0 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項目可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 . 2 一、項目概況 . 2 二、可行性研究報告編制依據(jù) . 3 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 . 4 一、項目建設(shè)背景 . 4 二、項目建設(shè)的必要性 . 8 第三章 建設(shè)地址與建設(shè)條件 . 10 一、建設(shè)地址 . 10 二、建設(shè)條件 . 10 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 . 11 一、建設(shè)規(guī)模 . 11 二、建設(shè)內(nèi)容 . 11 第五章 建設(shè)方案 . 12 一、總平面布置 . 12 二、土建 . 13 三、公用工程 . 16 四、消防 . 17 五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障 . 18 第六章 實施進(jìn)度 . 19 第七章 工程投資與財務(wù)分析 . 20 一、總投資估算 . 20 二、資金籌措及計劃 . 22 三、銷售收入 . 22 四、財務(wù)評價 . 23 第八章 結(jié)論與建議 . 25 2 第一章 總 論 一、項目概況 （一） 項目名稱 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一 村 、 平羅 二 村 村屯 改造 項目。 （二） 項目建設(shè)地點 沈陽市于洪區(qū)平羅 街道平羅一村、平羅二村。 （三） 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造項目規(guī)劃總用地面積 住人口 劃以居住為主，周邊擁有配套的文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求?？偨ㄖ娣e為 中 住宅建筑面積為 建用地面積 建用地面積 建筑密度 20，體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 （四） 總投資及資金來源 該項目建設(shè)總投資為 元 。 項目建設(shè)資金 來源 由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。 （五） 建設(shè)期限 項目建設(shè)期 26個月，即 2012年 7月 2014年 9月。 3 二、可行性研究報告編制依據(jù) 投資項目可行性研究指南（試用版）； 建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）； 3.全國農(nóng)村環(huán)境綜合整治規(guī)劃（ 2010； 4.村莊整治技術(shù)規(guī)范（ 2008)； 5.飲用水水源保護(hù)區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范（ 338； 6.城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 2002年版） ； 4 第二章 項目建設(shè)背景和必要性 一、項目建設(shè)背景 （一） 區(qū)域基本概況： 于洪區(qū)是遼寧省省會沈陽市的近郊區(qū)，位于沈陽市區(qū)西北部，東臨鐵西、皇姑兩城區(qū)，西與新民市接壤，南隔渾河與蘇家屯區(qū)相望，北鄰沈北新區(qū)。全區(qū)地勢平坦，四季分明，屬半 濕潤大陸性氣候，總面積 499平方公里，總?cè)丝?60多萬。 （ 1） 地理位置 于洪區(qū)地處沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域，是沈阜城際連接帶龍頭。地理位置得天獨厚，東北高速公路網(wǎng)的樞紐核心，沈陽市八個主要城市出入口均在區(qū)內(nèi)。擁有沈山、秦沈等多條鐵路干線，沈西大型鐵路編組站坐落區(qū)內(nèi)，專用鐵路已并入東北路網(wǎng)。沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、 102、 304國道等道路縱橫交錯，構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。于洪區(qū)的臨港優(yōu)勢明顯，距沈陽桃仙國際機場 40公里，距營口港僅 166公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重 要港口均在 4 小時車程輻射圈內(nèi)。 （ 2） 氣候 于洪區(qū)屬暖溫帶大陸性半濕潤的季風(fēng)氣候，其特點是四季分明、雨熱同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均氣溫為 ，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。年平均降水量為 米，年日照時數(shù)為 2527小時，日照百分率為 57%。 5 （ 3） 面積 全區(qū)土地總面積 499 平方公里。于洪區(qū)三環(huán)內(nèi)城市規(guī)劃區(qū) 80 平方公里；外圍靠近三環(huán)地區(qū)以產(chǎn)業(yè)集群、村鎮(zhèn)為主，是發(fā)展活躍的城市邊緣區(qū)；再外圍以村屯、農(nóng)用地、水域為主，是城市的生態(tài)保育區(qū)。 （ 4） 水資源 于洪區(qū)境內(nèi)有渾河、蒲河、細(xì)河、九龍河、小渾河 5條河流。流經(jīng)總長 里。其中渾河發(fā)源于長白山脈龍崗山，流經(jīng)八縣、市，在海城三岔河和太子河匯流，經(jīng)營口入遼東灣。從中長鐵路橋處流入于洪區(qū)。境內(nèi)河長 區(qū)天然降水和地下水總量多年平均達(dá)36， 597萬立方米。 （ 5） 地勢 于洪區(qū)地勢東北高，并向西南微傾斜。 除平羅鎮(zhèn)黃土坎一帶屬山前傾斜平原以外，均屬下遼河平原。地形平坦而開闊，一般海拔在 30 （ 6） 行政區(qū)劃 1964年建區(qū)以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，于洪區(qū)現(xiàn)轄 12個街道辦事處。 （二） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況： 全區(qū)上下鎖定全域城市化發(fā)展目標(biāo)，主動融入沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展大局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，重大項目紛紛落地，發(fā)展環(huán)境極大提升，人民生活顯著改善，全區(qū)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了又好又快發(fā)展，綜合實力顯著提升。 6 2011年實現(xiàn)： 地區(qū)生產(chǎn)總值 379億元，增長 財政一般預(yù)算收入 長 固定資產(chǎn)投資 253億元，增 長 實際利用外資 長 出口總額 長 20%； 社會消費品零售總額 長 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 22730元，增長 14%； 農(nóng)民年人均純收入 13955元，增長 （三） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施概況： 于洪區(qū)處于東北公路、高速公路、鐵路交通樞紐的核心，是東北地區(qū)連接山東、京津唐等關(guān)內(nèi)地區(qū)的重要交通門戶，是貫通朝鮮、韓國 、俄羅斯等國家的陸路交通重要節(jié)點。 于洪區(qū)是沈陽市西部主要交通出口，區(qū)域內(nèi)沈大、京沈、沈彰高速公路和 101、 102、 304 國道等道路縱橫交錯，城市二、三環(huán)以及啟動建設(shè)的四環(huán)、五環(huán)公路貫穿全境，擁有沈西最大的鐵路編組站。 于洪區(qū)臨港優(yōu)勢明顯，距沈陽桃仙國際機場 40公里，距營口港僅 166公里，大連港、丹東港、葫蘆島港和錦州港等北方重要港口均在 4 小時車程輻射圈內(nèi)，構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 于洪區(qū)工業(yè)實力雄厚，已經(jīng)形成了通用設(shè)備制造、電氣機械及器材等七大主導(dǎo)行業(yè)以及家具、五金等四大產(chǎn)業(yè)集群，工業(yè)總量位居全市 第三位，工業(yè)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展格局初步形成。尤其是依托沈陽 7 基礎(chǔ)雄厚、規(guī)模宏大、技術(shù)先進(jìn)的裝備制造工業(yè)，在機床、輸變電設(shè)備、電線電纜等機械工業(yè)方面形成了門類齊全、配套完備的裝備制造配套產(chǎn)業(yè)鏈條。 于洪區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮發(fā)展，擁有各類要素市場 26 個，年市場成交額超過 600億元，伴隨著城市化建設(shè)和城市人口加速聚集，家樂福、華潤萬家、碧桂園五星級酒店等大型商貿(mào)項目競相涌入，呈現(xiàn)強勁的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)業(yè)更是碩果累累，碧桂園、恒大、陽光 100、綠地等開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，眾多商業(yè)載體發(fā)展迅速。 農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平在全省領(lǐng)先。作為遼寧省農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)和國家 16個農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū)之一，以高端設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化為特色的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)取得長足發(fā)展，擁有規(guī)?；r(nóng)事龍頭企業(yè) 50余家，農(nóng)業(yè)科技園區(qū)12 個，富民經(jīng)濟(jì)小區(qū) 185 個，千代食用菌、德豐蔬菜、小韓蔬菜工廠等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地?zé)o論是生產(chǎn)規(guī)模，還是技術(shù)裝備水平，均位于全省乃至全國前列。 （四） 自然資源與環(huán)境現(xiàn)狀 沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達(dá)。村村通油路，村村通汽車，村村通自來水，村村通程控電話。有線電視 24小時接收全國各地節(jié)目。鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有供電所，新改造的 電網(wǎng)和先進(jìn)的電力設(shè)備，為各項事業(yè)的發(fā)展提供可靠的保障。蒲河、九龍河、六 0 灌渠流經(jīng)鎮(zhèn)域，而 且是沈陽市北郊城區(qū)的自來水水源地，為 生產(chǎn)、生活提供充足的水利資源。 8 （五） 項目區(qū)概況： 本項目區(qū)位于沈陽市于洪區(qū)北部的平羅鎮(zhèn)平羅村，是沈陽市北郊城區(qū)的自來水水源地，是沈陽市的各種經(jīng)濟(jì)作物種植基地。