1 第一章 前言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā) 經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析 的基礎上，結合太平洋國際廣場項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。 2、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 3、對項目進行 投資分析和風險分析。 4、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) 1、太平洋國際廣場項目已提報確定的概念設計方案； 2、國家建設部及 安徽省及蚌埠 市頒布的相關法律與政策； 3、 蚌埠 市關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關規(guī)定與稅費標準； 4、現(xiàn)場勘察和實地 調研所得資料。 三、項目背景 1、地塊指標： (1) 地塊技術指標： 項目占地： 483858 總建筑面積： 1120580 商業(yè)面積 :528090 2 歐式山莊酒店 : 80300 企業(yè)會所面積： 25385 159288 公寓 面積 : 153648 住宅面積 :173869 (2) 地塊狀態(tài)： （ A） 區(qū)位：項目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 （ B ） 交通：項目北至雙 墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側分別為蚌埠市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢，周邊路網(wǎng)發(fā)達，可達性強。 （ C） 資源：項目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。 （ D ）形狀：較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。 (3) 地塊經(jīng)濟指標 此地塊為商業(yè)一級，較高的地緣價值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。 2、消費特征： 該項目定位消費人群為蚌埠市及周邊地區(qū)，同時也看中京滬高鐵的未 來效應所帶來的潛在消費人群。 3 基于淮上區(qū)在蚌端口的區(qū)域位置以及蚌端口在周邊市區(qū)的位置，除了帶動蚌埠地區(qū)的發(fā)展和消費外起到吸引周邊地區(qū)，如合肥、懷遠、五河、固鎮(zhèn)等地區(qū)同時輻射至江蘇、浙江、山東等地的消費者群體。 而與蚌埠 4A 風景區(qū)距離僅有 15 分鐘車程所自然形成的旅游輻區(qū)，更因京滬高鐵經(jīng)濟帶動，為本案建立消費區(qū)的起到了促進作用。 隨著蚌埠經(jīng)濟的 發(fā)展，城市中高端消費市場普遍向好；中間階層擴大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧，購買力強。如何服務于這類人群，滿足他們的需求，是決定項目是否能夠獲得更 大利潤空間的關鍵因素。 3、環(huán)境氛圍： (1) 周邊環(huán)境： 作為政府重點規(guī)劃，力爭打造新興商業(yè)綜合區(qū)域，建成后規(guī)劃有序合理，市容整潔干凈。但地塊項目縱深方向環(huán)境比較復雜，人流也比較混雜且附近有可帶來附加值的自然景觀資源較匱乏。 預期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎，但周邊環(huán)境的復雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。 (2) 商業(yè)氛圍： 項目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，淮上區(qū) 區(qū)域整合三年多來，始終圍 4 繞建設蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦東的目標，加速推進城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資 元的通成國貿廣場項目和投資 3 億元的路橋中國日用品商城蚌埠市場，一期工程已經(jīng)竣工并投入運營，二期工程即將開工建設；中國家具連鎖第一品牌企業(yè) “ 紅星美凱龍 ” 正式入駐通成國貿廣場。區(qū)域廣闊的發(fā)展前景吸引了大批實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼開工建設。 對商業(yè)運作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是擴大市場的有效手段。 (3) 周邊規(guī)劃： 政府對區(qū)域的規(guī)劃為新城商務區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團隊 入駐該區(qū)域。商務與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會擁有一定機會。 4、路網(wǎng)交通： 區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達，可順利到達各個城區(qū)。 發(fā)達的公共交通網(wǎng)絡有利于各種物業(yè)的發(fā)展。 5、市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎設施完備。完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持。 6、配套： 作為城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。 