目 錄 項目決策背景 第一部分：項目概況 一、 宗地概況 二、 大社區(qū)配套 三、 宗地規(guī)劃情況 四、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 五、 合作方與合作條件 第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀 二、 法律風(fēng)險評估 三、 風(fēng)險控制 第三部分：市場分析 一、 宗地優(yōu)劣勢 二、 市場背景 三、 市場競爭 四、 產(chǎn)品建議 五、 客源分析 六、 開發(fā)節(jié)奏建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、 地塊分析 二、 規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素 三、 規(guī)劃設(shè)計思路 第五部分：開發(fā)計劃 一、 經(jīng)營目標 二、 開發(fā)計劃安排 第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預(yù)測 二、 經(jīng)濟效益分析 三、 項目資金預(yù)測 第七部分：稅務(wù)分析 第八 部分：綜合分析 項目決策背景 一、 進入 某 ，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 某 新區(qū)已累計吸引外商投資近 300 億美元，世界 500 強企業(yè)中已有 98 家在某 投資了 181 個項目。 2000 年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 920 億元人民幣，人均 7000 美元?！笆濉逼陂g，新區(qū) 增長率 15%，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。 2000年， 某 新區(qū)內(nèi)銷商品住宅批準預(yù)售 417 萬平方米，登記預(yù)售 260 萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。 上海公司進入 某 ，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略 舉措。 二、 形成全市發(fā)展格局，實施上海造鎮(zhèn)計劃 通過 某 曹路鎮(zhèn)項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入 某 和北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。 三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊 某 新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路 微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設(shè)一期 方公里，規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近 7平方公里。當(dāng)?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。 第一部分 項目概況 一、宗地概況 1、 地理位置 項目地塊位于 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴 20 公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離 5公里左右。 2、面積及四至 項目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側(cè)呈不規(guī)則形。 3、 地塊現(xiàn)狀 - 自然標高在約 4 米左右，地塊內(nèi)無高壓線。 - 地塊內(nèi)需動遷居民 200戶，約 800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 - 地塊水系較豐富，共約 2 公里長，寬度在 6左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。 - 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設(shè)中予以拆除。 4、 周邊狀況 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地北側(cè)為居民住宅，主要為多層公房和農(nóng)民 住宅。 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側(cè)為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。 二、大社區(qū)配套 1、大市政配套 宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)（月約10萬平方米）的配套需求。 供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建 35金海路埋設(shè) 800自來水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè) 500污水管一根。 2、 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷， 可與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)方便連接。 3、 公共交通不發(fā)達 地塊周邊共有公交線路約 8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在 某 區(qū)域內(nèi)運行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。 4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在 10 分鐘之內(nèi)。 三、 項目地塊規(guī)劃情況 1、 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術(shù)指標。 2、 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項目。 3、 目前我方正積極參與包括項目地塊在內(nèi)的 方公里的曹路集 鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案 編制工作中，方案預(yù)計在 5月可獲批復(fù)。 四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1、 某 新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。 1） 外高橋保稅區(qū) ：占地 10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有 。截止到 2000 年末，總投資額約 53億美元。 