1 北京房山區(qū)理工大學(xué) 2號地項(xiàng)目 1、報(bào)告編制目的 本項(xiàng)目已在北京市土地儲備中心進(jìn)行掛牌出讓。通過本報(bào)告的編制，旨在事先對項(xiàng)目的市場情況、定價(jià)依據(jù)、初步規(guī)劃、成本造價(jià)等進(jìn)行分析和預(yù)測，制定出項(xiàng)目的初步開發(fā)實(shí)施計(jì)劃；同時(shí)，根據(jù)以上各相關(guān)條件，通過詳細(xì)測算，為項(xiàng)目投資決策提供定量分析參考依據(jù)。 目投資的必要性 本項(xiàng)目位于北京市西南方向，距離天安門廣場直線距離約 25公里，自駕車行程約 36公里，約 45分鐘車程，距離京港澳高速長陽出口直線距離約 里，距離首創(chuàng)奧特萊斯商業(yè) 鄰長于路及地鐵房山線，在房 山線廣陽城站和良鄉(xiāng)大學(xué)城北站之間，交通便利。隨著房山 設(shè)及周邊土地的陸續(xù)出讓，項(xiàng)目區(qū)域在未來一兩年內(nèi)將逐步成熟，具有一定的投資價(jià)值。 行性研究報(bào)告編制測算依據(jù) 1. 理工 9號地掛牌文件京土整儲掛（房）【 2013】 067號。 2. 項(xiàng)目平面規(guī)劃方案及指標(biāo)表 根據(jù)規(guī)劃條件完成強(qiáng)排方案。 3. 項(xiàng)目定位報(bào)告營銷策劃部 4. 項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃 5. 項(xiàng)目開發(fā)成本 2 一、 項(xiàng)目取得方式 目掛牌主要信息 1. 項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 總 用地規(guī)模 302104 平方米 總建設(shè)用地面積 115982 平方米 規(guī)劃地上建筑規(guī)模 198258 平方米 其中 居住 用地 建設(shè) 規(guī)模 167893 平方米 幼兒園等 代建規(guī)模 26365平方米 此外：代征道路 99690平方米 代征綠地 86429平方米 2. 掛牌起始價(jià) 掛牌起始價(jià)為人民幣 114000 萬元（折合地上面積樓面地價(jià)為每平方米 5868 元 ） ，競價(jià)階梯為人民幣 600 萬元。 3. 競買人資格 中華人民共和國境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人（除法律另有規(guī)定外）均可參加競買?？梢元?dú)立競買也可以聯(lián)合競買。 4. 競買咨詢及報(bào)名期限 本次掛牌出讓 的競買申請開始時(shí)間： 2013年 7月 24日 9:00時(shí)起；競買申請截止時(shí)間為 2013年 8 月 26 日 15:00 時(shí)止。報(bào)名時(shí)競買人必須交納全額競買保證金。本次掛牌不接受電話、郵寄及口頭報(bào)價(jià)。 5. 掛牌報(bào)價(jià)時(shí)間 競價(jià)開始時(shí)間： 2013年 8月 13日 9:00時(shí)起。 競買報(bào)價(jià)截止時(shí)間： 2013 年 8月 27日 15:00時(shí)止。 本次掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再 3 接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過競報(bào)限價(jià)商品住房面積的方式確定競得人。 競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，停止接受報(bào)價(jià)。 6. 競買保證金 為人民幣 35000 萬元。在競買申請截止日 15:00 前匯款至指定賬戶。如競買人競買成功，競買保證金優(yōu)先沖抵部分政府土地收益，如有剩余則沖抵部分土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，不再退還。 款進(jìn)度 政府土地收益：競得人在與市國土局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之日起 15 個(gè)工作日內(nèi)，全部付清。 土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)：競得人在簽訂儲備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議之日起 3個(gè)工作日內(nèi)，全部付清。 競得人需在成交確認(rèn)書簽發(fā)之日起 10 個(gè)工作日內(nèi)與市國土局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；在成交確認(rèn)書簽發(fā)之日起 20個(gè)工作日內(nèi)房山區(qū)分中心 簽訂儲備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 基本在一個(gè)月付清全部土地款。 他重要條件 該宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過競報(bào)限價(jià)商品住房面積的方式確定競得人 。 限價(jià)商品房的起始競報(bào)面積為 1000 平米，競報(bào)階梯為 50 平米，限價(jià)商品房的銷售限價(jià)為 9800 元 /。 4 二、 項(xiàng)目概況 目名稱 北京房山區(qū)理工大學(xué) 2 號地。 目地塊位置、周邊現(xiàn)狀及配套設(shè)施 2. 地塊位置 本項(xiàng)目地處北京市 西南方向 房山區(qū)，在地鐵房山線的廣陽城站和良鄉(xiāng)大學(xué)城北站之間的東側(cè)， 距離首創(chuàng)奧特萊斯廣場約 里。 