城高麗牛排火鍋城、麥當(dāng)勞餐廳等，附近還有不少已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的地產(chǎn)小區(qū)，如泉水新城、華南小區(qū)、名貴山莊等，人氣相當(dāng)旺。 2001 年 7 月，由 X 友誼集團(tuán)與美國沃爾瑪公司合 資建立的沃爾瑪華南購物廣場(chǎng)更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積 平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。華南國際商城的建立，成為啟動(dòng)和形成北部商業(yè)中心區(qū)的基本條件。這樣的氛圍吸引了更多行業(yè)的商家的投資，加上政府的大力支持，使這一區(qū)域的周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，從而吸引了更多的人在這里買房居住。所以中華西路的商店非?；鸨?，客流量很大，晚上 9鐘商場(chǎng)里人頭攢動(dòng)，超市購物排隊(duì)交款，尤其是沃爾瑪。 概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即： (1)商業(yè)核心 以中華國 際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。 (2)三條商業(yè)主軸 中華西路：主要以商業(yè)寫字樓和購物廣場(chǎng)為主，也有一部分餐飲店。 山東路：主要以餐飲為主，包括有日本料理、火鍋城、海鮮自助、茶樓等多個(gè)不同品種。 華東路：主要以汽車貿(mào)易為主，如 X 華南汽車廣場(chǎng)、 X 金晨汽車貿(mào)易有限公司、紅光汽貿(mào)等。 場(chǎng)定位 定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販 目標(biāo)消費(fèi)群：年齡以 20 歲 35 歲為主，追求時(shí)尚，喜歡休閑娛樂生活的顧客群。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。另外， 同事朋友同學(xué)相聚，白領(lǐng)們邊娛樂邊公事的約會(huì)，情侶相約，以及一家老少齊參與的家庭聚會(huì)提供良好的場(chǎng)所。 勢(shì)分析 牌優(yōu)勢(shì) 品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是 重要的無形資產(chǎn)，也是立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌是 爭(zhēng)力的源泉，它可以為造長(zhǎng)期優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績(jī)。 牌特色鮮明，獲得了廣大 X 市民的認(rèn)可，在 X 市內(nèi)有廣泛的影響力，品牌優(yōu)勢(shì)無疑是項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)的一大體現(xiàn)。 務(wù)優(yōu)勢(shì) 隨著 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，顧客消費(fèi)意識(shí)的提高和對(duì)高附加值的追求， 競(jìng)爭(zhēng)越來越表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)了。同時(shí)， 務(wù)質(zhì)量的提高，是維持 牌的保證，注重 務(wù)質(zhì)量，是 牌建設(shè)的重要內(nèi)容。 X 的服務(wù)很專業(yè)，正式營業(yè)前員工要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是 X 的服務(wù)宗旨。 部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 2000 年以來， X 市的城市建設(shè)步伐明顯加快。但是，大型的量販?zhǔn)?X 市甘井子區(qū)基本上屬于空白。隨著沃爾瑪華南店的開業(yè)，其周邊的商業(yè)氣氛逐漸形成，此 時(shí)正是 助外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合 X 的品牌優(yōu)勢(shì)，此項(xiàng)目必將帶來該公司的發(fā)展中的又一高峰。 該項(xiàng)目的營銷策略不僅沿襲 X 已建成分點(diǎn)的營銷特色，并且建議采用一些新型的營銷策略，從而達(dá)到迅速搶占市場(chǎng)，聚攏顧客的效果。具體營銷策略如下： 行包時(shí)段優(yōu)惠制 針對(duì)所有類別的包房，實(shí)行唱滿 6 小時(shí)或者午夜場(chǎng)的優(yōu)惠制。對(duì)不同類別的包房，設(shè)定不同價(jià)位的包段價(jià)格。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并在 X 已建分店中獲得了很好的營銷效果。 行 會(huì)員優(yōu)惠制 繼續(xù)推行會(huì)員優(yōu)惠制，在已建分店中辦理過會(huì)員的顧客，將免費(fèi)成為新店的會(huì)員。會(huì)員可以享受各種優(yōu)惠服務(wù)，比如消費(fèi)時(shí)的打折或者是生日時(shí)提供會(huì)員禮物等。會(huì)員制的運(yùn)用將保持并進(jìn)一步擴(kuò)大 X 的顧客群。 