2） 金橋出口加工區(qū) ：占地 20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導(dǎo)，截止到 2000年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超 1000億元人民幣。主要投資項目有通用汽車和華虹 中華虹 電子項目總投資 12 億美元，占地10萬平方米，于 2000 年 2月投入生產(chǎn)。 3） 張江高科技園區(qū)： 占地 25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近 12 億美元。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地 上海某 軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導(dǎo)體等。十五期間，計劃建成 8 條集成電路生產(chǎn)線。在未來 10 年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。 外高橋 圖 1塊至周邊區(qū)域中心車行時間 30 250地塊 金橋開發(fā)區(qū)中心 小陸家嘴 15江 15人民廣場 2、 曹路 鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。 1）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) 占地： 6 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征 - 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎(chǔ)教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進五所大學(xué)，占地近 2平方公里。 - 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。 - 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。 2）曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期 占地： 范圍：東起 某 運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征 - 引進二工大等三所大學(xué)，占地近 1 平方公里，未來五年內(nèi)將導(dǎo)入人口約 - 對工廠進行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。 - 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。 3） 大學(xué)城： 已經(jīng)簽約的有杉達大學(xué)、上海第二工業(yè)大學(xué)、上海金融高等?？茖W(xué)校三所大學(xué)，總共占地約 1400畝。預(yù)計在未來幾年，將容納學(xué)生約 2萬名。 五、合作方與 合作條件 1、 合作方： 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。 2、 合作條件 1）合作價款： 2）住宅建設(shè)配套費 3）交地進度 4）付款進度 第二部分 法律風(fēng)險分析 一、合作地塊土地現(xiàn)狀 目前地塊存在未征用土地、 已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地： 1、未征用土地：面積約 500 畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。 2、已征用未開發(fā)土地：該部分土地在 92、 93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費環(huán)節(jié)。 3、已出讓土地：占地約 10畝左右，為合作地塊東北側(cè)爛尾樓盤的一部分。 二、法律風(fēng)險評估 1、規(guī)劃風(fēng)險：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標存在不確定性。 2、土地風(fēng)險：征地問題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險。 1、 規(guī)劃風(fēng)險控 制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn) 方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)，現(xiàn) 某新區(qū)已批準該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細規(guī)劃，合作方已在意向書中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內(nèi)安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以國有土地使用權(quán)出讓合同中載明的出讓面積為準。 2、 土地風(fēng)險： 1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃獲批準后， 某 新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進行修編，屆時該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險可控。 2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方 ，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費，完成土地國有化。 3） 已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負責(zé)將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應(yīng)的合作價款。 綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。 第三部分 市場分析 一、 宗地優(yōu)劣勢 1、優(yōu)勢 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。 依靠外環(huán)線和金海路 金橋路 楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。 2、劣勢 周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。 受地塊位置限制，無法享受捷運系統(tǒng)的規(guī)劃。 地處外環(huán)線外側(cè)，距 某 成熟區(qū)域絕對距離遠。 二、市場背景 1、 某 整體市場情況 1） 某 市場區(qū)分： 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將 某 新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。宗地位于 某 北區(qū)。 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。 2） 某 整體市場特征 ： 供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。 