距離天安門廣場直線距離約 25 公里，自駕車行程約36 公里，約 45分鐘車程，距離京港澳高速長陽出口直線距離約 里 。 5 3. 區(qū)位情況 本案板塊則歸屬于長陽板塊，但位置處于當(dāng)前成交熱點(diǎn)區(qū)域“長陽區(qū)域”的外圍，同時(shí)距離成熟的市區(qū)也有 3公里的距離。 6 4. 交通情況 本案地塊交通便捷，距離最近的地鐵站（廣陽城站）距離 1公里以內(nèi)；地塊南側(cè)市政道路已修好，直接連通長于路，陸路交通十分通暢。 5. 項(xiàng)目四至及內(nèi)部情況 本案北側(cè)為京廣鐵路分線，對地塊北側(cè)未來或?qū)⒂杏绊?，再?北為水碾屯回遷安置房；東廣陽城站 7 側(cè)為小清河，有良好的景觀資源；西側(cè)為中國社會科學(xué)院研究生院，目前還在建設(shè)中，南側(cè)為部分回遷房及京投萬科新里程、金地朗悅項(xiàng)目。 地塊內(nèi)部較為工整，已滿足土地出讓的條件。 6. 項(xiàng)目配套情況 本案地塊周邊都為回遷、安置房及在建、在售項(xiàng)目，配套比較缺失，未來需待京投萬科新里程及金地朗悅建好入住后，區(qū)域配套才可漸漸完善。 8 三、 房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模及發(fā)展計(jì)劃 房山區(qū)經(jīng)濟(jì)概況及規(guī)劃 1. 房山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 房 山區(qū)地處北京西南，總面積 2019 平方公里，山區(qū)、丘陵和平原各占三分之一。常住人口 籍 人口 人。 2012 年，全區(qū)生產(chǎn)總值為 445 億元，比上年增長 2012 年地方公共財(cái)政預(yù)算收入目標(biāo) 去年實(shí)現(xiàn)增長 2012 年房山區(qū)城鎮(zhèn)居民收支總覽：人均可支配收入實(shí)現(xiàn) ，同比增長 人均消費(fèi)支出達(dá)到 ，比去年同期增加 ，同比增長 隨著消費(fèi)市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求逐漸得到釋放，城鎮(zhèn)居民對居住的條件、居住環(huán)境更加關(guān)注，不斷追求環(huán)保、舒適的家居生活，直接拉動了居 住類支出的增長。 2012年，我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住類支出實(shí)現(xiàn) 比增長 其中：城鎮(zhèn)居民人均住房裝潢支出 比增長 城鎮(zhèn)居民人均維修用建筑材料費(fèi)支出實(shí)現(xiàn) 比增長 2. 房山區(qū)空間規(guī)劃布局 “十二五”時(shí)期，是房山區(qū)城市化全面提速時(shí)期，全區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，按照首都建設(shè)中國特色世界城市“五個(gè)之都”和“三個(gè)北京”的要求，推進(jìn)“三化兩區(qū)”建設(shè)，著力構(gòu)建“兩軸三帶五園區(qū)”發(fā)展格局，打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑新城，在率先形成創(chuàng)新驅(qū)動的發(fā)展 格局、率先形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會一體化新格局方面走在全市前列，力爭五年內(nèi)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 1500億元，地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)翻倍，成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。 “兩軸三帶五園區(qū)”發(fā)展格局： “兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團(tuán)連接線發(fā)展軸。 “三帶”即東部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶：東部發(fā)展帶即京石高速公路以東、永定河以西地區(qū)，以 店高端現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)等為支撐，打造城市前沿發(fā)展區(qū)。 中部發(fā)展帶即京石高速公路以西平原地區(qū)，以燕房組團(tuán)為核心，以北京石化新材料科技產(chǎn) 業(yè)基地為支撐，輻射帶動周邊地區(qū)，形成中部城市集群。 西部 9 山區(qū)發(fā)展帶以房山世界地質(zhì)公園和北京（房山）歷史文化旅游集聚區(qū)為支撐，以長溝、河北兩個(gè)市級旅游集散鎮(zhèn)為依托，重點(diǎn)打造休閑會所、文化創(chuàng)意等高端產(chǎn)業(yè)，以淺山區(qū)發(fā)展的突破帶動山區(qū)整體發(fā)展?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地、竇店高端現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、房山中央休閑購物區(qū)（ 中國房山世界地質(zhì)公園和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)五個(gè)重點(diǎn)功能區(qū)。 