1 某 市 某 綜合物流園 項目可行性報告 目 錄 第一章 項目投資商概況 第二章 項目概況 第三章 項目分析 第四章 項目建設 第五章 項目總投資概算及財務分析 第六章 項目風險分析及控制風險措施 2 第一章 項目投資商概況 四川 某 實業(yè)投資集團 源于 蠶桑生產(chǎn)、收購、加工、經(jīng)營以及綢緞等紡織品生產(chǎn) 與經(jīng)營，是 省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營重點龍頭企業(yè)。 隨著企業(yè)的發(fā)展，同時涉足房地產(chǎn)開發(fā)、礦業(yè)開采、水電開發(fā) 、物流運輸 和融資擔保等實業(yè)投資 ，注冊資本 元。 集團現(xiàn)有獨資和控股公司 7個 ， 參股公司 3 個，公司 資產(chǎn)逾 12 億元，是一個跨行業(yè)、跨區(qū)域經(jīng)營的成長性民營企業(yè)集團。公司擁有管理學碩士、經(jīng)濟師、會計師、工程師等高、中級管理人員 35 人組成的現(xiàn)代化管理團隊，現(xiàn)有員工 1300 人。公司管理體系科學規(guī)范，擁有的生產(chǎn)設備 500余臺（套），產(chǎn)品質(zhì)量一直處于全省領(lǐng)先水平，產(chǎn)品供不應求。擁有長期合作的經(jīng)營商家和覆蓋全國以及印度、歐美及東南亞的市場網(wǎng)絡。集團公司擁有 “ 生產(chǎn)自主經(jīng)營出口專營權(quán) ” ，連續(xù)多年被中國農(nóng)業(yè)銀行四川省分行評為 “ 四川省銀企合作誠信單位 ” 。榮獲 “ 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營先進企業(yè) ” 、 “ 樂山市明星企業(yè) ” 、地 方納稅 “A” 級企業(yè)、 “ 重合同、守信用企業(yè) ” 等稱號。公司恪守 “ 誠為本，和為貴，自強不息，做大做強 ”的經(jīng)營理念，堅持 “ 誠信經(jīng)營，共謀發(fā)展 ” 的經(jīng)營方針，牢固樹立 “ 以質(zhì)量求生存，以誠信求發(fā)展 ” 的經(jīng)營思路，力爭把 某 實業(yè)做大做強，為創(chuàng)造和諧社會而努力，為國家經(jīng)濟建設 和社會發(fā)展 貢獻力量。 第二章 項目概況 一、建設背景 在經(jīng)濟全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營銷之外的“第三利潤源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國際上被喻為促進經(jīng)濟發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟發(fā)展的熱點和新的經(jīng)濟增長點，是國家和地區(qū)經(jīng)濟綜合實力的重要體現(xiàn)。物 流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展標志之一，其綜合物流服務功能能有效改善投資環(huán)境，有力促進本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，并推動第三方物流企業(yè)成長，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設成為了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的突破口。 某 市全市人口 505萬，主城市人口約 110 萬。是中國歷史文化名城，是長江上游實施沿江軸線戰(zhàn)略的重點發(fā)展城市之一，是四川對外開放的重要 3 門戶，是 成渝經(jīng)濟區(qū)商貿(mào)物流中心， 北鄰重慶市，東接貴州省，南抵云南省，西連宜賓市、自貢市、內(nèi)江市；長江自西向東橫貫全區(qū)，沱江、永寧河、赤水河、瀨溪河、龍溪河等構(gòu)成區(qū)內(nèi)主要的水系網(wǎng)。赤水河沿市區(qū)南側(cè)和 東南側(cè)通過，向北匯入長江，是四川省 重要的交通節(jié)點和港口城市 。 某 市資源豐富，僅礦產(chǎn)資源無煙煤儲量約 69 億噸，硫鐵礦儲量約 32億噸，煤層氣儲量約 1000 億立方米，天然氣儲量約 650 億立方。同時隨著改革開放不斷深入， 某 農(nóng)業(yè)基礎及機械、釀酒（全國唯一擁有兩種名酒“ 某特曲老窖、郎酒”的城市）、醫(yī)藥、化工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；城鄉(xiāng)建設、人居環(huán)境明顯改善；餐飲娛樂、生態(tài)旅游等服務行業(yè)日益繁榮；環(huán)境保護、教科文衛(wèi)等其他各項事業(yè)進一步提高。以“一橫二縱五港區(qū)”的水運體系和“一環(huán)七射一橫”的高速公路網(wǎng)，以及“三橫四縱”的鐵 路網(wǎng)和4田機場航空港形成 某 立體交通運輸網(wǎng)絡已初具規(guī)模。 