市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制 超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營銷策略。建議可將超市消費(fèi)的一定比例抵減包房費(fèi)，如按 5%計(jì)提。另外，也可實(shí)習(xí)消費(fèi) 300 免房費(fèi)等政策。這樣，可推動(dòng)超市的消費(fèi)，進(jìn)一步增加營業(yè)收入。 四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 址選擇 建設(shè)大型 目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。 該項(xiàng)目的選址地位于 X 市北部商業(yè)中心華南國際商城，中華西路、山東路與六合路匯合處。以中華國際商城的發(fā)展為核心，周圍形成了具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、大型停車場(chǎng)、市政設(shè)施。 由此可見，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型 理想場(chǎng)地。 部配套條件 該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。 該項(xiàng)目自 2008 年 1 月開始前期準(zhǔn)備工作， 2008 年 4 月上旬著手設(shè)計(jì)裝修， 2008 年 11月底竣工，并進(jìn)入試營業(yè)。 2008 年 12 月底正式營業(yè)。具體工程進(jìn)度安排如下： 表 2 項(xiàng)目名稱 2008 年工程進(jìn)度安排表 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 設(shè)備安裝工程 裝修工程 竣工驗(yàn)收，試營業(yè) 正式營業(yè) 五、項(xiàng)目 能分析與人事架構(gòu) 該項(xiàng)目是集 價(jià)超市、錄音棚為一體的大型量販 場(chǎng)。 該項(xiàng)目營業(yè)面積 5000 平方米，其中，音樂包廂占地面積 2500 平方米，分隔為大中小型包間約 50 余間。項(xiàng)目更有時(shí)尚的視聽區(qū)，設(shè)備先進(jìn)的演藝區(qū)，舒適的等候區(qū)。 該項(xiàng)目位于地下一層，層高 。 項(xiàng)目功能分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有 具體的功能劃分。 該項(xiàng)目具體功能分配見下表 3： 位 置 面積（ 功 能 面積（ 大廳 605 前 臺(tái) 接 待處 20 超市 75 等候區(qū) 50 錄音棚 45 視聽區(qū) 15 其它 400 一區(qū) 800 包廂 600 辦公室 30 衛(wèi)生間 50 其它 120 二區(qū) 1050 包廂 800 吧臺(tái) 45 衛(wèi)生間 75 其它 130 三區(qū) 1540 包廂 1100 辦公室 40 衛(wèi)生間 80 倉庫 100 其它 220 演藝區(qū) 400 演藝吧 100 等候區(qū) 250 其它 50 后勤區(qū) 605 更衣室（男女） 70 倉庫 150 監(jiān)控室 40 工 程 控 制室 200 員工食堂 80 員 工 休 息室 35 其它 30 該項(xiàng)目人事架構(gòu)如下圖所示： 表 4 店長(zhǎng) 副店長(zhǎng) 保安部長(zhǎng) 副店長(zhǎng) 樓面主管 保潔主管 保安領(lǐng)班 保安領(lǐng)班 超市主管 前臺(tái)主管 策劃 會(huì)員部 六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 平面布局 該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于 4 米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通 規(guī)劃要求。 平面設(shè)計(jì)：區(qū)域內(nèi)設(shè) 3 個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不大于 1600 全疏散 該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口： 主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有 1 部安全疏散樓梯直通室外，還有 1 部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。 災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 每個(gè)區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器 、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 火器配置 采用 2提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè) 4 具 5A 型，各區(qū)域設(shè) 10 具 5 滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。 活污水處理 該項(xiàng)目排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 音的隔絕 音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。 水泵