是沈陽市優(yōu)質(zhì)糧食生產(chǎn)基地，也是優(yōu)質(zhì)大米產(chǎn)區(qū)。平羅鎮(zhèn)地處沈陽北郊，距沈陽大二環(huán)、荷蘭村僅 4 公里之隔，西與馬三家火車站毗鄰對望，東與道義開發(fā)區(qū)地垅相連。平羅鎮(zhèn) 70平方公里，可使用面積 18 個村委會， 3 個居民委，全鎮(zhèn)總?cè)?口為 2 萬人。 頃，其中平羅一村 頃；平羅二村 全村居民居住較為集中。 二 、項目建設(shè)的必要性 （一） 項目建設(shè)是滿足 平羅 村農(nóng)民不斷提高的生活質(zhì)量水平的需要。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民收入水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也與日俱增，其中環(huán)境質(zhì)量的改善和提高是提高生活質(zhì)量和生活水平的最主要的內(nèi)容。 對加快推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展增添活力。 并 有利于 盤活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì) 。 （二） 項目建設(shè)是改善 平羅 村投資環(huán)境，促進(jìn) 平羅 村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 隨著改革開放的不斷深入，沈 陽市及于洪區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶平羅工業(yè)區(qū)，來平羅工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來平羅生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定 9 品質(zhì)的園區(qū)住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾。 通過項目的建設(shè)，將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)作物種植、農(nóng)副產(chǎn)品出口基 地和平羅 工業(yè)園區(qū)知名度的進(jìn)一步提升，人員的流動交往和信息溝通，將增加國內(nèi)外投資者投資興趣，會極大地促進(jìn)和擴展區(qū)域經(jīng)濟(jì)與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，推動社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在 和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本項目為住宅建設(shè)項目，對進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足 逐步富裕起來的人們對園區(qū)住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點具有十分積極的意義。 因此本項目建設(shè)對 改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。 綜上所述，項目建設(shè)是十分必要的。 10 第三章 建設(shè)地址與建設(shè)條件 一、建設(shè)地址 （一） 建設(shè)地點與地理位置 本項目區(qū)位于 平羅鎮(zhèn)地處沈陽北郊，距沈陽大二環(huán)、荷蘭村僅 4公里之隔，西與馬三家火車站毗鄰對望，東與道義開發(fā)區(qū)地垅相連。沈于公路、新潘公路、平望公路縱橫鎮(zhèn)域，四通八達(dá) ，地理位置優(yōu)越。 項目建設(shè)地點為 于洪區(qū)所轄平羅街道平羅 一村、平羅二村 。 （二） 建設(shè)土地權(quán)屬類別與占地面積。 建設(shè)項目涉及土地為該村集體土地， 占 用 土 地 總 面積 二、建設(shè)條件 （一） 社會經(jīng)濟(jì)條件 平羅鎮(zhèn) 70 平方公里，可使用面積 畝。轄 18 個村委會， 3個居民委，全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?2 萬人。 2011 年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 13955余元 。 （二） 自然氣候、水文 平羅 村 地處 沈陽市區(qū)西北部屬暖溫帶大陸性半濕潤的季風(fēng)氣候，其特點是四季分明、雨熱同季、干冷同期、光照充足、降雨集中。年平均氣溫為 ，最冷是 1 月份，最熱是 7 月份。日照時數(shù)為 2527小時，日照百分率為 57%。 11 第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 項目總用地面積 約 765畝），總建筑面積 頃 ，其中住宅 頃；公建用地面積 頃；道路用地面積 頃；綠化用地面積 頃。 規(guī)劃居住戶數(shù) 4996戶，居住人口 17487 人，設(shè)計容積率 化率 30%。 二、 建設(shè)內(nèi)容 本項目主要建設(shè)內(nèi)容有： 普通公寓 612029平方米 小學(xué)校 167860平方米 小區(qū)幼兒園、 3000平方米 變配電所、煤氣調(diào)壓站 400平方米 商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等 32750平方米 綠地 102005平方米 區(qū)內(nèi)道路 102005平方米 12 第五章 建設(shè)方案 一、 總平面布 置 本 項目 形狀為較規(guī)則的 多邊 形，占地面積 頃。