長陽鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略 長陽鎮(zhèn)位于連接房山傳統(tǒng)城區(qū)與北京市區(qū)的咽喉地帶，隨著北京城市的不斷擴(kuò)張，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ饾u釋放。 根 據(jù)房山新城規(guī)劃，長陽鎮(zhèn)以發(fā)展溫泉休閑度假和綠色人居產(chǎn)業(yè)為主 ,是承載中心城區(qū)人口疏散的重要區(qū)域。 長陽鎮(zhèn)作為房山區(qū)近年來重點(diǎn)打造的中央休閑購物區(qū)（ 其功能主要通過以下四個(gè)板塊來實(shí)現(xiàn)： 以華北最大的 經(jīng)濟(jì)引擎； 以戶外體育產(chǎn)業(yè) (足球、高爾夫、網(wǎng)球 )、會展經(jīng)濟(jì)為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動力； 以特色旅游資源旅游產(chǎn)業(yè) (包括民宿、溫泉、生態(tài)農(nóng)業(yè) ) 為休閑主體； 10 以酒店餐飲娛樂為配套服務(wù)。 11 四、 北京市住宅房地產(chǎn)市場 013 年北京市住宅市場情況 1. 受政策影響，今年 3京市整體供應(yīng)影響嚴(yán)重，各項(xiàng)目 由于價(jià)格原因，批復(fù)證件速度無限期放緩， 6月供應(yīng)量有所恢復(fù)。 2. 整體北京市場連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，導(dǎo)致市場存量持續(xù)下降，剛需客戶在價(jià)格允許范圍內(nèi)，置業(yè)突破區(qū)域限制，全城搶房。 3. 市場成交主流集中在五環(huán)以外，大興、通州、房山等配套、交通成熟區(qū)域，仍為置業(yè)熱點(diǎn)。 013 年北京居住類土地成交情況 1. 今年（ 2013年）以來居住類用地共成交 32宗，規(guī)劃建筑面積達(dá) 交樓面均價(jià) 8887元 /平米。 2. 2013年，居住類土地成交主要集中在房山、通州、大興、昌平、朝陽五大區(qū)域，共成交 20宗，規(guī)劃建筑面積 為 交樓面均價(jià)中，大興、通州、朝陽均在 8000 12 元 /平米以上，房山區(qū)域樓面均價(jià) 5659元 /平米，但剔除其中包含的 保障房價(jià)格，多在10000元 /平米以上。 13 五、 房山區(qū)住宅房地產(chǎn)市場研究 013 年房山區(qū)住宅市場狀況 1. 供應(yīng)情況 2012年 2012年底集中放量后，房山區(qū)一直處于供應(yīng)空白階段。受春節(jié)及新國五條影響，區(qū)域項(xiàng)目由于價(jià)格原因，銷售證批復(fù)進(jìn)程更加緩慢， 3月之后供應(yīng)量開始有所回升。 后期各項(xiàng)目放量壓力較大，預(yù)計(jì)隨后幾個(gè)月份或?qū)⒂瓉硇乱惠喒?應(yīng)高潮。 2. 銷售情況 2012年 均去化套數(shù)達(dá) 1000套以上，其中 2012年底 更突破2000套， 2013年 3月成交激增主要為保障房的集中簽約。 目前房山區(qū)有效供應(yīng)量稀少，新取證項(xiàng)目開盤即售罄，成交活躍，未來隨著供應(yīng)放開，在價(jià)格穩(wěn)定的情況下，成交量或?qū)⑦M(jìn)一步走高。 區(qū)域成交均價(jià)在旺盛的成交及供應(yīng)量階段性短缺的影響下一路走高，當(dāng)前成交均價(jià)已達(dá)16000元 /平米。 14 3. 存量情況 隨著 2012年底市場翹尾，前期積累存量被快速去化，市場熱度持續(xù)走高， 2013年初受國五條影響，各 項(xiàng)目證件批復(fù)困難，導(dǎo)致供應(yīng)端的空白，多數(shù)取證項(xiàng)目開盤即日光，存量持續(xù)下滑。 截至 2013年 6月底，房山區(qū)商品住宅存量套數(shù)為 4749套，存量面積約為 ，約占北京市總存量的 013 年區(qū)域內(nèi)住宅市場狀況 1. 供應(yīng)狀況 a) 供應(yīng)產(chǎn)品特征 長陽板塊方面，已成為剛需置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，以 8090陽板塊目前毛坯成交水平以達(dá) 17500平米之間。 15 b) 區(qū)域潛在供應(yīng)量 區(qū)域內(nèi)主要普宅的潛在供應(yīng)量為 未來房山區(qū)域土地供應(yīng)較大，預(yù) 計(jì)后期競爭較為激烈，同時(shí)由于政府對價(jià)格的壓制，未來長陽區(qū)域無疑仍為剛需置業(yè)熱點(diǎn)。 c) 主要在售住宅項(xiàng)目成交情況（ 2012年 7月 月） 2012年 7月 2013年 6月，房山區(qū)域在售普通住宅成交總面積約 成交均價(jià)為 16652元 /。 域內(nèi)競爭樓盤個(gè)案分析 1. 中糧萬科長陽半島 16 項(xiàng)目位于長陽京良路南側(cè)，距離京石高速長陽出口約 3公里，從京石高速西三環(huán)六里橋到京良路出口僅 10余公里。緊鄰輕軌房山線長陽站。 占地面積 86萬平米，建筑面積 100萬平米。商業(yè)配套為 18萬平米，包括商場、會 所、大型超市、餐飲、文化娛樂等。 教育配套（引入了北京小學(xué)、北京四中和第四幼兒園）是吸引大批客戶購買的重要原因，同時(shí)也與周邊項(xiàng)目形成差異化競爭優(yōu)勢。 工期為 2011年 6月到 2014年 5月。 該項(xiàng)目是長陽板塊甚至整個(gè)房山區(qū)域的品質(zhì)標(biāo)桿，雖然受限購政策影響，但仍領(lǐng)跑長陽。 2012年 5月市場回暖，長陽半島項(xiàng)目 2012年 5月集中放量， 6、 7、 8月體現(xiàn)簽約高峰。