按照 某 市委、市政府提出的 “ 以港興市 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的要求， 充分發(fā)揮區(qū)位獨特、交通便捷、物流儲備量大等優(yōu)勢，加快物流基礎設施和物流公共信息平臺建設，發(fā)展第三方物流，形成布局合理、裝備先進、運作規(guī)范的現(xiàn)代流通服務體系。 目前， 某 港 已經(jīng) 發(fā)展 成為 背靠四川、輻射滇黔、連接長三角、通江達海，以雜貨和內(nèi)外貿(mào)集裝箱運輸為主的區(qū)域綜合物流主樞紐港。到 2012年，初步形成港口城市的主體框架，全港貨物吞吐量達到 1716萬噸，集裝箱吞吐能力達到 100 萬標箱以上，集裝箱吞吐量達 到 80萬標箱以上。 二、建設條件 某某 綜合物流園 緊鄰 某 機械工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和 某 國際集裝箱碼頭 ，水運條件良好；距沿江高速公路約 里，緊鄰片區(qū)主干道瀘合路，通過繞城高速與高壩化工園區(qū)相連，公路運輸條件良好 ，區(qū)位交通優(yōu)越。該物流園 建成 后是 某 市主要的滾裝作業(yè)區(qū)以及重要的機械主導型物流 園區(qū) 。以實現(xiàn)服務于機械園區(qū) 和 酒業(yè)園區(qū)的原料及產(chǎn)品、周邊散貨的物流功能為主，兼城市配送功能 。 三、建設規(guī)劃 該項目規(guī)劃以 某 機械化工工業(yè)園、白酒產(chǎn)業(yè)園、 某 國際集裝箱碼頭為依托， 以水路、公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡為支撐，突出“港城一體” 4 特色，打造西部物資貿(mào)易集散基地、西部陸、空、江、海多式聯(lián)運基地、西南臨港產(chǎn)業(yè)基地，實現(xiàn)以物流業(yè)為引領(lǐng)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)聯(lián)動發(fā)展為總體指導思想。 采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。物流園區(qū) 總體劃分為機械及酒類產(chǎn)品交易與配送區(qū)、散貨作業(yè)區(qū)、城市配送區(qū) 、綜合辦公生活區(qū)四 大功能區(qū)域，具體包括 現(xiàn)代倉儲區(qū)、中央商務交易區(qū)、流通加工區(qū)、 配送作業(yè)區(qū)、物流信息科創(chuàng)開發(fā)區(qū)、 堆場區(qū)、 停車區(qū)、 綜合服務 及生活 區(qū)。同時配套建設水、電、道路等服務設施。 四、建設規(guī)模 1、總體建設規(guī)模 根據(jù) 某 綜合物流園的主要功能和生產(chǎn)經(jīng)營需要， 總體建設規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟指標為： （ 1） 、計劃用地地面積為 1295畝，預計總投資約 10億元（不包括土地費）。建設周期為 6 （ 2）、建筑物面積： 198,000 地 128,522 3）、堆場、作業(yè)場： 116,000 4）、道路、停車場： 137,660 5）、建筑系數(shù)： 6）、綠化面積： 169,190 7）、綠化率為： （ 8）、場地利用系數(shù)： 9）、主要機械設備： 500臺（套） *本項目主要建、構(gòu)筑物工程量見表 2 主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表 2號 工 程 項 目 單位 工程量 1 貨運交易市場 7800 2 各類倉庫 11000 3 生產(chǎn)輔助建筑 800 4 生活輔助建筑 4000 5 維修加工車間 700 6 綜合辦公樓 5700 5 7 道 路 7200 8 停車場 0460 9 作業(yè)場 4500 10 堆 場 1500 11 綠 化 69190 第三章 項 目分析 一、 某 市物資流通發(fā)展狀況分析 隨著經(jīng)濟的全球化和科學技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實現(xiàn)經(jīng)濟高效運行和直接決定企業(yè)的生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費者對服務的滿意度，進而涉及到工商企業(yè)乃至國家經(jīng)濟核心競爭力、國家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟發(fā)展的一個重要熱點和新的經(jīng)濟增長點，并成為一個國家和地區(qū)經(jīng)濟綜合實力的重要體現(xiàn)。 