小區(qū)采用多層 住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù) 沈陽 地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局 景觀設(shè)計改變以前小區(qū)的設(shè)計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。 根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù) 住宅 群 自由布置，分別設(shè) 兩個主入口。 入口處設(shè)小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿 主干路布置文化娛樂設(shè)施；小區(qū)北側(cè) 布置 幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。 根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。 小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4米，支路寬 2米。 項目具體主要技術(shù)指標(biāo)見附表一。 13 附表一 項目主要技術(shù)指標(biāo)表 項 目 計量單位 數(shù) 值 所占（ %） 占地面積 公頃 居住戶數(shù) 戶 4996 居住人數(shù) 人 17487 戶均人口 人 總建筑面積 萬 100 其中 住宅用地 萬 60 公建用地 萬 20 道路用地 萬 10 綠化用地 萬 10 規(guī)劃住宅平均層數(shù) 層 5 人口毛密度 人 /43 容積率 2 建筑密度： % 20 綠地率 % 30 二、 土建 （一） 建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重 處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結(jié)合，富有變化。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機動車按 戶、自行車按 戶進(jìn)行考慮。 小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整 14 個小區(qū)各部分。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面 ，布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。 小區(qū)住宅設(shè)計從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 （二） 套型 戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等 6 種戶型，140平方米（套內(nèi)面積）。 客廳： 25 35平方米； 廚房加餐廳： 15 20平方米； 主臥： 14 16平方米； 衛(wèi)生間： 4 6平方米； 次臥： 12 14平方米； 衛(wèi)生間： 4 6平方米； 層高： 南陽臺： 3 5平方米 15 房型設(shè)計除滿足 沈陽 市住宅建筑設(shè)計規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計規(guī)范以外，要求： 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳； 四間臥室中保證有二間是朝南； 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度的觀景作用 和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。 （三） 結(jié)構(gòu) 主要結(jié)構(gòu)形式如下： 普通住宅，為 4 6層 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu) ； 小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為 2 4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)； 幼兒園、小學(xué)為 2 3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨立基礎(chǔ)。 16 三、 公用工程 （一）供配電及強弱電等 本項目 總裝機用電量約 13530 68%的同時使用系數(shù)，項目需設(shè) 9200配電所一座。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所提供二路 10 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū) 24 小時供電，電量考慮每戶 4 6流表應(yīng)在 40 60A。 小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。 小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。 通訊系 統(tǒng)為每戶預(yù)留 線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。 （二） 供水 本項目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 供水管，日供水量可達(dá) 6000噸，供水由利源中路的 （三） 煤氣 小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶設(shè)置獨立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。 17 （四） 道路 小區(qū)道路分三級。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2米，為石板及卵石路面。 