5 小結： 該項目所處地段是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。作為新城商業(yè)黃金地段，發(fā)展將日趨 成熟，是發(fā)展城市商業(yè)綜合體物業(yè)類別的理想之所。 6 第二章 項目宏觀環(huán)境分析 投資機會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。 一、 中國 商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展歷程 中國商業(yè)地產(chǎn) 市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代 城市 綜合體 時代應運而生。 從商業(yè)房地產(chǎn)近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程： 第一代，無空調，無商務配套，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標準低，多數(shù)無電梯。 第二代，有中央 空調 ，有商務中心配套，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標準高，有豎向交通安排：但不能 24小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務代理服務，不能提供全天工作人員餐飲空間。 第三代 為 商住物業(yè)，有分戶空調設計，有個性化物業(yè)管理，提供商務代理服務，提供商務性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時全天候開放，適 合新經(jīng)濟需求，建筑、裝修標準高。 7 商 住 樓一般處在商務區(qū)，或臨近商務區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應市場主流的趨勢。城市綜合體是集頂級住宅、星級酒店、商務物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。第四代商務樓主要在產(chǎn)品綜合品質上在第三代的基礎上有較大拔高，并在目標客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。 二、市場回顧 城市綜合體引領市場新 導向 1、第三代 商住物業(yè) 市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉向租售并舉： 大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。改變以往人性化設計缺乏，導致空置率較高，開發(fā)商不得不將物業(yè)由持有經(jīng)營轉向租售并舉。 2、市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺： 日趨呈現(xiàn)出更為強勁的市場競爭力的物業(yè)類別，在更為發(fā)達的城市及區(qū)域表現(xiàn)得更為明顯。 3、城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實現(xiàn)全面跨越式升級： 城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場新的主角。城市綜合體在發(fā)達城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。規(guī)模宏大的城市綜合體 會逐步浮出水面。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。 8 三、市場展望 城市發(fā)展崛起推動房地產(chǎn) 市場發(fā)展進入“快車道” 房 地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟相關。 2010 年 蚌埠 市 量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟穩(wěn)步增長的重要支撐。 城市經(jīng)濟的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強有力的支撐，國內外大量財團資金不斷涌入，將極大增強城市綜合體市場的需求。 結合 蚌埠 市 房地 產(chǎn) 2010 年的發(fā)展軌跡，針對 2011 年房地產(chǎn)市場特征及趨勢進行如下分析： 1、多點、線面結合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。 多點： 中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個規(guī)模化、低密度、低容積率型的社區(qū)， 淮上 區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。 線面結合 ： 線主要是指相對集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設中的淮上 區(qū) 務中心區(qū)相連，形成線面的有機結合。開始由線向面的發(fā)展，打造 淮河沿岸 新的經(jīng)濟帶動輻射區(qū)域。 2、第四代城市綜合體成未來供應市場主流。 隨著城市綜合體不斷地推向市場，其組成的高端住宅、商務寫字樓、酒店等等獲得市場的青睞 。 占據(jù)城區(qū)要道的大型城市 綜合體，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展歷程的價格新高，它的出現(xiàn)帶動城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。在未來幾年內，城市綜合體將成為供應市場主流。 3、消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。 9 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。