1 目錄 1 項目總論 . 1 設(shè)項目概況 . 1 目建設(shè)的必要性 . 2 行性研究編制的依據(jù) . 3 目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) . 3 論及建議 . 4 2 市場分析 . 6 觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 . 6 安市房地產(chǎn)市場分析 . 7 目的 . 16 場定位 . 21 3 項目建設(shè)條件 . 22 目建設(shè)的自然條件 . 22 目建設(shè)的用地條件 . 22 目市政配套條件 . 22 目周邊配套設(shè)施 . 22 4 項目規(guī)劃方案 . 23 劃設(shè)計的指導(dǎo)思想 . 23 劃設(shè)計的原則 . 23 . 24 目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 28 5 項目開發(fā)進(jìn)度安排 . 29 目建設(shè)方式 . 29 目開發(fā)的各項內(nèi)容 . 29 目開發(fā)進(jìn)度安排 . 29 6 項目營銷方案 . 31 目定位 . 31 目營銷方式 . 38 目銷售準(zhǔn)備 . 38 2 目銷售實施各階段策略 . 39 目銷售計劃 . 42 目資金回籠計劃 . 43 7 項目總投資估算及資金籌措 . 44 目總投資估算的依據(jù) . 44 目總投資估算的原則 . 44 目總投資估算 . 44 目資金籌措方式與使用計劃 . 47 8 項目財務(wù)評價 . 48 務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 . 48 目 財務(wù)評價基本報表 . 49 目財務(wù)評價 . 49 目財務(wù)評價結(jié)論 . 50 9 項目不確定性分析 . 51 目盈虧平衡分析 . 51 目敏感性分析 . 52 目風(fēng)險控制對策 . 54 . 55 10 項目綜合評價結(jié)論及建議 . 56 目綜合評價結(jié)論 . 56 議 . 56 參考文獻(xiàn) . 58 附錄 . 59 1 1 項目總論 設(shè)項目概況 設(shè)單位基本情況 本項目建設(shè)單位 由 團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司和 公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于 1996年，注冊資金為 有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。先后開發(fā)了 歐洲世家、 權(quán)威部門評估， 如今， 團(tuán)）新西部實業(yè)發(fā)展公司是 團(tuán)）公司的全資房地產(chǎn)公司。公司成立于 1996 年，注冊資本 1 億元人民幣，以房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項目投資為主，兼營 機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實經(jīng)營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營理念，始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊伍。 目概況 目 是 位于西安市太白南路以東、丈八東路以北、 臨繞城高速、接規(guī)劃中的電子五路。 本項目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓 群底層為商鋪。規(guī)劃總建筑面積為488740平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積 404150平方米，規(guī)劃商業(yè)建筑面積28990平方米。容積率為 地率為 42%。項目自有資金 57060萬元，貸款 2 項目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為 309畝，其中 待征地 面積約為 41畝。 目建設(shè)的必要性 本項目建設(shè)的必要性主要從以下幾個方面來體現(xiàn)： 安市房地產(chǎn)市場的需要 伴隨著住房市場化，中低價位的住宅面向中低收入階層，中高價位住宅則面向中高收入階 層。由此，形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅為主體的住宅結(jié)構(gòu)。專家研究顯示：一個城市，當(dāng)人均 到一定程度，就會出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。在西安郊區(qū)，確實應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)了一些規(guī)模較大、環(huán)境較好、比較價格相宜的樓盤，從而實際加速居住郊區(qū)化的進(jìn)程。投資建設(shè)西部電子信息基地住宅小區(qū)項目，可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求。 安市城市總體規(guī)劃的需要 根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨 潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個副中心奠定良好基礎(chǔ)。 沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。 隨著中國進(jìn)入 及汽車成為人們生活和工作的必需品，加之考慮到西安城市中心發(fā)展的局限性等，可以預(yù)言，西安的居住郊區(qū)化，將逐漸成為城市發(fā)展的主流。西安近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是在城市中心規(guī)模和發(fā)展都有局限性的情況下，實際應(yīng)具備了居住郊區(qū)化的條件。近兩年，隨著城市化的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。 新區(qū)建設(shè)的需 要 本項目所在地 高新區(qū)是我國西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一，并被譽(yù)為“關(guān)中第九景”?？焖俑咝У陌l(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺?！白≡诟咝聟^(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。 13 年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥等幾 3 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品。在不斷加快園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的同時，著力營造美麗怡人、更加人性化的園區(qū)環(huán)境。近年來，高新區(qū)通過一系列措施使環(huán)境、空氣質(zhì)量逐年改善。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流 的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐富多彩。新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點。另外，西安高新新區(qū)是高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的前沿陣地，中心商務(wù)區(qū)（ 高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個核心功能區(qū)，也是西安市 重要組成部分，是體現(xiàn)高新區(qū)和全市現(xiàn)代化形象和國際化程度的重要區(qū)域。 