我國自上世紀 80 年代初引進“物流”概念和理論以來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟 體制的初步建立與完善，經(jīng)濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長和科學技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流對提高地區(qū)乃至國家的綜合經(jīng)濟競爭力的作用，已開始為各界所關(guān)注，現(xiàn)代物流項目的規(guī)劃與實施，正成為社會經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。 某 市近幾年社會經(jīng)濟發(fā)展快速，僅 某 臨港工業(yè)園 現(xiàn)有人口約 50 萬人。區(qū)域內(nèi)有中海油、北方化工等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 120戶， 2011年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 200 億元；區(qū)域內(nèi)有各類物流企業(yè) 210 戶，實現(xiàn)物流等服務業(yè)增加值 25 億元。 但由于地處內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展的總體水平與全國水平尚有一定的差距，與沿海和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比差距更大。 某 市在交通 、倉儲設施雖已有一定的基礎，但從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，還需從實際出發(fā)，借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，進行全面規(guī)劃和整合。 1、交通基礎設施發(fā)展狀況 某 市的綜合運輸建設以“一橫二縱五港區(qū)”的水運體系和“一環(huán)七射一 6 橫”的高速公路網(wǎng)以及“三橫四縱”的鐵路網(wǎng)和 4C 某 藍田機場航空港形成某 立體交通運輸網(wǎng)絡已具規(guī)模。轄區(qū)內(nèi)的水路、公路、鐵路、航空交通干線 輻射四面八方，通達全國各地。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。 2、貨物運輸狀況 某 市是以酒業(yè)、化工、機械、能源產(chǎn)業(yè)為主導，以高端裝備制造、新能源、新材料、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)為 補充。是全國重要的以名優(yōu)酒為主導的食品工業(yè)基地、循環(huán)型的化工基地、清潔能源生產(chǎn)基地和生產(chǎn)裝備制造基地。物流資源豐富， 物流量十分巨大。 年物流貨運量達到 比增長了 社會貨運量的持續(xù)增長，為 某 市物流市場帶來大量需求，為物流行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 二、 某某 綜合物流園的輻射范圍與客戶定位 1、輻射范圍 某 綜合物流園直接經(jīng)濟腹地為 某 市所轄的區(qū)縣等地區(qū)，間接腹地為四川地區(qū)、重慶、貴州及國內(nèi)各省市。 2、客戶定位 要實現(xiàn)不同發(fā)展階段的戰(zhàn)略目標， 某 物流園區(qū)必須通過科學規(guī)劃和建設，充分 發(fā)揮其地理區(qū)位、綜合交通、功能齊備、信息通信、規(guī)范管理等優(yōu)勢，吸引眾多與現(xiàn)代物流緊密關(guān)聯(lián)的企業(yè)入駐，共同發(fā)展。綜合物流園區(qū)吸引的主要目標市場客戶應包括以下幾類企業(yè)。 （ 1）、物流服務提供商。 社會化、專業(yè)化的物流服務提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實務的湘中市場物流龍頭企業(yè)。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務提供商既包括交通運輸、貨代、配載、倉儲加工、包裝、裝卸、配送、車場管理等服務功能比較單一的物流企業(yè)，也包括可提供較綜合的物流服務功能的第三方物流企業(yè)。后者可利用園區(qū)各種優(yōu)勢在園區(qū)內(nèi)建設發(fā)展具有不同功能特色的物流園或配送中心 （ 2）、物流服務關(guān)聯(lián)度高的加工及貿(mào)易企業(yè)。 某 綜合物流園區(qū)也可吸引城區(qū)及周邊地區(qū)的都市型生產(chǎn)企業(yè)，例如，食品加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、機械及化工建材配送等企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大 7 型貿(mào)易商及生產(chǎn)企業(yè)建立原材料采購和產(chǎn)成品銷售的區(qū)域中心庫。