1 第一部分 項目概況 一 項目投資額 12000 萬，建設(shè)期兩年，年利率 12% 慶 市房地產(chǎn)市場走勢 結(jié)論 : 從 2010 年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項開發(fā)指標可以看出 ,重慶 市房地產(chǎn)市場呈健康良性發(fā)展趨勢 ; 重慶 市房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面 , 2010 年主城商品房市場銷售穩(wěn)定，全年銷售面積 12000 萬平方米，同比下降 銷售金額 3272億元，同比增長 其中，商品住房銷售面積 1008萬平方米，銷售金額2611億元，同比增長 去年主城區(qū)商住房成交均價 12887元 /平米，同比增長 去年 1市 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅 房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。 去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。 2010年商住房供應方面，面積在 120平米/套（建面，下同）以下的占 價格在 13000元 /平米以下的占 需求方面，面積在 120平米 /套以下的占 價格在 12000元 /平米以下的占 北碚區(qū)概況 結(jié)論 : 北碚區(qū)總面積為 755 平方公里，總?cè)丝?65萬人，并評為國家 級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)； 2010 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 102 億元，同比增長 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10950元，比去年同期增長 2 設(shè)廠址選擇 北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積 755平方公里，人口 65 萬，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風氣候，森林覆蓋率達到 30以上，年平均氣溫 雨量 1203毫米，無霜期 334天。是重慶的風景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅 24 公里，距江北國際機場 28 公里。是重慶的歷史文化名城， 重慶都市圈的重要組成部分，被評為國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)、全國首批風景名勝區(qū)、國家級山水園林城區(qū)、全國造林綠化十佳城市。 2003年獲建設(shè)部 “中國人居環(huán)境范例獎 ”。 經(jīng)濟發(fā)展 據(jù)統(tǒng)計， 2005年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 81 億元，按可比價格計算，同比增長 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 45億元，增長 其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 37 億元，增長 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 33 億元，增長 全區(qū)經(jīng)濟增長的主要動力仍然是工業(yè)經(jīng)濟， 2005 年全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟對全區(qū)經(jīng)濟增長的 拉動全區(qū)經(jīng)濟增長 百分點。城鄉(xiāng)居民收入增長加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9950元，比去年同期增長 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 地區(qū)工業(yè)實力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn) 70 億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團為主的全國三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學儀器廠為主的光學儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機器廠為主的機械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份有限公司為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了 48 個 行業(yè)、 200多個門類、 2萬多個品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國內(nèi)外享有盛譽，近 100 個產(chǎn)品遠銷海內(nèi)外120個國家和地區(qū)。 交通狀況 水陸交通方便，下匯長江直達鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。有 212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線 12 條， 3 實現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū) 24 公里，距重慶江北國際機場 28公里。各街、鎮(zhèn)和風景名勝點均有公共汽車相通。 