本項 目的建設(shè)對于高新區(qū)成為一個集投資、居住、休閑、娛樂、教育等為一體的新城區(qū)意義重大。因此，本項目的開發(fā)符合西安市的發(fā)展，對該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動作用。 行性研究編制的依據(jù) 1國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策； 2.西安市 1995 2010年城市總體規(guī)劃 ； 3陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 4西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法； 5西安市統(tǒng)計年鑒； 6委托方提供的有關(guān)資料； 7現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。 目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) 本 項目的主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)，見表 1 項目主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo) 表 1 4 序號 名稱 單位 數(shù)值 一 財務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 總銷售收入 萬元 銷售稅金及附加 萬元 總成本費用 萬元 所得稅 萬元 稅后利潤 萬元 財務(wù)評價指標(biāo) 1 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 （稅后） 萬元 項目內(nèi)部收益率（稅后） % 3 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 資本金內(nèi)部收益率（稅后） % 5 項目靜態(tài)投資回收期（稅后） 年 借款償還期 年 盈虧平衡點 % 論及建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我們得出以下結(jié)論： 建設(shè)的必要性； 足項目建設(shè)的要求； 足各項控制性指標(biāo)的要求； 平； 但是，由于本項目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定 5 性分析可以明顯的看到，項目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能得到高回報。 6 2 市場分析 本項目的市場分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場分析、項目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對項目進(jìn)行初步的市場定位。 觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 2003年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運行處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段。針對宏觀經(jīng)濟(jì)局部出現(xiàn)過熱的 現(xiàn)象，黨中央、國務(wù)院自去年下半年以來實施了新一輪的宏觀調(diào)控措施。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間。根據(jù)國家統(tǒng)計資料， 2001 年至 2003 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 長率分別為 8%和 2004 年，我國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，綜合國力進(jìn)一步增強(qiáng)，改革取得重要進(jìn)展，對外開放實現(xiàn)新突破，社會事業(yè)加快發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善。國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 上年增長 社會消費品零售總額 億元，增長 總的 來說，全國經(jīng)濟(jì)形勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會。 2003年 8 月 31日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（國發(fā) 200318 號），這個文件明確了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。 2003 年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，首次突破萬億元大關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度達(dá)到了 其開發(fā)投資額和增長速度均為 1999年來最高值。 國家統(tǒng)計局發(fā)布的資料表明， 2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總計 13158 億元，同比增長 其中，商品住宅完成投資 8837 億元，同比增長 辦公樓和 商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了 各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于 2003 年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。 2004 年全國商品房竣工面積 比分別增長 其中商品住宅竣工面積 7 米，增長 期全國商品房銷售面積達(dá)到 平方米，增長 2005 年 1 2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 27%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。商品房供求增幅較04年一季 度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。 2004年全國商品房平均銷售價格為每平方米 2714 元，同比增長 其中商品住宅平均銷售價格為每平方米 2549元，上漲 各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的快速上漲，不少城市房價的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費者收入的增長速度。 居民家庭成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費群體。自 2002 年始，城市個人購買商品房占全部商品房銷售額的比重超過 90%,2004 年 1 11 月，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。 2004 年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)超過 24 平方米，人均居住面積得到了很大的改善，城鎮(zhèn)住宅自有率超過 80%。 2004 年末，全國商品房空置面積為 平方米，近年來首次出現(xiàn)下降趨勢，比 2003 年末下降 其中空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，所占比重為 處于正常區(qū)域。 