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方物流企業(yè)為生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)選擇物流服務戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企業(yè)為園區(qū)發(fā)展提供物流需求源頭，物流服務供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實現(xiàn)共贏 的互動發(fā)展。湘中物流園區(qū)同時還適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)建立全國原料采購和產(chǎn)成品銷售的中心庫，特別是冶金、能源、建材、化工、機械五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、特種陶瓷、礦山機電、農(nóng)用機電三大特色產(chǎn)業(yè)；新材料、新能源、先進制造、電子信息、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 某 物流園區(qū)可建立特色工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)機產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品等類別的專業(yè)交易市場和展示中心，使商流、物流、資金流相互融合，使 某 發(fā)展成為面向全國和境外的批發(fā)交易市場的集聚地。 （ 3）、信息服務提供商。 某 綜合物流園區(qū)將聚集大量的物流及部份生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運作及管理將具有規(guī)模大、 效率高的特征，需要采用先進的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來支撐高效率的物流服務體系，需要吸引信息網(wǎng)絡、電子商務、軟件開發(fā)等高科技信息，服務提供商參與園區(qū)經(jīng)營發(fā)展，同時也為這類信息服務企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 （ 4）、其他服務業(yè)企業(yè)。 某 綜合物流園區(qū)內(nèi)大量生產(chǎn)交易商及物流服務商的聚集，為報關(guān)、金融、保險、法律咨詢代理、商務服務、廣告、汽修、加油、餐飲、住宿、文化娛樂、園林綠化、物業(yè)管理、生活服務等各類服務業(yè)行業(yè)企業(yè)入駐園區(qū)可提供良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間，而這些企業(yè)的入駐也將以其配套服務進一步提升物流園區(qū)的綜合物流服務功能 。 第四章 項目建設 該項目根據(jù)總規(guī)指導思想，結(jié)合項目所處的地理情況，總平構(gòu)思擬定在與機械大道平行的路段中央布置物流園區(qū)出入口，大門距公路后退 30 米，作為出入通道的緩沖區(qū)和臨時停車區(qū)。大門中間面對集裝箱作業(yè)區(qū)，西邊是貨運展示交易區(qū)，東邊是貨載配送作業(yè)區(qū)，這樣可使過往的車輛和行人在途經(jīng)此處時很直觀地看到物流園堆碼的大型國際集裝箱與正在進行作業(yè) 8 的大型裝卸機械，和體形高大的現(xiàn)代化倉庫，以及貨運交易區(qū)的繁忙景象，使人們感受到現(xiàn)代物流的新氣象；二是物流園區(qū)內(nèi)各作業(yè)區(qū)（綜合辦公區(qū)生活區(qū)、海關(guān)監(jiān)管區(qū)、公共倉儲區(qū)、貨運 交易區(qū)、加工增殖區(qū)等）劃分明確，有條不紊地進行各自作業(yè)；三是物流園區(qū)內(nèi)外交通組織順暢，保證了進出車輛安全、有效地運行。同時，有效利用市政規(guī)劃各干道組織交通，做到既不破壞原有的市政規(guī)劃，又使每個作業(yè)區(qū)各自形成小環(huán)路，盡可能地降低了車流、貨流、人流的交叉，減少了迂回線路，達到園區(qū)路與市政路順暢連接。 一、主要技術(shù)標準 1、滿足現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設硬件要求。 2、滿足 某 市整體規(guī)劃及物流規(guī)劃。 3、滿足國家交通運輸設計標準的要求。 二、建設方案 1、研究原則 （ 1）、整體規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)的原則。 （ 2）、盡 可能滿足陸路、水路運輸裝車建設規(guī)范要求。 （ 3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求。 （ 4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應的原則。 （ 5）、注重定性與定量相結(jié)合的原則。 （ 6）、注重科學管理模式與技術(shù)運用并重的原則。 2、規(guī)劃方法 調(diào)查法、專家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類比法。 3、規(guī)劃重點： （ 1）、近期：物流基礎設施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺建設、 某 市物流發(fā)展政策與措施。 （ 2）、中期：物流公共信息平臺建設的完善、科學管理公交政策與措施實施的完善。 （ 3）、遠期：形成布局合理，集運輸、倉儲、裝 卸、加工、整理、配送、信息一體化的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。 三、實施計劃 9 按照滾動開發(fā)、分期實施的戰(zhàn)略， 某 物流園區(qū)分為兩期建設。一期計劃用地 406 畝，計劃投資 元，預計 2013 年 10 月開工建設，建設周期為 3 年 3個月。 其主要技術(shù)經(jīng)濟指標為： 1、占地面積為 406畝， 2、建筑物： 75,902 3、堆場、作業(yè)場： 15,006 、道路、停車場： 60,780 、建筑系數(shù)： 、綠化面積： 56,615 、綠化率為： 21% 8、場地利用系數(shù)： 、主要 機械設備： 142 臺（套） *本項目主要建、構(gòu)筑物工程量見表 4要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表 4號 工 程 項 目 單位 工程量 1 貨運交易市場 8922 2 各類倉庫 2095 3 生產(chǎn)輔助建筑 90 4 生活輔助建筑 673 5 維修加工車間 389 6 綜合辦公樓 633 7 道 路 6780 8 停車場 4000 9 作業(yè)場 3000 10 堆 場 2000 11 綠 化 6615 第五章 項目投資該算及財務分析 10 一、投資估算的編制依據(jù) 1、 綜合物流園建筑安裝工程量概算及設備需用量概算 2、 交通部建設工程概預算編制規(guī)定 3、 四川省建筑工程計價定額 4、 四川省安裝工程估價表 5、 四川省建設工程費用定額 6、 全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額 二、投資估算的基本前提 某某 綜合物流園工程投資估算不包括今后材料、設備政策性調(diào)價，故暫不計列物價上漲費。 三、投資概算 某某 綜合物流園建設投資概算及構(gòu)成、主要建筑物工程量及投資概算、主要構(gòu)筑物工程量 及投資概算、主要設備需用量及投資概算及其他建設費用投資概算匯總表。 某 綜合物流園一期工程建設投資總額構(gòu)成表 表 5號 投資項目 金額 萬元 占土建投資 （ %） 占設備投資 （ %） 占其他費用（ %） 占工程總投資（ %） 一 土建工程 8320 100 中：建筑物 6610 構(gòu)筑物 1710 二 設備購置 4886 100 中：裝卸機械 1102 各類車輛 3400 其他設備 384 三 其他費用 8924 100 其中：其它費用 7605 預備費 1055 建設期利息 264 計 22130 100 11 某 綜合物流園一期工程主要建筑物工程量及投資概算匯總表 表 5號 單位工程名稱 單位 單價 (元 ) 工程量 合價 (萬元 ) 1 公共高架倉庫 000 16850 1685 2 公共綜合倉庫 70 11175 1084 3 中轉(zhuǎn)配載庫 10 5473 498 4 其他倉庫 40 2321 195 5 集裝箱拆裝箱庫 40 2881 242 6 露天庫棚 80 3395 129 7 汽車維修檢測間 000 1670 167 8 包裝加工間 90 1719 153 9 生產(chǎn)輔助建筑 80 990 97 加油站、水泵房等 10 生活輔助建筑 20 5673 295 飯館、浴室、單宿等 11 貨運交易市場（ 2 層） 40 18922 1211 12 綜合辦公樓（ 10 12 層） 800 4633 834 13 變電室 000 200 20 合 計 75902 6610 某 綜合物流園一期工程主要構(gòu)筑物工程量及投資概算匯總表 表 5 號 單位工程名稱 單位 單價 (元 ) 工程量 合價 (萬元 ) 備注 1 道路 18 46780 552 2 集裝箱堆場 50 9333 140 3 拆裝箱作業(yè)場 30 2923 38 4 庫前裝卸作業(yè)場 20 2750 33 5 停車場 100 14000 140 6 洗車臺 座 40,000 4 16 7 燈塔 座 180,000 4 72 8 出入口大門 座 10,000 5 5 9 綠化工程 6615 184 10 給排水管線和煤氣干線 180 11 高壓電氣工程 100 12 低壓電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程 100 12 13 變配電工程 50 14 通訊及計算機網(wǎng)絡設備 50 15 弱點電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程 