從銷售市場來看，由于價格杠桿的作用及大量外來資金涌入， 將 成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善， 蚌埠 周邊城市投資者也開始不斷涌入， 蚌埠 消費需求市場得以全面激活。 從租賃市場來看，一方面很多開發(fā)商將商業(yè)業(yè)態(tài)由銷售或租售并舉轉向持有經(jīng)營，作為長線投資，預示了市場的良性發(fā)展；另一方面，大量外來機構不斷涌入，也為高端城市綜合體市場的發(fā)展帶來了很強的消費力 。太平洋國際品牌帶領的 國內 外大量 知名企業(yè) 的 入駐，使 該項目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動整個房地產(chǎn)貨幣市場的發(fā)展。 小結： 伴隨著安徽兩淮一蚌戰(zhàn)略的提出以及國家中部地區(qū)率先崛起的政策出臺，蚌埠作為安徽第三 大城市不僅一直在為本省經(jīng)濟貢獻著自己力量，同時其經(jīng)濟發(fā)展模式也 起到了示范性作用。如今蚌埠的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化，城市經(jīng)濟潛力的釋放將促使 蚌埠 在多方面的加速發(fā)展。 城市商業(yè)綜合體能量的釋放，標志著城市經(jīng)濟活力的爆發(fā)。走在三線城 市 經(jīng)濟發(fā)展前列的 蚌埠 ，房地產(chǎn)市場成熟度距離發(fā)達城市還有一定距離，但其所具備的可挖的價值、可發(fā)展空間十分巨大。 10 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目周遍多種物業(yè)形態(tài)并存，以下依次對商業(yè) 街 區(qū) 及其輻射區(qū)域 住宅、 酒店 、 公寓等其它市場 物業(yè) 狀況加以分析。 一、商業(yè)類（群商） 1、區(qū)域商業(yè)特征分析 提到蚌埠的商業(yè)，不得不說的是曾經(jīng)輝煌過的蚌埠百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。直到上世紀 90 年代末一直占據(jù)著蚌埠商業(yè)的半壁江山。伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展趨勢以及 21 世紀這十年來中國經(jīng)濟的突飛猛進，這些計劃 經(jīng)濟下的產(chǎn)物有的逐步退出商業(yè)領域，有的已經(jīng)升級轉型。取而代之的是新世紀，百大購物中心已經(jīng)蚌埠新城區(qū)下屬的這樣新的新的商業(yè)體，同時對中綜合業(yè)態(tài)區(qū)等商業(yè)地帶。 蚌埠目前的商圈可以分為三個部分：淮河路商圈，新城商圈和打造中的淮上商圈?；春勇飞倘窗霾豪铣菂^(qū)以內的范圍，百貨大樓 城商圈位于城市以南，由于在強大的淮河路商圈影響下，目前新區(qū)還未形成可以與淮河路商圈并肩的副商圈，因此該商圈雖然優(yōu)勢凸顯，目前卻只是所只能是在滿足區(qū)域配套設施的基礎上與淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理 位置的考慮，提出“南拓北進”的發(fā)展策略。 11 1）區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)過于獨立，各業(yè)態(tài)相對分散 本 地區(qū)域內商業(yè)經(jīng)濟構成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的太白路商業(yè)圈為主體，其它業(yè)態(tài)較為分散，多為傳統(tǒng)商業(yè)體系，輔以滿足商務性傾向較強的中小型特色餐飲會所，其整體服務對象多為區(qū)域內人群。其商業(yè)構成如下表： 類別 主要經(jīng)營范圍 檔次 主要服務對象 特色餐飲 中式 中式餐飲 較高檔 區(qū)域外 非中式 非中式餐飲 中高檔 區(qū)域內 銀行網(wǎng)點 / 內資銀行零售業(yè)務 / 區(qū)域外 大型賣場 綜合超市 綜合超市 中檔 區(qū)域內 百 貨賣場 高檔百貨為主 較高檔 區(qū)域外 專賣 家電為主 中檔 區(qū)域內 專賣門店 服裝 流行個性店為主 較高檔 區(qū)域內 糕點 西式糕點 較高檔 區(qū)域內 汽車 進口汽車 高檔 區(qū)域外 生活配套 洗衣店、藥店 中檔 區(qū)域內 娛樂場所 咖啡廳 中檔 區(qū)域內 酒吧 較高檔 區(qū)域外 休閑會所 美容纖體 女性美容、 高檔 區(qū)域內 其它 / 雜項 / 區(qū)域外 2）區(qū)域居住人口大于流動人口 區(qū)域本地居住人群大于流動人群，以區(qū)內企業(yè)機構商務衍生人 12 員及自身雇員為主，為區(qū)域內人群的絕對主力 ，但是即將落成的京滬高鐵對區(qū)域內流動人口的補充帶來了巨大的客觀機會。 3）區(qū)域消費人群特征明顯 區(qū)域內消費人群消費特征明顯，購買能力強，現(xiàn)階段以商務相關為消費主體，在消費結構和時間段上有一定規(guī)律。 2、區(qū)域重點商業(yè)分析 蚌埠主要商業(yè)參考數(shù)據(jù) 名稱 位置 營業(yè)面積( ) 業(yè)態(tài)形式 經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 百貨大樓 淮河路商圈 20000 百貨商場 聯(lián)營 中檔 生活用品、時尚用品等 新世紀購物中心 淮河路商圈 33000 超市，專業(yè)店，專賣店 聯(lián)營 中、高檔 日用超市、服裝百貨、家用電器、黃金珠寶、休閑 娛樂等 百大購物中心 淮河路商圈 20000 百貨商場 聯(lián)營 中、高檔 高檔生活用品、時尚用品等 目前蚌埠百貨行業(yè)基本呈三足鼎立之勢，分別為百貨大樓、新世紀購物中心和百大購物中心。百大目前仍占據(jù)蚌埠商界“老大”地位，。該集團旗下的百大購物中心業(yè)于去年底開業(yè)運營，主營中高檔生活用品、時尚用品等，銷售業(yè)績較為可觀。而地處于淮河路商圈的新世紀購物中心在蚌埠區(qū)域及周邊商貿輻射區(qū)域內同樣保持這良好的口碑及銷售業(yè)績。