2002 年峻工的 212 新線渝合高速公路在北碚境內(nèi)有 3座互通式立交橋。即將 建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。 區(qū)內(nèi)配套 有各類科研所 67 個，其中部級科研機構(gòu) 4個；有全國重點大學兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項事業(yè)繁榮進步。先后獲得全國 “兩基 ”、 “幼兒 ”教育先進區(qū)、全國體育先進區(qū)、全國文化模范先進區(qū)、全國綠化先進區(qū)等十六項國家級榮譽。 通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有 26 萬門程控電話；移動通訊基站 100多座，實現(xiàn)了電話程控化和長途傳輸數(shù)字化，可與國外 190 個國家和地區(qū)、國內(nèi) 2000 多個市縣直通信息。黨政辦公自 動化居全市領(lǐng)先水平，是國家城市信息化試點區(qū)。能源供應充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達到 100 萬千伏安，送電線路長 350公里，配電線路長 400公里，電壓合格率 全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃氣管道 400 多公里及相應配套儲氣罐站，城區(qū)天燃氣氣化率達到 90以上。城市年供水能力達到 3000萬噸以上，日污水處理能力 5萬立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、用水豐裕 第 二 章 項目建設(shè)的必要性 項目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車道，如：蔡家組團、北碚十里溫泉城、西南客貨運中心、 城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項目以進入實施階段。 蔡家組團 蔡家組團位于本項目西側(cè)， 境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)。 其面積為 規(guī)劃人口 45 萬人。 作為“重慶外圍十一組團”的重要有機組成部分以及北碚“ 1331”的重點工程，蔡家組團處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴張，北碚又在實施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對接，蔡家組團因此成為重慶北上、北碚 南下的對接點。蔡家組團的建設(shè)開發(fā)將分三個時間階段進行。到2007年，蔡家組團啟動 3平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團形象初顯。到 2010 年，建成面積 8 4 平方公里，人口 10 萬人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡基本完成，城市形態(tài)基本形成。到 2020年，建成面積 31平方公里，人口 45萬人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)達到沿海優(yōu)秀城市水平。 整個組團將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運動休閑片區(qū)、綜合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。 蔡家組團的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資 金已達 70億元； 重慶十里溫泉城 重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊 ,面積約為 10 平方公里 果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運河村的沿嘉陵江及運河兩岸地區(qū)。該項目總投資 元，建設(shè)期限為 2005 年 2010 年。建成后將使該片區(qū)成為一個集休閑度假、商務會展、養(yǎng)生保健、旅游購物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。 西南最大的鐵路客貨運中心 按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路 6 條，并在 212 國道沿線的井口及雙碑間修建我國西南最大的客、貨運站，其客、貨運將輻射整個西南地區(qū)。 本項目距離規(guī)劃中的客運站只有 10 分鐘的車程。 重慶市二環(huán)路的建設(shè)與 212 國道的改造 重慶市二環(huán)高速路已于 2005 年 12 月全面動工 ,預計將于 2009 年底全線通車 ,通車后將使重慶市各區(qū)的之間的交通問題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市 00 米 . 212 國道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道 ,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 212 國道已不能滿足其間的需求。 212 國道的改造工程將于 2006 動工， 2007 年完工。改造后的 212 國道將實行雙向 6 車道、紅線寬度 為 54 米，屆時。 沙坪壩與北碚之間的車程可縮短 20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的機遇。 