后續(xù)由于存量有限，簽約量有所下降，從成交價(jià)格上看，從 2012年 10月開始成交均價(jià)一路走高，目 17 前保持在 17500元 /左右。 2. 京投萬科新里程 項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城東側(cè)，良鄉(xiāng)東路以北，從京石高速西三環(huán)六里橋到京良路出口18公里。緊鄰城鐵房山線大學(xué)城北站。 周邊配套主要為大學(xué)城教育及生活配套、武警總院。 項(xiàng)目占地面積 8平方米，建筑面積 15平方米， 工期為 2010年 1月到 2015年 8月。 京投萬科新里程項(xiàng)目 2012年 7月底開盤， 8月體現(xiàn)簽約，由于項(xiàng)目本身優(yōu)勢不明顯，并且周邊金地朗悅項(xiàng)目對其銷售影響較大，所以成交量一直較低。集中簽約體現(xiàn)在 2012年底放量后和2013年 3月的加推。成交均價(jià)呈走高趨勢，目前成交房源精裝修部分與總房款分開核算，實(shí) 際 18 成交均價(jià)與去年相比上漲近 2000元 /平米。 3. 金地朗悅 項(xiàng)目距房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站東 500米。 項(xiàng)目東為小清河及萬畝森林公園，西接良鄉(xiāng)大學(xué)城，項(xiàng)目南側(cè)一公里為武警總醫(yī)院；項(xiàng)目內(nèi)部自建幼兒園、中小學(xué)，并引進(jìn)京城知名中小學(xué)， 13年一體化教育。 項(xiàng)目自身配套建設(shè)歐陸風(fēng)情商街、大型社區(qū)商業(yè)中心和休閑會所， 項(xiàng)目 占地面積 19萬平方米 建筑面積 30萬平方米；工期為 2011年 09月到 2014年 11月。 該項(xiàng)目樹立房山長陽及良鄉(xiāng)區(qū)域的剛需品質(zhì)標(biāo)桿。在園林及產(chǎn)品上都對客戶有一定的感染力，銷售情況一直保持在區(qū)域前列 。 19 金地朗悅項(xiàng)目在區(qū)域一直保持較高成交量， 2012年采取一次拿多棟樓分開批次加推的 方式進(jìn)行銷售，因此每月的簽約量差距不大，價(jià)格也位居區(qū)域高位， 2012成交均價(jià)保持在 17000元 /， 2013年由于產(chǎn)品升級，毛坯成交價(jià)持續(xù)走高維持在 20000元 /。 4. 首創(chuàng)新悅都 項(xiàng)目位于房山長陽京良路南側(cè)，距離京港澳長陽出口 近城鐵房山線籬笆房站。 項(xiàng)目 周邊配套為北京首創(chuàng)奧特萊斯廣場，與周邊其他項(xiàng)目形成差異化競爭。項(xiàng)目內(nèi)部配套幼兒園，對于初級置業(yè)的年輕業(yè)主來說屬于較為重要的配套。項(xiàng)目占地面積 14萬平 米，建筑面積 22萬平米，工期為 2012年 7月到 2014年 7月。 該項(xiàng)目 2012年 12月開盤當(dāng)月登上北京市銷售冠軍，可見優(yōu)越的小戶型產(chǎn)品備受剛需客戶青睞。 20 首創(chuàng)新悅都項(xiàng)目 2012年 12月開盤，當(dāng)月體現(xiàn)集中簽約，后續(xù)由于存量有限，銷售量呈 下降趨勢。 2013年 5月集中放量， 6月體現(xiàn)簽約。成交價(jià)格呈普遍上升趨勢，目前成交價(jià)格水平在17500之間。 013 年房山土地交易情況 2013年上半年房山區(qū)土地成交較為活躍，其中共成交住宅 交額 數(shù)土地須配建保障房， 剔除保障房面積，個(gè)別項(xiàng)目樓面價(jià)突破萬元。 宗地名稱 宗地位置建設(shè)用地(萬 )規(guī)劃建筑面積(萬 )容積率 規(guī)劃用途成交價(jià)（萬元）樓面價(jià)(元/ 平米)成交金額(萬元)受讓單位北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)0 1 - 0 8 - 0 3 、0 1 - 1 1 - 0 4等地塊二類居住、商業(yè)金融用地房山區(qū)長陽鎮(zhèn) 1 1 . 1 1 2 0 . 9 5 1 . 8 9R 2 二類居住用地、C 2 商業(yè)金融用地、U 1 3 供燃?xì)庥玫亍 1 2160000 7635 160000 合景泰富北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)0 1 - 0 9 - 0 9 、0 1 - 0 9 - 0 2等地塊二類居住、商業(yè)金融用地房山區(qū)長陽鎮(zhèn) 1 2 . 9 5 2 1 . 1 1 1 . 6 3R 2 二類居住用地、C 2 商業(yè)金融用地、S 3 社會停車場庫用地、249 110800 北京萬科 北京市房山區(qū)拱辰街道梅花莊村0 8 - 0 5 - 0 2 、0 8 - 0 6 - 0 2 等地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地房山區(qū)拱辰街道 1 4 . 0 4 2 1 . 3 9 1 . 5 2二類居住、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、小學(xué)、中學(xué)115000 5375 115000 北京華正 北京市房山區(qū)拱辰街道辦事處0 5 - 1 2 - 0 2 、0 5 - 0 9 、0 5 - 1 3 - 0 2 等地塊商業(yè)金融、二類居房山區(qū)拱辰街道 9 . 7 9 2 0 . 0 4 2 . 