50 合 計 1710 某 綜合物流園一期工程主要設備需用量及投資概算匯總表 表 5號 設備名稱 單位 單價 (萬元 ) 數(shù)量 合價 (萬元 ) 備注 1 集裝箱正面吊運機 (40T ) 臺 350 1 350 2 集裝箱空箱叉車 (8噸 ) 臺 140 2 280 3 汽車式起重機 (50 噸 ) 臺 230 1 230 4 集裝箱專用車 (40 呎 ) 輛 80 20 1600 5 集裝箱專用車 (20 呎 ) 輛 50 5 250 6 普通貨運汽車 (810噸 ) 輛 15 10 150 7 普通貨運汽車 (5 噸 ) 輛 13 10 130 8 廂式貨運汽車 (8 噸 ) 輛 22 10 220 9 廂式貨運汽車 (5 噸 ) 輛 16 10 160 10 廂式貨運汽車 (1 2噸 ) 輛 6 11 66 11 內(nèi)燃式叉車 (2 臺 10 16 160 12 內(nèi)燃式叉車 (5噸 ) 臺 24 10 240 13 電瓶式叉車 (12 噸 ) 臺 8 12 96 14 油罐車 (10T) 輛 23 3 69 15 撒水車 輛 12 2 24 16 業(yè)務用車 輛 8 10 80 17 集裝箱修洗箱設備 套 20 1 20 18 車輛保修設備 套 60 1 60 19 車輛檢測設備 套 90 1 90 20 車輛加油設備 套 28 2 56 21 電子計衡器 套 25 1 25 22 環(huán)保設備 套 40 2 80 23 巷道式堆垛機 (H=18m) 臺 450 1 450 合 計 4886 13 某 綜合物流園一期 工程其它費用概算表表 表 5號 費用名稱 單 位 單 價(萬元 ) 數(shù) 量 合價 (萬元 ) 備注 1 征地費 畝 18 406 7290 2 建設單位管理費 95 3 工程建設監(jiān)理費 65 4 工程建設監(jiān)督費 5 5 前期工作費 50 6 勘察設計費 100 合計 7605 四、資金籌措 1、通過投資概算， 某 綜合物流園一期工程即需投資 設資金的籌措和及時到位將是關(guān)系到項目能否順利實施的關(guān)鍵因素。結(jié)合項目 的特點，經(jīng)綜合分析當前可能的資金來源和集資渠道后建議， 某 綜合物流園工程的建設資金除投資商自籌外還可面向國內(nèi)市場吸引合作資金。 2、一期工程各年度投資使用計劃 某 綜合物流園一期工程各年度投資使用計劃（萬元） 表 5投資 分 期 年 度 分年度 2013年 2014年 2015年 2016年 2 2億元 投資 7217 6159 5256 3499 100 占總額 % 五、財務評價依據(jù) 1、 國家計委計投資 (1993)530 號文所發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版） 2、國家現(xiàn)行財稅制度編制、現(xiàn)行財務價格和市場調(diào)查價格 3、同類項目的有關(guān)經(jīng)濟指標 4、基本數(shù)據(jù) （ 1）、項目建設周期 14 某 綜合物流園分一期、二期計兩期建設，總建設周期為 6。一期建設期為 2013 年 10 月至 2016 年 12 月，二期建設期為 2017 年 1 月至 2020年 12月。 （ 2） 項目投資金額 某 綜合物流園區(qū)項目計劃投資一期約為 元，二期約為 計總投資約為 10億元。（不包括土地費） 5、收入估算 某 綜合物流園收入項目類別及費率 表 5 7 收入項目 項目 費率 1 運輸代理費 4 元 /噸 2 過磅費 2 元 /噸 3 裝卸費 7 元 /噸 4 場地倉儲費 5 元 /噸 合 計 18 元 /噸 某 綜合物流園成本項目類別及費率 表 5目 員工培訓 員工工資 水電費 生產(chǎn)維護費 營銷成本 計算 500元 /人次 4萬元 /年人次 4萬元 /月 10萬元 /月 營業(yè)收入 *項目 聯(lián)勞協(xié)作費 營業(yè)稅及附加 所得稅 資金占用費 固資折舊 計算 營業(yè)收 入 50% 營業(yè)收入 營業(yè)收入 投資額月息（ 月數(shù) (3) 建安工程折舊率 ( 15 某 綜合物流園財務費用與收入表 表 5位：萬元） 投資 員工人數(shù) 銷售 噸位 收入 員工培訓費 員工工 資 營銷成 本 營業(yè)稅及附加 聯(lián)勞協(xié)作費 水電費 生產(chǎn)維護費 資金占用費 固資折舊 總成本 稅 前 利 潤 所得稅 稅 后 利 潤 運營成本 2013 5000 30 100 1800 20 90 00 48 (2014 10000 50 250 4500 1 200 225 252 2250 48 2015 5000 60 320 5760 40 288 880 48 2016 2999 80 400 7200 1 320 360 600 48 2017 18000 80 500 9000 0 320 450 504 4500 48 2018 23000 80 600 10800 0 320 540 400 48 2019 15000 90 700 12600 60 630 300 48 2020 10000 90 800 14400 0 360 720 200 