5 塊概況 結(jié)論 : 位于北碚區(qū)南部，總面積為 300 畝 ，地形較為復雜； 自然環(huán)境較好，交通便利； 建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即 獨立別墅及聯(lián)排別墅 . 第三章 項目市場預測 當?shù)亟?jīng)濟狀況和需求預測 結(jié)論 : 重慶市 別墅市場整體供需持平但市場需求 尚未得到有效挖掘 。 目前重慶人均建筑面積僅為 方米，大大低于全國人均住房水平。對廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個巨大的市場蛋糕。未來 10 年，重慶的城市化 率將達到 45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的 600 多平方公里擴大到 2700平方公里，未來 5年每年將有 60 萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有 20 萬人要進主城區(qū)，必然進一步激發(fā)住宅需求。重慶主城區(qū)的住房均價為每平方米 2800 元，對于一個直轄市而言不僅意味著房價上漲的巨大空間，還預示著房地產(chǎn)的升值潛力。 據(jù)統(tǒng)計，當前重慶別墅市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達 15000余畝，總建筑面積為 500 萬余平方米，共 12000 余套。同時一些混合項目（別墅產(chǎn)品 +花園洋房）的占地面積已達 5000 余畝，總建筑面積為 460 萬平方米左右，總 套數(shù) 13000 余套。預計未來四年放量總計會達到 6000套以上，即每年 1500套。 重慶市主城區(qū)目前別墅市場每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增長，根據(jù) 2003年至 2005年的別墅市場吸納規(guī)律，獨立別墅和聯(lián)排別墅與總份額的比例為 3： 7，即獨立別墅每年的消耗量在 450 套左右，聯(lián)排別墅每年的消耗量在 1050 套左右。 6 目前重慶市一般高級社區(qū)的頂層躍層 (把高層與多層統(tǒng)一估計 )的比例占戶數(shù) 5%左右，面積比應該在 10%左右。 2005 年主城區(qū)住宅銷售 1100 萬平方米，其中 30%的高檔樓盤量就有 330 萬平方米 ，以 10%的比例計就是 33 萬平方米，以平均每套 200 平方米計算就有 1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計與疊拼別墅， 2005一年有能力購買別墅級物業(yè)（聯(lián)排別墅及以上）的客戶選擇了類別墅物業(yè)（頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅）的量應該在 3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在 1500套左右。 以此類推，重慶市高端物業(yè)的年消化量應該在 4500 套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為 7： 3 以上，也就是說至少有 70的別墅級客戶沒有購買別墅型產(chǎn)品。 看來有點供大于求，但實際上，真正的需要遠沒得到滿足。 重 慶別墅市場分析 結(jié)論： 重慶別墅市場正處于高速發(fā)展階段，整個市場 總體供應量較大，但實際上有效供給卻不足 。 重慶別墅市場已自然形成了幾個熱點區(qū)域，并各領(lǐng)風騷。 重慶別墅市場發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段，即（ 1995 年以前的）市場萌芽期、（ 1996）市場平淡期、（ 2003 年至今）重慶別墅市場的真正興起。市場一波三折又走到一個新的高點，市場從產(chǎn)品形態(tài)、置業(yè)對象、市場容量等方面折射出高端市場的特有風采。 階段一：重慶別墅市場萌芽期（ 1995年以前） 7 這個階段主要是跟風中國 第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對本地購買力不切實際的估計，開發(fā)比較盲目。目前市場碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場經(jīng)歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓。以純別墅項目為主，建筑單體的風格以歐式為藍本，風格混雜，比例失調(diào)，細節(jié)化的工藝較差。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個國家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。拉開了重慶高端物業(yè)管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆， /平米的水平。項目營銷手段匱乏，大多沒有廣告意識，除錦繡山莊外，一些早期項目連主題廣告語及戶外廣告牌都沒有。 階段二：重慶別墅市場的平淡期（ 1996 這個階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發(fā)熱點受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。期間，中國第一個長假的執(zhí)行以及人們對“ 5+2”新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時鼎盛。另一方面，受國家出臺空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知的影響，伴隨著中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹慎， 整個市場進入了較長的平淡期。