0 5C 2 商業(yè)金融用地、R 2 二類居住用地、R 5 3 托幼用地、C 3 文化109000 5440 109000 合景泰富北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)0 1 5 0 、0 1 - 0 0 5 5 地塊居住用地房山區(qū)竇店鎮(zhèn) 6 . 0 9 9 . 1 4 1 . 5 R 2 二類居住用地 46000 5033 46000 北京城建 北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)0 4 - 0 0 8 4 地塊R 2 二類居住用地房山區(qū)閻村鎮(zhèn) 7 . 4 2 1 1 . 1 4 1 . 5 R 2 二類居住用地 63000 5657 63000 天恒樂活城北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)0 2 - 0 0 2 6 地塊R 2 二類居住用地項(xiàng)目房山區(qū)閻村鎮(zhèn) 3 . 6 1 5 . 4 1 1 . 5 R 2 二類居住用地 14000 2589 14000 北京惠通華遠(yuǎn) 21 六、 項(xiàng)目 析及定位 目 析 宅定位 本案住宅部分土地限高 36米，容積率 塊內(nèi)產(chǎn)品排布存在很大的困難，在不考慮未來競價(jià)導(dǎo)致的保障房因素，建議將地塊內(nèi)南北向全部做成多層或小高層、 1有剩余面積，則做成東西向 1 本案地塊的東北角為供熱用地，其對南側(cè)地塊有一定影響，因而不建議配置大量大戶型產(chǎn)品，建議戶型仍以長陽區(qū)域去化最好的 89平米三居為主，以利于項(xiàng)目去化，同時(shí)部分臨河及地塊南側(cè)的戶型可適當(dāng)增大；考慮到本案有可能會出現(xiàn) 部分東西向產(chǎn)品，建議這部分產(chǎn)品戶型做小，未來依靠低總價(jià)的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)快速去化。 22 建議戶型配比如下： 產(chǎn)品情況 配比 78米兩居 25%（全部東西向） 89 平米三居 60% 100米三居 15% 戶型配比原則：建議全部產(chǎn)品都為 1 78 100三種產(chǎn)品南向至少 2個(gè)面寬；建議連接單元不要超過 4個(gè)。 1. 價(jià)格定位 a) 定價(jià)說明 根據(jù)周邊競品項(xiàng)目當(dāng)前產(chǎn)品的價(jià)格，確定本案相類似產(chǎn)品當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； 同時(shí)考慮到本案一年后才能上市，根據(jù)北京市各項(xiàng)目的正常漲幅，定出本案的當(dāng)期入市均價(jià)。 b) 本案價(jià)格設(shè)定 根據(jù)本案戶型建議得知，該地塊產(chǎn)品全部為 1而本案價(jià)格制定，選取的周邊競品項(xiàng)目產(chǎn)品中相似的產(chǎn)品，具體情況如下： 報(bào)批 111 層 18000 京投萬科新里程 11層、 1年 4月） 1720000 金地朗悅 71年 6月） 19 層 18000 首創(chuàng)新悅都 9層、 1年 5月） 16 層 18700 中昂邑上公館 6層、 1年 5月） 19 層 18800 中糧萬科長陽半島 9層、 1年 6月） 住宅南北向 11層 1本案南北向 11層 1金地極為相似，因而預(yù)計(jì) 23 小高層產(chǎn)品當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的價(jià)格與金地相似，約為 20000元 /平米，同時(shí)根據(jù)北京各項(xiàng)目年漲幅，加之產(chǎn)品品質(zhì)較高，預(yù)判項(xiàng)目上市的價(jià)格約為 23000元 /平米 。 住宅南北向 6本案還有部分 6于是后期推出，當(dāng)期 11層 15000元 /平米，而根據(jù)芭蕾雨悅都的銷售經(jīng)驗(yàn)，多層與小高層差價(jià)約為 2000元 /平米， 因 而預(yù)計(jì)后期 6為 27300元 /平米 。 住宅東西向： 本案東西向產(chǎn)品品質(zhì)較低，根據(jù)新悅都的銷售經(jīng)驗(yàn)得知，同期中，東西向小高層 1500元，因而預(yù)判該產(chǎn)品入市的均價(jià)為 19500元 /平米 。 c) 項(xiàng)目住宅均價(jià)設(shè)定 選取北京四個(gè)熱銷區(qū)域的典型項(xiàng)目進(jìn)行研究，分析各項(xiàng)目自第一次開盤以來的漲幅，進(jìn)而判定本案全盤均價(jià)的漲幅空間。 大興黃村區(qū)域 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 入市價(jià)格 目前售價(jià) 歷時(shí) 平均年漲幅 補(bǔ)充說明 中建國際港 2011年 5月 17846 24000 2年 17% 預(yù)計(jì)近期開盤，售價(jià) 24000元 /平米 紅木林 2011年 6月 20494 35000 2年 35% 現(xiàn)房在售，受政府管控力度較小，均價(jià)35000元 /平米 通過大興黃村區(qū)域典型項(xiàng)目對比分析，該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格平均年漲幅為 17%右。 亦莊區(qū)域 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 入市價(jià)格 目前售價(jià) 歷時(shí) 平均年漲幅 補(bǔ)充說明 首開國風(fēng)美侖 2012年 6月 11411 16827 1年 47% 合生世界花園 2012年 2月 12961 17159 16個(gè)月 24% 通過亦莊區(qū)域典型 項(xiàng)目對比分析，該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格平均年漲幅為 24%右。 