安市房地產(chǎn)市場分析 伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進(jìn)，國家實行重點支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 如圖 2示，西安市國民生產(chǎn)總值從 1995年至今都保持快速增長。 0200400600800100012001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004（年份）元）0510152025） 8 圖 2西安市 注：資料來源于西安市統(tǒng)計年鑒 初步測算， 2004年西安市生產(chǎn)總值（ 元，按可比價格計算，比上年增長 經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 13%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺階，并步入一個新的增長期。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的外部環(huán)境。 在國家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款 “ 門坎 ” 的雙重壓力下， 西安房地產(chǎn)市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。眾多開發(fā)商在樹立新的營銷 理念和制定新的營銷策略中，借助教育、旅游、環(huán)境等優(yōu)勢項目，打造品牌樓盤。政府也積極采取降低公積金貸款門坎等舉措，促使更多工薪階層進(jìn)入住房消費市場。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2004年西安市普通住宅市場平均銷售價格為 2800平方米，在銷售價格方面， 2004 年比 2003 年的銷售價格保持穩(wěn)中有升，變動比率超過以往歷年，在銷售量上， 2004 年普通住宅的銷售量比 2003年銷售量上漲了 60%多。如圖2歷年竣工面積和銷售面積對比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003（萬平方米）竣工面積 銷售面積圖 2西安市歷年住宅竣工和銷售面積對比圖 注：資料來源于 2004年西安市統(tǒng)計年鑒 資機(jī)會研究 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，首先， 2004 年普通住宅的銷售量2003年銷售量上漲了 60%多。居民住房投資是支撐商品房市場發(fā)展的主動力。 9 由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價格上漲過快就會與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會有所減少。因此， 2005年普通住宅市場需求量依然會處于上升態(tài)勢，但漲幅預(yù)計會低于 2004年的水平。 其次，在 2004年，寫字樓市場的開發(fā)量已經(jīng)有了一定比例的下降，且銷售量又比 2003 年相差無幾，預(yù)計 2005 年寫字樓市場開發(fā)量將會有一定的回升，但是由于幾年前的寫字樓并未被消化完全，所以， 2005年開發(fā)的寫字樓盤將會出現(xiàn)一定情況的銷售不暢狀態(tài)。 再次， 2004 年公寓市場比 2003 年銷售價格有一定程度的上升，銷售量方面較 2003 年的銷售量有一定程度的回落，據(jù)預(yù)計 2005 年公寓市場發(fā)展并不明朗。 最后，商鋪 2004 年的市場平均銷售價格在 6500 /平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比 2003年銷售量翻了一番。在 2005年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營的運作。商業(yè)用房必將顯現(xiàn)出無限商機(jī)。 從上述對各房地產(chǎn)市場的分析可以看出，投資建設(shè)住宅小區(qū)并輔以一定量的商鋪會具有很大的開發(fā)價值 。 求分析 我們利用五一黃金周對西安市商品房消費者進(jìn)行了調(diào)查。這次調(diào)查的主要內(nèi)容是居民購房區(qū)域、房型、房價、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場分析和定位。本次調(diào)查以 調(diào)查問卷的方式獲得調(diào)查問卷 540 份，收回 519份，其中有效問卷 482份。 調(diào)查結(jié)果顯示：打算在 1 年內(nèi)買房的人占 1 3 年內(nèi) 買房的人 3 5 年內(nèi)買房的人占 5 年后買房的人占 如圖 2示。說明市場上存在住房消費者和潛在顧客，很有可能會成為本項目的目標(biāo)顧客。 10 圖 2西安市居民購房計劃購房時間圖 在回答購房區(qū)域時， 28%的人會選擇再高新區(qū)買房， 29%的人選擇在南郊二環(huán)外， 23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖 2 城內(nèi)5%東郊4%南郊二環(huán)內(nèi)23%南郊二環(huán)外29%西郊5%北郊6%高新區(qū)28%圖 2西安市居民計劃購房區(qū)域圖 多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購房，因為這兩部分區(qū)域近年來發(fā)展迅速，各項配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格在 2000 2500 元的占到 價格在 2500 3000 元之間的占到 價格在 3000 3500元之間的占到 價格在 3500 4000 元之間的占到 4000 元以上的占到 如表 2 年 內(nèi) 1 3 年 3 5 年 5 年 后 11 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格表 表 2格（元平方米） 2000 2500 2500 3000 3000 3500 3500 4000 4000 以上 百分比 考慮到人們在接受調(diào)查時的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價格會比我們調(diào)查結(jié)果高。 在購房時希望選擇現(xiàn)房的人占 期房占 這是因為一部分西安市民不愿承擔(dān)很大的風(fēng)險購買期房，盡管期房有許多價格上的優(yōu)惠政策。不過也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價格因素外，更注重將 來物業(yè)的升值潛力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。 在回答樓型選擇時， 人選擇多層住宅， 人選擇“小高層”，人選擇高層。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費為主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。 在戶型的選擇上， 居民選擇二居室， 居民選擇三居室，選擇四居室。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。如表 2 西安市居民戶型選擇 表 2型 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 百分比 當(dāng)然，選擇幾居室對應(yīng)著居住面積的大小。在住宅面積上， 80 100 平方米和 100 130 平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對住宅面積要求很高，如表 2 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計表（單位：平方米） 表 2積 150 頻數(shù) 消費者在購房時 最關(guān)注的因素， 首先考慮房子的價格，其次是周邊環(huán)境、 12 地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等?？