直到 2002年11 月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場春天的首映禮。本階段市場主要特點有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場呈現(xiàn)“歐陸風”的鼎盛時期。 產(chǎn)品形態(tài)仍以獨棟別墅為主，同時出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨棟大多在 300 平米以上，聯(lián)排大多集中在 220米之間，整體戶型有走大趨勢。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在 400米之間，甚至達到 700 平米，市場接受度較低。 開始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶本土 知名的物業(yè)管理公司大多在這個階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項目為了營造更多的賣點，開始引進國際品牌物管公司作為物管顧問，如世邦魏理仕、香港梁振英測量師等。 價格較低，度假型別墅大多集中在 2000 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全興一品莊園別墅更以 1680 元 /平米的建面起價引得市場側(cè)目。都市別墅大多集中在4000平米的水平。 階段三：重慶別墅市場的興起（ 2003年至今） 隨著香樟林別墅 2003年 6月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰(zhàn)火。尤其 是隨著國家 45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場供應量隨即翻番。重 8 慶伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點如下： 1、外企大舉入市，重慶進入大盤時代，重慶別墅市場也進入大盤時代。占地上千畝的別墅項目不斷涌現(xiàn)，如占地 1500 畝的中安翡翠湖、 2000 畝的天龍長青湖、 1600 畝的藍湖郡、 3600 畝的保利高爾夫等。重慶本土開發(fā)商也迅速成長，市場大部分別墅都由本土開發(fā)商操刀。 2、別墅產(chǎn)品分級。一方面隨著 2005 年亞太市 長峰會在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項目。開發(fā)商自身對別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬樓王榮升 2004 年福布斯中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有“中國 稱的 2003年， 要是針對以前購買頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價在 50 150萬的經(jīng)濟別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個聯(lián)排與疊拼項目。 客戶多元 化。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展推動著重慶別墅消費群體的形成，本土消費者已成為購房主力。有私營企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個體經(jīng)營者、公務員、律師、醫(yī)生、大學教授、教師等中產(chǎn)階層。 市場供應量巨增， 2003 2004年新增別墅供應量就超過以往歷史供應的總和還多。 自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是 低密度的經(jīng)濟型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀花園，有顛覆重 慶市場的地中海風情的藍湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨棟別墅，也有追求實惠的建工未來城與北溫泉 9 號的夾層設(shè)計，更有發(fā)揮業(yè)主個性的長青湖、美茵湖谷天鵝湖的別墅 重慶市別墅市場現(xiàn)狀 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以 進入到一個高速發(fā)展階段。 主要原因有以下幾點： 其一，按照正常規(guī)律， 5 10 年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從 99 年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自 然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的 9 地塊無疑是搶占了制高點。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在未來 3 5 年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場，表面上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足， 無效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計合理、交通便利，總價在 70 90萬元的聯(lián)排別墅、總價在 120 140萬的小獨棟別墅都存在著供應空缺。 部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氛圍等。 