綜上所述，看似很難再有發(fā)展空間，其實并不然，百貨大樓把自己定位在中檔比較客觀，而新世紀及百大購物中 心將自身定位在高檔，其實和國際品牌的購物中心相比只能算是中檔水平， 蚌埠真正的國際品牌以及品牌折扣在市場基本還處于 13 空白。同時由于蚌埠及所轄區(qū)人口密度相對較大，購買力較強，因此只要定位準確，培養(yǎng)出消費群體對品牌的認同感，蚌埠百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。 小結 ： 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場定位。我們對 項目 地應屬商業(yè)做出一定歸納，其后續(xù)商務進程都應為圍繞此范圍： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：傾向展示和體驗式運營，符合區(qū)域的主流商務需求 客群特征：高消費力，購買習慣理性，流動有一定規(guī)律性 定位檔次：高檔及較高檔 商家要求：毛利 潤較高，足夠支付較高的運營費用 服務對象：區(qū)域內 和 區(qū)域外 并步服務 14 二、住宅類 1、 住宅類參考數(shù)據(jù) 蚌埠住宅類參考數(shù)據(jù) 項目名稱 所屬區(qū)域 建筑面積（平米） 參考價格（元 /平） 入住時間 物業(yè)費（元 /平/月） 容積率 綠化 率 裝修情 況 物業(yè)類別 寶龍 新城 區(qū) 498909 4500 2008 年底 不詳 0% 簡裝 酒店式公寓 榮盛香堤榮府 新城區(qū) 258665 5700 2011 年底 3% 毛坯 高檔住宅，（小）高層 財富廣場 新城區(qū) 48020 6300 不詳 5% 毛坯 酒店式公寓、高層 琥珀花園 新城區(qū) 154729 6200 2011 年 7月底 7% 毛坯 花園洋房，（?。└邔?、多層 綠地國際花都 龍子湖區(qū) 360000 4600 一期 2009年底 8% 毛坯、精裝 高檔住宅，（?。└邔?、多層、別墅 萬特國際嘉園 龍子湖區(qū) 36000 4600 2011 年底 不詳 詳 毛坯 高層公寓 麗景天成仙林苑 淮 上區(qū) 123013 3500 2011 年 9月 2% 毛坯 （?。└邔?陶然北岸 淮 上區(qū) 142306 3200 2011 年 7月底 不詳 0% 毛坯 （小）高層 2. 住宅類價格判斷 經(jīng)過對 蚌埠市市住宅市場的調研對比，本市住宅類型基本分為多層住宅，高層住宅以及別墅類，普通住宅根據(jù)所在地段不同，基本價格維持在 4500目鄰近地塊周邊價格根據(jù)戶型，物業(yè)不同價格維持在 4500間，根據(jù)政府對該區(qū)域的規(guī)劃可 15 以看出未來商業(yè)的發(fā)展必然帶動區(qū)域內地緣價值的提升，因此區(qū)域內住宅類價格在未來一定時期內將成上漲趨 勢。 3、 公寓類供求特征 公寓類供求情況一覽表 商務 公寓 商務氛圍濃厚，交通便利 商務辦公人員和周邊居民 部分提供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當，占50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集 、 中區(qū)域，生活較為便利 商務人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場認可度一般 投資和自住比例相當，各占 50% 產(chǎn)權式 酒店 城市中心或次中心地段，商務氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場認可度較高 純投資客戶 100% 4、 住宅類 發(fā)展趨勢判斷 基于對蚌埠市場的分析，現(xiàn)代住宅的主力仍 然為多層住宅類，高層住宅類，以及高端產(chǎn)品的別墅類為主，然而隨著住宅結構的不斷調整，越來越多的保障性住房，商住兩用型住房以及公寓類住宅需求量不斷提升，因此在考慮對傳統(tǒng)住宅類投入的同時，一些小戶型的商住兩用公寓，酒店式公寓等也是帶動住宅銷量及商業(yè)氛圍的重要因素商務公寓、產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，區(qū)域內濃厚的商務環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長足發(fā)展。目前市場中均占有一定量的份額，但供應量相對較少，作為新型的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品價值已得到了市場的充分認可。 16 小結 : 采用傳統(tǒng)類住宅與公寓小戶型并行的開發(fā)模式，已成為現(xiàn)代住宅結構調整的主要方向，商務公寓、產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內住宅類產(chǎn)品的新興產(chǎn)品。 三 、酒店類 1、區(qū)域市場環(huán)境及競爭 區(qū)域流動性人群以投資客，商務人群為主 ， 多為區(qū)域內入駐企業(yè)相關業(yè)務流動的商務客群。因入駐企業(yè)關系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務人士以及商貿類商務人員。消費能力相對較強，對便捷性和商務性要求較高。 2、 區(qū)域內酒店結構以中端為主 蚌埠 星級酒店一覽表 序號 單 位 名 稱 星級 地址 1 蚌埠錦江大酒店 四 蚌埠市 禹會區(qū)東海大道 5183 2 天洋（新世紀）國際酒店 四 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河路 1028 號 3 格林豪泰酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)國貨路 79號 4 提香格調酒店 三 蚌埠市 蚌山區(qū)淮河文化廣場內 5 淺草灣休閑酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 319號 6 伯爵商務酒店 三 蚌埠市 龍子湖區(qū)淮河路 216號 17 3、區(qū)域內中等級酒店運作相對成熟，五星級酒店相對匱乏 區(qū)域內高等級酒店基本空白，四星級 、 三星級酒店實力和運作都十分強勁；但低等級酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務和設施都不能滿足現(xiàn)階段市場需求。 