新盤供應(yīng)量龐大， 5萬 規(guī)模項目呈上升趨勢。 明星樓盤缺乏大盤氣勢， 99年、 00年全市銷量前十大 某 僅占一席。 某 市場熱點產(chǎn)品類型以多層加小高層項目為主，與上海主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。 2、 某 北區(qū)市場情況 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在 10萬平方米左右。 價格范圍在 3200平方米，均價水平在 3600元 /平方米，高于 某整體 3368元 /平方米的平均 水平。 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內(nèi)工作的客源。 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋灣和鵬欣綠苑分別是 99年和 00年的 某 銷售冠軍。 3、 某 新區(qū)大型個案和大型居住區(qū) 1）大型個案： 定義：根據(jù) 某 目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。 特點：其生活配套主要依托周邊已有的配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)只配建少數(shù)設(shè)施，如幼托、小型超市等。 典型項目：萬邦都市花園、康橋半島等。 某 新區(qū) 2000 年度 10萬 編號 個案名稱 案量(編號 個案名稱 案量 (編號 個案名稱 案量 (1 天安花園 360000 6 錦繡天第 120000 11 御景園 105000 2 怡東花園 140000 7 仁恒濱江 200000 12 湯臣豪園 150000 3 恒大華城 420000 8 香榭里花 園 110000 13 博愛家園 140000 4 東上海新 城 500000 9 萬邦都市 花園 400000 14 康橋半島 1080000 5 陽光歐洲 城 110000 10 恒大翰城 800000 15 證大花園 580000 某 大型個案基本集中于生 活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。 針對金海項目的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 2）大型居住社區(qū) 定義：居住規(guī)模在 20萬平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個社區(qū)可以由多個個案組成。 特點：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個項目提供服務(wù) 。 典型項目：聯(lián)洋 新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。 三、 市場競爭 1、項目的列表分布 案名 金海路項目 陽光歐洲城(一、二期 ) 證大家園 湯臣豪園 萬邦都 市花園 康橋半島 位置 新楊高路佳林路 五蓮路 1688弄 龍東大道 666號 龍陽路浦建路口 滬南路 2727號 發(fā)展商 萬科 高橋置業(yè) 證大投資 湯臣集團 萬邦集團 澳洲 占地 面積 萬 13萬 48萬 14萬 160萬 總建筑面積 萬 11萬 58萬 15萬 108萬 容積率 計 背景 某 建筑設(shè)計院 中國建筑西北設(shè)計研究院上海分院 日本設(shè)計株式會社、新加坡陳氏設(shè)計事務(wù)所、美國泛亞易道 價格 3050000000800230通 依托金海路和在 建 的 外 環(huán)線，地面交通發(fā)達，公交線路以郊區(qū)中巴地面交通發(fā)達，公交線路較少 地面交通狀況良好，但目前公共交通十分薄弱 地鐵二號線張江路站，地面交通發(fā)達 地鐵二號線龍陽路站，地面交通發(fā)達 依托外環(huán)線和滬南公路，地面交通發(fā)達，公共交通以郊 區(qū)中巴 為主 為主 產(chǎn)品 類型 低密度社區(qū) 聯(lián)體別墅 多層和小高層為主，輔以聯(lián)排別墅 疊加式復(fù)式電梯房 多層、小高層 新獨院住宅 主力 面積 房 97 140房 9960盤 日期 9 10 區(qū)域 環(huán)境 處在 某 新區(qū)的曹 路 鎮(zhèn) 的 南側(cè)，金橋出口加工區(qū)東側(cè) 金橋鎮(zhèn) 鎮(zhèn)中心 金橋鎮(zhèn)的北側(cè) 張江高科技園區(qū)北側(cè) 處于花木鎮(zhèn)南側(cè)，北蔡鎮(zhèn)北側(cè)。 南匯縣靠近某 新區(qū)的交界處 周邊 環(huán)境 臨近金橋出口加工區(qū) 以及在建的杉達大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。 金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。 處在東陸新村的外沿，居住氣氛較差。 與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側(cè)是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。 路網(wǎng)發(fā)達，緊貼捷運交通，進出十分方便。 周邊沒有住宅項目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項目。 生活 配套 沒有 依托金橋鎮(zhèn)，生活配套比較齊全 比較差 比較差 臨近花木新村，生活設(shè)施齊全，但有全封閉的龍東路所阻隔。 沒有 工程 形象 一、二期交房 多層結(jié)構(gòu)封頂。 地面以上 5層 一期交房，二期地面以上。 一期 即將交房，二期出地面 銷售率 一期： 100% 二期： 95% 還未正式銷售 一、二期： 50%以上 一、二期： 95%以上 一期： 95% 二期： 55% 2、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內(nèi)、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于 某 南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。 3、別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。 宗地所屬的 某 北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高 層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。 而另近周邊一個大型項目 證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項目主體仍以多層、小高層為主。對本項目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對客戶吸引的方面。 4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。 宗地所屬的 某 北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于 某 南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。 