另外，產(chǎn)品個性化不強。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。并在在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。 銷售對象定位 項目定位 結(jié)論 : 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。 客戶定位：主要針對公務員、大學教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。 價格定位：獨立別墅及聯(lián)排別墅折后均價初步定價為 10800元 / 戶型定位；建議本項目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在 180 200立別墅的面積控制在 300 350 第四章 項目總體規(guī)劃 控制性規(guī)劃要點 1、容量：容積率 34% 10 2、退讓要求： （ 1）退讓西側(cè)規(guī)劃道 路紅線不小于 6 米，退讓察哈爾路規(guī)劃道路紅線不小于 8 米，城市道路交叉口處應增加退讓。 （ 2）退讓用地北側(cè)邊界不小于 10 米。 （ 3）退讓其它用地邊界及綠線不小于 6 米。 （ 4）地下室退讓道路紅線、其它用地邊界、綠線均不得小于 3 米。 3、交通組織： （ 1）沿用地西側(cè)規(guī)劃道路及察哈爾路設(shè)置機動車出入口應距道路交叉口 80 米以上。 （ 2）交通組織設(shè)計應確保人、車流線清晰、分離，避免交叉干擾。 4、配套要求： （ 1）居住片區(qū)按組團級配套。配建 6 班幼兒園一座，占地面積不小于 2700 ；設(shè)置每處面積不小于 2000 的集中綠地兩 處；居委會、社區(qū)服務、物業(yè)管理、老人活動室、配電房、煤氣調(diào)壓房等用房應一次配齊，不得漏項。 （ 2）做好建筑配套設(shè)計，與項目有關(guān)的所有配套要一次配齊，以后不得插建。盡可能利用地下空間設(shè)置車庫、機房等配套設(shè)施。 （一）尚美公寓的規(guī)劃要點及地形特點 1、尚美公寓的規(guī)劃設(shè)計要點： 容積率 34% 11 建筑限高：住宅 15m， 其他規(guī)劃配套設(shè)施 9m. 2、尚美公寓地形特點： 尚美公寓是一塊平均寬度（東西方向） 100m，長度（南北方向）約 500m 左右的長方形地塊。 尚美公寓的東側(cè)為 長約 1500 多米，環(huán)境十分優(yōu)越；西側(cè)為新拓寬的馬路。 與尚美公寓僅隔，多層住宅的居住區(qū)。 （二）可建樓盤類型分析 根據(jù)重慶市市對尚美公寓的建設(shè)規(guī)劃要點及地塊的地形和所處的環(huán)境，基本上可以規(guī)劃成 高檔別墅類型樓盤 1、高檔別墅類型樓盤； 從開發(fā)的經(jīng)濟效益看，修建高檔別墅的利潤空間大。由于尚美公寓建設(shè)限高及容積率小于 控制，因此土地成本進入建筑面積的造價就很高。該土地重慶市準備采用拍買的形式取得開發(fā)使用權(quán)。拍賣的起叫價為 元，折攤到建筑面積的土地成本就達 2903 元 /。如果此地塊拍賣叫價到 3 億元的話 ，建筑面積的土地成本要達 5904元 /，如此高的土地成本，只能開發(fā)高檔別墅類型，才能有較大的利潤空間。 修建高檔別墅，也會帶來一定的風險。為了能控制風險，減少風險，避免風險，建議再作進一步的風險研究分析。 12 2、普通多層住宅樓盤，馬路邊修建一家一戶式的商業(yè)鋪面。 由于普通多層住宅售價低，消費群體多，加上風景優(yōu)美，所以銷售勢頭看好，但相應銷售收較低。 普通住宅銷售利潤不多，甚至可能要賠本。為了提高銷售收在沿馬路 700 米長修建一家一戶式的商業(yè)鋪面。雖然商業(yè)鋪面的銷售價比住宅高，利潤空間大，但經(jīng)調(diào)查，當?shù)氐纳虡I(yè)氣氛 不濃商業(yè)鋪位銷售不十分看好，商業(yè)鋪面的售價能否給開發(fā)帶來多大利潤，有待進一步分析。 由于修建的是普通住宅，加之沿街的商業(yè)鋪位，整個小區(qū)的氛圍受到極大的影響，會把環(huán)境如此優(yōu)美的地塊給浪費和糟塌了。 綜上分析，此尚美公寓建議修建成高檔別墅型樓盤為上策。 二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 尚美公寓的建筑經(jīng)濟技術(shù)指標為： 總用地面積： 82000 占地面積： 24365 總建筑面積： 58976 其中：獨立別墅面積 : 10900 多層排屋： 29076 會 所： 1607 幼兒園（ 6 班）： 1309 商業(yè)服務： 1200 總戶數(shù)： 220 250 戶 13 機動車位： 300 輛 其中地下： 200 輛 室 內(nèi)： 100 輛 第五章 項目實施進度計劃 第六章 投資估算 第一種方法： 項目總投資 =建設(shè)投資 +建設(shè)期利息 +流動資金 14 建設(shè)投資 =工程費用 +工程建設(shè)其他費用 +預備費用 （或 生產(chǎn)能力指數(shù)法 ） 工程費用 =建筑工程費 +設(shè)備購置費 +安裝工程費 預備費用 =基本預備費 +漲價預備費 建設(shè)期各年利息 =（當年貸款除以 2+當年之前所有本息和 ） * 年利率 流動資金 =？ 15 第二部分 經(jīng)濟分析 資估算、計息資金分析 主要分析結(jié)論 項目開發(fā)周期為 3 年。 住宅總銷售收入為 46024萬元。 項目銷售均價為 4000 元 / 。 預計項目計息資金 14788萬元，計息時間為 2年，利息為 2366萬元。 1、開發(fā)時間預測。 假設(shè)該項目于 2006年 10月進行掛牌出讓，預計從 2006年 10月起進行勘察、設(shè)計等前期準備， 2007年 3月開工，工期 12個月，預計 2007 年 10月開盤發(fā)售，預計銷售時間為 2 16 年，即 2007年 10月至 2009年 10 月。