小結： 投資、商務為本區(qū)域及流動客群的主旋 律，所以酒店定位的主力服務對象為該區(qū)相關的投資及商務客群?；诩兪袌龇治?，我們得出：高星級酒店為最匹配該項目區(qū)域檔次，回報最為豐厚，市場運作頗為成熟的酒店。強調服務性的經(jīng)濟型酒店為區(qū)域的空白機會點，是投資收益比最高的產(chǎn)品。 四 、研究結論 經(jīng)過對區(qū)域各物業(yè)做了一定深入的研究后發(fā)現(xiàn)： 1、區(qū)域物業(yè)發(fā)展特征 綜上所述，本區(qū)域物業(yè)發(fā)展應具備以下特征： 商務性： 強勁的商務需求是立地區(qū)域內各業(yè)態(tài)發(fā)展生存的重要驅使力之一。如何高效整合各資源來滿足區(qū)域商務需求將成為成敗的關鍵點。 品質化： 新型的商務氛圍和土地價值決定了區(qū)域 內各物業(yè)不可避免的走高檔精品路線。 個性化： 各物業(yè)類別同質化現(xiàn)象都比較嚴重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將 18 是決定產(chǎn)品是否具有市場競爭力的關鍵。 2、 各物業(yè)的市場空白點 酒 店 ： 高星級酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鏊杖钡漠a(chǎn)品。而目前高速發(fā)展，強調單一服務性的經(jīng)濟型酒店，是投資收益比最高的產(chǎn)品，但其潛在的競爭風險也是可以預見的。因此針對滿足商務需求，具備高星級酒店的配置服務，經(jīng)濟型酒店的價格的產(chǎn)品將是區(qū)域的空白機會點。 住 宅 ： 以傳統(tǒng)住宅加商住兩用類 住宅及其它類型住宅業(yè)態(tài)的并行開發(fā)模式為策略，調整住宅類結構，引入新型業(yè)態(tài)， 把概念落到實處，產(chǎn)品做到更精致，將成為占領市場的核心競爭力。 商 業(yè)： 符合區(qū)域商務需求的展示性和體驗性消費是符合現(xiàn)市場及區(qū)域發(fā)展的，個性化、特色化的高端精品路線是規(guī)避市場競爭的有效手段，也是區(qū)域內市場發(fā)展趨勢。 寫字樓 ： 擁有中檔寫字樓的硬件配置，具備高檔寫字樓的軟件服務，同時在規(guī)劃設計上有所創(chuàng)新的個性化產(chǎn)品將擁有更多的市場機會 。 19 第四章 項目 析 一、優(yōu)勢分析（ 1、項目地理位置優(yōu)越：蚌埠淮上區(qū) 2、交通環(huán)境優(yōu)越 3、開發(fā)商資金實力 和品牌效應 4、項目花費時間做足前期準備工作 5、項目運作群體的專業(yè)背景 二、劣勢分析（ 1、項目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項目品質、選用設備品牌的設施設備推進預期銷售金額的同時，拉動地緣塊的商業(yè)氛圍 2、高端品牌消 費 在 蚌埠 業(yè)界認知度有待提升 推廣過程中著重品牌樹立，使得消費群達到認知、共識，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識 三、機會分析（ 1、 政府政策扶持 業(yè)地帶的打造 ，對周邊區(qū)域有 良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好 2、蚌埠 房產(chǎn)市場自 2009年整體回暖 20 3、 “兩淮一蚌” 戰(zhàn)略 及“ 促進中部地區(qū)崛起和鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進蚌埠及安徽其它城市經(jīng)濟跨越式發(fā)展。 4、蚌埠本身的交通樞紐地位以及即將貫通的京滬高鐵帶來的潛在機會。 四、威脅分析（ 市場同類產(chǎn)品的競爭激烈 提升品質，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品的問世 分析結論 綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)， 本項目最大的優(yōu)勢就是地理位置優(yōu)越，推廣中應充分利用這一點，著力渲染。通過提升品質，差異性的產(chǎn)品定位，獨特、概念性產(chǎn)品 的問世，提倡人文關懷理念，達到在激烈的市場競爭中脫穎而出。 21 第五章 項目定位 一、項目定位的市場背景 通過前面的市場分析，我們可以得出各物業(yè)在區(qū)域內市場機會。 1、 寫字樓： 高等級寫字樓（主指硬件配置）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是市場較為缺乏的產(chǎn)品，主要以完善的硬件配套設施及高端的市場形象來吸引客戶，客群定位為知名外企等頂極客戶，但面臨運營成本過高及同質化競爭嚴重等問題，整體目標群體較窄。 個性化中高檔寫字樓（主指人性關懷）為區(qū)域市場發(fā)展趨勢： 是概念導入期的新興產(chǎn)品，主要以高端產(chǎn)品形象、人性化的軟配置及較低的商務成本來吸引客戶，客群定位為注重效力的成熟客戶，但面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體目標群體較廣。 2、酒店： 高星級 現(xiàn)代歐式 酒店 （主指四星以上）為區(qū)域現(xiàn)行市場主力： 是與區(qū)域檔次較為缺乏，回報最為豐厚，當?shù)厥袌鲞\作不太成熟的產(chǎn)品。主要以完善的硬件設施及服務和高端市場形象來吸引客戶，客群定位主要外籍人士及知名企業(yè)高級雇員等高端客戶，但面臨市場同類競爭過大及不確定因素多等問題，整體目標群體較窄。 