傮w來看，市民購房的消費理念越來越理性、越來越趨于成熟。 置 價格 交通 戶型配套設(shè)施 周邊環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量 物業(yè)管理品牌于開發(fā)商實力圖 2居民購房最關(guān)注因素分布圖 商品房作為一種供應(yīng)市場的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)成本、管理能力以及利潤期望等的影響，商品房價格大大影響居民的選擇住房的能力。 求越來越高。在社會群體中先步入富 裕階層的城市精英們的購房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。在自然環(huán)境方面，他們需要一個安靜、優(yōu)美的居住和休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國民素質(zhì)的不斷提高，人們對于小區(qū)的人文環(huán)境要求愈來愈高。 們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力 選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。 13 區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。但從近年的情況來看，小區(qū)的物業(yè)管理在實際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費不合理、管理不規(guī)范、市場結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因 素之一。 另外， 居民希望小區(qū)內(nèi)有購物場所， 人希望有醫(yī)療設(shè)施，對餐飲、教育、美容健身也有一定要求。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有 24 小時便利店、小型超市和餐飲店。 給分析 由西安市統(tǒng)計年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖 2 0501001502002503003504001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004萬平方米竣工面積圖 2西安市歷年商品房竣工面積圖 自 2002 年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。 2004 年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭。 2005 年第一季度，西安市商品房完成投 資與去年同期相比增長 14 總體來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。尤其對于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場的主體部分，其市場需求量及開發(fā)量在各物業(yè)中相對最大，對商品房投資總量的放緩產(chǎn)生的影響最大。從市場開發(fā)角度來看， 2005年第一季度西安市商品房施工面積比去年同期下降 根據(jù)我們的市場調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場供給情況如下： 現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高 新區(qū)、城南。各區(qū)項目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表 2域名稱 城北 長安區(qū) 曲江 城西 城東 城內(nèi) 高新區(qū) 城南 項目數(shù) 30 13 7 17 26 10 27 53 百分比 注：此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng) 城北16%長安區(qū)7%曲江4%城西9%城東14%城內(nèi)5%高新區(qū)15%城南30%圖 2西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖 根據(jù)西安房地產(chǎn)信 息網(wǎng)， 全市 五月份 普通住宅市場均價 2972元 /平方米，商鋪市場售價 7436 元 /平方米，寫字樓市場均價 4825 元 /平方米，公寓 別墅 15 類市場均價 4482 元 /平方米 。 西安市物業(yè)供給類型和比例如表 2 西安市物業(yè)供給類型 表 2業(yè)類型 寫字樓 商鋪 別墅 住宅 項目數(shù) 37 10 11 183 寫字樓商鋪別墅普通住宅圖 2西安市物業(yè)類型分布圖 注：表 2圖 2 數(shù)據(jù)均來源于 綜上所述， 2005 年將是房地產(chǎn)市場大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的一年，它既有營銷策略的競爭，價格的競爭，更重要的則是品牌的競爭。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時，應(yīng)充分開拓對商品房的有效需求，選準(zhǔn)項目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場信息，針對各階層的消費心理，開發(fā)具有個性化、設(shè)計新穎、風(fēng)格獨到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。只有這樣， 才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 16 目的 析 目發(fā)展優(yōu)勢分析（ 1. 區(qū)位優(yōu)越 e 家園項目 位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（ 射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將對項目未來升值產(chǎn)生巨大影響。項目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。既可享受干 道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對封閉，寧靜。 2. 周邊配套設(shè)施良好 (1) 購物：人人樂購物超市、秋林公司 (2) 醫(yī)療：陜西省博愛醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、 521醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所 (3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場、省婦女兒童活動中心 (4) 理財：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國信合 (5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等 (6) 服務(wù)：中國電信、中國郵政、電子城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站 (7) 交通： 716路、 225路、 204路、 322 路、 210 區(qū)間、 311區(qū)間、 6路、五龍汽車城專線等 發(fā)檔次比較高 小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開闊。 堅持“以人為本”、“人性化”的同時，引進(jìn)“綠色住宅”理念， 綠地覆蓋率高達(dá)到 42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的 25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使 17 得生活舒適、安逸。 