99和 00年進入全市銷售量前十名的 某 項目都在本區(qū)。 某 市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的 某 北區(qū)，客源可以得到保證。 四、產(chǎn)品建議 1、產(chǎn)品類型建議 產(chǎn)品形態(tài)： 多層為主 綠化率： 50% 車位比：聯(lián)體別墅 110%，多層 40% 2、產(chǎn)品房型建議 宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化 。 產(chǎn)產(chǎn) 品品 類類 型型 戶型 面積（ 比例（） 聯(lián)體別墅 1705 3層 2205 多層 二房二廳 90 20 三房二廳 1205 四房二廳 140 5 3、價格建議 1）單價 聯(lián)體別墅均價 元 /平方米； 多層均價 元 /平方米。 2）總價和月供款 戶型 總價 (萬 ) 首付 (萬 ) 月供款 (20 年 ) 聯(lián)體別墅（ 聯(lián)體別墅（ 3層） 二房二廳 三房二廳 四房二廳 五、客源分析 1、客源來自的區(qū)域 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。 外環(huán)線和金海路 金橋路 楊高路交通干線來的 某 其他區(qū)域客戶。 就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 2、客戶特征 1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干； 教育程度：受過良好高等教育 家庭結(jié)構(gòu)：以三 口之家的家庭為主 家庭年收入在 15萬元以上。 2）多層產(chǎn)品客戶 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級知識分子。 年齡層次：以 27 教育程度：受過高等教育 家庭結(jié)構(gòu)：以二口、三口之家為主 家庭年收入在 8萬元以上。 六、開發(fā)節(jié)奏建議 1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過 20%。 某 北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 目前宗地的配套設(shè)施尚非常薄弱。 2、一期開盤的工程形象 1）一期開售時應(yīng)完成的配套 應(yīng)完成一定數(shù) 量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近。 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運動設(shè)施。 2）現(xiàn)場接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。 3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。 第四部分 規(guī)劃設(shè)計思路 一、地塊分析 1、位置 金海路地塊位于 某 金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。距離市區(qū)約 25 公里，距金橋開發(fā)區(qū)約 10 公里，距曹路鎮(zhèn)約 目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū) ，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素；另一方面，在地塊的西側(cè)，是杉達大學(xué)的校區(qū)，建成后將會提升該地塊的文化氛圍；另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。 2、地形地貌 地塊沿東西方向展開，基本為“ L”型，占地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。地塊西南兩側(cè)各有 20 米寬綠化帶，尚未建成。 3、交通分析 地塊相臨的北側(cè)上川路、東側(cè)川沙路、南 向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。 目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的 8 條公交線路和周邊及市區(qū)連接。 4、配套設(shè)施 目前地塊方圓 1 公里內(nèi)只有 2 間銀行和 1 家便利超市?？傮w來說，該地塊基本沒有完備的配套設(shè)施。 二、規(guī)劃設(shè)計中重點考慮的因素 1、容積率 按照我們對該地塊的設(shè)計分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會有不同影響，見下表： 經(jīng)公司設(shè)計、銷售、財務(wù)和項目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率 (住宅凈容積率 )為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近 1： 1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。 2、小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。 3、金海路防噪 華東路和金海路雖設(shè)有 20 米的市政綠化帶，但由于這兩條是 50 米寬的城市干道，所以噪音仍然會對沿街住宅帶來一定影響?？梢酝ㄟ^設(shè)置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內(nèi)部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。 4、配套商業(yè)設(shè) 施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務(wù)設(shè)施。 5、中心景觀布置 結(jié)合曹路鎮(zhèn) 方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個組團內(nèi)，使 每個組團都有自己獨立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質(zhì)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上 更具立體。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。 