48 2021 5000 90 900 16200 0 360 810 100 48 2022 3000 100 1100 19800 00 990 900 48 2023 2000 100 1300 23400 0 400 1170 1700 48 2024 770 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2025 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2026 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2027 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2028 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2029 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2030 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2031 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 2032 0 100 1500 27000 0 400 1350 1512 13500 48 16 六、財務評價指標 1、參照有關(guān)文件要求 ,根據(jù) 某某 綜合物流園項目建設及經(jīng)營管理實際情況，按照以下評價指標分析。 （ 1）、基準收益率 :10% （ 2）、財務凈現(xiàn)值 : 0 （ 3）、基準投資回收期 :20年 (含建設期 ) （ 4）、平均投資利潤率 :11% （ 5）、平均投資利稅率 :12% 2、分析 （ 1）、敏感分析 該項目按照敏感性分析考慮費用增加 10%、收入減少 10%兩種情況，敏感性分析成 果見 表 5中投資回收期含一年建設期）。 敏感性分析成果表 表 5 10 投資回收期 (年 ) 效益費用比 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 費用增加 10% 16 5(含建設期 ) 1 048 11 5% 10285 收入減少 10% 17 5 1 037 11 35% 7304 （ 2）、評價結(jié)論 經(jīng)過上述分析，該項目全部投資所得稅后的財務凈現(xiàn)值（ 28804 萬元，財務內(nèi)部收益率（ 靜態(tài)投資回收期（ T）為 （含建設期）。財務內(nèi)部收益率各項指標均超過規(guī)定的基準 收益率 10%的標準，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財務效益指標表現(xiàn)良好，該項目在財務上可行。 經(jīng)過敏感性分析可知，當收入下降 10%或費用上升 10%時，該項目全部投資稅后內(nèi)部收益率分別為 仍大于財務基準收益率，說明該項目具有一定的抗風險能力；同時也說明該項目收入因素比費用因素敏感，因此在后期實施中應更加注重開發(fā)增值服務，以多渠道創(chuàng)收。 財務分析指標匯總表 5 11 名稱 指標值 17 財務內(nèi)部收益率（ %） 12 52 13 21 財務凈現(xiàn)值（萬元） 28804 30105 投資回收期 （年） 13 25 13 89 財務收入費用分析表（全部投資） 表 5 12 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)率 =現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 凈現(xiàn)金流量累計值 2013 7367 1800 5567 2014 9189 4500 9584 10061 2015 7743 5760 9185 11883 2016 8781 7200 8802 13274 2017 12336 9000 8436 16089 2018 13560 10800 8084 18320 2019 12462 12600 138 0 7748 107 020 13657 14400 743 0 7425 551 021 14853 16200 1347 0 7716 1039 022 17241 19800 2559 0 682 1745 023 17232 23400 6168 0 6536 4031 024 19284 27000 7716 0 6263 4833 025 18386 27000 8614 0 6003 5171 026 18386 27000 8614 0 5753 4955 4113 2027 18386 27000 8614 0 5513 4749 8862 2028 18386 27000 8614 0 5284 4551 13413 2029 18386 27000 8614 0 5064 4362 17775 2030 18386 27000 8614 0 4857 4184 21959 2031 18386 27000