經(jīng)濟型酒店（主指高性價比）為行業(yè)市場新 興熱點： 22 是行業(yè)內發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興產(chǎn)品。主要以剝離高星級酒店盈利較差配套服務，在降低運營成本的同時加強核心產(chǎn)品（住宿）質素，以高性價比來吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務及旅行人群，但面臨運營模式易復制及介入門檻低等問題，整體目標群較廣。 3、公寓類： 1）酒店式公寓為區(qū)域內小戶型市場的主要發(fā)展方向之一： 為處于概念導入階段產(chǎn)品，以精裝修帶全套家具、電器和提供酒店式服務為主要特征。主要以區(qū)域內濃厚的商務氛圍及高度的便捷性來吸引商務客群，面臨概念導入期中創(chuàng)新及推廣認知等問題，整體 目標群體相對較窄。 2）商務公寓為區(qū)域最有潛在需求的產(chǎn)品之一： 處于市場概念導入階段的產(chǎn)品，主要以提供居住和辦公的復合功能為主要特征，因為使用功能上存在不確定性和有效降低總價的原因，產(chǎn)品多采用毛坯形式。由于相對寫字樓較低的價格和低廉的商務成本，深受成長型中小企業(yè)青睞，整體目標群較廣。 3）產(chǎn)權式酒店為區(qū)域市場接受度較高的產(chǎn)品之一： 處于市場概念導入階段的產(chǎn)品，主要以酒店產(chǎn)品標準配置和服務為主要特征，由于物業(yè)使用性質發(fā)生質的變化，而成為一種純粹的投資產(chǎn)品，并且由于其高額、穩(wěn)定的投資回報而受到中小投資者的青睞。 （在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟型酒店沒有本質區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟型酒店一并分析。） 23 區(qū)域特性決定更適宜發(fā)展體驗式和展示性消費的商業(yè)： 區(qū)域內消費人群特征限定了對商業(yè)的選擇，所以適宜高品位互動式（體驗式）消費和個性化高端展示的商業(yè)發(fā)展，主要面臨概念創(chuàng)新及執(zhí)行和市場認知等問題，目標群體相對較窄。 大型高檔百貨賣場具有一定的市場發(fā)展空間： 是區(qū)域市場較為成熟及收益較為可觀的物業(yè)，主要以高檔的區(qū)域獨有商品來吸引客戶，但該類物業(yè)對立地，路網(wǎng)及運營等有較高要求，且多在區(qū)域內核心建筑中出現(xiàn)，整體目標群相對較廣。（ 區(qū)域內及區(qū)域外） 二、項目整體定位 根據(jù)以上的市場分析，同時結合本項目的地塊屬性，我們將本項目整體定位為： 以集購物、娛樂、休閑、旅游、會所、餐飲、居住、商務、酒店、金融等多種功能為一體的 式。 涵十大基本主題同時附加兩大特色主題，集魅力購物特區(qū)、歐式山莊酒店、時尚步行街街、美食城、綜合娛樂城、公寓類組團、 金街商鋪 于一身，形成休閑情趣、人文景觀的美麗畫面。 同時項目定位的兩大特色水上主題 設有 水幕電影、中央噴泉、休閑商業(yè)橋， 休閑 廣場 等 。綜合的 24 休閑化布局自然形成悠閑購物的地標性： 第一主題 :百貨旗艦店 縱觀一般地區(qū)現(xiàn)有購物場所，由于沒有把一系列零售、商店、服務機構組織在一起，未能提供購物休閑、娛樂、飲食等各種服務一站式消費，使其越來越不適合購物族的需求。大量的高消費人群都遠到北京、上海去購物消費，加上快節(jié)奏的上班族、年長和自由職業(yè)者的休閑購物族，需要更靈活，更豐富的消費空間。所以一個擁有大空間、高檔次、有完善服務、大面積方便停車的購物環(huán)境勢在必行。本案旗艦店的建筑風格將匹配城市的特點，設立特色體驗區(qū) 麗女士體驗 區(qū)。一站式消費體驗，彰顯尊貴。 第二主題 :奧特萊斯購物廣場 為了提升本區(qū)消費層次和知名度。于此引進了國內知名百貨連鎖 “太平洋奧特萊斯中心廣場”作為項目的主力店之一，提高整個專案的品牌效益。使得購物環(huán)境更加舒適，使購物廣場不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進來。內含國內、外一二線知名品牌，以中高檔消費為主流，經(jīng)營種類趨精品化，填補本區(qū)無高檔購物中心的空白。奧特萊斯購物廣場采用星級服務、擁有并沿用“品牌 +折扣”模式，利用交通、旅游、運營模式采用品牌孵化戰(zhàn)略，滿足不同消費者和品牌廠商需求，實 現(xiàn)差異化銷售模式，為廠商提供巨大商機，也為國內 業(yè)提供一個規(guī)模化、檔次化品牌展示平臺。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個超大型、完 25 備立體商業(yè)空間。 第三主題 :名品 團 滿足外來投資客商的居住生活需求及最佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質、安全、便利的配套。為中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時尚理念，每一位入住商務公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級服務。 第四主題 :美食娛樂嘉年華（餐飲城 +） 餐飲城將以徽菜與淮揚菜為主題，結合本地特色小吃與國 內外知名連鎖品牌餐飲，打造淮河地區(qū)最富特色的美食嘉年華。 采用將采用當今世界最流行的 幕 +3D 效果打造本地及周邊地區(qū)最高檔次的娛樂影院，超大的銀幕尺寸、畫面和震撼的音響效果引起區(qū)域及周邊影迷矚目。 第五主題 :世界風情步行街 匯集各國標志風情街分別由不同群落組成，美式的現(xiàn)代、西班牙的熱烈、北歐的天真、英倫的古典構成。給游人和顧客超越時空的跨際體驗，帶來“每次都有不同體驗，感覺永遠都沒逛完”的消費體驗，成為區(qū)域功能化的點睛之筆。并且融合典雅時尚由四個主題、風格不同的步行街組成，四大主題 區(qū)分各個不同的內容串聯(lián)整合，室內戶外、地下層至地上層，不同空間，既獨立成街，又相互貫通成為一體。于此提供包括購物、酒吧、餐飲、休閑、文化為一體，適合不同層次，不同消費群體的多功能場所。 