6、經(jīng)濟技術(shù)指標表 項目 備注 建設(shè)凈用地 萬 建筑面積 用地面積 比例 住宅 別墅 獨幢 排屋 3 層及以下 多層 4 小高層 11 層及以下 高層 12 層及以上 總計 公 共 建 筑 非 經(jīng) 營 性 公 建 托、幼 按上海市居住區(qū)標準千人指標規(guī)范 九年制學(xué)校 行政管理 社區(qū)服務(wù) 市政公用 文化體育 金融郵電 小計 經(jīng)營性公建 商業(yè)服務(wù) 總計 總建筑面積 地下車庫及地下人防 不計入容積率 凈地容積率 總建筑面積 /建設(shè)凈用地 住宅容積率 住宅總建筑面積 /住宅總用地 建筑密度 建筑基底面積 /建設(shè)凈用地 住宅平均層數(shù) 住宅總面積 /住宅基底面積 居住總戶數(shù) 標明人均住宅面積 居住總?cè)藬?shù) 按 3 人 /戶計 綠地面積 不包括停車和底層庭院 水域面積 標明占綠地面積的比例 綠地率 綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 30% 集中綠地率 集中綠地面積 /建筑凈用地，應(yīng)大于 10% 車位比例 機動車停車 地上 排屋停車率 110%，多層停車率 50% 地下 自行車停車 面積 按 1 輛 /戶計 數(shù)量 三、規(guī)劃設(shè)計思路 1、項目整體策劃 在整個曹路項目 方公里的范圍內(nèi)，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設(shè)性意見。即把整個地塊建設(shè)成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。 2、 低層低密度住宅 某 曹路地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多 層為主的配套、交通完整的高 檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的 市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計主題可以考慮北美風(fēng)情新市鎮(zhèn)的概念。 在規(guī)劃中我們設(shè)想該項目容積率（住宅凈容積率）為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以 4 5 層錯落布置。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。 3、規(guī)劃布局及分期情況 規(guī)劃布局我們設(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸， 基本將小區(qū)劃分為 4 個區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過 路可通達 路。 其地內(nèi)現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務(wù)于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。 4、公建配套與住宅同步實施 由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。對于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。項目建設(shè)過程中公建配套和住宅應(yīng)同步實施，并且每一期都應(yīng)其獨特的賣點。 5、 規(guī)劃形 態(tài)分析 在 某 有 墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過美國新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。 商業(yè)街呈線性展開， 2 層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。 住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調(diào)。 景觀綠化方面沿河做一些運動娛樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設(shè)施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風(fēng)光。組團內(nèi)部重點 做些淺的水面和堆坡處理，道路、綠化以樸素、簡潔為主，住宅隨著地勢起伏，再加上坡屋頂?shù)妮喞染€，形成豐富的組團空間。 第五部分 開發(fā)計劃 一、經(jīng)營目標 1、 開發(fā)分期：項目分 期開發(fā)。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項目 2、 銷售周期：年 附圖 2 張 二、開發(fā)計劃安排 第六部分 成本及投資收益預(yù)測 一、成本預(yù)測 1、現(xiàn)先暫時按 某 新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書進行測算，該項目總占地面積 畝，折 萬，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ，其中：住宅 ，公建 2、合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住 宅樓面價 元 /平方米計，合作價款總額暫定為人民幣 元整。 3、按 年開發(fā)進度分期進行交地，地價共分 年支付，計劃在 年 月份付完地價。 經(jīng)測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元 /，其具體明細如下： 項 目 投資總額 (萬元 ) 單位成本 (元 / ) 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林工程費 配套工程費 開發(fā)間接費 / / / / / 4月底 簽約 2004 2005 銷售 開工 2006 2003 2002 2001 項項 目目 其中：利息支出 制造成本小計 營銷費用 管理費用 期間費用小計 項目總投資 二、經(jīng)濟效益分析 1、經(jīng)濟效益分析按以下條件進行測算： 綜合容積率 ，可售面積 萬，多層 元 /，排屋 元 /，商鋪 元 /，平均售價 元 /； 可售面積完全成本按 元 /，已攤?cè)肱涮坠ǔ杀炯捌陂g費用； 由于項目位于 某 新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實際為 所得稅按 15%稅率征收； 2、該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。 3、項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元 /。該項目主要經(jīng)濟指標如下表： 序號 項 目 單位數(shù)值（元 / 總金額（萬元） 1 銷售收入 3 直接成本 3 總投資 4 稅前利潤 5 稅后利潤 6 內(nèi)部收益率 7 銷售凈利率 8 總投資回報率 9 銷售毛利率 10 獲利指數(shù) 11 資金峰值比例 12 地價支付貼現(xiàn)比 13 啟動資金獲利倍數(shù) 3、 如果對售價進行調(diào)整，增減 100元 / 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投 資回報率 啟動資金回報率 內(nèi)部收益率 5、如果對制造成本進行調(diào)整，增減 100元 / 項目 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 啟動資金回報率 內(nèi)部收益率 6、如果對容積率進行調(diào)整，其對樓面價的影響： 項目 容積率 積率 積率 積率 面價（元 / 7、如果 對容積率進行調(diào)整，住宅凈容積率增減 對利潤的影響如下表： 項目 容積率 積率 積率 積率 營業(yè)額 銷售毛利 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 啟動資