采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括 機動車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。 （五） 無障礙設(shè)計 整個小區(qū)均按無障礙設(shè)計。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。 四、 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫 滅火器；小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或 4 米，以保證消防車行駛。 18 五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障 （一） 水壓保障技術(shù) 根據(jù) 沈陽市 建設(shè)委員會規(guī)定，本項目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。 （二） 綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩 童安全活動場地； 東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 （三） 垃圾袋裝化收集 本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。 （四） 生活污水處理 本項目實行“雨污分流”。雨水排入利源中路 區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級處理后，排入利源中路 19 第六章 實施進(jìn)度 本項目建設(shè)實施與銷售同時進(jìn)行。待初步設(shè)計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從 2012 年 9 月開工之日起開發(fā)期為 2 年 ，于 2014年 9月竣工。銷售從 2012年開始，計劃 3年完成。具體實施進(jìn)度如下： 編制可研報告、前期審批等 2012年 7月 2012年 8月 方案招標(biāo)、初步設(shè)計 2012年 8月 施工圖設(shè)計 2012年 8月 2001年 9月 建筑施工及環(huán)境建設(shè) 2012年 9月 2014年 8月 竣工交付 2014年 9月 銷售 2012年 9月 2015年 9月 20 第七章 工程投資與財務(wù)分析 一、 總投資估算 于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。 具體詳見附表二， 其中： （一）開發(fā)建設(shè)投資 元，由土地費用、工程費用 、前期 費 用 、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和預(yù)備費組成。 (1)土地費用按 14萬元 /畝計。 (2)工程費用 元。其中： 普通公寓以 900元 /平方米計； 公共建筑平均以 950元 /平方米計； 電氣按 40元 /平方米估算； 水衛(wèi)按 30元 /平方米估算； 道路 按 100元 /平方米估算； 綠化按 30元 /平方米估算。 (3)前期費用 中： 勘察設(shè)計費按工程費用 算； 監(jiān)理費按工程費用 算； 市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費按 80元 /平方米建筑面積估算； 供電貼費按 250元 /增容費由住戶繳納） 自來水管網(wǎng)配套費按住宅 33元 /平方米估算； 21 結(jié)建人防工程費按 32 元 /平方米估算； 教育附加 費按 平方米估算。 (4)管理費用按工程費用的 2%估算。 (5)財務(wù)費用計入銀行貸款利息。 (6)銷售費用按銷售收入的 2%估算。 (7)預(yù)備費用按工程費用的 8%估算。 （二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的 3%估算。 附表二 投資估算表 序號 項目 單價 數(shù)量 金額（萬元） 一 開發(fā)建設(shè)投資 1 土地費用 14 萬元 /畝 765 畝 2 前期費用 - 測設(shè)計費 按工程費的 2%提計 程監(jiān)理費 按工程費的 1%提計 政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費 80 元 /16038 3 工程費用 - 宅用地 900 元 /12029 建用地 950 元 /04010 電工程 - 氣 40 元 /16038 衛(wèi) 30 元 /16038 4 銷售費用 按銷售收入的 2%提計 5 管理費用 按工程費用的 3%提計 6 預(yù)備費用 按工程費用的 8%提計 二 經(jīng)營資金 按開發(fā)建設(shè)投資的 3%提計 三 總投資 - 22 二、 資金籌措及計劃 （一）資金籌措 沈陽市于洪區(qū)平羅街道平羅一村、平羅二村村屯改造 元，其中公司自 籌 資金 元，其余為商品房銷售回籠資金 （二）投資計劃 本項目預(yù)計二年建成， 三年完成全部商品房銷售。 2012 2013年投資 2013 2014年 投資 三、 銷售收入 （一）房價 普通公寓：按 3800元 /平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米 4200元 /平方米價格銷售。 （二）銷售收入 本項目按三年銷售計算。普通 公寓銷售率按 100%，公共建筑銷售率按 50%。 第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為 18%、 50%、 32%；銷售收入分別為 元、 元、 元。 銷售收入見附表三 23 附表 三 銷售收入估 算表 。 序號 項目 單位 數(shù)量 價格 金額（萬元） 1 住宅 元 / 12029 3800 公共建筑 元 / 04010