項目開發(fā)周期為 3年，即 36 個月。 2、銷售進度預測 根據(jù)我公司已開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)驗，結(jié)合該項目所處的地理位置情況和項目市場分析情況，預計銷售前景較好，從開盤起第 1年能完成住宅 60%的銷售任務，第 2年完成住宅 40%銷售任務 . 價估算 1、根據(jù) 2005 年 1 月份 北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū) 1、 1 號地塊 33 萬元 /畝的掛牌出讓價格， 并針對本地塊進行綜合分析，可按 25 萬元 /畝計算土地出讓價格。 地價 =250000*300=7500（萬元） 2、支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價款 2500萬元 礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、經(jīng)濟指標： 序號 項目 數(shù)量 備注 1 基本情況 設(shè)用地面積 200100 300畝土地測算 容積率建筑面積 120060容積率為 住宅建筑面積 115060術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 立別墅建筑面積 23012 術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 排別墅建筑面積 92048 術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 業(yè)建筑面積 2000所建筑面積 2000套 設(shè)施建筑面積 1000 筑密度 25% 積率 2 可變因素 理費 4% 以建安成本費為基數(shù) 售費用 4% 以銷售收入為基數(shù) 可預見費 5% 以建安成本費為基數(shù) 3 稅金 17 業(yè)稅及城建稅率 以銷售收入為基數(shù) 得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 長期貸款利率 8% 13年期含手續(xù)費 2、建安費測算 根據(jù)對各項目建筑指標的市場價格分析，預定該項目的單位成 本為 700 元 /總成本 =120060*700=8404萬元。 管理費用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預測費用 =8404*5%=420(萬元 ) 3、配套及相關(guān)費用測算 序號 項目 面積（ 單價 小計（萬元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關(guān)配套 路 6003050 300 化 900450 720 2 前期及工程相關(guān)費用 劃設(shè)計費用 120060 0 240 保費用 120060 48 圾處理費 120060 12 量監(jiān)督 120060 24 套費 120060 40 1680 防費 120060 0 360 程勘探 200100 100 紙審核費 8054萬元 6 程監(jiān)理費 8054萬元 41 量費 200100 40 道費 200100 20 樣費 200100 20 合計 3821 318元 / 銷售收入、銷售費用、營業(yè)稅及城建稅估算 1、 住宅銷售收入 18 =115060*4000/10000 =46024（萬元） 2、銷售費用 =46024 3%=1380（萬元） 3、營業(yè)稅及城建稅 =46024 2347（萬元） 經(jīng)計算項目投資總額： 26727萬元。 根據(jù)項目開發(fā)計劃、銷售計劃和投資估算等情況， 我們可進行以下指標分析： （注：銷售資金回籠中，住宅 銷售資金因銀行按揭的 因素比實際銷售的滯后時間未加考慮）。 1、計息資金金額 根據(jù)項目運行的實際情況，項目在運行過程中工程款可分期支付，在支付項目啟動資金后，項目開盤后可用銷售回籠的資金維持項目的正常運行，計息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價款 7500萬元。 （ 2）項目啟動資金按建安成本的 30%估算，故項目啟動資金為 2748 萬元（即9160*30%=2748）。 （ 3）支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價款 2500萬元 （ 4）支付配套費及人防費 2040萬元 故計息資金金額為 14788萬元 2、計息時間 該項目 從 2006年 10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開始，在不考慮內(nèi)部認購的因素外，預計要到 2007年 10月項目開盤才有現(xiàn)金流入，預計到 2008年 10月，預計可實現(xiàn)銷售收入 20710 萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預計計息時間為 24 個月，即 2年。 貸款利息形成當期財務費用 貸款利息 =14788*8%*2=2366（萬元） 19 濟效益分析 主要分析結(jié)論 項目能實現(xiàn)稅后利潤 11356萬元。 投資利潤率為 43%。 銷售利潤率 25%。 靜態(tài)投資回收期為 年投 資利潤率為 14% 1、評價指標 1）銷售收入 2）稅前利潤 3）稅后利潤 4）成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率 2、稅金 1） 營業(yè)稅及城建稅：按銷售收入的 取 2） 所得稅：按稅后利潤的 33%提取 3、利息：按 8%的年利率計算 20 4、利潤分析 該項目的投資收益及投資回報率見下表 投資收益估算表 （單位：萬元） 序 號 項 目 數(shù)額及百分比 備 注 一 銷售收入 460