大興天宮院區(qū)域 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 入市價(jià)格 目前售價(jià) 歷時(shí) 平均年漲幅 補(bǔ)充說明 金融街融匯 2012年 10 月 15757 18686 9個(gè)月 24% 精裝修單簽，價(jià)格為 2000 元 /平米 保利春天里 2012年 5月 13714 15816 1 年 15% 近半年無新產(chǎn)品推售， 因此價(jià)格漲幅較小 通過大興天宮院區(qū)域典型項(xiàng)目對比分析，該區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格平均年漲幅為 15%右。 24 房山區(qū)域 長陽半島目前采取精裝修分拆的銷售策略，平均年漲幅為 17%左右；首創(chuàng)芭蕾雨悅都現(xiàn)房在售，平均年漲幅為 20%左右。 首創(chuàng)新悅都自入市以來，折算平均年漲幅為 36%左右，但近期因政府限價(jià)政策影響，漲幅受到限制，目前項(xiàng)目漲幅較小。 小結(jié)： 通過研究可以發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域典型項(xiàng)目綜合各種因素考慮，年平均增幅基本可達(dá)到 20%增幅，價(jià)格漲幅較大。 考慮本地塊整體銷售周期以及政府目前對于價(jià)格的管控力度影響，建議本地塊全盤均價(jià)與當(dāng)前節(jié)點(diǎn)周邊同類產(chǎn)品對比，全盤均價(jià)增長幅度為 30%。 業(yè)定位 獨(dú)立臨街及住宅配套商業(yè)全部考慮散售。 1. 價(jià)格定位 a. 定價(jià)說明 區(qū)域內(nèi)目前只有金地 和萬科商業(yè)在售，產(chǎn)品均為住宅底商，首層售價(jià)均在 32000元 /平米左右。 25 b. 項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)設(shè)定 區(qū)域內(nèi)商業(yè)較少，未來隨著新里程及金地朗悅客群的入住，商業(yè)銷售價(jià)格將存在近一步大幅攀升的可能，因而預(yù)判本案商業(yè)年增幅為 10%；預(yù)判本案商業(yè)一年半后入市，則入市的均價(jià)約為 38000元 /平米（首層） 。 26 七、 項(xiàng)目規(guī)劃及指標(biāo) 目鳥瞰圖 理工大學(xué) 2號地和將與其同期上市的理工大學(xué) 1號地臨界。位置圖如下圖所示。左上方塊及右側(cè)長條狀地塊屬于理工大學(xué) 2號地，左下方塊及中間小塊狀土地屬于理工大學(xué) 1號地。 目強(qiáng)排方案及規(guī)劃指標(biāo) 理工 大學(xué) 2號地項(xiàng)目包含 8小塊地，分別為： 1010100 2地 ， 10地， 10地 ， 10地， 10圾設(shè)施 ，此外還有周邊的代征綠地及代征道路?？傆玫匾?guī)模 302104平方米，其中建設(shè)用地規(guī)模115982平方米，代征公用綠地 86429平方米，代征道路用地 99690平方米。地上建筑規(guī)模 194258 27 平方米 ,其中 二類居住為 167893平方米 ,其余 為代建項(xiàng)目 。具體落位及指標(biāo)如下。 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件地塊編號 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 容積率 地上建面 控制高度 建筑密度 綠地率3021018642999690 0 0115982 19425810 4 體育用地 694610 2 二類居住用地 32504 1260 36 30 3010 5 3 托幼用地 3000 400 12 30 3510 3 1 郵政設(shè)施用地 1797 156 18 35 2510 4 3 糞便垃圾設(shè)施用地 2200 80 12 40 3010 1 4 供熱用地 34882 0929 18 30 2510 2 二類居住用地 18082 5205 36 30 3010 2 二類居住用地 16571 1428 36 30 30代征道路用地總建設(shè)用地規(guī)?？傆玫匾?guī)模代征公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地根據(jù)該 地塊的規(guī)劃指標(biāo)，經(jīng)設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，理工大學(xué) 2號地?cái)M建 24棟 6住宅 ,強(qiáng)拍 方案 具體 如下 圖所示。住宅 戶；其他居服 200輛 /萬 宅區(qū)地上：地下 =2:8；地上 25；地下 38；小學(xué)和幼兒園暫按 2輛 /班，另設(shè) 2校車位。代建郵政設(shè)施、糞便垃圾設(shè)施、 28 供熱設(shè)施的停車位配比需跟政府部門協(xié)商，均按地面停車位處理。 項(xiàng)目名稱 理工大學(xué)2號地 地點(diǎn)115982 總建筑面積 262699 總銷售面積20364 建 筑 覆蓋率 園林綠化面積（不含道路） 194258 容 積 率 綠 地 率0 道路占有率 代征綠地0( 不含在地上建面之內(nèi)）住宅贈送比例代征道路占地面積（ 構(gòu)類型地上建筑面積 (下建筑面積 (建筑面積 (車數(shù)（應(yīng)停）產(chǎn)品比例戶均面積(棟數(shù)量戶數(shù)商品房( 9 層) ( 東西向) 491 剪力墻 5400 660 6060 3 . 