開發(fā)單位 名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費者信賴 ,這 將給本項目推廣降低一些費用。 目發(fā)展劣勢分析（ 本項目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢，但從局部考慮，也存在一些不利因素。 本項目占地面積約為 309畝，其中 待征地 面積約為 41畝。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項目的風(fēng)險。 管理上需投入很大的精力。在銷售方面，由于面對不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來一定的壓力。 小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開，2003 年中國人民銀行頒布了銀發(fā) 2003121 號文中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知。該文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。 2004 年國家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。這些對于本項目的資金籌集帶來一定影響。 目發(fā)展機(jī)會分析（ 1經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢 近年來，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一 步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也 18 為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。 2 高新區(qū)具有吸引力 高新區(qū) 快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。高收入階層有提高居住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。 本項目具備用地條件 ，公司應(yīng)盡快落實資金來源，使項目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來進(jìn)一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 目發(fā)展威脅分析（ 通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占 52，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對本項目構(gòu)成一定的威脅。典型的競爭物業(yè)如下： （ 1） 曲江匯景新都 物業(yè)地址： 會展中心東側(cè) 50米水長路南 建筑類型：小高層 項目特點： 曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價格上占有絕對優(yōu)勢，南北通透 ,戶戶朝陽 ,全陽光戶型 （ 2） 世家星城 物業(yè)地址： 丈八東路與東儀路十字南側(cè) 建筑類型：高層、小高層、多層 項目均價： 2800 元 平方米 項目特點：小區(qū)占地 827 畝，建筑面積 75 萬平方米，綠化率高達(dá) 48，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨特的水體景觀和綠色環(huán)境。 （ 3） 偉豐花園 物業(yè)地址： 朱雀路與丈八路交界處東北方位 建 筑類型：高層、小高層 19 項目均價： 3100 元 平方米 項目特點：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，處于長安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的 “ 魅力金三角 ” 之間。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動感，簡約流暢，占地 77畝，綠地率 40。 （ 4） 驪馬豪城 物業(yè)地址： 長安北路 83號 建筑類型：高層、小高層 項目均價： 4280 元 平方米 項目特點：純板式住宅，動勢的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間， 88戶享受南北雙向觀景陽臺、中西式廚房、籠罩式空間。 項目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如： 金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。典型的競爭物業(yè)有： （ 1） 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層 項目均價： 3100 元 平方米 項目特點：占地 2200畝，總建筑面積 180萬平方米，有著無比優(yōu)越的大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ?央生活區(qū)）。 （ 2）新西藍(lán) 物業(yè)地址： 科技路與唐延路交匯 處 建筑類型：高層、小高層 項目均價： 3600 元 平方米 20 項目特點：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約 10000 平米異域風(fēng)情水景 代主義建筑，簡約而不簡單。 （ 3） 綠地世紀(jì)城 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道 建筑類型：高層、小高層 項目均價： 3600 元 平方米 項目特點：規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、 檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。 （ 4） 楓林綠洲 物業(yè)地址： 高新路南段 建筑類型：高層、小高層、小高層 項目均價： 3600 元 平方米 項目特點： 1000 畝的大型小區(qū)通過一個生態(tài)谷景觀帶，一條運動林蔭大道景觀帶和 “ 半島之戀，蘭庭序曲，水天長廊 ” 三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成 7大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成 21世紀(jì) “ 大社區(qū)，小組團(tuán) ”的新街區(qū)生活模式。 國家發(fā)展和改革委員會 4月 15日發(fā)布的報告顯示，今年一季度，西安商品住宅價格同比增長 目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房價還有一定的增長空間。價格上漲可能導(dǎo)致購房者難以接受。 目綜合評價 根據(jù) 論 分析，本項目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項目優(yōu)勢和時機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時，應(yīng)盡量 21 避免各種劣勢和威脅對本項目的影響。 場定位 通過上述分析，對本項目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對項目進(jìn)行初步定位。 首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購房注意的一個重點，因此，在建設(shè)小區(qū)時綠化必不可少 的成為項目開發(fā)中的重要組成部分。其次，項目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計時能夠從平面布置、綠化、道