立體室內步行街讓太平洋廣場內部變的更精彩繽紛、處處驚喜。 26 對人潮的分流起到巨大的作用，使得整個空間異常活躍，到處都是黃金地段，放眼便是人潮。讓每個區(qū)域都人氣滾滾，形成五江匯海的人流壯觀，川流不息，互通互融。也成為外地游客留戀不舍的之游覽、休閑所。 街區(qū)的分割使不同層次、不同需求的消費人群都有自己的理想場所，達到按需分配。打破了 整個地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)購物的經(jīng)營模式，又營造了全新的購物體驗。全方位滿足了市場文化個性的需求。風格多異的景觀設計、爵士風情等不同的功能，主體區(qū)分讓消費者真正做到“一站購物，一家逛街、一天休閑”地上地下的相互貫通。 第 六 主題 :金街商鋪 打造黃金地段，設計理念、規(guī)劃方針，為整個區(qū)域功能完善起著補充促進的協(xié)調作用，成就財富新亮點。 第 七 主題 :六 A 智能社區(qū) 集智能化，國際化，現(xiàn)代與西方風格相結合的特色國際生活社區(qū)。 方案采用現(xiàn)代建筑風格打造精品住宅小區(qū)，建筑外觀在體現(xiàn)科技，新潮的同時，還具備了當今流行的低碳環(huán)保的主流理 念，為綠色小區(qū)，節(jié)能小區(qū)。方案注重空間協(xié)調，小區(qū)形態(tài)為城市提供了適宜的尺度和豐富的城市輪廓線。規(guī)劃方案通過高低不同的住宅建筑合理分區(qū)和有序布局上有一定創(chuàng)意，營造了較為豐富的人性化的居住空間環(huán)境。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。同時采用了多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大幢距的手法，形成了住宅建 27 筑的半公半綠化空間，綠化布局合理。居住小區(qū)道路系統(tǒng)合理，出入口設置得當，并按配設了地面停車泊位。小區(qū)籃球場，會所等配套設施完善。 第 八 主題 :公寓類組團 目前隨全球經(jīng)濟的快速互融，商旅人群的外境居住已形成一個特定的龐 大市場。我國正處于經(jīng)濟迅猛發(fā)展的階段，就目前來說，大量商務團體的涌入為商務類物業(yè)創(chuàng)造了廣闊的需求空間。這也正是造成近階段商務類物業(yè)紛涌而出的市場背景。但是，目前在售的商務類物業(yè)并沒有真正的商務公寓。基本上是以酒店公司管理而并沒有真正的酒店與之配套。亦有部分由物業(yè)公司進行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無法達到商務公寓的服務標準和租售情況。 居住是一切商業(yè)活動的首要條件，為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營，增加便利性，減少去市區(qū)的煩勞時間，同時 也為市內的中高層人士提供一個休閑、度假的居住場所，我們特設商務公寓。商務公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的酒店式物業(yè)管理概念，集商住、酒店、會所等多種功能于一體。商務公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，就在于與一個配套齊全的酒店在一起，享受全部酒店的配套設施。 第 九 主題 :歐式山莊酒店 28 酒店為歐式建筑，中央主樓備有西餐廳、地中海風情酒吧等具有歐陸色彩元素的餐飲。健身中心、室內恒溫景觀溫泉泳池、康體中心、保齡球館、室內網(wǎng)球場等娛樂休閑設施一應俱全。 主題配置采取較大開放空間，森林景觀，簇群式單元配置，提供游客有別一般旅館的住宿感受。 山莊內提供部分歐式建筑獨立單元為企業(yè)孵化會所。內部提供辦公、會議室、健身娛樂室等。提供中短期企業(yè)開設于本區(qū)的優(yōu)良開設環(huán)境作為招商引資功能空間。 第十主題（特色主題） : 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場 項目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開放水域元素，包括：景觀噴泉 /水 幕電影 /水景游憩區(qū) /威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個新型都會作休閑空間。沿淮河水岸公園廣場將以休閑娛樂為主要設計理念，廣場規(guī)劃游樂設施，建成一個歡樂的娛樂廣場，設立多種娛樂、時尚、休閑的娛樂場所，以水岸景觀、娛樂化、休閑化為指導，完成城市休閑娛樂功能的升級目標。 第十 一 主題（特色主題） : 延安路觀光橋 在新建延安路步行橋，設計時同步考慮步行觀光商業(yè)橋的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新建的新興商業(yè)區(qū)的橋梁，吸引更多消費人群。在新建延安路步行橋，設計時同步考慮步行 觀光商業(yè)橋的規(guī)劃， 29 業(yè)態(tài)分布以休閑購物，美食小吃及酒吧、水吧為主，期望步行橋不僅能作為河西老商業(yè)城區(qū)和新區(qū)商業(yè)街的真正橋梁，還會成為一座連接并發(fā)展沿河兩側的商業(yè)的經(jīng)濟橋梁。 