3 % 7 5 . 0 4 72商品房( 1 1 層) ( 東西向) 640 剪力墻 45520 4552 50072 2 7 . 6 % 7 6 . 6 27 594商品房( 1 1 層) 704 剪力墻 55484 5548 61032 3 3 . 7 % 8 4 . 1 30 660商品房( 1 1 層) 3088 剪力墻 33968 3397 37365 2 0 . 6 % 9 6 . 5 16 352商品房( 1 1 層) 1120 剪力墻 12320 1232 13552 7 . 5 % 8 0 . 0 7 154商品房( 8 . 5 層) 408 剪力墻 6120 792 6912 3 . 7 % 7 5 . 6 3 81商品房( 6 . 5 層) 229 剪力墻 3432 581 4013 2 . 1 % 8 1 . 7 3 42商品房( 6 . 5 層) 167 剪力墻 2509 425 2934 1 . 5 % 8 9 . 6 2 28小計(jì)6847 164753 17187 181940 15861 0 0 . 0 %1983自持商業(yè)（集中商業(yè)）可售商業(yè)（集中商業(yè)）可售商業(yè)（散售公寓）可售商業(yè)（散售商業(yè)） 1000 框架 1000 1000 20住宅配建非人防車庫 框架 33638 33638公建配建非人防車庫小計(jì)1000 1000 33638 34638 20社區(qū)綜合性管理服務(wù)用房及物業(yè)管理服務(wù)用房2140 框架 2140 532 2672 43教育（幼兒園、小學(xué)） 880 框架 2400 2400 20住宅配建人防兼車庫 17085 17085公建配建人防兼車庫小計(jì)3020 4540 17617 22157 63郵政設(shè)施 539 框架 2156 2156糞便垃圾設(shè)施 587 框架 880 880供熱設(shè)施 8372 框架 20929 20929小計(jì)9497 23965 0 23965匯總20364 194258 68441 262699 166926%比例 車位數(shù) 可售車位 備注地下車庫總面積 8 0 . 0 % 1335 885其中: 住宅地下室停車非人防 5 3 . 0 % 885公建地下停車非人防 0 . 0 % 0公建人防兼地下車庫 0 . 0 % 0住宅人防兼地下車庫 2 7 . 0 % 450地面露天 2 0 . 0 % 334其中: 公建地面露天車位 0其中: 配套地面露天車位 5 . 0 % 83其中: 住宅地面露天車位 1 5 . 0 % 251半地下車庫 0 . 0 %地上停車樓 0 . 0 %1 0 0 . 0 % 1669 8850計(jì)容積率面積86429規(guī) 劃 指 標(biāo)單體住宅建筑物占地面積房山區(qū)長陽鎮(zhèn)總建設(shè)用地面積 165753紅線內(nèi)道路面積0 . 0 0 %50723336381.（1）十層以上（含十層）的建筑，應(yīng)修建“滿堂紅”防空地下室，可按其第十層標(biāo)準(zhǔn)面積指標(biāo)計(jì)算；（2）九層以下（含九層），基礎(chǔ)埋深超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的3修建；（3）九層以下（含九層），基礎(chǔ)埋深不超過3米的建筑，應(yīng)按其面積（含地下）的2修建；(4）單建地下工程應(yīng)按其面積的30修建。如一棟建筑有高層又有多層，應(yīng)按上述要求對建筑進(jìn)行豎向分割后，分類計(jì)算應(yīng)建設(shè)人防面積指標(biāo)。（注：防空地下室的室外直接出口，應(yīng)算作多層，從地下室豎向分割出來。）（5）為小區(qū)配套建設(shè)的中小學(xué)、幼兒園、市政站點(diǎn)等可不結(jié)合修建防空地下室。如上述項(xiàng)目與其他建筑合并設(shè)置，應(yīng)將其面積指標(biāo)扣除。；其他居服200輛/萬宅區(qū)地上：地下=2:8；地上；地上25；地下38；小學(xué)和幼兒園暫按2輛/班，另設(shè)2校車位。便垃圾設(shè)施、供熱設(shè)施的停車位配比需跟政府部門協(xié)商，均按地面停車位處理?？傑囄粩?shù)產(chǎn)品構(gòu)成經(jīng)營性配套公建1708520750贈送面積 99690停車面積 (345590680非經(jīng)營性配套公建代價(jià)公建地下建筑面積比例車位統(tǒng)計(jì)（實(shí)際）停車6270 29 30 八、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 該項(xiàng)目考慮銷售周期和建設(shè)周期，整體分兩期，如下圖所示。一期約 二期約 一期先行建設(shè) 08、 09、 10、 13、 15地塊，“ 15”幼兒園建設(shè)為售樓處。 按照 8月底拿地，拿地后 10個(gè)月實(shí)現(xiàn)第一次開盤銷售，開盤時(shí)工程施工至正負(fù)零為基礎(chǔ)編制計(jì)劃，二期同樣為首次開盤時(shí)工程施工至正負(fù)零進(jìn)行編制。作為 開發(fā)貸款 的辦理?xiàng)l件 ,二期 的 開工證 爭取 在取得一期 開工證 后 5個(gè)月取得 ， 開工證 的 取得時(shí)間 比 開工 時(shí)間 略有 滯后， 各期的五大節(jié)點(diǎn)如下。 31 地上1 一期1 . 1103/15和 10084969 2 0 1 4 3 0 2 0 1 4 2 0 2 0 1 4 3 0 2 0 1 4 3 0 2 0 1 5 3 0 2 0 1 5 2 0 1 4 1 2 0 1 5 3 0 1 7 . 6 跨 1 個(gè)春節(jié)2 二期2 . 