三、項目各物業(yè)定位及說明 1、住宅類，公寓類：同時適宜居住和辦公的復合型產(chǎn)品 通過提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的檔次與形象，滿足商務辦公的需要； 通過保留戶型中的生活必須的空間（廚房、衛(wèi)生間），滿足居住需要； 毛坯交房可有效降低總價，同時也給客戶預留出更多的空間組合方式； 除衛(wèi)生間的內墻外，其它墻體不做，廚房預留上下水管道，以滿足多用途使用配置天然氣，以增加銷售賣點，提高投資可戶購買意想通過群樓商配支持和寫字樓會議系統(tǒng)提升辦公環(huán)境 2、群樓商業(yè)：針對區(qū)域龐大商務人群的特色化體驗式消費中心 商業(yè)高區(qū)（ 3、 4、 5層）主要以服務各類企業(yè)商務活動為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大中型餐飲、咖啡、健身休閑中心、會議中心等； 商業(yè)低區(qū)（ 1、 2 層）主要以白領人士個人體驗式消費和休閑購物為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括工藝禮品、小型特色餐飲、品牌服飾、奢侈類消費品等、特色化品牌購物中心（如屈臣氏）、書吧、特色影像店、化妝品、茶藝； 主力商家引進需充分考察其品牌號召力，其經(jīng) 營檔次應與項目 30 整體形象相匹配； 非主力商家引進需考察其經(jīng)營特色，以便形成固定的消費群體，減少對隨機性消費的依賴； 最終確定的商業(yè)業(yè)態(tài)應圍繞某個中心形成一個特色的商業(yè)環(huán)境； 生態(tài)化商業(yè)街成為整個商業(yè)體區(qū)別傳統(tǒng)商業(yè)的特色，也為中高端商業(yè)形象提供檔次保證。 3、價格定位 根據(jù)本項目的整體市場定位，基于目前蚌埠房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位： 企業(yè)會所： 20000元 /平方米 可售商鋪： 16000元 /平方米 歐式酒店： 12000元 /平方米 酒店公寓 ： 6500元 /平方米 6500元 /平方米 住宅： 6500 元 /平方米 31 第六章 項目開發(fā)策略及投資估算 一、項目開發(fā)策略 依據(jù)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃，分批開發(fā)分期銷售、滾動式作業(yè)，力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。 本項目占地 483858 ，這是一個業(yè)態(tài)相輔相成，統(tǒng)一設計思路設計風格的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，其動線的布局相互交錯，功能布置協(xié)調輝映，故需進行整體規(guī)劃設計。 （項目估算中不含 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場及延安路觀光橋中的各項費用） 2、 分批開發(fā) 分期銷售 、滾動式作業(yè) 。 由于該項目總建筑面積達到1120580，體量 大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進行滾動式作業(yè)。 3、力創(chuàng)精品。 這是由項目的品牌地位及項目地位所決定。同時，借助于本項目的品牌，可以迅速提升區(qū)域周邊地緣價值。 32 二、項目投資估算 項目總投資額約為 元 。（ 序號 工程項目 單價（元/ M 2 ） 工程量( M 2 ) 金額( 萬元) 備注一 工程費用 地平整 業(yè)綜合體建筑費 外立面幕墻3 商業(yè)綜合體裝修費 情步行街建筑費 街商鋪建筑費 A 智能社區(qū)建筑費 A 智能社區(qū)裝修費 O H O 建筑費 O H O 裝修費 際公寓建筑費 際公寓裝修費 式山莊企業(yè)會館建筑費 式山莊企業(yè)會館裝修費 電安裝費 下停車庫 間道路廣場( 按3 5 % ) 化景觀工程( 按3 5 % ) 電站 用發(fā)電機 防寬帶及其他 他費用 理驗收資料備案費 案設計費 筑設計費 設配套費 減免5 開發(fā)建設單位管理費用 業(yè)專項資金 場宣傳費 可估算費 地出讓金 設期貸款利息 1 0 %六 投入資本金利息 1 0 %建設投資總計 一+ 二) * 5 %按1 0 億貸款3 年期按1 0 億投資滿3 年收回商 業(yè) 建 設 工 程 投 資 估 算 表( 一) * 5 %( 一) * 4 %( 一) * 3 . 5 % 33 三、項目實施進度安排 從 2011 年 5月至 2015 年 9 月全面完成，項目建設期歷時 4 年。 蚌埠 項目進展表 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9一期前期工作一期工程( 結構封頂)一期工程( 安裝裝飾室外)一期銷售二期前期工作二期工程( 結構封頂)二期工程( 安裝裝飾室外)二期銷售三期前期工作三期工程( 結構封頂)三期工程( 安裝裝飾室外)三期銷售四期前期工作四期工程( 結構封頂)四期工程( 安裝裝飾室外)四期銷售20152011 2012 2013 2014日期工 作名 稱 34 四、項目投資與資金籌措 項目建設期歷時年，從 2011 年 5 月至 2014年 6 月全面完成，在建設期內，投資總額按 比例發(fā)放。 (見下表 )。 項目投資計劃和資金籌措表 (萬元 ) 2011 年 2012 年 2013 年 2014 設投資 80000 112600 220000 257400 有資金 10000 30000 50000 10000 地投資 50000 22600 款 20000 10000 20000 50000 售款收入 50000 150000 197400 397400小計 80000 112600 220000 257400 670000序號 項目建設經(jīng)營期投資計劃與資金籌措只是體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可以根據(jù)本項目的實際情況作如下安排： 1、項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押銀行獲得銀行貸款支持。 2、隨著工程的動工，項目環(huán)境及內部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理房屋預售許可證，并開盤預售。 35 第七章 項目預期收入分析 一、項目銷售及運營計劃 1、銷售部分價格 根據(jù)本項目的整體市場定位，基于 2010 年 蚌埠 房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨勢，保守價格定位： 企業(yè)會所： 20000元 /平方米 可售商鋪： 16000元 /平方