1101/15107560 2 0 1 4 3 0 2 0 1 4 2 0 1 5 3 0 2 0 1 5 3 0 2 0 1 6 3 0 2 0 1 6 3 0 2 0 1 5 1 2 0 1 6 3 0 2 0 . 5 跨2 個(gè)春節(jié)4 合計(jì) 192529 開發(fā)周期 2 9 . 8 銷售周期 2 7 . 4開工至竣工 ( 月 )取得開工證依據(jù)計(jì)劃竣工日期集中交付序號 工程名稱建筑面積（ 計(jì)劃開工動土施工至正負(fù)零結(jié)構(gòu)封頂計(jì)劃開盤日期計(jì)劃清盤日期按照預(yù)計(jì)假設(shè)8月 底拿地，拿地后7 個(gè)月簽地下補(bǔ)充協(xié)議并補(bǔ)交出讓金，8個(gè) 月取得開工證，1 0個(gè) 月實(shí)現(xiàn)開盤。一期開工證取得后5個(gè) 月取得二期開工證，以便盡快辦理開發(fā)貸款提款。土方 30 天，土方和 C F G 樁合計(jì) 50 天 ，地下室 45 天，標(biāo)準(zhǔn)層 8 天 / 層，結(jié)構(gòu)封頂后 30 天做外墻砌筑， 30 天后開始外墻施工， 平均 8 天 / 層，室外市政 2個(gè)月，園林 2 個(gè)月。春節(jié)常規(guī)扣除 4 5 7 0 天。說明： 計(jì)劃開工時(shí)間按照開盤時(shí)施工至正負(fù)零倒推，存在開工證未取得而不得不動土開工的風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃竣工時(shí)間按照完成綜合竣工驗(yàn)收時(shí)間編制（包含完成市政建 設(shè)、景觀綠化時(shí)間）；計(jì)劃開盤時(shí)間按照取得預(yù)售許可證時(shí) 間編制。 32 九、 項(xiàng)目開發(fā)成本及付現(xiàn) 1 土地費(fèi) 1 9 8 ,3 2 3 2 6 8 1 3 1 6 1 1 ,9 6 51 . 1 土地獲取價(jià)款 176954 2 6 . 2 7 預(yù)計(jì) 1 6 1 0 ,6 7 61 . 1 . 1 土地出讓金 1 7 1 ,0 0 0 1 9 8 ,8 0 31 . 1 . 2 契稅及相關(guān)稅費(fèi) 5 ,1 5 41 . 1 . 3 股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1 . 1 . 4 地下補(bǔ)交出讓金 8 0 0 參照 4# 地成本指標(biāo)1 . 2 土地整治費(fèi) 1 , 0 5 1 2 6 40 參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)1 . 3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 , 8 4 1 2 6 184 參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)1 . 4 紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 5 , 4 7 7 2 6 589 2 前期工程費(fèi) 4 , 5 4 2 2 6 1 7 3參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)，考慮 5% 上漲3 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 8 , 7 5 9 2 6 3 3 3參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)，考慮 5% 上漲4 園林環(huán)境設(shè)施費(fèi) 3 , 8 2 5 2 6 1 4 6參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)，考慮上漲因素和標(biāo)準(zhǔn)提升，按綠地面積單方 400 考慮5 建筑安裝工程費(fèi) 5 7 ,2 1 5 2 1 2 ,6 4 26 配套設(shè)施費(fèi) 7 , 1 0 1 2 3 ,2 0 57 開發(fā)間接費(fèi) 1 , 5 6 1 2 6 5 9 參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)8 營銷及客服費(fèi) 1 3 , 5 9 3 2 6 5 1 7 參照 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)9 管理費(fèi)用 3 , 9 4 0 2 6 1 5 0 參考 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)，考慮上漲因素10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 0 , 5 1 7 2 6 開發(fā)貸利息及股東資金利息11 稅費(fèi) 4 6 ,5 8 1 2 6 按營 5 。 5% ，所 25% 測算12 預(yù)備費(fèi) 4 , 6 7 1 2 6 1 7 7 參考 4# 地目標(biāo)成本上報(bào)版指標(biāo)13內(nèi)部技術(shù)服務(wù)及管理費(fèi)14 合計(jì) 3 8 1 ,8 2 3 2 6 1 4 ,5 3 5 1 6 2 3 ,1 7 6序號 成本科目名稱預(yù)算造價(jià)（萬元）總建筑面積（萬平米）建筑面積單方造價(jià)（元/ 平米）住宅可售面積（萬平米）單方依據(jù)可售面積單方造價(jià)（元/ 平米）項(xiàng)目開發(fā)成本除住宅外，已含經(jīng)營性配套、非經(jīng)營性配套及代建項(xiàng)目的開發(fā)成本； 地價(jià)為理工大學(xué) 2號地起拍價(jià) 11400萬元直接上浮至競拍上線 50%后的價(jià)格。也就是不